Pri ukončení z dôvodu osobného použitia má vlastník možnosť nasťahovať sa do vlastného, predtým prenajatého bytu. Predpokladom je, že obytný priestor potrebuje samotný majiteľ, jeho blízky príbuzný alebo člen domácnosti, čo je jasne uvedené v oznámení o ukončení.
V praxi vždy existujú právne problémy z dôvodu ukončenia pre vlastnú potrebu. Napríklad nájomníci často popierajú, že by o vlastné použitie bol skutočný záujem. Majú podozrenie, že tento typ ukončenia nájomnej zmluvy je iba preddavkom, aby bolo možné nehnuteľnosť využívať efektívnejšie. Zákon o informačných službách a dane LBS zostavil pre svoje ďalšie vydanie niekoľko rozsudkov o ukončení osobného použitia.
Ukončenie z dôvodu osobných potrieb, ak ste príliš starí
Podľa rozsudku Berlínskeho regionálneho súdu (sp. Zn. 67 S 345/18) môže vysoký vek chrániť nájomcov pred ukončením z dôvodu osobných potrieb. Jeden majiteľ neuspel so svojou žiadosťou o vyhostenie dvojice vo veku 87 a 84 rokov z jeho bytu. Postihnutí poukázali na to, že od nich nemožno očakávať vysťahovanie kvôli ich zdravotnému stavu, vysokému veku a sociálnym koreňom v oblasti. Berlínsky krajský súd tieto ťažkosti prijal. Ak prenajímateľ neutrpí pre svoju časť obzvlášť závažné nevýhody, ak sa nemôže nasťahovať do nehnuteľnosti, musí sa zaobísť bez nej. Tu to tak nebolo, koniec koncov, ani to nemal v úmysle používať celoročne.
Ukončenie z dôvodu osobného použitia už po krátkej dobe
V čase prenájmu by mal vlastník starostlivo zvážiť, či by ho v dohľadnej dobe mohol sám používať. Ukončenie z dôvodu osobnej potreby môže byť právne neúčinné, ak nasleduje príliš rýchlo po uzavretí zmluvy a príčina bola zjavná už v tom čase. Spolkový súdny dvor (spisová značka VIII ZR 233/12) musel preskúmať, či to tak môže byť aj po troch rokoch. Sudcovia to popreli, ale zároveň objasnili, že problematické obdobie je menej ako tri roky.
Predbežné ukončenie z dôvodu osobného použitia
Ukončenie z dôvodu osobného použitia nie je oprávnené, ak sa majiteľ môže preukázať oprávnenou osobou, ale zjavne sa používa iba ako zástupný symbol. V prípade pred Federálnym súdnym dvorom (spisová značka VIII ZR 214/15) išlo o takúto konšteláciu. Nájomníci obvinili majiteľa, že mal v úmysle predať byt a prenechať ho iba synovcovi, aby tak neskôr uľahčil predaj nehnuteľnosti. BGH bol schopný porozumieť týmto argumentom.
Ukončenie z dôvodu osobného použitia s pochopiteľným úmyslom použiť
Profesionálny futbalista, ktorý pôsobil v zahraničí, chcel vo voľnom čase (najmä počas zimnej prestávky, ktorá trvala niekoľko mesiacov) žiť so svojou rodinou v kondomíniu, ktoré vlastnil, a preto dal nájomcovi výpoveď z dôvodu osobných potrieb. Ten považoval žiadosť za podanú a byt neopustil. Okresný súd v Mníchove (spisová značka 473 C 7411/714) vypočul manželku (matku dieťaťa, ktoré sa im nedávno narodilo) a dospel k záveru, že skutočne existuje zrozumiteľné zamýšľané použitie.
Ukončenie z dôvodu osobných potrieb po priestorovom odlúčení manželov
Neobvyklá forma osobného použitia nastáva, ak je príčinou rozchod s manželom. Jeden muž - ženatý a dve deti - dal výpoveď svojim nájomníkom z dôvodu, že sa chce presťahovať do vlastného bytu kvôli pretrvávajúcim vzťahovým problémom. Dokázal to pred krajským súdom v Heidelbergu (spisová značka 5 S 42/12) preukázať výpoveďou stále manželky. To potvrdilo, že spoločné bývanie bolo „ťažké znášať“. Súd navyše akceptoval argument majiteľa, že prenajatý byt mu mesačne vyniesol necelých 400 nájomného, ale porovnateľný životný priestor mohol získať iba za podstatne viac peňazí.
Ukončenie z dôvodu osobného použitia: Písomné vzdanie sa zmluvy o nájme
Je úplne možné, aby sa prenajímateľ od začiatku zdržal uplatňovania svojho vlastného práva na nájomcu. V takom prípade by však malo byť toto vzdanie sa práva, podobne ako samotná zmluva o nájme, jasne stanovené v písomnej podobe. V každom prípade Spolkový súdny dvor rozhodol (spisová značka VIII ZR 223/06), že by to bolo nevyhnutné na obdobie dlhšie ako jeden rok, ak by bolo vylúčené právo na výpoveď.
Ukončenie z dôvodu osobného použitia: povinnosť prenajímateľa ponúknuť
Ak má vlastník v tom istom dome alebo v rovnakom komplexe, ktorý je momentálne prázdny, iný byt, musí to ponúknuť nájomcovi, ktorý bol vypovedaný z dôvodu osobných potrieb. V zásade existuje takáto „povinnosť ponúkať“, rozhodol Spolkový súdny dvor (spisová značka VIII ZR 311/02). To platí minimálne v prípade, ak sa takýto byt uvoľní do konca riadnej výpovednej doby. To je presne to, čo vlastník neurobil a namiesto toho prenajal nehnuteľnosť niekomu inému. To viedlo k neúčinnosti ukončenia pre osobné použitie.
Ukončenie z dôvodu osobných potrieb z dôvodu člena rodiny
Švagor alebo švagrina vlastníka v skutočnosti nepatria do skupiny príbuzných, ktorí odôvodňujú ukončenie pre vlastnú potrebu. Patria sem blízki príbuzní, ako sú deti, rodičia alebo súrodenci. Ak je však prenajímateľ obzvlášť v úzkom kontakte so svojím švagrom, je Spolkový súdny dvor (spisová značka VIII ZR 247/08) presvedčený, že žiadosť o osobné použitie možno uplatniť ako výnimku.
Falošné ukončenie z dôvodu osobného použitia: kompenzácia
Strany niekedy dospejú k urovnaniu v kontexte postupu na vlastnú potrebu. Čo sa však stane, ak sa po takomto porovnaní ukáže pôvodne uvedený dôvod ukončenia falošný? Podľa okresného súdu v Mníchove (spisová značka 474 C 19752/11) potom záleží na tom, či by malo porovnanie skutočne urobiť hranicu bez toho, aby sa vzala do úvahy pravdivosť. Pokiaľ to bolo zamýšľané, sú vylúčené neskoršie nároky na náhradu škody zo strany ukončeného nájomcu.
Test odolnosti po ukončení z dôvodu osobného použitia
Nájomníci sa môžu brániť proti ukončeniu z dôvodu osobných potrieb s ohľadom na prípad núdze. Ak sa od nich nedá rozumne očakávať, že sa presťahujú, napríklad preto, že sú veľmi starí alebo ťažko chorí, môžu napriek oznámeniu zostať v prenajatom byte. Podľa súčasnej judikatúry Spolkového súdneho dvora musia teraz súdy presnejšie preskúmať, či existuje prípad núdze. Napríklad je možné prizvať odborníka na preskúmanie skutočného fyzického a psychického stavu nájomcu. V budúcnosti by sa malo zabrániť systematickým úsudkom, podľa ktorých sa jednej strane automaticky pridelí väčší záujem o prenájom nehnuteľnosti v závislosti od veku nájomcu alebo typu choroby (čísla spisov: VIII ZR 180/18 a VIII ZR 167/17).
