Pôda a pôda sú pre život nevyhnutné, ako napríklad jedlo a vzduch. Cenovo dostupný životný priestor sa však v nemeckých mestách stal zriedkavým. Politici, urbanisti a odhodlaní občania hľadajú nové riešenia a neboja sa klásť veľmi zásadné otázky.
Veľkí investori investujú na realitnom trhu nemeckých miest vysoké dvojciferné miliardy - rok čo rok. To spôsobilo, že ceny pozemkov prudko stúpali a pôda sa stala nedostatočnou. Čím je cennejšia, tým viac pozornosti jej venuje špekulanti, ktorí obchodovaním s pôdou dosahujú obrovské zisky. Často bez vytvárania životného priestoru.
Kľúč k bytovej otázke
To, ako spoločnosť narába so svojou vzácnou zemou, nie je v žiadnom prípade prírodným zákonom, ale je založené na pravidlách, ktoré si dáva spoločenstvo. V histórii ľudstva to malo veľa modelov, počnúc Starým zákonom: V tretej knihe Mojžišovej sa píše, že pozemky sa nesmú predávať natrvalo a navždy.
Komu patrí mesto?
To sa pýtalo berlínske oddelenie mestského rozvoja minulú jeseň na stretnutí so šiestimi stovkami občanov, investorov a architektov. „Musíme znovu získať schopnosť konať v oblasti plánovania a finančnej politiky,“ uviedla tam senátorka pre mestský rozvoj a bývanie Katrin Lompscherová. No a konečne mohol občan odpovedať. Pretože politika príliš dlho zanedbávala budovanie a život. V uplynulom desaťročí mnoho ľudí považovalo otázku bývania za vyriešenú: očakával sa pokles počtu obyvateľov, na mnohých miestach v Nemecku boli byty dokonca demolované bez výmeny. Kým ministerstvo budov bolo po celé desaťročia dôležitým odborom s vlastným ministrom v mladej Spolkovej republike Nemecko, od roku 1998 pôsobilo iba ako útvar striedajúci iné ministerstvá.Finančne tuhé obce a spolkové krajiny zároveň predali svoje vlastné bytové družstvá. Mnoho developerov zameraných na spoločné dobro, ktorí predtým ponúkali dostupné bývanie, zmizlo. Zároveň sa dramaticky zmenšil politický manévrovací priestor: komunálna pôda bola tiež predaná súkromným investorom s najvyššou ponukou. Bez priameho prístupu na vaše vlastné stavenisko však suverenita nad spoločensky prijateľnými cenami pozemkov znateľne poklesne.Mestské pozemky sa predali aj súkromným investorom s najvyššou ponukou. Bez priameho prístupu na vaše vlastné stavenisko však suverenita nad spoločensky prijateľnými cenami pozemkov znateľne poklesne.Mestské pozemky sa predali aj súkromným investorom s najvyššou ponukou. Bez priameho prístupu na vaše vlastné stavenisko však suverenita nad spoločensky prijateľnými cenami pozemkov znateľne poklesne.
Viac životného priestoru
Celkový počet bytov v Nemecku sa za posledných niekoľko desaťročí neustále zvyšoval. Zároveň sa zväčšila plocha, v ktorej žije každý Nemec: dnes každý občan zaberá v priemere 45 metrov štvorcových - v roku 1990 to bolo necelých 35. Stále viac ľudí žije v samostatných domácnostiach. S tým všetkým rástol dopyt po životnom priestore, čo podnietilo špekulácie. Najmä v mestách, do ktorých sú ľudia čoraz viac priťahovaní. Dôsledok: Podiel staveniska na stavebných nákladoch dramaticky vzrástol. V niektorých veľkomestských projektoch je to už viac ako päťdesiat percent.
Ako berlínska senátorka pre mestský rozvoj a bývanie by Katrin Lompscherová chcela znovu získať územnú politiku v oblasti plánovania a finančnej politiky verejného sektora.
Čo treba urobiť?
Vo Švajčiarsku veľa obcí nepredáva svoju pôdu, ale často ju poskytuje na základe nájmu. Toto je „dočasný nákup pozemku“ a tradičná alternatíva k nákupu stavebného pozemku. Dedičné stavebné právo má dve hlavné výhody: Nezaťažuje klienta niekedy prehnanými nákladmi na kúpu pozemku, pretože platí iba svoje ročné nájomné. Zabraňuje špekuláciám s pozemkami a ich vlastníctvo zostáva v komunite, a teda aj v širšej verejnosti. Skúsenosti Švajčiarska sú pozitívne. Mesto Berlín sa chce v budúcnosti tiež orientovať na takýto model a prenajímať si iba komunálne oblasti. To mestu určite dá z dlhodobého hľadiska väčší priestor na vytvorenie dostupného bývania. Z krátkodobého hľadiska však ceny v hlavnom meste pravdepodobne budú naďalej stúpať,pretože potom bude ponuka pre investorov ešte tesnejšia.
Nová daň z nehnuteľností
V apríli 2018 ústavný súd konštatoval, že daň z nehnuteľností v Nemecku bola protiústavná pri súčasnom výbere hodnoty pozemkov. Federálna vláda musí preto do konca roku 2019 predstaviť novú formu zdaňovania. Odborníci sa zhodujú: v novej podobe dane z nehnuteľností existuje príležitosť na spravodlivejšie zdaňovanie pozemkov. Takáto daň z hodnoty pôdy by tiež mohla zmobilizovať predtým ležiacu pôdu a zatlačiť hráčov na trhu s nehnuteľnosťami. Napríklad v tom, že nevyužitá pôda mohla byť zdanená prísnejšie. Je nesporné, že to je presne miesto, kde by politika mohla pomôcť tým majiteľom budov, ktorí chcú vytvoriť nový cenovo dostupný životný priestor.
Riešenia
Ak sú stavebné pozemky drahé, malo by zmysel využívať ich intenzívnejšie. Jedným z riešení tejto dilemy je budovanie hustejšie osídlených miest. V praxi sa to chápe ako zaplnenie voľných pozemkov, rozšírenie podlaží k domom alebo zahustenie mestských častí, ktoré sú len voľne zastavané. Najmä to posledné je medzi miestnymi obyvateľmi zriedka populárne. Pretože sa tým často uzatvárajú voľné priestory, bráni to zobrazovaniu osí a zatieneniu okien. Hustota je však súčasťou mestského života: bez nej nebude existovať žiadna urbanita, ani živé mesto.
Riverpark Tower má byť postavený vo Frankfurte nad Mohanom zo starého investičného domu Union: penziónu, vlastníkmi obývaných a sociálne podporovaných nájomných bytov na 23 poschodiach, ktoré plánoval Ole Scheeren.
Výškové budovy ako cenovo dostupný obytný priestor
Ďalším spôsobom, ako čeliť problému vysokých cien pozemkov, by boli výškové bytové domy. Ich konštrukcia je však nákladná a v tejto krajine nie sú veľmi populárne. Obraz viacpodlažných satelitných osád, ktoré vznikli na predmestí v 60. a 70. rokoch, je príliš zlý. Frankfurt, známy svojimi výškovými kancelárskymi budovami, sa teraz rúti vpred a stavia do neba obytné veže: Jednou z prvých je novopostavená veža Henninger Tower, ktorá je stále enklávou pre ľudí s vyššími príjmami. Ďalšie budú nasledovať v novom Europavierteli a ďalších okresoch. Architekt Ole Scheeren stavia aj výškové budovy - v metropolách Kanady, Číny, Singapuru a teraz Riverpark Tower vo Frankfurte.Je však oboznámený s kritikou anonymných obytných síl, a preto do svojich obytných veží integroval množstvo priestorov na sociálnu výmenu - vrátane malých parkov. Tieto oblasti stretnutí sa často nevytvárajú na úpätí domov, ale v strede, vysoko nad úrovňou ulice. Tiež sa mu opakovane darí minimalizovať náklady, aby až tretinu priestoru bolo možné prideliť ako sociálne dotované bývanie.
Pozemková politika má dlhodobú perspektívu. Ak sa plánovanie začne dnes, výsledky budú viditeľné iba za roky. Možno je ťažké sledovať takéto obdobia v demokracii s riadnymi voľbami. Dobre koordinovaná pozemková politika je však kľúčom k spravodlivej a dostupnej politike bývania.