Preklenovacie financovanie sa stáva dôležitým, keď predávate jednu nehnuteľnosť a chcete kúpiť inú. Pretože kúpna cena nového je často splatná skôr, ako bude k dispozícii výťažok z predaja. Prečítajte si, ako získať takúto preklenovaciu pôžičku a čo by ste mali zvážiť.
Čo je preklenovacie financovanie?
Preklenovacie financovanie prichádza vždy, keď predáte starú nehnuteľnosť a chcete si kúpiť novú. Existuje veľa dôvodov, prečo vlastníci chcú zmeniť a kúpiť nový dom: rodina sa rozrastá a kondomínium je príliš malé alebo deti opúšťajú byt a byt v meste zapadá do životného štýlu oveľa lepšie ako doména Your-Best-Home.net v Zelení. Možno sa chystá aj ďalší krok na podnikovom rebríčku, pre ktorý plánujete presun. V najlepšom prípade je výťažok z predaja dostatočný na to, aby ste si mohli nový dom dovoliť - aspoň zvyšuje kapitál. Peniaze však často stále ležia v starom majetku, zatiaľ čo je splatná kúpna cena nového. Túto prechodnú fázu je možné najlepšie regulovať preklenovacou pôžičkou, známou aj ako preklenovacia pôžička.
Existuje veľa dôvodov na preklenutie financií pri stavbe domu - obytný priestor často už nestačí, takže je nevyhnutný prechod na väčšiu nehnuteľnosť.
Ako funguje preklenovacie financovanie?
„Pri predaji nehnuteľností a kúpe novej sa obvykle nemôžete vyhnúť preklenovacím financiám,“ hovorí okresná manažérka LBS Antje Hilke. „Sporiteľňa alebo banka zaregistruje pozemkový poplatok v novom dome a poskytne úver, kým nebude k dispozícii predajná cena za predchádzajúcu nehnuteľnosť.“
Aby ste mohli správne naplánovať preklenovací úver, musíte vedieť, aká je hodnota starého majetku. Za predpokladu, že predaj takmer určite prinesie 150 000 eur, je preklenovacie financovanie tejto sumy možné - pokiaľ nie je potrebné odpočítať zostávajúce dlhy. Pri kúpe domu úrok z preklenovacieho úveru závisí od aktuálnej situácie na trhu a rovnako ako tieto podlieha neustálym výkyvom. Odborník dodáva: „Teoreticky môžete namiesto premennej dostávať aj fixný úrok, ale iba ak sa dohodnete na konkrétnom termíne preklenovacieho úveru.“ Muselo by však byť jasné, kedy budú peniaze z predaja k dispozícii.
Kedykoľvek je nový dom drahší ako ten starý, na preklenovacie financovanie potrebujete aj klasické financovanie kúpnej ceny. Napríklad ak požadovaná nehnuteľnosť stojí 300 000 eur, je rozdiel 150 000 eur. „Získate za to vynikajúce podmienky,“ zdôrazňuje Antje Hilke. Pretože preklenovacie financovanie je súčasťou vlastného imania. To zlepšuje vzťah medzi výškou úveru a hodnotou hypotekárneho úveru, a tým aj úrokovou mierou.
Aby mohla byť preklenovacia pôžička a kúpa domu úspešná, je potrebné naplánovať a starostlivo vypočítať prechodnú fázu.
Čo sa stane s úverom, keď predávate dom?
Niekedy sa stáva, že nehnuteľnosť musí byť predaná, zatiaľ čo financovanie domácnosti ešte stále prebieha. Ak bola zmluva podpísaná pred desiatimi rokmi, možno ju obvykle ukončiť bezplatne. V opačnom prípade je výpoveď možná, banke však musí byť zaplatená pokuta vopred za stratený úrok. V závislosti na zostávajúcom termíne a zostávajúcom dlhu sa poplatok môže vyšplhať až na desaťtisíce eur. Je výhodné, ak sa pri uzatváraní zmluvy dojednali osobitné práva na splácanie. Pri výpočte poplatku za prevod banka zohľadňuje dohodnutú osobitnú splátku. To znamená, že pokuta za predčasné splatenie je minimálne o niečo nižšia.
Ako sa môžem vyhnúť sankcii za predčasné splatenie?
Existujú tri spôsoby, ako sa vyhnúť pokute platby vopred:
1. Poskytnite náhradné
zabezpečenie Ak majú vaši rodičia alebo starí rodičia nezaťažený majetok, môže to v budúcnosti slúžiť ako záruka pôžičky. Podmienkou je, aby táto nehnuteľnosť mala hodnotu, ktorá je rovnaká alebo vyššia ako hodnota, pre ktorú bolo financovanie pôvodne uzavreté. A samozrejme majitelia musia súhlasiť.
2. Vezmite si so sebou pôžičku
Ak predáte nehnuteľnosť a namiesto nej kúpite novú nehnuteľnosť, ktorá je minimálne rovnako hodnotná, môžete si vziať so sebou existujúcu pôžičku. Oba varianty fungujú, iba ak sú cenné papiere rovnocenné.
3. Kupujúci preberá starú úverovú zmluvu
Kupujúci uzatvára zmluvu namiesto predávajúceho. Táto možnosť sa v praxi vyskytuje zriedka, ale dôležitejšie by mohlo byť, ak budú úrokové sadzby výrazne vyššie ako dnes. Zmluva o úvere predávajúceho potom môže byť pre kupujúceho veľmi atraktívna.
Čo stojí preklenovacie financovanie?
Druhý kupujúci musí zaplatiť úrok, nie je však zodpovedný za splácanie úveru. Hneď ako bude výťažok z predaja k dispozícii, zaplatíte sumu jedným ťahom. „Pri kúpe domu má preklenovacie financovanie takmer vždy krátkodobé obdobie. Tým sa udržia náklady v rozumných medziach, “vysvetľuje referentka stavebnej spoločnosti a financií. Preklenovací úver sa však predraží, ak si dlžník dlho nenájde kupca - a okrem svojho nového domova bude pravdepodobne musieť udržiavať aj prázdnu nehnuteľnosť.
Ako dlho trvá preklenovacie financovanie?
To úplne závisí od konkrétneho prípadu, pretože niektoré nehnuteľnosti sa predávajú ťažšie ako iné. To môže - ale nemusí - byť spôsobené nereálnymi cenovými očakávaniami. Preto má zmysel nechať si odborne určiť trhovú hodnotu nehnuteľnosti. Predajcovia navyše znižujú riziko, že budú musieť cenu upraviť, a že výnosy nebudú postačovať na úplné nahradenie preklenovacieho financovania.
Naopak, Antje Hilke pozná aj prípady, keď je starý dom rýchlo preč a nový ešte nie je pripravený sa presťahovať: „Ak máte po ruke bohatého potenciálneho kupujúceho, môže to byť možnosť predaja hneď a napríklad na chvíľu aj starý majetok prenajať si, kým nenájdete nový. “Tým sa skracuje doba preklenovacej pôžičky alebo sa dokonca úplne vyhýba. Mimochodom, neexistujú žiadne pokuty za predčasné splatenie za preklenovacie financovanie.