Prenajímatelia spravidla nepožadujú dohodu o zrušení nájmu. Nakoniec, dlhodobý a dôveryhodný nájom je takmer vždy v záujme prenajímateľa. Existujú však dôvody, vďaka ktorým je predčasné ukončenie nájomnej zmluvy a uzavretie zmluvy o zrušení nájmu rozumné. Tu si môžete prečítať, ktoré právne požiadavky sú nevyhnutné a ktoré pasce na vás číhajú.
Čo je to zmluva o ukončení nájmu?
Zmluva o ukončení nájmu je vzájomne dohodnuté ukončenie zmluvy medzi prenajímateľom a nájomcom, ktoré vedie k predčasnému ukončeniu nájmu.
Zmluvou o zrušení nájmu je možné skrátiť alebo úplne zrušiť riadnu výpovednú dobu uvedenú v nájomnej zmluve a tiež obísť právne predpisy.
V rámci zmluvnej dohody existuje aj možnosť priateľského dojednania rôznych bodov pri odovzdávaní nájomnej nehnuteľnosti. Medzi záležitosti, ktoré by sa mali vyjasniť, ak sa nájomca sťahuje skôr, patrí napríklad to, či a v akom rozsahu musí nájomca pred vysťahovaním zrekonštruovať alebo či v byte zostávajú časti nábytku.
Všetky finančné dohody uzavreté medzi prenajímateľom a nájomcom sú navyše písomne zaznamenané v zmluve o zrušení nájmu. Patrí sem napríklad suma akýchkoľvek kompenzačných platieb, ktoré sa majú zaplatiť v prípade predčasného odchodu. Môžu sa tu zaznamenávať aj ďalšie dohodnuté povinnosti, ako napríklad hľadanie nájomcu po novom.
Zmluvu o zrušení nájmu je možné uzavrieť ústne alebo písomne. Aby sa predišlo nejasnostiam a nedorozumeniam, všeobecne sa odporúča písomná forma.
Prečo existuje možnosť dohody o zrušení nájmu?
Nájomná zmluva na prenájom bytu alebo domu, ktorá sa uzatvára medzi prenajímateľom a nájomcom, zvyčajne obsahuje dohody o ukončení zmluvy. Na výpovedné lehoty sa navyše vzťahujú zákonné predpisy. Za určitých okolností však môže byť predčasné ukončenie nájomnej zmluvy pre nájomcu alebo prenajímateľa výhodné. V týchto prípadoch môžu obe strany uzavrieť zmluvu o zrušení nájmu.
Zmluva o ukončení nájmu je užitočná napríklad vtedy, ak má prenajímateľ v úmysle predať svoju nehnuteľnosť, pretože predajná cena prázdneho bytu bez nájomcu je zvyčajne výrazne vyššia.
V prípade zmeny bydliska súvisiacej s prácou je však pre nájomcu výhodné predčasne ukončiť nájom. Týmto spôsobom sa môže odsťahovať z prenajatého bytu v skoršom termíne a ušetriť tak náklady.
Ak sa obe strany dohodnú, výpoveď z nájomnej zmluvy je možné dohodnúť prostredníctvom výpovednej zmluvy.
Aké sú výpovedné lehoty v prípade dohody o zrušení nájmu?
Zákonná výpovedná lehota pre prenájom nehnuteľností v Nemecku je tri mesiace pre nájomcov a tri až deväť mesiacov pre prenajímateľov, v závislosti od dĺžky predchádzajúceho nájomného vzťahu. Lehoty, ktoré sa vzťahujú na bežné skončenie, sú upravené v § 573c nemeckého občianskeho zákonníka (BGB).
Bez ohľadu na výpovednú dobu pôvodne dohodnutú v nájomnej zmluve, môže sa však prenajímateľ a nájomca v zmluve o zrušení nájmu dohodnúť na obojstranne prijateľnom dátume ukončenia nájomného vzťahu. Môžu sa tiež dodržať zákonom stanovené lehoty.
Kedy má zmluva o zrušení nájmu zmysel?
Ak sa zmení životná situácia nájomcu alebo plánovanie prenajímateľa s nehnuteľnosťou, je zmluva o zrušení nájmu užitočným spôsobom predčasného ukončenia nájmu.
Napríklad, ak sa pár nájomcov rozíde a jeden z dvoch nájomcov si chce byt ponechať, sťahujúci sa nájomca by mal s prenajímateľom uzavrieť dohodu o zrušení. V opačnom prípade môže niesť zodpovednosť za ďalšie platby nájomného, ak bývalý partner neplatí nájomné alebo prevádzkové náklady.
Medzi ďalšie typické prípady, kedy je vhodná zmluva o zrušení nájmu, patria:
- vyhnúť sa dvojitému plateniu nájomného, ak si nájomca už našiel nový byt
- ak sa jeden z nájomcov chce vysťahovať z nájomnej nehnuteľnosti, zatiaľ čo druhý nájomca tam chce naďalej žiť
- ak prenajímateľ potrebuje nehnuteľnosť v krátkom čase a chcel by sa tam nasťahovať
- z dôvodu zamýšľanej obnovy nájomnej nehnuteľnosti s cieľom následného zvýšenia nájomného
- nehnuteľnosť sa má ponúkať na predaj ako neprenájom, aby sa dosiahla vyššia predajná cena
Pred podpísaním zmluvy o zrušení nájmu skontrolujte, či je správna a úplná.
Aké informácie musí obsahovať zmluva o zrušení nájmu?
Dohoda o zrušení nájmu musí obsahovať určité informácie, aby mohla v prípade núdze stáť pred súdom. Zmluva o zrušení nájmu by mala obsahovať tieto informácie:
- mená zmluvných strán
- presný popis nájmu
- adresa prenajatej nehnuteľnosti (pre byty aj číslo bytu alebo bytu)
- prípadne meno nového nájomcu
- dohodnutý čas ukončenia nájmu, ako aj presný dátum vysťahovania
- Regulácia stavu prenajímanej nehnuteľnosti pri odovzdaní (napr. Zametanie)
- dodatočne dohodnuté nariadenia, napríklad o kozmetických opravách, zvyšku nábytku v prenajatej nehnuteľnosti (napr. v kuchyni), demontážnych opatreniach zo strany nájomcu, fakturácii energií, splácaní zálohy
- v prípade oneskoreného odovzdania nehnuteľnosti výška náhrady za užívanie
- Platobné dohody týkajúce sa úhrady výdavkov prenajímateľovi alebo odstupného alebo kompenzačných platieb nájomcovi
- Miesto, dátum a podpis oboch zmluvných strán
V zmluve o zrušení nájmu by mali byť čo najpodrobnejšie zaznamenané najmä finančné dohody, ako sú platby a žiadosti o plnenie. V tejto súvislosti sa odporúča uviesť dôvody nároku a určiť príslušné spôsoby platby (lehoty, meno príjemcu platby alebo služby, spôsob platby a bankové údaje).
Zmluvné strany sa tiež môžu zmluvne dohodnúť, že sa vzdajú práva namietať. Žiadny zo signatárov teda nemôže zrušiť zmluvu o zrušení nájmu do dvoch týždňov od jej podpísania. Ďalším dôležitým bodom pri uzatváraní zmluvy o zrušení nájmu je dohoda, že sú vysporiadané všetky vzájomné nároky.
Zásadné je tiež znenie, že sa neuplatňuje uplatnenie § 545 nemeckého občianskeho zákonníka (BGB). Tento odsek popisuje tiché predĺženie nájmu, ktoré nadobúda účinnosť v prípade, že nájomca neopustí prenajatý majetok v dohodnutom čase. Je to nevyhnutné, pretože ak chýba toto znenie a nájomca sa napriek dohode neodsťahuje v čase uvedenom v zmluve o zrušení nájmu, celá zmluva je neplatná. Ak zmluvu o zrušení nájmu podpísali všetky zmluvné strany, ale táto pasáž chýba, môže prenajímateľ podať námietku do dvoch týždňov - avšak iba v prípade, ak sa práva na námietku nezriekli.
Zmluva o zrušení nájmu je vždy vyhotovená v dvoch vyhotoveniach a následne podpísaná prenajímateľom a nájomcom. Obe zmluvné strany dostanú kópiu, ktorú si ponechajú vo svojich záznamoch.
Kedy je platná zmluva o zrušení nájmu?
V zásade platí aj zmluva o zrušení nájmu, ak bola uzavretá ústne. Aby sa zabránilo nedorozumeniam, sú však potrebné mimoriadne presné opatrenia. V prípade dohody o ukončení zmluvy, rovnako ako u všetkých ostatných zmlúv, sa uprednostňuje písomná forma pred ústnou dohodou.
Ak nájomca dostane od svojho prenajímateľa dohodu o zrušení zmluvy so žiadosťou o podpis a on tak urobí, má právo toto rozhodnutie do 14 dní zrušiť. V takom prípade sa na zmluvu o zrušení nájmu môžu vzťahovať ustanovenia § 312 BGB pre podomový predaj. Lehota na vznesenie námietky potom začína presne dňom, keď nájomca dostal od prenajímateľa písomné vyhlásenie o práve na odstúpenie. Pokiaľ tento pokyn nájomca nedostane súčasne s podpisom zmluvy o odstúpení od zmluvy, lehota na vznesenie námietky sa automaticky predlžuje o obdobie štyroch týždňov od prijatia pokynu k zrušeniu zmluvy.
Ak prenajímateľ neinformuje nájomcu o jeho práve na odstúpenie od zmluvy, lehota na odstúpenie od zmluvy končí najneskôr šesť mesiacov po podpísaní zmluvy.
To všetko však platí iba v prípade, ak nebolo zrieknuté lehoty na vznesenie námietky (pozri vyššie).
Čo by mali brať do úvahy prenajímatelia a nájomcovia v prípade dohody o zrušení nájmu?
Klasické informácie o výpovednej dobe, ktoré boli odsúhlasené s uzavretím pôvodnej nájomnej zmluvy, sú podľa zmluvy o ukončení nájmu neplatné. Ako už bolo uvedené vyššie, na rozdiel od nájomnej zmluvy nie je potrebné dodržiavať žiadne právne predpisy. Je však logické, aby obe strany zabezpečili, že dohoda o ukončení zmluvy nebude obsahovať dohody, ktoré by sa neskôr ukázali ako škodlivé pre nich.
Aby prenajímateľ nebol znevýhodnený predčasným vysťahovaním nájomcu, je možné uzavrieť napríklad dohodu, ktorá nájomcu zaväzuje nájsť si nového nájomcu, aby sa predišlo voľným miestam a s tým spojenej strate nájomného. V takom prípade je alternatívou platba paušálneho poplatku nájomcom alebo ďalšia platba nájomného až do riadneho uplynutia výpovednej doby.
Ak iniciatíva na predčasné ukončenie nájmu pochádza od prenajímateľa, mal by nájomca zabezpečiť, aby neutrpel žiadne nevýhody, ak vyhovie žiadosti prenajímateľa. Prenajímateľ spravidla ponúka výplatu primeranej náhrady alebo odstupného, ak k vysťahovaniu prenajatej nehnuteľnosti dôjde skôr, ako uplynula bežná výpovedná lehota.
Je v zmluve o zrušení nájmu povinné odstupné?
Súhlas nájomcu s predčasným ukončením nájomnej zmluvy alebo s uzavretím zmluvy o zrušení nájomnej zmluvy nemá automaticky za následok nárok na náhradu škody alebo odstupné.
Ak však k dohode o ukončení dôjde z iniciatívy prenajímateľa, je nájomca v dobrej vyjednávacej pozícii. Pretože predčasné vysťahovanie má pre prenajímateľa pri predaji nehnuteľnosti množstvo výhod, prenajímateľ často súhlasí s vyplatením odstupného. Kompenzácia by mala byť dohodnutá v primeranej výške, aby sa pokryli náklady na hľadanie bytu a sťahovania, ako aj potrebné sprostredkovateľské poplatky, vyššie nájomné a náklady na nákup nového nábytku.
Pri výpočte odstupného je potrebné zohľadniť aj ďalšie možné nákladové faktory, ako napríklad ďalšie cestovné náklady v dôsledku ďalšieho dochádzania.
Môže sa zmluva o zrušení nájmu uzavrieť aj pre komerčné nehnuteľnosti?
Áno, zmluvu o zrušení nájmu je možné uzavrieť pre súkromné prenajímané nehnuteľnosti aj pre komerčné nehnuteľnosti. Pretože aj v prípade nájmu obchodného majetku môžu existovať rôzne dôvody, pre ktoré má zmysel skrátiť riadnu výpovednú lehotu. Ak dôjde k predčasnému ukončeniu nájmu obchodu, dielne alebo iného komerčne používaného majetku, musia všetky zúčastnené strany podpísať zmluvu o ukončení nájmu. Malo by sa preto starostlivo skontrolovať, ktoré podpisy sa požadujú od podnikateľov, ktorým bola nehnuteľnosť prenajatá.
Kde si môžem stiahnuť vzorovú zmluvu o zrušení nájmu?
Pretože v zmluve o zrušení nájmu je potrebné zohľadniť veľa informácií, je vhodné použiť vzorový formulár. Vzor zmluvy o zrušení nájmu si môžete stiahnuť tu:
