Zrieknutie sa dane z nehnuteľností je zákonom upravenou možnosťou, ako môžu daňovníci nehnuteľností získať časť dane z nehnuteľností. Vďaka úspešnej žiadosti môžu napríklad prenajímatelia podľa okolností ušetriť na dani z nehnuteľnosti 25 percent alebo 50 percent. Podmienky sú stanovené v § 33 GrStG (zákon o dani z pozemkov).
§ 33 GrStG: Podmienky odpustenia dane z nehnuteľností
Text zákona o dani z nehnuteľností hovorí:
„(1) Ak sa (…) zníži bežný hrubý zisk zdaniteľnej položky o viac ako 50 percent v prípade zastavaných pozemkov a daňový dlžník za zníženie hrubého zisku nezodpovedá, daň z nehnuteľností bude 25 percent. uzákoniť. Ak je zníženie normálneho hrubého zisku 100 percent, od dane z nehnuteľností vo výške 50 percent sa upúšťa. (…) Bežný hrubý zisk je (…) (2) v prípade zastavaného pozemku obvyklé ročné hrubé nájomné odhadované podľa okolností na začiatku výnimky. ““
Podstatné aspekty odseku pre prenajímateľov sú teda a) výška možného oslobodenia od dane z nehnuteľností ab) výrazy „bežný hrubý zisk“ alebo „ročné hrubé nájomné“ ac) podmienka, že daňový dlžník nie je zodpovedný za zníženie hrubého zisku. Najmä posledný bod je z právneho hľadiska dosť neurčitý a bol už predmetom právnych sporov.
Znížený hrubý zisk a výška oslobodenia od dane z nehnuteľností
Normálny hrubý zisk je odhadovaný obvyklý ročný hrubý nájom, odhad sa robí na začiatku obdobia výnimky. Čo je súčasťou ročného hrubého nájomného, je definované v § 79 BewG (zákon o oceňovaní):
„(1) Ročné hrubé nájomné je celkový poplatok, ktorý musia nájomcovia (nájomcovia) platiť za jeden rok na základe zmluvných dohôd založených na stave v čase určenia. Zahrnuté sú príspevky a všetky ďalšie služby nájomcu. ““
Ďalšie obmedzenia a presnejšie ustanovenia presne určujú, ako sa má určiť hrubé ročné nájomné. Je to dôležité: Ak sa hrubý zisk, t. J. Dosiahnuté hrubé ročné nájomné, zníži o viac ako 50 percent, možno od dane z nehnuteľností upustiť. Ak sa hrubý zisk zníži o 100 percent (t. J. Neboli prijaté splátky nájomného), možné oslobodenie od dane z nehnuteľností je 50 percent. To platí iba v prípade, že zníženie nezavinil prenajímateľ.
Nariadenie v § 33 GrStG obsahuje určitú nespravodlivosť, pretože pri strate príjmu 99 percent sa upúšťa od identickej časti dane z nehnuteľností ako pri 50,1 percenta. Oslobodenie od dane z nehnuteľností je iba 50 percent, ak dôjde k 100-percentnému deficitu príjmu. Zákon pozná iba tieto dve úrovne, a tak tvrdo zasahuje niektorých prenajímateľov.
Kedy nie je zodpovedné zníženie hrubého zisku?
Pre úspešnú žiadosť o oslobodenie od dane z nehnuteľností musia daňovníci predložiť dôkazy o znížení príjmu z majetku a tiež to, že sami nie sú zodpovední za stratu príjmu. Možným vysvetlením nižšieho príjmu je, že nájomníci nesplnili svoje platobné povinnosti napriek skutočnosti, že boli v celom prenájme V takom prípade orgány zvyčajne uznajú zníženie za svoju chybu.
Podobne existujú prípady, keď sú príčinou strát na nájomnom prírodné katastrofy, ako sú napríklad úder blesku, požiar alebo povodeň. Pretože také udalosti, ktoré vedú k neprenajatiu, tiež nie sú zodpovednosťou prenajímateľa.
Úľava na dani z nehnuteľností je možnosťou aj v prípade štrukturálne spôsobeného poklesu príjmu: Najmä vo vidieckych oblastiach východného Nemecka bol zaznamenaný niekedy dramatický pokles počtu obyvateľov, ktorý vedie k nadmernej ponuke životného priestoru a plazivému poklesu nájomného.
Vo všetkých prípadoch, keď sa ako dôvod uvedie voľné miesto, musí prenajímateľ zdokumentovať svoje trvalé úsilie o získanie nájmu. Medzi tieto snahy patrí inzercia v novinách, sprostredkovanie prenájmu, oznámenia a zverejňovanie ponúk prenájmu na internete. Vyšší správny súd v Porýní-Falcku však rozhodol, že väčšie a známe portály by sa mali používať kvôli ich rozsahu a nielen súkromným domovským stránkam alebo stránkam sprostredkovateľov (OVG Porýnie-Falcko, rozsudok z 2. 5. 2016, AZ 6 A 10971/15). . Aj v štrukturálne slabom regióne sú prenajímatelia povinní všetkými možnými spôsobmi hľadať možných nájomcov, inak je vylúčené oslobodenie od dane z nehnuteľností.
V niektorých vidieckych regiónoch došlo k dramatickému poklesu populácie. To môže viesť k odpusteniu dane z nehnuteľností.
Kedy je zodpovedný prenajímateľ?
Ak sú však dôvody čiastočného alebo úplného nedostatku platieb za prenájom na strane prenajímateľa, nie je možné odpustenie dane z nehnuteľnosti možné. To je napríklad prípad, ak prenajímateľ nevyvinul dostatočné úsilie na nájdenie nájomcov.
Ďalší dôvod zamietnutia žiadosti o oslobodenie od dane z nehnuteľností je uvedený v prípade, že je požadované nájomné nadhodnotené a nie sú v ňom žiadni nájomníci. Prenajímateľ nie je povinný ponúkať svoju nehnuteľnosť za dumpingové ceny. Musí však zostať v obvyklom rozmedzí trhových cien.
Vlastník nehnuteľnosti je zodpovedný aj za voľné pracovné miesta z dôvodu stavebných prác (modernizácia, renovácia). A ak si byt nie je možné prenajať kvôli zlému stavu z hľadiska zachovania, je toto voľné miesto tiež zodpovednosťou prenajímateľa a neoprávňuje na odpustenie dane z pozemkov.
Žiadosť o oslobodenie od dane z nehnuteľností: lehoty a kontaktné osoby
Orgán, ktorý pripravuje výmer k dani z nehnuteľností, dostane žiadosť o odpustenie dane z nehnuteľností. Vo väčšine prípadov ide o obec, v Berlíne, Brémach a Hamburgu je to daňový úrad. Konečný termín je vždy 31. marca každého roku na požiadanie o odpustenie dane z nehnuteľností za predchádzajúci rok. Do tejto doby musí byť doručená najmenej jedna neformálna žiadosť, inak zaniká právo na oslobodenie od dane z nehnuteľností. Dôvod a podrobné dôkazy možno predložiť neskôr. Je však vhodné vopred presne zdokumentovať, ako k poruchám došlo a čo sa urobilo na ich zmiernenie alebo prevenciu.
Existuje však jedna výnimka z konečného termínu: Ak daňovník nedostane oznámenie o vymeraní dane alebo oznámenie o zmene a doplnení včas, lehota na podanie žiadosti končí až dňom uvedeným v informácii o opravných prostriedkoch.
Žiadne oslobodenie od dane z nehnuteľností, ak sa daň z nehnuteľnosti zníži aktualizáciou jednotkovej hodnoty
Daň z nehnuteľností sa okrem iného počíta z jednotkovej hodnoty majetku. Ak sa táto hodnota zníži, napríklad v dôsledku požiaru časti budovy, zníži sa aj daň z nehnuteľnosti. To si vyžaduje extrapoláciu jednotkovej hodnoty. Ak by zníženie hrubého zisku bolo možné zohľadniť extrapoláciou na obdobie, o ktoré sa žiada oslobodenie od dane z nehnuteľností, je podľa vyššie popísaných predpisov oslobodenie od dane z nehnuteľností vylúčené (§ 33 ods. 5 GrStG). Je preto nevyhnutné, aby sa aktualizovala jednotková hodnota.
