Nedoplatok na nájomnom oprávnene znervózňuje prenajímateľov. Ak nájomca nedostane mesačnú platbu v plnej výške a včas, spôsobí to zlý pocit a naznačuje to zlé veci.
Vypadá to, že sa váš predtým solventný a slušný nájomník zrazu stal neplatičom alebo dokonca obávaným nomádom? Najmä ak ste prísne vypočítali a ste urgentne závislí od príjmu z prenájmu, ktorý vám spláca pôžičku alebo za živobytie, je vaše vzrušenie z každého nedoplatku na nájme viac ako pochopiteľné.
Niekedy však panika nie je dôvodná a dôvodom na nezaplatenie je iba dohľad alebo nedbalosť nájomcu. Mali by ste však okamžite objasniť príčinu akýchkoľvek nedoplatkov so svojím nájomcom, aby ste mohli okamžite prijať správne a vhodné opatrenia.
Nájomníci však majú tiež všetky dôvody na to, aby boli rozladení, ak nemôžu platiť splátky za nájom včas a v plnej výške. Neočakávaná nezamestnanosť, choroba alebo iné osobné ťažkosti, ktoré spôsobili súčasnú platobnú neschopnosť, môžu týmto nájomcom veľmi rýchlo spôsobiť oveľa viac problémov. V najhoršom prípade môžu neplatiaci nájomníci čeliť ukončeniu bytu bez oznámenia alebo dokonca oznámenia o vysťahovaní.
Nájomníci by preto nemali brať problém s nedoplatkami na ľahkú váhu a mali by sa okamžite obrátiť na prenajímateľa s cieľom nájsť vhodné riešenie. V opačnom prípade riskujú nebezpečnú špirálu smerom dole, ktorá môže viesť až k bezdomovectvu.
Nedoplatky na nájomnom: povinnosti nájomcu
Za účelom splnenia zmluvy uzavretej s prenajímateľom majú nájomníci najvyššiu povinnosť vždy preniesť svoje nájomné v plnej výške a včas na účet prenajímateľa. V prípade trvalého príkazu alebo príkazu na inkaso sú nájomníci v bezpečí a nezmeškajú termín, pretože banka je potom povinná zabezpečiť včasnú platbu.
Nájomníci potom musia iba zabezpečiť, aby sa požadovaná suma skutočne nachádzala na ich účte, aby ju mohla banka previesť. Ak nájomníci uskutočňujú mesačný prevod sami, je veľmi dôležité nestrácať zo zreteľa termín a tiež neignorovať žiadne zmeny a zvyšovanie nájomného.
Väčšina nájomných zmlúv ustanovuje tretí pracovný deň každého mesiaca ako kľúčový dátum pre prichádzajúcu platbu príslušného mesačného nájomného za aktuálny mesiac. Sobota sa mimochodom pre túto faktúru nepočíta ako pracovný deň.
Nájomníci sú povinní platiť nájom podľa dohody. To znamená načas a úplne.
Kedy je nájomca v omeškaní?
Hovorí sa o nedoplatkoch, keď sa nájomné neplatilo tretí pracovný deň v mesiaci. Pre vás ako prenajímateľa to však neznamená, že môžete proti svojmu nájomcovi podniknúť právne kroky v prípade menších oneskorení platby, napríklad ak sa na váš účet dostane nájomné až štvrtý pracovný deň. V rozhodnutí súdu Federálneho súdneho dvora (BGH, rozsudok z 5. októbra 2016, Az. VIII ZR 222/15) bolo rozhodnuté, že nájomné, ktoré má byť zaplatené, musí nájomca zaplatiť najneskôr do tretieho pracovného dňa v mesiaci. Je preto dôležité, aby boli peniaze v tento kľúčový deň k dispozícii v plnej výške na účte nájomcu a aby bolo možné platbu skutočne uskutočniť.
Aj keď ste sa v zmluve o prenájme zaviazali prijať platbu skôr, prekročenie tejto lehoty sa podľa zákona nepovažuje za nedoplatok. Ako prenajímateľ by ste mali napriek tomu v prípade akýchkoľvek nezrovnalostí okamžite kontaktovať nájomcu a upozorniť ho na jeho nedoplatky. Takéto malé chyby sa často dajú objasniť a objasniť nedorozumenia, pretože možno len prehliadol termín alebo po zvýšení nájomného ešte nezmenil trvalý príkaz.
Aké práva majú prenajímatelia v prípade nedoplatkov na nájomnom?
Ako prenajímateľ máte rôzne práva a možnosti, keď je váš nájomca v omeškaní.
Výpoveď z dôležitého dôvodu bez výpovednej lehoty
Svojmu nájomcovi môžete napríklad poslať „mimoriadne výpoveď z dôležitého dôvodu bez výpovednej lehoty“ s odkazom na § 543 ods. 2 bod 3 BGB. Tu je nedoplatok na nájomnom považovaný za dôležitý dôvod.
Túto možnosť máte vždy, keď
- nájomca vám nezaplatil dohodnuté nájomné na dva po sebe nasledujúce mesiace,
- ak váš nájomca zaplatil iba časť dohodnutého nájomného v dvoch po sebe nasledujúcich mesiacoch, ale súčet týchto dvoch platieb je vyšší ako mesačný nájom,
- ak vám nájomca dlhuje dvojmesačný nájom za dlhšie časové obdobie.
Je potrebné poznamenať, že vaše okamžité ukončenie sa stáva neúčinným v okamihu, keď vám nájomca vyplatí dlžnú sumu. Má na to dva mesiace na to, aby dostal vaše oznámenie o ukončení bez predchádzajúceho upozornenia.
Včasné ukončenie
Druhou možnosťou pre vás ako prenajímateľa je dať svojmu nájomcovi včasné ukončenie podľa § 573 BGB. Tu sa môžete dovolávať významného porušenia zmluvných povinností zo strany vášho nájomcu. V takom prípade však musíte dodržať zákonnú výpovednú dobu. V závislosti od dĺžky predchádzajúceho nájmu môže byť táto výpovedná doba medzi tromi a deviatimi mesiacmi.
Ukončenie bez predchádzajúceho upozornenia a v stanovenom čase
Najbezpečnejšou možnosťou pre vás ako prenajímateľa je tretia možnosť v prípade nedoplatkov na nájomnom: Pozostáva z kombinácie dvoch vyššie uvedených typov ukončenia. Pokiaľ teda nemáte záujem o zachovanie nájomného vzťahu so súčasným nájomcom ani po vyrovnaní nedoplatkov na nájomnom, je vhodné zaslať obe storná súčasne. Ušetrí vám to až dva mesiace, ak by váš medzičasom nechcený nájomca mal ešte do dvoch mesiacov od odoslania oznámenia bez oznámenia vykonať následnú platbu nedoplatkov na nájomnom. Je vhodné spolupracovať s právnikom, aby ste našli najlepšiu voľbu pre váš konkrétny prípad.
Ako by sa mali správať nájomníci v prípade nedoplatkov na nájomnom?
Z dôvodov, ktoré už boli načrtnuté, existuje veľké riziko zlyhania pri každom nedoplatku nájomného a nájomníci by sa mali skutočne pokúsiť všetko o to, aby svoje dlhy vyrovnali v čo najkratšom čase.
Za týmto účelom by mali nájomníci v prvom kroku proaktívne osloviť svojho prenajímateľa a vysvetliť mu súčasné zúženie platieb. Pri troche šťastia a ak bol nájom doteraz harmonický a bezproblémový, môžu nájomníci dúfať v porozumenie a zbaviť prenajímateľa strach.
Nájomníci by sa mali pokúsiť spolu s prenajímateľom nájsť dobré riešenie problému. Možno je alternatívou platba na splátky. Žiadny prenajímateľ to však nie je povinný akceptovať, pretože koniec koncov je prenajímateľ pri plnení svojich povinností väčšinou závislý od včasného zaplatenia nájomného.
Ak je úsilie nájomcu neúspešné, musí sa pokúsiť vyrovnať nedoplatok na nájomnom, napríklad požičaním peňazí od rodiny alebo známych. Ak však nájomca náhle zarobí oveľa menej a je nepravdepodobné, že by sa to v blízkej budúcnosti zmenilo, okamžite kontaktujte úrad sociálnej starostlivosti alebo zodpovedné stredisko práce. Niekedy tieto inštitúcie pristúpia k platbe nedoplatkov na nájomnom až po vyplnení žiadosti o prevzatie dlhu na nájomnom. Falošná hanba je tu mimochodom absolútne nevhodná. Je dôležité zabrániť zostupnej špirále. Nájomníci by preto mali využívať všetky možnosti, ktoré majú k dispozícii.
Ak nájomcovia už dostali výpoveď bez oznámenia od prenajímateľa, musia vytiahnuť všetky zarážky, aby sa dlhy vyrovnali čo najrýchlejšie, najneskôr však do dvoch mesiacov, alebo aby ich sociálny úrad alebo úrad práce mohli vyrovnať. To znamená, že vypovedanie nájomnej zmluvy bez oznámenia z dôvodu nedoplatkov na nájomnom je spočiatku neúčinné.
Dôležité: Ak však nájomca už v posledných dvoch rokoch odvrátil výpoveď bez predchádzajúceho upozornenia uskutočnením dodatočnej platby, nariadenie už neplatí. Druhé ukončenie bez výpovednej lehoty z dôvodu nedoplatkov na nájomnom do dvoch rokov sa už nebude rušiť, a to ani v prípade, že dlhy na nájomnom budú uhradené spätne. V tejto lehote je to možné iba raz. Týmto nariadením chce zákonodarca zabrániť neplatičovi, ktorý postupuje v systéme, a využívať tak zákonné požiadavky na úkor prenajímateľa.
Ukončenie bez upozornenia trvá veľa času. Ak sa chcete dostať z cesty, najlepšie je porozprávať sa s nájomcom predtým, ako si najmete právnika.
Vedie zníženie nájomného z dôvodu vád k nedoplatkom na nájomnom?
Ak sa nájomné zníži kvôli chybám v byte, môže sa to počítať aj ako nedoplatok nájomného. Nájomníci by preto za žiadnych okolností nemali neopatrne a svojvoľne znižovať nájomné. Rozsiahle rekonštrukčné práce a stavebný hluk na nájomnej nehnuteľnosti sú nepríjemné a môžu vám vziať zábavu z bytu a vaše nervy. Nájomníci by mali byť naďalej obozretní, pretože zníženie nájomného sa môže rýchlo vypomstiť a viesť k nedoplatkom na nájomnom, čo prenajímateľa oprávňuje ukončiť bez predchádzajúceho upozornenia.
Pred znížením nájomného by si mali nájomníci presne zistiť od miestneho združenia nájomcov, právnika alebo spotrebiteľskej poradne, či je plánované zníženie nájomného skutočne vhodné a opodstatnené pre daný typ znehodnotenia a v zamýšľanej výške.
Často je vhodnejšie, aby nájomca hovoril objektívne s prenajímateľom a v prípade, že dôjde k zhoršeniu hodnoty nájomnej nehnuteľnosti, zmluvne dohodnúť dočasné zníženie nájomného. Ubytovateľ za normálnych okolností veci pochopí a bude reagovať ústretovo.
Ukončenie bez oznámenia a vysťahovanie v prípade nedoplatkov: Čo je povolené?
Predtým, ako ako prenajímateľ podáte výpoveď bez predchádzajúceho upozornenia, mali by ste si byť vedomí toho, že uvádzate do pohybu proces, ktorý vás môže stáť veľa času, peňazí a nervov. Preto je vhodné vždy vopred hovoriť s nájomcom a usilovať sa o priateľskú dohodu.
Možno je váš nájomník v súčasnosti v osobnej núdzi a pripravujete ho o možnosť rehabilitácie výpoveďou bez predchádzajúceho oznámenia z dôvodu nedoplatkov na nájomnom. Mali by ste starostlivo preskúmať situáciu, najmä v prípade dlhodobých a spoľahlivých nájomcov.
Musíte samozrejme postupovať úplne inak, keď si všimnete, že máte do činenia s notorickým výtržníkom a krátkodobým prenájmom alebo dokonca so systematickým nomádskym nomádom. Potom samozrejme musíte konať veľmi rýchlo a dôsledne. V mnohých prípadoch, bohužiaľ, nemáte záruku, že váš nájomca skutočne opustí váš byt s výpoveďou bez predchádzajúceho upozornenia. Môže najskôr splácať a potom opäť dlhovať nájomné. Potom už musíte iba vypovedať zmluvu bez oznámenia. Nasleduje žaloba o vysťahovanie a v najhoršom prípade následné vysťahovanie. V každom prípade to všetko bude pre vás nervy drásajúce a nákladné.
V prípade pochybností by ste sa mali poradiť so svojím právnikom, pokiaľ ide o to, do akej miery môže mať pre vás súdna žaloba o vysťahovanie na súde nádej na úspech. V prípade ťažkostí vám v najhoršom prípade zostane nielen nedoplatok na nájomnom, ale musíte tiež znášať nezanedbateľné náklady na postup. A čo je najhoršie: stále sa nemôžete zbaviť nechceného nájomníka.
Nedoplatky na nájomnom: musí byť vydané varovanie?
Všeobecne je vhodné poslať upomienku pred zaslaním storna bez upozornenia z dôvodu nedoplatkov na nájomnom. Týmto spôsobom môžete prípadne upokojiť situáciu, dať svojmu nájomcovi jasne najavo, že situácia je vážna, a zabrániť tak výpovedi bez predchádzajúceho upozornenia.
Aby sme vášho nájomcu mohli ukončiť bez predchádzajúceho upozornenia, z právneho hľadiska nie je potrebné varovanie v prípade nedoplatkov na nájomnom. Platby nájomného sú pravidelné povinnosti, ktoré musí váš nájomca spĺňať. V opačnom prípade nájomca poruší svoju zmluvnú povinnosť a je automaticky v omeškaní, ak nesplní splátky nájomného včas a v plnej výške.
Ak váš nájomca platí, ale pravidelne nedodržiava dohodnuté termíny, považuje sa to za závažné porušenie zmluvy. Ak chcete z tohto dôvodu vypovedať svojho nájomcu bez predchádzajúceho upozornenia, musíte ho najskôr upozorniť.
Ako musí byť štruktúrované ukončenie bez oznámenia?
Ukončenie bez predchádzajúceho upozornenia musí byť urobené písomne s vašim originálnym podpisom alebo podpisom vami oprávneného zástupcu. To by malo veľmi presne uvádzať nedoplatky na prenájme, ktoré sú dôvodom na ukončenie. Uistite sa, že sa nedopustíte formálnej chyby, kvôli ktorej by bolo ukončenie bez predchádzajúceho upozornenia neúčinné.
Vzorový list pre takéto ukončenie si môžete stiahnuť bez predchádzajúceho upozornenia tu:
Môže dôjsť k premlčaniu nedoplatkov na nájomnom?
Áno. Nedoplatky na nájomnom môžu byť v skutočnosti premlčané. Po troch rokoch vyprší nedoplatok na nájomnom v súlade s § 195 nemeckého občianskeho zákonníka. Aj keď sa vám zdá táto lehota dlhá, je vhodné prichádzajúce platby nájomného vždy veľmi starostlivo skontrolovať a prípadné nedoplatky na nájme riešiť priamo. Ak ste sa s nájomcom dohodli na neskoršej platbe ako dobrej vôli, vždy má zmysel nestratiť premlčaciu dobu z dohľadu.
Nedoplatky na nájomnom: obozretnosť sa vypláca
Akékoľvek nedoplatky na nájomnom sú nepríjemné pre všetkých zúčastnených: pre prenajímateľa, pretože sa stratil dôležitý zdroj príjmu, ktorým sa živí alebo spláca úver. Pre nájomcu, pretože riskuje, že dostane výpoveď bez predchádzajúceho upozornenia kvôli nedoplatkom na nájomnom a v najhoršom prípade sa stane bezdomovcom.
Ako vždy je dôležité posúdiť individuálny prípad. Zvyčajne nie je všetko iba čierne alebo biele. S porozumením a zdvorilosťou sa nedoplatky na nájomnom dajú obvykle vyriešiť priateľsky. To je vždy vhodné skôr, ako sa fronty zatvrdnú a musíte prijať drastické opatrenia, ktoré môžu byť veľmi nepríjemné nielen pre nájomcu, ale aj pre vás ako prenajímateľa.
