Prenajať si podnik a zarobiť pri tom veľa peňazí - je to možné? Áno, s mnohými skúsenosťami, správnym umiestnením, správnym nájomcom a trochou šťastia to skutočne funguje.
Komerčný lízing je zvláštnym prípadom v nie vždy ľahkej nájomnej džungli. Pretože niektoré veci sú tu iné ako pri prenájme súkromných bytov. Predtým, ako sa vydáte na dobrodružstvo komerčného lízingu, mali by ste si preto starostlivo poradiť so všetkými predpismi pre vypracovanie zmlúv.
Čo sú obchodné nehnuteľnosti?
Obchodné nehnuteľnosti sú všetky tie miestnosti, ktoré sa primárne využívajú na komerčné účely. Môžu to byť výrobné haly a sklady na vidieku, ale aj supermarkety alebo obchody vo vyhľadávaných lokalitách mesta. Súčasťou komerčného prenájmu sú aj kancelárske budovy a rekreačné objekty, ktoré sa napríklad využívajú ako fitnescentrá.
Je komerčný prenájom skutočne taký lukratívny?
Na dobrých miestach a u bohatých nájomníkov môžete prenájmom firmy skutočne veľa zarobiť. Mnoho obchodných nehnuteľností sa však nachádza v obchodných parkoch, ktoré sú z hľadiska dopravy menej dobre prepojené. Môže sa potom stať, že nehnuteľnosť, ktorá vám je ponúknutá na predaj za primeranú cenu, je dlho prázdna a spôsobuje obrovské náklady bez toho, aby generovala zodpovedajúci príjem z prenájmu. Ako záujemca a potenciálny prenajímateľ by ste mali na začiatku určite vyhľadať kompetentnú podporu a radu.
Komerčný lízing: nie vždy je to ľahké
Pri prenájme komerčných nehnuteľností je potrebné brať do úvahy oveľa viac, ako pri prenájme nehnuteľností na bývanie. V obchodných priestoroch na okraji mesta je v súčasnosti voľných veľa atraktívnych nových stavebných priestorov. Ak nemáte na prenájom prémiové miesto v centre mesta, nemusí byť ľahké nájsť správneho nájomcu.
Komerčný prenájom, dojednanie príslušnej ceny nájmu a všeobecné podmienky tiež vyžadujú veľa skúseností a dobré vyjednávacie schopnosti.
Aby ste mohli naraziť na jednu z právnych úskalí, je vhodné vziať si na palubu skúseného sprostredkovateľa a / alebo právnika špecializovaného na komerčný lízing, ak si chcete prenajať svoje podnikanie.
Na čo si musíte dávať pozor?
Prenájom kancelárie, výrobnej haly alebo obchodu v nákupnom centre vám prináša úplne iné výzvy ako prenájom súkromného bytu.
Napríklad prenájom výrobných hál a skladov si často vyžaduje inštaláciu technológie neskôr. Niekedy sa vyžaduje aj špeciálny inventár. V prípade kancelárskych priestorov sa možno budete musieť postarať o individuálne pohyblivé ľahké konštrukčné steny a rozsiahlu kabeláž, aby ste splnili vysoké požiadavky na kancelárie agentúr alebo manažérske konzultácie.
Komerční nájomníci na vás ako prenajímateľa často kladú vyššie nároky ako na súkromného nájomcu. V závislosti od druhu podnikania, ktoré prenajímate, sa možno budete musieť vysporiadať s renovačnými prácami.
Ak sa zmení nájomca vášho komerčného priestoru, takmer vždy budete musieť znova vykonať rozsiahle zmeny vo svojich izbách. Možno budete musieť do tohto procesu investovať veľké prostriedky. Z tohto dôvodu je vaším najväčším záujmom ako prenajímateľa usilovať sa o dlhodobý a stabilný nájom so svojím komerčným nájomcom.
Ak si chcete prenajať výrobné haly alebo sklady, musíte počítať s tým, že potom budete musieť inštalovať novú technológiu.
Financie
Rokovania o prevzatí nákladov na renovačné práce, štruktúrovaní ceny nájmu a dobe platnosti nájomnej zmluvy sa môžu pretiahnuť, vyžadujú si veľa skúseností a chladnú hlavu pri výpočte. Profesionálna činnosť je nevyhnutná, najmä ak je dostatok obchodného priestoru. V opačnom prípade riskujete, že svoju nehnuteľnosť prenajmete hlboko pod cenu alebo vôbec.
Pri obchodnom majetku musíte samozrejme veľmi starostlivo skontrolovať dôveryhodnosť vášho nájomcu. V prvom rade venujte pozornosť typu spoločnosti. GmbH ponúka základné imanie ako zábezpeku. Toto nie je povinné pre iné typy spoločností. V každom prípade si nechajte predložiť najnovšiu ročnú účtovnú závierku svojho potenciálneho nájomcu a predložte všetky dokumenty v najkratšom možnom čase (najlepšie spolu s daňovým poradcom).
Kto platí sprostredkovateľovi?
V obchodnom živote sa zvyčajne vychádza z takzvaného princípu objednávania: To znamená, že poplatok platí aj ten, kto si niekoho najme. Toto všeobecné pravidlo sa však nevzťahuje na komerčné prenájmy. Ak si ako vlastník najímate sprostredkovateľa na komerčné účely, môžete sa zmluvne dohodnúť, že províziu sprostredkovateľovi platí váš nájomca. To, či si to môžete alebo máte dovoliť, závisí zase od toho, ako populárne je vaše obchodné nehnuteľnosť.
Prenájom reklamy: Ako zvýšiť nájomné
Klasická ochrana nájomcu sa nevzťahuje na komerčný leasing. Aby ste mohli presadiť zvýšenie nájomného, musíte ako prenajímateľ zahrnúť do zmluvy o prenájme správne klauzuly alebo zvoliť typ zmluvy, ktorý je pre vás najvhodnejší. Máte k dispozícii nasledujúce možnosti:
Odstupňovaný nájom - Ak ste sa s odstupom času dohodli na prenájme so svojím komerčným nájomcom, vec je jasne regulovaná: Pri podpise zmluvy je už jasné, kedy sa nájomné zvýši o akú sumu a aká bude potom splatná sadzba nájmu. Dohodnutý príplatok môže byť buď pevná suma, alebo percentuálne zvýšenie nájomného. Dôležité je len to, že v nájomnej zmluve je uvedená suma, ktorá sa má zaplatiť od príslušného dátumu (t. J. Suma v eurách).
Zvýšenie nájomného za modernizáciu - V prípade modernizácie vášho obchodného priestoru môžete zvýšiť nájomné v súlade s predpisom dohodnutým v nájomnej zmluve. Je nevyhnutné, aby ste návrh nájomnej zmluvy vypracovali tak, aby v zmluve bola výslovne uvedená možnosť zvýšenia nájomného v prípade modernizácie.
Predajné nájomné - pri takzvanom predajnom prenájme sa výška nájomného odvíja od predaja vášho nájomcu. Môže sa teda zvyšovať, ale aj znižovať v závislosti od ekonomickej situácie. Preto sa absolútne odporúča dohodnúť si minimálny nájom pre váš komerčný prenájom. V opačnom prípade riskujete, že vo svojich izbách budete mať po zvyšok obdobia nájmu komerčného nájomcu s nízkym predajom za nehospodárne nájomné.
Platí cena za prenájom?
Prenájom bŕzd je pre mnohých majiteľov vo veľkých nemeckých mestách nezmysel. Pretože to znamená, že podliehajú presným pravidlám štruktúrovania ceny nájmu a nesmú prekročiť určité zákonom stanovené limity. Toto pravidlo sa však nevzťahuje na komerčné prenájmy.
Ako prenajímateľ môžete slobodne určiť nájomné za vašu nehnuteľnosť. To je pre vás ako investora veľmi pozitívne, vždy by ste však mali mať na pamäti, že riziko neobsadenosti je pri komerčných nehnuteľnostiach oveľa vyššie ako pri bežných bytoch. Tu je potrebných veľa skúseností. Nikto by sa nemal komerčne zaoberať realitami len kvôli nádeji na enormne vysoké príjmy z prenájmu.
S komerčným prenájmom si môžete sami určiť nájomné. Nezabúdajte však, že riziko voľných pracovných miest je v prípade komerčných nehnuteľností oveľa vyššie v porovnaní s obytnými nehnuteľnosťami.
Čo sú doložky o zachovaní kapitálu?
Doložky o uchovaní hodnoty vám ako prenajímateľovi obchodného majetku umožňujú zmeniť nájom podľa rôznych kritérií. Doložky tak zabezpečujú, aby sa napríklad nájomné dalo prispôsobiť inflácii.
Zmluvné doložky určujú limity, v rámci ktorých je možné vykonať úpravy nájomného. Napríklad do komerčného prenájmu môžete zahrnúť, že cena nájmu by sa mala zvýšiť úmerne s indexom spotrebiteľských cien, a potom sa správať ako index nájomného v zákone o nájme bývania.
Do roku 2007 boli doložky o ochrane hodnoty často prijímané iba so súhlasom Federálneho úradu pre ekonomiku a kontrolu vývozu. Veci dnes vyzerajú inak: v súčasnosti sa stali bežným nástrojom na to, aby bolo možné v prípade prenajatých podnikov zvýšiť nájomné mimo dohodnutých mier.
Pretože je však veľmi ťažké dokonale formulovať doložky o zachovaní kapitálu, mali by ste ako prenajímateľ obchodného majetku spolupracovať s právnikom alebo so skúseným maklérom.
Môžete uplatniť daň z obratu?
Pri prenájme izieb a pozemkov zvyčajne neúčtujete daň z obratu. Výnimkou je však krátkodobý prenájom izieb a apartmánov, ako je to v prípade rekreačných apartmánov a hotelových izieb. Daň z obratu je splatná aj pri prenájme parkovacích miest a garáží, ktoré sa neprenajímajú priamo s bytom. V zásade však platí toto: nemusíte platiť daň z obratu.
Ak si prenajmete komerčný priestor, môžete si vo väčšine prípadov - ak sa vám to oplatí - účtovať DPH z nájmu. To vám dáva rozhodujúcu výhodu v možnosti odpočítať daň na vstupe zo všetkých faktúr za váš majetok. Ak sa plánujú rozsiahlejšie investície do prestavieb a renovácií, môže to byť veľmi užitočné. Ale pozor: môžete prenajať iba nájomníkom s daňou z obratu, ktorí sami zodpovedajú za daň z obratu. Mnoho profesionálnych skupín, ktoré si prenajímajú ordinácie alebo kancelárske priestory, to však nie je. Patria sem lekári, banky a poisťovacie spoločnosti, ako aj profesie (napríklad novinári). Môžete im prenajať svoje izby s DPH, iba ak podiel služieb vášho nájomcu poskytovaných bez dane z obratu nepresahuje päť percent.
Ak chcete prenajať svoj obchodný majetok s DPH, musíte to výslovne uviesť v nájomnej zmluve. To však komplikuje požiadavky na vaše faktúry, faktúru za energie a ďalšie administratívne činnosti. Skúsený daňový poradca je určite užitočný pri koncipovaní zmlúv a pri pravidelnom účtovaní. Stačí, ak daňový úrad nahlási, že prenajímate svoje obchodné imanie s DPH.
Aká je doba prenájmu?
Na rozdiel od zmlúv o súkromnom prenájme, v ktorých je obmedzenie lehoty povolené, iba ak ako prenajímateľ uvediete dôvod obmedzenia, ktoré uznáva judikatúra, môžete v zásade uzatvárať obchodné nájomné zmluvy s vopred stanovenou lehotou.
To je tiež oveľa bežnejšie v komerčnom lízingu ako v prípade lízingu na dobu neurčitú. Pretože to znamená, že obaja nájomníci vedia, kde sú, a môžu lepšie plánovať.
A to je dôležité, pretože pokiaľ ide o obchodné prenájmy, nájomca aj vy ako prenajímateľ často investujú značné sumy do vybavenia nehnuteľnosti reprezentatívnym spôsobom. Je preto dôležité, aby zmluva o prenájme existovala na dlhšie obdobie, aby vzniknuté náklady boli pre obe strany užitočné. Váš nájomca musí navyše naplánovať svoje podnikanie a zvyčajne predpokladá, že bude svojim zákazníkom dlhodobo k dispozícii na dobrej adrese.
Dôležité: Takúto zmluvu na dobu určitú je možné ukončiť iba z dôležitého dôvodu (napríklad z dôvodu nedoplatkov na nájomnom alebo poškodenia prenajatej nehnuteľnosti).
Aká je výpovedná doba pre komerčné prenájmy?
Ak aj naďalej uzatvárate na dobu neurčitú nájomnú zmluvu na svoj obchodný majetok, môžu obe strany ukončiť „najneskôr do tretieho pracovného dňa kalendárneho štvrťroka na konci nasledujúceho kalendárneho štvrťroka“. Toto je stanovené v § 580a nemeckého občianskeho zákonníka (BGB), čo znamená, že výpovedná doba je o niečo kratšia ako šesť mesiacov.
Môžete dať výpoveď pre vlastnú potrebu?
Zákon o obchodnom lízingu všeobecne vylučuje ukončenie pre osobné použitie. Aj keď z osobných dôvodov môžete za určitých podmienok dať výpoveď nájomcovi bytu, pre komerčné nehnuteľnosti to nie je možné. Ako prenajímateľ ste v komerčnom prenájme viazaní so svojím nájomcom, pokiaľ je to zmluvne dohodnuté, v závislosti od lehoty.
Aj keď ako vlastník chcete využiť svoju nehnuteľnosť na svoje podnikanie, musíte počkať do konca nájmu a nemôžete vopred zrušiť výpoveď nájomcu. Pred vypracovaním nájomnej zmluvy je preto vhodné si to vopred dobre naplánovať.
Komerčný leasing v BGB
Zákon o obchodnom lízingu nie je samostatnou oblasťou práva. Základné informácie však možno nájsť v bodoch 535 až 580a BGB.
Hlavným rozdielom medzi zákonom o obchodnom nájme a zákonom o nájme bývania je predovšetkým to, že tu nie je zameraná ochrana nájomcu. To je prípad zákona o nájme bývania s cieľom posilniť obyvateľov nehnuteľnosti, ktorí majú zvyčajne slabšie postavenie v zmluvnom vzťahu.
V prípade komerčného lízingu však BGB vidí zmluvné strany na rovnakej úrovni. To dáva obom stranám viac slobody a môžu rokovať o podmienkach zmluvy veľmi individuálne.
Čím viac bodov do prenájmu zahrniete, tým bezpečnejšie je plánovanie pre rôzne strany.
To musí byť v nájme
Aby bol váš komerčný prenájom platný pred zákonom, musí obsahovať určité informácie. Sú to:
- Informácie o prenájme nehnuteľnosti (adresa, umiestnenie v dome, veľkosť atď.)
- Účel nájmu
- Trvanie prenájmu
- Výška nájmu
Dôležité: Ak niektorý z týchto údajov chýba, nebola uzavretá žiadna právne záväzná zmluva!
Nie sú to úplne nevyhnutné, odporúčané sú však aj pasáže týkajúce sa predpisov o kaucii, modernizácii, možných renováciách, prevádzkových nákladoch a ochrane pred konkurenciou. V zásade platí, že čím viac bodov do nájomnej zmluvy zahrniete, tým vyššia je bezpečnosť plánovania pre obe zmluvné strany. Zároveň sa však stáva ešte dôležitejšou, ak sa v priebehu rokov zmenili plány, ktoré boli v čase podpisu zmluvy ešte stále aktuálne a v ceste vám teraz budú stáť jednotlivé klauzuly.
Z tohto dôvodu sa pri príprave zmluvy vždy odporúča odborné poradenstvo.
Čo je dôležité pri predaji?
Aj keď je súkromne využívané byty a domy predané, ak je nehnuteľnosť prázdna, je to obrovská výhoda, pre komerčné nehnuteľnosti je situácia iná: Predajnú cenu môžete nastaviť oveľa vyššie pre obytné nehnuteľnosti, ktoré nie sú povolené, pretože väčšina potenciálnych kupujúcich plánuje sa nasťahovať do bytu sama. S komerčnými nehnuteľnosťami je situácia úplne iná: bežne môžete predať komerčný priestor oveľa lepšie, ak je prenajatý na dlhodobý účel a so ziskom. Každý investor počíta s príjmom z prenájmu, ktorý mu nová nehnuteľnosť vygeneruje, a vie, aké zložitosti s ním nový prenájom súvisí. Existujúci nájomca uľahčuje a uľahčuje plánovanie mnohých vecí.
Záver
Ak je umiestnenie správne a nájde sa ekonomicky úspešný nájomca, môžete si zarobiť pekné peniaze komerčným prenájmom. Ak však bude váš majetok dlhší čas prázdny, hrozia vám obrovské straty. Pre začiatočníkov je vždy vhodné vyhľadať kompetentnú a odbornú radu.