Existuje mnoho dôvodov pre varovanie nájomcu: Patria sem napríklad opakované narušenie mieru, ale aj nedoplatky na nájomnom alebo neoprávnené podnájmy. Ako správne postupujú majitelia v týchto prípadoch a správne vydávajú varovanie, si môžete prečítať tu.
Kedy je potrebné upozornenie pre nájomcu?
Varovanie pre nájomcu je vždy potrebné, ak poruší zmluvu. Varovaním sa žiada, aby sa zdržal správania, ktoré je v rozpore so zmluvou, a aby si v budúcnosti splnil svoje povinnosti. V takom prípade varovanie slúži ako varovanie pred vážnymi následkami, ak nájomca nezmení svoje správanie.
Prenajímateľ urobí prvý a dôležitý krok vydaním varovania pre svojho nájomcu, ktoré je predpokladom pre akékoľvek budúce ukončenie nájomnej zmluvy bez oznámenia z dôležitého dôvodu v súlade s § 543 BGB.
Pretože v ideálnom prípade by medzi nájomcom a prenajímateľom mal byť priateľský a dôveryhodný vzťah, je vždy vhodné kontaktovať nájomcu pred vydaním varovania a zistiť dôvody správania, ktoré je v rozpore so zmluvou. Často je to len chyba alebo dočasný problém, ktorý sa čoskoro vyrieši. Varovanie pre nájomcu by tu mohlo spôsobiť zlú krv, ktorá ovplyvňuje budúci vzťah dôvery.
Aké sú dôvody pre varovanie nájomcu?
Ak pokus o priateľské urovnanie zlyhá, mali by prenajímatelia rozhodne konať a vydať varovanie. Je to možné a opodstatnené z nasledujúcich dôvodov:
1. Varovanie pred porušením domového poriadku
Domový poriadok obsahuje početné pravidlá, ktoré majú nájomníkom umožniť pokojný a ohľaduplný život. Nájomca sa zaväzuje dodržiavať domáci poriadok v okamihu, keď podpíše nájomnú zmluvu. Ak poruší pravidlá v ňom stanovené, nájomcovi hrozí varovanie.
Najčastejšie porušované domáce pravidlá, ktoré si vyžadujú varovanie, sú tieto:
- Hluk: Každý chce mať svoj pokoj doma. Hluk ostatných obyvateľov domu môže viesť k značnému stresu a rozporom v domácnosti. Varovanie z dôvodu neustáleho vytvárania hudby, vŕtania mimo povolených časov alebo z dôvodu hlasných večierkov do neskorých nočných hodín sú preto často dôvodom varovania.
- Povinnosť upratovať: Najmä v južnom Nemecku je bežné, že sa nájomníci striedajú pri upratovaní chodby alebo schodiska. Ak si nájomca túto povinnosť nesplní, môže to byť aj dôvod na varovanie.
- Využitie vonkajšieho vybavenia: deti si hrajú loptu, grilovajú na dvore alebo zmluvne dohodnuté záhradnícke práce - aj mimo apartmánov existujú práva a povinnosti. Hneď ako to nájomca ignoruje, môže dostať varovanie.
- Vykurovanie a vetranie: Nájomníci sú povinní so zmluvnou položkou, teda s bytom, narábať opatrne. Ak nájomca riskuje množenie plesní v byte nesprávnym vykurovaním a vetraním, môže to viesť aj k varovaniu.
2. Varovanie pred neoprávneným držaním
zvierat Ubytovateľ môže v určitom rámci určiť, či môžu byť zvieratá držané v prenajatom byte. Aj keď nemôže zakázať malé zvieratá, ako sú škrečky alebo vtáky, môže zakázať napríklad chov psov. Ak to nájomca poruší a má stále psa, hrozí aj varovanie.
3. Varovanie z dôvodu nedoplatkov na nájomnom
Nájomca je povinný platiť mesačné nájomné včas. Pokiaľ tak neurobí a dostane sa tak do omeškania s nájomným, hrozí mu najskôr varovanie a v prípade ďalšieho nezaplatenia aj s vysťahovacou žalobou až po vysťahovanie vrátane. Ak nájomca bezdôvodne zníži nájomné, je to aj dôvod na varovanie.
4. Podnájom
Ak nájomca prenechá byt tretej osobe bez konzultácie s prenajímateľom, jedná sa o neoprávnený podnájom. Prenajímateľ je potom oprávnený vydať varovanie.
Ako by mal vyzerať varovný list pre nájomcu?
Varovanie možno spravidla podať ústne alebo písomne. Aby bolo možné v prípade núdze dokázať, kedy bolo vydané varovanie kvôli ktorým okolnostiam, je absolútne vhodné nájomcu písomne varovať.
Často je v zmluve uvedených ako prenajímateľov niekoľko ľudí. Je dôležité, aby každý podpísal varovanie, inak je neúčinné. Ak je niekoľko prenajímateľov, napríklad dedičské spoločenstvo, môžu ostatní vydavatelia vydať aj plnú moc. Dôležité: Toto plnomocenstvo musí byť pripojené k varovaniu a podpísané všetkými prenajímateľmi. Pri preprave tiež hrajte na istotu: aby prenajímateľ mohol v prípade sporu preukázať doručenie varovania, malo by sa vždy posielať doporučene.
Aké informácie musí obsahovať varovný list pre nájomcu?
- Aby nemohlo dôjsť k nedorozumeniam, malo by sa v liste objaviť slovo „varovanie“.
- Jasne poukázať na správanie nájomcu v rozpore so zmluvou. Napríklad napíšte: „Vrtné práce 15. apríla 2018 po 22:00 v prenajatom byte“. Dôležité: Uveďte presný dátum, čas a v prípade potreby svedkovia zneužitia úradnej moci.
- Opíšte pravidlo porušené zneužitím úradnej moci (napríklad „Činnosti, ktoré narúšajú ticho, sa môžu vykonávať iba v pracovných dňoch od … do … a už vôbec nie v nedeľu a počas štátnych sviatkov.“)
- Stanovte termín, do ktorého musí byť priestupok vyriešený.
- Uveďte dôsledky, ktoré bude mať ďalšie zneužitie úradnej moci (napr. Ukončenie zmluvného vzťahu).
Aby nemuseli v prípade núdze na súde z dôvodu menších formálnych chýb pokračovať v zmluvnom vzťahu s nevítaným nájomcom, mali by prenajímatelia vyhľadať právnu pomoc v otázkach varovaní.
Komu by sa malo varovanie venovať?
Aby bolo varovanie právne správne, musí byť adresované všetkým nájomcom, ktorí podpísali nájomnú zmluvu k prenajatej nehnuteľnosti. Ak je napríklad známe, že rušenie noci pochádza iba od jedného nájomcu bytu, výstrahu treba ešte adresovať všetkým nájomcom, ktorí sú uvedení v nájomnej zmluve a s ktorými teda zmluvný vzťah existuje.
Kedy varovanie nie je potrebné?
V niektorých prípadoch nie je prenajímateľ povinný poslať nájomcovi varovanie, môže však okamžite ukončiť zmluvný vzťah. Je to tak v týchto prípadoch:
- Nemožno od prenajímateľa očakávať, že bude v zmluvnom vzťahu pokračovať. Je to tak napríklad v prípade, že bol fyzicky napadnutý nájomcom.
- Nájomca je výrazne v omeškaní a dva mesiace po sebe neplatil nájom v plnej výške.
- Nájomca platí svoje nájomné iba nepravidelne, takže sa nahromadil celkový nedoplatok nájomného vo výške dvojmesačného nájomného.
- Nájomca dal byt do podnájmu bez súhlasu.
- Nájomca užíva byt v rozpore so zmluvou tým, že v ňom podniká.
Aké sú dôsledky varovania nájomcu?
Ak nájomca dostal varovanie, nemalo by sa to brať na ľahkú váhu. Ako bolo uvedené vyššie, varovanie je prvým krokom k rovnomernému ukončeniu bez predchádzajúceho upozornenia. Čím častejšie nájomca porušoval zmluvu a čím viac upozornení musel rozposielať, tým väčšie boli jeho šance na nápravu v prípade ukončenia zmluvy.
Pokiaľ je nájomca iba v okamihu núdze, je preto absolútne vhodné kontaktovať prenajímateľa a ujasniť si, ako k porušeniu zmluvy došlo a ako môže všetko v budúcnosti opäť bežať podľa pravidiel.
Ak však bude nájomca napriek stanovenému termínu pokračovať v správaní v rozpore so zmluvou, môže si prenajímateľ dokonca nárokovať náhradu škody. To platí najmä v prípade, ak prenajímateľovi vzniknú náklady z dôvodu správania nájomcu, ktoré by mu nevzniklo, keby konal správne. Ak napríklad nájomca zneškodní nepovolený objemný odpad v miestnostiach na odvoz odpadu, prenajímateľ môže v súlade s § 280 BGB preniesť náklady na jeho zneškodnenie na zodpovedného nájomcu.
