Ukončenie pre osobnú potrebu vedie často k právnym sporom. Pretože dáva prenajímateľom možnosť domáhať sa prenajatej nehnuteľnosti pre seba.
Z dôvodu včasnej výpovede, ktorá sa dáva nájomcovi v prípade zániku osobného užívania, môže nielen prenajímateľ využívať obytný priestor pre seba - môže dať aj výpoveď, aby sa do jeho nehnuteľnosti mohli nasťahovať jeho rodinní príslušníci.
Existujú však pevné limity, ktoré slúžia na ochranu nájomcov, a musia sa preto dôsledne dodržiavať. Nasledujúce body podrobne uvádzajú, čo je potrebné zohľadniť pri ukončení osobných požiadaviek, aby bola úspešná. Výnimky a prípady núdze nájdete v rozhodnutiach o ukončení osobných požiadaviek.
Najdôležitejšie veci na prvý pohľad
Ako dlho trvá ukončenie osobnej požiadavky?
Na ukončenie pre osobnú potrebu sa v zásade vzťahujú zákonné výpovedné lehoty podľa nájomného zákona. Ak nájomca žil v byte menej ako päť rokov, táto doba je tri mesiace. Na päť až osem rokov je toto obdobie šesť mesiacov a pri nájomnej zmluve na viac ako osem rokov musíte počítať s dobou deviatich mesiacov.
Aké práva majú nájomníci v prípade ukončenia pre osobnú potrebu?
Ak prenajímateľ predstieral iba svoje vlastné potreby, má nájomca nárok na náhradu škody.
Čo sa počíta ako osobné použitie?
Osobné použitie je vtedy, keď prenajímateľ potrebuje prenajatý byt pre seba alebo pre osobu patriacu do domácnosti alebo pre určitých členov rodiny.
Kedy je ukončenie pre osobnú potrebu neúčinné?
Ukončenie pre osobnú potrebu je neúčinné, ak nájomca nemôže skontrolovať na základe dôvodov, či skutočne existujú zákonné ustanovenia o osobnom použití.
Čo robiť, ak nájomca namieta proti ukončeniu pre vlastnú potrebu?
Ak nájomca namieta proti výpovedi pre vlastnú potrebu, môže prenajímateľ svoju výpoveď vziať späť alebo súd rozhodne, ktoré záujmy majú prednosť. Z tohto dôvodu musí prenajímateľ podať žalobu o vysťahovanie.
Ak ako prenajímateľ chcete skončiť z dôvodu svojich vlastných potrieb, musíte byť schopní túto potrebu dokázať.
Aký je právny základ pre ukončenie pre osobnú potrebu?
Zákon o nájme stanovuje, že právo ukončiť zmluvu na osobné použitie existuje iba za veľmi špecifických podmienok. Prenajímateľ musí byť schopný preukázať, že má oprávnený záujem na ukončení existujúceho nájmu. Presnú úpravu možno nájsť v § 573 BGB, ktorý predstavuje právny základ pre takzvané osobné použitie.
Okrem iných dôvodov sa hovorí aj o oprávnenom záujme, ak prenajímateľ potrebuje nehnuteľnosť pre seba, pre svojich najbližších rodinných príslušníkov alebo pre ostatných členov svojej domácnosti. Ukončenie pre osobnú potrebu sa však nemusí uskutočniť, aby sa dosiahlo zvýšenie nájomného.
Zodpovedajúce ukončenie bytového priestoru je možné vynútiť, iba ak je prenajímateľ zapísaný v katastri nehnuteľností ako vlastník nehnuteľnosti. Ak partner alebo obchodná skupina vystupuje ako prenajímateľ, platia osobitné predpisy týkajúce sa ukončenia osobného použitia. V § 577a nemeckého občianskeho zákonníka sa stanovuje, že na akcionárov alebo kupujúcich sa vzťahuje blokovacia doba. Toto obdobie je tri roky a začína dátumom nákupu. Až potom majú možnosť nájomníkov vypovedať z dôvodu ich vlastných potrieb.
Prenajímatelia, ktorí majú svoje vlastné deti a hľadajú byt, si môžu zaregistrovať svoje vlastné užívanie a poskytnúť im tento byt na ďalšie bývanie.
Ukončenie pre vlastnú potrebu: pre koho je možné ukončiť?
Ukončenie pre osobnú potrebu je možné dať iba v prospech určitých osôb. Ak chce prenajímateľ nájomný byt užívať sám, sú jeho vlastné potreby zrejmé. Ukončenie pre osobnú potrebu je však možné aj pre členov rodiny a členov domácnosti. Všeobecne sa dá povedať, že prepustenie sa dá ľahko vynútiť, ak ste v blízkom vzťahu.
V závislosti od rodinného vzťahu môžu vzniknúť aj hraničné prípady a výnimky. Situácia sa nedá vždy jasne vyjasniť, takže možno bude musieť prenajímateľ uviesť pádny dôvod, aby bol ich ukončenie úspešné. Napríklad vzdialení príbuzní majú často problémy.
Nasledujúci zoznam ukazuje, ktoré prípady sú zrejmé a kedy je ťažké vynútiť ukončenie pre osobnú potrebu. Podľa súčasnej právnej situácie v Nemecku sa nasledujúce právne predpisy zvyčajne uznávajú bez problémov v súvislosti s predpismi o osobných požiadavkách:
Príslušnosť / vzťah k prenajímateľovi:
- deti
- rodičov
- vnuk
- Starí rodičia
- bratia a sestry
- netere a synovci
- Manželia, ktorí sú odlúčení, ale nie sú rozvedení
- registrovaný životný partner bez aktuálnej dohody o zrušení
- Svokry a svokry
Doklad o osobitnom pripojení k prenajímateľovi / vlastníkovi sa vyžaduje pre nasledujúce stupne vzťahu:
- bratranci
- Veľkí synovci a netere
- Stiefenkel
V prípade vzťahov uvedených nižšie je spravidla možné ukončenie pre osobnú potrebu. To, či je potrebné predložiť osobitný dôkaz o blízkosti prenajímateľa, sa však môže líšiť od prípadu k prípadu:
- Nevlastní rodičia a nevlastné deti
- Švagor a švagriná
- ujo a teta
Ukončenie pre osobnú potrebu nie je možné pre:
- rozvedení manželia
- Ex-in-law
- Bývalé svokry
V starobe sa starí ľudia často chcú znova prezliecť alebo sa nasťahovať do menšieho bytu.
Kto môže dať výpoveď pre vlastnú potrebu?
Prenajímateľ, ktorý je v čase ukončenia zmluvy zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, môže zmluvu vypovedať. Toto je možné rýchlo skontrolovať po nahliadnutí do katastra nehnuteľností. Je však potrebné vziať do úvahy, že nie všetci prenajímatelia majú právo ukončiť zmluvu na osobné použitie. Žiaľ, opakovane sa stáva, že noví majitelia nehnuteľností plánujú pri ich kúpe svoje vlastné potreby, a preto uvádzajú tento dôvod ukončenia, ak sa chcú zbaviť dlhodobých nájomcov. Presne z tohto dôvodu obsahuje zákon o prenájme prísne predpisy, ktoré zabezpečujú, že ukončenie bude platiť, iba ak bude povolené.
Ak vlastník nehnuteľnosti koná ako právnická osoba, napríklad ako GmbH, ukončenie pre osobnú potrebu nie je vo všeobecnosti možné. Avšak v rozsudku (Az. VIII ZR 232/15) Spolkový súdny dvor už priznal akcionárom GbR zodpovedajúce právo na výpoveď, keď bola zaregistrovaná osobná spotreba. Nariadenie preto nie je vždy jasné, a preto sa v mnohých prípadoch skúma individuálne, aby sa dala správne vyhodnotiť situácia. V prípade pochybností vyhľadajte právnu pomoc.
Ukončenie pre osobnú potrebu je platné iba za určitých podmienok.
Ukončenie osobného použitia na súde: čo je povolené? Čo nie?
Zákon v zásade stanovuje, že prenajímateľ, ktorý dáva výpoveď pre vlastnú potrebu, musí uviesť zrozumiteľné a racionálne dôvody. Výpoveď nájomnej zmluvy z dôvodu osobného použitia je platná, iba ak je uvedený tento dôvod.
Jedným z povolených dôvodov ukončenia osobného užívania je pochopiteľná túžba žiť vo vlastnom majetku. Mnoho prenajímateľov si kupuje byt alebo dom, pretože sa chce vysťahovať zo svojho predchádzajúceho nájomného bytu. Aj keď prenajímateľ potrebuje ubytovanie z dôvodu dlhodobej fázy rekonštrukcie vlastného domu, je ukončenie z dôvodu osobného použitia povolené. Ďalšie uznané dôvody sú:
- túžba po deťoch
- užívanie majetku vlastnými potomkami prenajímateľa
- plánovanie nehnuteľnosti ako domova dôchodcov, čo často súvisí s túžbou zmenšiť priestor
- profesionálna nevyhnutnosť druhého domova
- podstatne kratšie dochádzanie do práce z predmetného bytu
Niektoré dôvody ukončenia pre osobnú potrebu však nie sú dostatočné alebo nie sú súdnou cestou uznané. Ak má nehnuteľnosť slúžiť iba ako náhradný byt na krátke obdobie, prenajímateľ nemusí dať súčasným nájomcom iba výpoveď.
Výpoveď je neplatná aj v prípade, ak predmetná nehnuteľnosť nezodpovedá skutočným požiadavkám prenajímateľa. To možno vidieť pri pohľade na požiadavky a vybavenie domácnosti. Ak má prenajímateľ iný nájomný byt, ktorý je porovnateľný a v súčasnosti sa neprenajíma, nemôže tiež dať výpoveď pre vlastnú potrebu, pretože by tento byt mohol užívať aj ako alternatívu.
Spory týkajúce sa osobného použitia sa často považujú za ojedinelé prípady. Vždy je potrebné podrobne skontrolovať príslušnú situáciu, aby sa zistilo, či je výpoveď zo strany prenajímateľa legálna alebo či je nájomcovi dovolené zostať v byte. Odborníci v oblasti nehnuteľností a práva poznajú nájomné právo a pomáhajú dotknutým osobám pri posudzovaní jednotlivých prípadov. Týmto spôsobom môže prenajímateľ vopred určiť, aké dobré sú vyhliadky v prípade súdneho sporu. Najlepšie je kontaktovať právnika v počiatočnom štádiu, aby ste neurobili chybu. Takto sa dá vyhnúť zbytočným sporom a vylúčiť zlyhania.
Napríklad, ak sa nájomca cíti znevýhodnený a je s ním zaobchádzané nespravodlivo, môže odmietnuť opustiť byt a v najhoršom prípade to môže viesť až k súdnemu procesu o vysťahovaní. Ak prenajímateľ podá žiadosť o vysťahovanie, môže v závislosti od situácie rozhodnúť súd v jeho neprospech. Výsledkom je pravdepodobné, že nájomca zostane v byte.
Keď sa rodina rozrastie, často je potrebný väčší byt.
Kedy nie je povolené samoobslužné ukončenie?
Okrem vyššie uvedených predpokladov ukončenia pre osobnú potrebu existujú ďalšie podmienky, ktoré musia byť splnené, aby bolo ukončenie prípustné. A tieto by sa mali striktne dodržiavať, pretože inak môže nájomca proti ukončeniu jednoducho namietať.
Možnosti prenajímateľov obmedzujú aj tieto požiadavky:
- Ak je prenajímateľom právnická osoba, ukončenie pre osobnú potrebu nie je možné.
- Nájom, ktorý je časovo obmedzený od začiatku, sa nemusí dať ukončiť z dôvodu osobného použitia.
- Ak nájomná zmluva obsahuje vzdanie sa výpovede zo strany prenajímateľa, je tu vylúčené aj výpoveď pre osobnú potrebu.
- Keď sa z nájomného bytu stane kondomínium, začne sa blokovacia doba troch rokov od zápisu nového vlastníka do pozemkovej knihy. Až po uplynutí tejto lehoty môže prenajímateľ v prípade potreby dať výpoveď z dôvodu osobného použitia.
V určitých prípadoch je možné zrušiť aj ukončenie pre osobnú potrebu. To je možné, ak počas výpovednej doby prestane platiť dôvod na zánik bytu. Potom musí prenajímateľ postúpiť príslušné informácie nájomcovi, aby mohol zostať v byte.
Ukončenie pre osobnú potrebu: Ktoré termíny je potrebné dodržať?
Lehoty na ukončenie z dôvodu osobnej potreby vychádzajú zo zákonného predpisu, ktorý je uvedený v § 573c BGB. Pretože ukončenie pre osobnú potrebu je podobné ako bežné ukončenie, neexistujú žiadne rozdiely v termínoch.
Zákon stanovuje, že oznámenie o ukončení činnosti bytu musí byť doručené najneskôr do tretieho pracovného dňa kalendárneho mesiaca, ak má nadobudnúť účinnosť koncom nasledujúceho mesiaca. Výpovedná doba sa však prenajímateľovi predlžuje po určitej dobe nájmu:
- Pri nájme do päť rokov je výpovedná doba tri mesiace.
- Ak je doba nájmu päť až osem rokov, potom je táto doba šesť mesiacov.
- Pri období nájmu osem a viac rokov je výpovedná doba deväť mesiacov.
Zákonné výpovedné lehoty musia byť dodržané aj v prípade ukončenia pre osobné použitie.
Ako musí formálne vyzerať ukončenie pre osobnú potrebu?
Akékoľvek ukončenie nájmu musí byť urobené písomne. To samozrejme platí aj pre ukončenie pre osobnú potrebu. Všetky potrebné informácie musia byť súčasťou listu o ukončení. Aj malá formálna chyba môže spôsobiť, že ukončenie pre osobnú potrebu bude neúčinné. Preto je pri formulároch z pochybných zdrojov na internete potrebná opatrnosť. Je vhodnejšie vyhľadať radu od právnika so špecializáciou na nájomné právo alebo použiť formulár, ktorý sme tu poskytli.
Výpoveď musí obsahovať základné informácie, ako sú mená prenajímateľa a nájomcu, dátum a adresy zmluvných strán. Vyžadujú sa aj tieto informácie:
- Uveďte osobu, pre ktorú je osobné použitie registrované, a osobné údaje, ak to nie je samotný prenajímateľ
- v prípade členov rodiny správna miera vzťahu
- v prípade potreby podrobnejšie informácie o blízkom vzťahu, ak je vzťah vzdialený
- pre členov domácnosti ďalšie informácie o aktuálnych okolnostiach týkajúcich sa tohto pridruženia a preukazovania súvislosti
- zoznam zrozumiteľných dôvodov oprávneného osobného použitia
- V závislosti od dôvodu ďalšie vysvetlenie predchádzajúceho bytového vzťahu, aby bolo možné presne skontrolovať záujmy prenajímateľa alebo oprávnenej osoby.
- odkaz na právo príjemcu vzniesť námietku podľa § 574 ods. 1 BGB, ako aj súvisiace formy a lehoty
- Zoznam vašich vlastných neprenajatých nehnuteľností, ktoré sa môžu počas výpovednej doby uvoľniť, ale nie sú vhodné pre osobu v núdzi, vrátane príslušných dôvodov, pre ktoré okolnosti tento alternatívny byt klasifikujú ako nevhodný.
- v prípade potreby návrh alebo ponuka náhradného nájomného bytu pre nájomcu
Služba: Ukážka samoobslužného ukončenia na stiahnutie:
Môže nájomca namietať proti ukončeniu pre osobné použitie?
V určitých prípadoch môže byť ukončenie nájmu pre súčasného nájomcu neprimerané. Potom má možnosť namietať proti ukončeniu pre vlastnú potrebu. Rozhodujúce sú pre to osobné okolnosti a doba nájmu. Bráneniu ukončenia často bránia špeciálne prípady núdze, napríklad:
- pokročilý vek
- Choroby
- Riziko samovraždy
- tehotenstvo
- Zakorenené v miestnom prostredí
- nadchádzajúce skúšky a skúšky
- Školské deti, od ktorých sa nedá očakávať zmena školy
- extrémne nízky príjem
Námietka nájomcu musí byť podaná v zákonnej lehote na podanie námietky. Takúto námietku musí prenajímateľ dostať v zásade najmenej dva mesiace pred uplynutím výpovednej doby.
Okrem vyššie uvedených prípadov ťažkostí môžu byť ďalšie námietky. Nájomca môže pochybovať o dôvodoch svojej vlastnej potreby, a preto namietať proti ukončeniu. V takom prípade je na prenajímateľovi, aby predložil dôkaz, že registrácia na vlastné použitie je oprávnená. Musí byť teda schopný vysvetliť svoje zrozumiteľné a rozumné dôvody.
V určitých núdzových prípadoch môže súd odmietnuť ukončenie osobného použitia. Ak napríklad stará žena býva v byte, často sa od nej už nedá očakávať, že sa bude pohybovať.
Môže byť osobné použitie iba pokročilé?
Žiadny prenajímateľ nemá právo používať osobné potreby iba ako zámienku. Ak sa zistí takýto prípad, musí prenajímateľ zaplatiť nájomcovi náhradu škody v súlade s § 280 ods. 1 BGB. Napríklad v rozsudku (Az.: VIII ZR 99/14) Spolkový súdny dvor priznal žalobcovi náhradu škody vo výške 28 500 eur, pretože prenajímateľ predstieral iba svoje vlastné potreby. Prenajímatelia by preto mali zabezpečiť, aby ich oznámenie o ukončení bolo skutočne legálne a aby vydržalo dôkladné preskúmanie.
Ukončenie pre osobnú potrebu: čo robiť, ak sa nájomník neodsťahuje?
Po právoplatnom ukončení pre vlastnú potrebu môžu nájomníci naďalej zostať v byte. Bez písomnej námietky by mal prenajímateľ konať rýchlo, ak do konca výpovednej doby nebol byt vyprataný.
Najskôr musí prenajímateľ namietať proti ďalšiemu používaniu prenajatej nehnuteľnosti v takom prípade. Túto námietku musí súd dostať v priebehu prvých dvoch týždňov nezákonného použitia. Bez tejto písomnej námietky bude súd predpokladať, že došlo k predĺženiu nájmu, čo obidve strany mlčky akceptovali.
Ak nájomca jednoducho zostane v byte, hoci bol vypovedaný z dôvodu osobných potrieb, mal by sa prenajímateľ obrátiť na právnika. Má potrebné odborné znalosti na obchádzanie právnych pascí a podporuje následné presadzovanie opatrení na vysťahovanie. Toto sa predloží príslušnému miestnemu súdu a prostredníctvom súdu sa získa titul o vysťahovaní. S titulom vysťahovania je potom prenajímateľ oprávnený začať vysťahovanie súdnym exekútorom.
Názov vysťahovania sa potom mimochodom týka všetkých osôb s právom vlastniť nehnuteľnosť, napríklad aj manžela / manželky nájomcu a prípadne podnájomníkov.
Ak sa nájomca odsťahuje, môžete podať oznámenie o vysťahovaní.
Ukončenie pre vlastnú potrebu pri nákupe: je to prípustné?
Keď sa kupuje nehnuteľnosť, často je to kvôli túžbe bývať vo svojich vlastných štyroch stenách. Tento dôvod sa v skutočnosti považoval za prípustný v prípade ukončenia pre osobnú potrebu. Takýmito prípadmi sú však zvyčajne ľudia, ktorí predtým žili v prenájme a potom hľadali nehnuteľnosť. Byt si nekupujete na prenájom, ale žijete v ňom sami, takže je často vašim prvým a jediným majetkom. V roku 1996 krajský súd v Mohuči potvrdil zákonnosť ukončenia pre vlastnú potrebu kupujúcemu nehnuteľnosti (rozsudok z 6.2.96, Az. 3 S 248/95).
V súvislosti s nadobudnutím rodinného domu neexistujú žiadne zvláštne blokovacie lehoty na výpoveď. Po kúpe domu môže nový vlastník dať súčasným nájomcom oznámenie o osobnom použití, ktoré vychádza z bežného oznámenia a zohľadňuje príslušné termíny.
V závislosti od situácie však môžu na byty platiť určité blokovacie obdobia. Tieto nadobúdajú účinnosť napríklad pri prestavbe nájomných bytov na byty. Ak ich predchádzajúci vlastník (napr. Bytové družstvo) predá tretej osobe, je blokovacia doba podľa § 577a nemeckého občianskeho zákonníka (BGB) tri roky alebo dlhšie a začína sa zápisom nového vlastníka nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Až potom môže vlastník bytu dať výpoveď pre vlastnú potrebu.
V závislosti od životného prostredia môže byť obdobie embarga ešte dlhšie. V oblasti, kde je len niekoľko voľných bytov, sa môže termín dokonca predĺžiť až na desať rokov.
Ukončenie osobného použitia v prípade viacerých nehnuteľností na prenájom: Na čo treba brať ohľad?
Prenajímatelia, ktorí vlastnia niekoľko nehnuteľností na prenájom, musia byť obzvlášť opatrní pri registrácii vlastného použitia. Obzvlášť ak sú byty patriace k nehnuteľnosti podobné, odporúča sa opatrnosť. Každý, kto uprednostňuje určitú nehnuteľnosť a dáva výpoveď pre vlastnú potrebu, musí počítať s tým, že jeho výpovedný dôvod nebude uznaný, pretože alternatívou je porovnateľný byt. V takom prípade je prenajímateľ povinný užívať voľný, porovnateľný byt.
Rozhodnutie, či je voľný nájomný byt porovnateľný s preferovaným bytom, v ktorom nájomníci stále bývajú, závisí predovšetkým od veľkosti, umiestnenia a vybavenia.
Ak prenajímateľ nevlastní žiadne byty, má slobodnú voľbu, ktorú prenajatú nehnuteľnosť dáva výpoveď pre vlastnú potrebu. Prenajímateľa možno povzbudiť, aby využíval tento byt, iba ak bude v blízkej dobe k dispozícii nájomný byt. Okrem toho pri výbere bytu, pre ktorý sa má vydať výpoveď, stojí za to posúdiť príslušných nájomcov a ich situáciu. V prípade ťažkostí môže dôjsť k rozporu. V praxi to znamená, že prepustenie je ľahšie vynútiteľné pri jedinej bežnej mzde ako u staršej, možno aj chorej dámy, ktorá by sa po 40 rokoch v byte obzvlášť ťažko preorientovala na nový byt.
Prenajímatelia, ktorí vlastnia niekoľko nehnuteľností na prenájom, by mali byť obzvlášť opatrní pri registrácii vlastného použitia.
Musí prenajímateľ ponúknuť alternatívny byt?
Vždy má zmysel ponúknuť nájomcovi na ukončenie náhradný byt, ak môže prenajímateľ vymenovať niekoľko nehnuteľností, ktoré vlastní. Je dôležité, aby alternatíva bola porovnateľná. Obyvateľovi štvorizbového bytu s luxusným vybavením preto nemožno ponúknuť dvojizbový byt s kúrením na kachle. Kto preventívne pomenuje alternatívu, vytvára si lepšiu východiskovú pozíciu v možnom súdnom spore.
V týchto prípadoch by prenajímateľ nemal ponúkať iba náhradný byt, je dokonca povinný:
- Prenajímateľ má porovnateľný byt, ktorý je v rovnakom dome alebo v rovnakom obytnom komplexe. (BGH, rozsudok zo 4.6.08, Az.VIII ZR 292/07)
- Náhradný byt bude uvoľnený najneskôr do konca výpovednej doby. (BGH, rozsudok z 9. júla 2003, Az. VIII ZR 311/02)
- Prenajímateľ by si chcel byt znovu prenajať. (BVerfG, rozhodnutie z 23. novembra 1993, Az. 1 BvR 904/93)
- Neexistujú žiadne okolnosti, ktoré by nový nájom s nájomcom javili ako neprimeraný. (OLG Karlsruhe, právne rozhodnutie z 27. januára 1993, Az. 3 ReMiet 2/92)
Aká je alternatíva ukončenia pre osobné použitie?
Pre tých, ktorí sa obávajú, že ukončenie pre osobnú potrebu nebude úspešné, je ideálna dohoda o ukončení alebo dohoda o ukončení nájmu. To ponúka trochu väčšiu bezpečnosť, pretože obe strany sa dohodli na ukončení nájmu. Táto alternatíva je zvlášť vhodná, ak prenajímateľ nemôže s istotou povedať, či budú uznané jeho osobné potreby.
Dohoda o ukončení zmluvy umožňuje tiež dohodnúť konkrétny termín vypratania nehnuteľnosti. To sa deje bez ohľadu na príslušné nájomné právo. Nájomca na oplátku dostane platbu za vysťahovanie, ktorá mu potom pomôže nájsť byt. Prenajímateľ potom môže voľný byt sám využiť, predať alebo inak prenajať. V prípade dohody o ukončení zmluvy máte viac možností, ale vyžaduje to precíznu prípravu a intenzívnu koordináciu s nájomcom.
Poradenstvo od právneho experta pomáha posúdiť šance a riziká a rozhodnúť sa, ktorý spôsob má väčší zmysel: ukončenie pre osobnú potrebu alebo dohoda o ukončení. V týchto prípadoch poskytujú príslušné rady predovšetkým právnici špecializovaní na nájomné právo.
