Smrť nájomcu je výzvou aj pre prenajímateľa. Prečítajte si tu, ako najlepšie postupovať ako prenajímateľ po smrti nájomcu a aké práva máte.
Čo sa stane po smrti nájomcu?
Nájomná zmluva v zásade nekončí automaticky, keď nájomca zomrie. Ak je nájomná zmluva zmluvne vykonávaná s niekoľkými nájomcami - t. J. V nájomnej zmluve je viac osôb - musí sa v nej pokračovať so zvyšnými ľuďmi.
Je tiež dôležité vedieť, že po smrti nájomcu majú všetky osoby žijúce v domácnosti, aj keď nie sú uvedené v nájomnej zmluve, právo prevziať nájom. Pre prenajímateľa to znamená pokračovanie v prenájme so zvyšnými členmi domácnosti. Je nevyhnutné, aby predchádzajúce podmienky naďalej existovali. Napríklad nájom sa nedá jednoducho zvýšiť po smrti nájomcu.
Ak nie sú žiadni spolu nájomcovia, dedičia musia zaplatiť za stále splatné nájomné, ako aj za vedľajšie náklady a nedoplatky na nájomnom. Dedičia tiež uzavrú nájomnú zmluvu so zosnulým. Podľa § 564 nemeckého občianskeho zákonníka a 580 nemeckého občianskeho zákonníka však máte osobitné právo na výpoveď: Zmluvu môžete vypovedať do jedného mesiaca od smrti nájomcu v súlade so zákonnými lehotami (t. J. Tri mesiace).
Ak byt nepreberajú dedičia, musia sa postarať o vypratanie a odovzdanie nehnuteľnosti alebo musia zaplatiť trovy konania. Dedičia však nemusia zodpovedať za záväzky svojím majetkom, môžu však obmedziť zodpovednosť na pozostalosť.
Preživšie závislé osoby majú navyše možnosť dedičstvo odmietnuť do šiestich týždňov. Ak sa tak stane, nemôže byť po smrti nájomcu zodpovedný za zodpovednosť.
Čo upravujú zákony o nájme po smrti nájomcu?
Zákon o nájme sa vo veľkej miere zaoberá smrťou nájomcu. Nájomná zmluva v zásade nekončí automaticky smrťou nájomcu, ale je súčasťou dedičstva. Podľa toho, či v ňom bolo viac nájomníkov, v domácnosti žili členovia rodiny alebo či byt obýval samotný nájomca, je potrebné dodržiavať rôzne nariadenia.
Nájomnú zmluvu môžete uzavrieť ako dedič, člen domácnosti, manžel alebo partner alebo partner a ako nájomca, čo znamená, že stará nájomná zmluva zostáva v platnosti a nie je potrebné uzatvárať novú nájomnú zmluvu s novými podmienkami.
V § 563 BGB sa stanovuje, ktoré osoby môžu uzavrieť nájomnú zmluvu po smrti nájomcu. Ďalej sme zhrnuli, ktoré práva a povinnosti sú v rôznych prípadoch nevyhnutné:
Prípad 1: Obaja manželia (alebo partneri) boli nájomníkmi
Spoločná domácnosť manželov alebo partnerov je obzvlášť častá, keď sú obaja partneri uvedení v nájomnej zmluve. V takom prípade nájom automaticky pokračuje po smrti jedného z nájomcov v súlade s § 563a ods. 1 BGB. Dediči a ďalší členovia rodiny tu nehrajú žiadnu rolu.
Aj keď nájomnú zmluvu nepodpísali obaja partneri a nájomca zomrie, je možné, že partner už bol vychovaný do stavu nájomcu. To je možné napríklad vtedy, ak jeden partner pri uzatváraní zmluvy zastupoval druhého v súlade s § 164 BGB. Aj keď prenajímateľ zaslal obom partnerom list o zvýšení nájomného, keď sa partner nasťahuje neskôr, jedná sa prakticky o nájomcu.
Ak taký prípad existuje, nájom sa prevedie na zostávajúceho partnera. Zákazník má však právo do jedného mesiaca od zistenia smrti požadovať svoje osobitné právo na výpoveď podľa § 563a ods. 2 BGB so zákonnou lehotou troch mesiacov. V takom prípade však prenajímateľ nemá žiadne zvláštne právo na výpoveď.
Ak manžel alebo životný partner zomrie, nájom sa prevedie na živého partnera.
Prípad 2: Nájomcom bol iba zosnulý manžel alebo partner
Podľa § 563 ods. 1 BGB manžel alebo partner, ktorý žil v spoločnej domácnosti so zosnulým nájomcom, uzatvára nájomnú zmluvu ako nájomca, aj keď nájomnú zmluvu nepodpísal, a tiež nie stav osoby pred smrťou. Nájomca získal. Aj tu sú vylúčení členovia rodiny a dediči a nájomná zmluva naďalej existuje v pôvodnej podobe.
Ak sa manžel alebo partner rozhodne, že po smrti nájomcu neuzavrie nájomnú zmluvu, musí o tom informovať prenajímateľa do jedného mesiaca od zistenia úmrtia v súlade s § 563 ods. 3 veta 1 BGB.
Je vhodné poskytnúť písomné vyhlásenie. Ak sa tak stane, práva a povinnosti prechádzajú na dediča. Potom môže nájom ukončiť alebo v ňom pokračovať v súlade s § 564 ods. 1 BGB.
Pre prenajímateľov je dôležité, aby životný partner rovnakého pohlavia mal rovnaké postavenie ako manžel / manželka podľa Spolkového vestníka zákonov (BGBl.) I 2001, strana 266.
Ak partner neuzavrie nájomnú zmluvu, môžu tak urobiť jeho deti žijúce v domácnosti. Toto je upravené v § 563 ods. 2 veta prvá BGB.
Prípad 3: Nájomcom bol iba zosnulý manžel a v byte bývali ďalší členovia rodiny
Ak sú v byte okrem pozostalého manžela aj ďalší členovia rodiny a ak manžel nechce prevziať nájom, môžu sa do nájmu zapojiť ďalší príbuzní žijúci v byte a pokračovať v ňom.
Ako je upravené v § 563 ods. 3 BGB, manžel musí informovať prenajímateľa, že nechce pokračovať v nájme. Zvyšní príbuzní žijúci v domácnosti majú tiež možnosť zdržať sa pokračovania v nájme. Musí však o tom informovať aj prenajímateľa. Ak ani jeden z manželov ani ďalší členovia rodiny žijúci v domácnosti nepokračujú v nájme, zmluva opäť prechádza na dedičov.
Prípad 4: Zosnulý bol nájomcom spolu s treťou osobou a s domácim manželom alebo príbuznými sa delil o predmety v domácnosti
Po smrti nájomcu, ktorý v domácnosti prenajímal domácnosť so svojím manželom, ale nájomnú zmluvu uzavrel spolu s inou osobou, sa uplatňuje aj § 563 ods. 1 BGB. V tomto osobitnom prípade môže pozíciu manžela prevziať manžel. Opäť sa tak deje s vylúčením ďalších členov rodiny a možných dedičov.
Prípad 5: Ostatné väčšiny nájomníkov
Ak bola nehnuteľnosť prenajatá spolu s niekoľkými ľuďmi, ako je to napríklad bežné v zdieľaných bytoch, smrť nájomcu sa v nájme skutočne veľmi nezmení. Zvyšní nájomníci jednoducho pokračujú v nájme u prenajímateľa. V takom prípade spolunájomcovia tiež nemajú žiadne osobitné právo na výpoveď.
Ďalšie pravidlá sa vzťahujú na podnájomníkov, ktorí neuzavreli nájomnú zmluvu s prenajímateľom nehnuteľnosti, ale iba so zosnulým nájomcom. V takom prípade sa to javí, akoby prenajímateľ zomrel. Podľa toho po smrti nájomcu dediči preberajú jeho postavenie ako nájomcov, a teda aj ako prenajímateľov podnájomníkov.
Prípad 6: Zosnulý nájomca žil s rodinnými príslušníkmi alebo členmi domácnosti (bez manžela / manželky)
Ak nájomnú zmluvu podpísali príbuzní žijúci v domácnosti, bude existovať aj po smrti spoločného nájomcu. Ak to tak nie je, môžete prevziať nájom v súlade s § 563 ods. 2 veta druhá BGB. Ak je to dotknutých viacerých rodinných príslušníkov, môžu tiež nastúpiť do nájmu spoločne a potom sú podľa § 421 nemeckého občianskeho zákonníka zodpovední spoločne a nerozdielne.
Je dôležité vedieť, že v nájme sa musí pokračovať za pôvodných podmienok. Preto sú povinnosti a práva príbuzných naďalej založené na nájomnej zmluve nájomcu.
Ustanovenia, ktoré obmedzujú alebo vylučujú právo na vstup pozostalých závislých osôb a členov domácnosti, nie sú platné podľa § 563 ods. 5 BGB.
Je tiež dôležité vedieť, že definícia členov rodiny a členov domácnosti je široká, a preto medzi ľudí žijúcich v jednej domácnosti možno počítať aj vnúčatá alebo pestúny. Vždy je dôležité, aby spoločná domácnosť bola navrhnutá tak, aby bola trvalá, ako to vyplýva z § 563 ods. 2 veta 3 BGB.
Predpisy sa vzťahujú aj na sociálne bývanie, na prevzatie nájmu po smrti nájomcu je však potrebné osvedčenie o oprávnení na pobyt.
Ak zosnulý žil sám v prenajatom objekte alebo ak manžel a členovia rodiny, ktorí v byte bývali, neprenajali nájom, potom všetky práva a povinnosti prechádzajú na dedičov.
Smrť nájomcu: aké práva majú dedičia?
Ak zosnulý žil sám v nájme alebo ak manžel a ďalší členovia rodiny, ktorí žili v domácnosti, nevstúpili do nájomného vzťahu, potom na dediča prechádzajú práva a povinnosti podľa §§ 1922 a 1967 BGB.
Výnimka platí pre slobodných nájomcov, ktorí podpísali doživotný nájom: dedičia potom môžu buď využiť osobitné právo na výpoveď, alebo sa nasťahovať do bytu sami.
Podľa § 2087 BGB sa prenajatý byt môže považovať aj za dedičstvo, ak sa dá byt po smrti nájomcu považovať za podstatný majetok. Po smrti nájomcu môžu dedičia navyše previesť svoj dedičský podiel na tretiu osobu, ktorá potom môže vstúpiť do nájmu.
Je dôležité, aby dedičia nemali nárok pred rodinnými príslušníkmi, ktorí žijú v domácnosti. Právo prejde na dediča až vtedy, keď všetci členovia domácnosti prehlásia, že nechcú prevziať nájom.
Aká dlhá je výpovedná doba po smrti nájomcu?
Po smrti nájomcu majú osoby oprávnené na vstup alebo dediči jeden mesiac na to, aby využili svoje osobitné právo na výpoveď. Ak sa dedičia o smrti nájomcu dozvedia až neskôr, lehota platí až od okamihu zistenia. Ak dedičia nevyužijú osobitné právo na výpoveď, automaticky nasledujú po zosnulom nájomcovi, takže sa nevyžaduje nový nájom.
Špeciálne právo prenajímateľa na výpoveď po smrti nájomcu sa musí tiež uplatniť do jedného mesiaca od zistenia smrti, inak bude nájomná zmluva pokračovať. Na dedičov sa vzťahuje osobitné výpovedné právo prenajímateľa. Nemôže ho použiť proti osobám oprávneným na vstup (tým, ktoré už žili v domácnosti).
Kto musí opustiť byt po smrti nájomcu?
Nájom sa končí aj po smrti nájomcu až po včasnom ukončení a odovzdaní bytu.
Ak sa osobitné právo na výpoveď uplatňuje po smrti nájomcu, dediči sú povinní byt včas opustiť a v prípade potreby ho zrekonštruovať. Musia tiež vykonať neuhradené platby, ako sú nájomné a vedľajšie náklady.
Otázka pre prenajímateľov je, čo sa stane, ak po smrti nájomcu nebude dedičstvo. V takýchto prípadoch súd ustanoví kurátora, ktorý sa pokúsi nájsť potenciálnych dedičov. Ak sa to nepodarí, dedí to spolková krajina, v ktorej mal nájomca bydlisko. V prípade nadmerne zadĺženého majetku zostáva prenajímateľovi v konečnom dôsledku otvorené predmety a tiež si musí sám vybaviť likvidáciu domácnosti a renováciu bytu.
Smrť nájomcu: kto dostane zálohu za prenájom?
Po smrti nájomcu je tu aj otázka zloženej kaucie, pretože ak dôjde k ukončeniu nájmu, splatná kaucia je aj po úspešnom odovzdaní bytu (zverejniť v „protokole o odovzdaní bytu“?). V zásade musí byť záloha vyplatená dedičom. Ak však tento dedičstvo odmietne, záloha prejde na ďalšiu v poradí po sebe.
Pre prenajímateľov je vhodné nechať si pred vyplatením zálohy za prenájom predložiť osvedčenie o dedičstve. Takto sa zabráni platbám neoprávneným osobám. To platí aj pre výplatu akýchkoľvek existujúcich úverov po vyrovnaní vedľajších nákladov.
Kaucia za nájomné sa obvykle platí dedičom. Ak však tento dedičstvo odmietne, záloha prejde na ďalšiu v poradí po sebe.
Zodpovednosť právneho nástupcu
Ako právny nástupca po smrti nájomcu nepreberáte iba jeho práva, ale aj povinnosti. Ak zostávajúci partner, príbuzní alebo dedičia uzavrú nájomnú zmluvu, zodpovedajú tiež prenajímateľovi podľa § 563b ods. 1 BGB.
Právny nástupca je zodpovedajúci za škody na nájme, dlhy z nájmu, náležité kozmetické opravy a ďalšie náklady. Dedičskú zodpovednosť je však možné zmluvne vylúčiť počas celého života človeka. Ak je to žiaduce, odporúča sa porozprávať sa s právnikom špecialistom.
Dedenie
Ak dedič odmietne dedičstvo, nemôže byť vyvodený voči nemu zodpovednosť, ani nemusí vypovedať nájomnú zmluvu. V prípade chybného prijatia dedičstva alebo nedodržania lehoty platia pravidlá dedičského práva podľa § 119, § 1954 a § 1956 BGB.
Ukončenie dedičom
Po smrti nájomcu má dedič právo vypratať byt alebo ho sám užívať. Ak sa rozhodne skončiť, môže to vysloviť do jedného mesiaca od zistenia smrti a nedostavenia sa iného príbuzného. Ak tak urobí, nájom sa končí po trojmesačnej výpovednej lehote.
Výpoveď do jedného mesiaca je veľmi dôležitá, pretože pri nájme na dobu určitú by bolo dôsledkom včasného neukončenia to, že sa musí nájom splniť do konca.
Ak je dedičov viac, je potrebné zabezpečiť, aby list o ukončení zmluvy podpísali všetci dedičia.
Výpoveď zo strany prenajímateľa
Výpoveď bez legitímneho dôvodu po smrti nájomcu je možná od 1. septembra 2001. Ak sa dedič rozhodne po smrti nájomcu pokračovať v nájme, môže prenajímateľ vypovedať zmluvu so zákonnou výpovednou lehotou tri mesiace. Rovnako ako dedič, má prenajímateľ jeden mesiac na to, aby podal výpoveď po tom, čo sa o smrti dozvedel. To však platí, iba ak žiadny z príbuzných žijúcich v domácnosti neuzavrie nájomnú zmluvu (§ 564 veta 2 BGB).
Po poznaní smrti nájomcu môže prenajímateľ samozrejme podať výpoveď, iba ak je o dedičovi informovaný. K tomu stačí, ak je informovaný o dedičovi - nie je potrebné nahliadať do osvedčenia o dedičstve. Prenajímateľ sa však musí tiež pokúsiť zistiť, kto dedičstvo prevezme, inak môže stratiť právo na výpoveď.
Ak si prenajímateľ chce uplatniť svoje osobitné právo na výpoveď, musí to oznámiť všetkým dedičom dedičského spoločenstva. Týmto dedičom musí doručiť aj výpoveď, a nie napríklad ich adresovať zosnulému nájomcovi.
Ak chcú manželia, príbuzní alebo členovia domácnosti uzavrieť nájomnú zmluvu, prenajímateľ môže zmluvu ukončiť iba v krátkom čase, a to z dobrého dôvodu, napríklad preto, že vstupujúci sú v platobnej neschopnosti alebo v minulosti fyzicky napadli prenajímateľa. Tu je vhodné uchýliť sa k profesionálnemu poradenstvu, aby malé chyby nebránili právne záväznému ukončeniu.
