Medzi zamestnávateľom a zamestnancom sa uzatvára stavebná zmluva na rôzne stavebné projekty - či už ide o novú výstavbu, renováciu alebo jednotlivé služby týkajúce sa budovy. Vysvetľujeme, ktoré varianty zmlúv a obsahové rozdiely tu existujú.
Pri rozhodovaní o uzavretí stavebnej zmluvy so spoločnosťou by ste si mali nechať dostatok času - aj keď je uskutočnenie sna o vlastníctve vlastného domu konečne na dosah a v skutočnosti nemôže ísť dostatočne rýchlo. Existujú však veľké rozdiely v závislosti od toho, ktorú verziu stavebnej zmluvy si vyberiete. Sú možné tieto tri typy zmlúv: stavebná zmluva podľa BGB, zmluva VOB a spotrebiteľská zmluva o výstavbe.
Zmluva o výstavbe podľa občianskeho zákonníka
Čo je to stavebná zmluva podľa nemeckého občianskeho zákonníka?
Definícia zmluvy o výstavbe podľa nemeckého občianskeho zákonníka (BGB) znie takto:
„Zmluva o zhotovení stavby je zmluva o výstavbe, prestavbe, odstránení alebo prestavbe budovy, vonkajšieho zariadenia alebo jeho časti.“ (BGB § 650a (1) ))
Od 1. januára 2018 je zmluva o stavbe právne štandardizovanou, osobitnou formou zmluvy o dielo a službách podľa nemeckého záväzkového práva. , Búranie (búranie alebo demontáž) alebo rekonštrukcia budovy, vonkajšieho zariadenia alebo jeho časti (napr. Murovanie, vymaľovanie, sanita, elektroinštalácia, vykurovacia konštrukcia) uzavreté.
Zákon rozumie pod pojmom stavebná konštrukcia aj inžinierske stavby: Okrem budov sú ovplyvnené aj mosty, tunely a cesty. Vonkajšie zariadenia sú oblasti nehnuteľností (napr. Parkovisko alebo zeleň). Zákazka na zhotovenie stavby je vždy koncipovaná na konkrétny výsledok, ktorý sa v technickom žargóne označuje ako práca.
Ako sa uzatvára zmluva o stavbe podľa nemeckého občianskeho zákonníka?
Podľa nemeckého občianskeho zákonníka neexistujú výslovné formálne požiadavky na uzavretie zmluvy o stavbe. Môže to byť teda urobené ústne alebo prostredníctvom presvedčenia (konečného konania) s ponukou a prijatím.
Výnimka: Notárske osvedčenie sa vyžaduje, ak je stavebná zmluva sprevádzaná kúpou nehnuteľnosti (kúpna zmluva) (oddiel 311 b ods. 1 bod 1 BGB).
Čo musí byť v zmluve?
Obsah zmluvy o stavbe musí vymedzovať konkrétne stavebné práce (z § 650a BGB). V súhrne to znamená: zmluvné strany, stavebné práce, čas výstavby, prevzatie, odmena, splátkový kalendár (splátkové platby), kaucia (zaisťuje uskutočnenie stavby plus reklamácia vád) a záruka.
V každom prípade musí byť služba podrobne zapísaná v zmluve o zhotovení. Popis služby špecifikuje, čo môže klient požadovať od dodávateľa. V kontexte verejných zákaziek tvorí VOB základ pre stavebné služby (obstarávanie a zmluvné predpisy pre stavebné služby, pozri nižšie).
Zmluva o stavbe upravuje právny vzťah medzi objednávateľom a zhotoviteľom, pokiaľ ide o novú stavbu, opravu, zbúranie alebo prestavbu budovy.
Lehoty na prijatie
Objednávateľ je povinný vykonať prevzatie zmluvne dokončeného diela. Zákazník nemôže zabrániť prijatiu z dôvodu menších vád (§ 640 ods. 1 BGB).
Dielo sa tiež považuje za prijaté, ak dodávateľ stanovil objednávateľovi primeranú lehotu na prevzatie po dokončení a kupujúci v tejto lehote neodmietol prijatie s uvedením najmenej jednej vady (§ 640 ods. 2 BGB). Fáza preskúmania prijatia diela sa líši prípad od prípadu.
Ak objednávateľ zabráni prevzatiu z dôvodu vád, musí sa na žiadosť zhotoviteľa zúčastniť na spoločnej prehliadke diela (§ 650g ods. 1 BGB). Ak kontraktor znova odmietne, môže vykonať kontrolu stavu aj sám (§ 650g ods. 2 BGB). Za týmto účelom musí zaslať zamestnávateľovi podpísanú kópiu svojej zdravotnej prehliadky s dátumom prípravy.
Odmena za stavebné práce
Pod odmenou sa rozumie odmena za vykonané stavebné práce. Pokiaľ sa zamestnanec zaviaže, že dielo vyhotoví bez vád (§ 631 a 633 BGB), zamestnávateľ musí zaručiť dohodnutú odmenu (§ 632 BGB).
Zmluvné strany majú na výber medzi paušálnou sadzbou a jednotkovou cenou. Paušálna cena zahŕňa všetky služby uvedené v čase uzavretia zmluvy - s výnimkou ďalších alebo znížených služieb. Jednotková cena sa týka dokončenej jednotky služby. Toto je opísané v špecifikácii služieb obvyklých v stavebníctve. V špecifikácii služby sú uvedené popisy služieb rozdelené na čiastkové služby. V prípade čiastkových služieb sa odmena generuje z celkovej jednotkovej ceny.
Kedy je splatná odmena? Ak objednávateľ úspešne prevzal dielo a zhotoviteľ vystavil objednávateľovi overiteľnú konečnú faktúru (oddiel 650g ods. 4 BGB).
Konečná faktúra za záverečnú platbu
Je nevyhnutné, aby pre konečnú platbu bola k dispozícii konečná faktúra: V priebehu konečnej faktúry sa uskutoční konečné vyrovnanie peňažnej pohľadávky. Táto fakturácia zahŕňa platby vopred a platby na účet.
Konečná faktúra sa považuje za overiteľnú, ak sú na jednej strane poskytované služby pre klienta prezentované zrozumiteľným spôsobom a na druhej strane klient nenamietal proti jej overiteľnosti počas nasledujúcich 30 dní od prijatia konečnej faktúry (oddiel 650g ods. 4 BGB).
Len čo klient prácu prevezme a konečná faktúra je overiteľná, nie je možné spätne zložiť žiadnu zálohu.
Ukončenie zmluvy o stavbe
Ukončenie stavebnej zmluvy podľa BGB musí byť vykonané písomne (oddiel 650h BGB).
Čo robiť v prípade stavebných porúch?
Dodávatelia sú v zásade povinní predložiť svojmu zákazníkovi bezchybné dielo. Ak však objednávateľ zistí stavebné vady diela, môže sa domáhať zákonných záručných práv po prevzatí v premlčacej lehote (oddiel 634a BGB). Výnimkou sú tu skryté chyby, ktoré dodávateľ vedome počas prijatia skryl.
Čo ako zákazník môžete urobiť, ak po prijatí zistíte chyby? Odmietnuť vyplatenie primeranej časti odmeny (zadržovacie právo), a to v dvojnásobnej výške nákladov, ktoré sú potrebné na odstránenie vady (§ 641 ods. 3 BGB). Ďalej majú klienti nasledujúce práva:
- Oddiel 635 BGB: Zamestnávateľ môže požadovať doplnkové plnenie. Zamestnanec je povinný znášať náklady potrebné na to, najmä náklady na dopravu alebo materiál.
- § 637 BGB: Ak zamestnanec vady neodstránil v lehote na následné plnenie, je klient oprávnený vadu odstrániť sám. Prípadne si môže najať iného podnikateľa a požadovať náhradu nevyhnutných služieb.
- §§ 636, 323 a 326 odsek 5 BGB: Za určitých podmienok môže klient od zmluvy odstúpiť. Prípadne môže znížiť odmenu (§ 638 BGB).
- §§ 636, 280, 281, 283, 311a BGB: Za určitých podmienok môže klient požadovať náhradu škody alebo náhradu škody za neúspešné služby (§ 284 BGB).
V našom sprievodcovi nájdete informácie o obsahu, lehotách na kolaudáciu, odmene za stavebné práce a ukončení stavebnej zmluvy.
Zmluva VOB: Zmluva o výstavbe podľa VOB
Verejné obstarávanie a zmluvné predpisy pre stavebné práce (VOB) súpravou doložiek rozdelených do troch častí. Bolo zverejnené v mene Nemeckého výboru pre obstarávanie a kontrakty pre stavebné služby (DVA) a je povinné pre stavebné zmluvy z verejného sektora v Nemecku.
VOB nie je zákonom ani predpisom: Dielo je „iba“ zmluvnou podmienkou, a preto sa má používať ako všeobecná obchodná podmienka podľa BGB (§ 305). Inými slovami, VOB sa stáva súčasťou zmluvy o stavbe, iba ak to obidve strany výslovne uvedú. Z tohto dôvodu sa v zmluvách o výstavbe často číta nasledujúci odsek: „VOB sa uplatňuje vo verzii, ktorá je platná v čase podpísania zmluvy.“ VOB sa väčšinou označuje pod nadpisom „Zmluvné komponenty“.
Cieľom VOB je zabezpečiť transparentnosť, rovnaké zaobchádzanie a spravodlivú súťaž medzi poskytovateľmi. Je potrebné vyhnúť sa korupcii a rodinkárstvu.
VOB / A: Všeobecné ustanovenia pre zadávanie stavieb
VOB / A sa týka zadávania zákaziek na výstavbu od verejného sektora a klientov sektoru (verejní klienti, fyzické alebo právnické osoby podľa súkromného práva, ktoré pôsobia napríklad v oblasti dodávok energie a dopravy). VOB / A sú publikované ako norma DIN v roku 1960 a sú rozdelené do troch častí:
- Vnútroštátne postupy verejného obstarávania
- Tendre EÚ
- Postupy v oblasti sektorových obstarávateľov, na ktoré sa vzťahujú odlišné procesné pravidlá
VOB / A reguluje potenciálne typy oceňovania a príslušné procesy pre tieto oblasti. Súbor klauzúl obsahuje pokyny, ako zadať stavebné práce, t. J .: Čo a ako musí byť súčasťou ponuky?
Časti B a C sú zaujímavé pre staviteľov súkromných domov, pretože veľa stavebných spoločností a klientov ich používa ako základ svojich zmlúv. Sú to všeobecné obchodné podmienky zmluvy o stavbe.
VOB / B: Všeobecné zmluvné podmienky pre uskutočnenie stavby
VOB / B sa v 18 bodoch zaoberá všeobecnými zmluvnými podmienkami pre súkromné stavebné právo, pretože zákon o zmluvách o dielo a službách v BGB dostatočne nezohľadňuje komplexné charakteristiky súkromného stavebného obchodu. Predpisy BGB nie vždy ponúkajú riešenie problémov, ktoré sa vyskytujú v každodennom živote. Z tohto dôvodu obsahuje VOB / B ustanovenia, ktoré na jednej strane rozširujú právne pravidlá, na druhej strane ich tiež menia a obmedzujú.
VOB / B boli publikované ako norma DIN v roku 1961. Obsahom VOB / B je uskutočnenie stavby vrátane rozsahu, odmeny, termínov, kolaudácií, fakturačných postupov a budúcej záruky. Ak sú zmluvné strany vhodné pre VOB / B, je VOB / C automaticky tiež súčasťou zmluvy, pretože časť C vysvetľuje presnejšie špecifikácie vykonania a fakturácie.
VOB / C: Všeobecné technické zmluvné podmienky pre stavebné práce
VOB / C je zbierka všeobecných technických zmluvných podmienok (ATV), ktorá vyšla tiež ako 65 DIN noriem: Okrem DIN 18299 pre všeobecné predpisy pre stavebné práce všetkého druhu existuje veľa osobitných pravidiel pre jednotlivé remeslá: DIN-18300 popisuje napríklad zemné práce, DIN 18459 búracie a demontážne práce. Tieto zmluvné podmienky sa týkajú predovšetkým technických predpisov o tom, ako by mali služby v obchode vyzerať. Nájdete tiež pravidlá, ako účtovať služby.
Spotrebiteľská zmluva o výstavbe
Čo je to zmluva o spotrebiteľskej výstavbe?
Zmluva o spotrebiteľskom stavebníctve zase existuje, ak je dodávateľ povinný od súkromného klienta postaviť novú budovu alebo vykonať väčšiu rekonštrukciu existujúcej budovy (oddiel 650i BGB). Zákaznícka zmluva o výstavbe, ktorá musí byť k dispozícii v písomnej forme, bola zavedená v rámci reorganizácie zákona o stavebných zmluvách v roku 2018. Výrazne posilnila pozíciu staviteľov súkromných domov a zlepšila ochranu spotrebiteľa.
Zmysluplný popis budovy je povinný
Odvtedy majú súkromní stavitelia nárok na podrobný popis budovy od dodávateľa pred uzavretím zmluvy. V ňom musia stavebné spoločnosti jasne opísať hlavné vlastnosti nehnuteľnosti (konkrétny popis služieb): napríklad konštrukciu budovy, zvukovú izoláciu, vnútorné vybavenie a technológiu budovy. Vyžadujú sa tiež plány s presnými informáciami o miestnosti a oblasti. Nejasnosti v opise budovy budú v budúcnosti stáť na náklady spoločnosti (oddiel 650k ods. 2 BGB). V praxi to však stále predstavuje problém: „Mnoho nových stavebných špecifikácií ešte nie je v súlade so súčasným stavebným zákonom,“ sťažuje sa Holger Freitag, právnik dôvery v Asociácii súkromných staviteľov. Napríklad popisy dizajnu často zostávajú také neurčité, že zákazník nakoniec nevie, čo presne za svoje peniaze dostane.„Stavbári by sa nemali slepo spoliehať na nový zákon, ale mali by nechať zmluvu skontrolovať odborníkom,“ radí Freitag. Spotrebitelia majú teraz na to o niečo viac času: po podpísaní zmluvy o stavbe ju môžu do dvoch týždňov - bez uvedenia dôvodu - stiahnuť.
Musí sa určiť ukončenie stavebných prác
Okrem toho existuje koniec junketingu stavebnej spoločnosti: v budúcnosti budú musieť stavebné spoločnosti vydať záväzné vyhlásenie o dokončení. Ak nie je možné pri uzavretí zmluvy určiť presný čas na dokončenie diela, musí sa uviesť doba trvania stavebných prác. Ak v spotrebiteľskej zmluve o stavbe nie sú žiadne informácie, budú informácie uvedené v opise budovy pred uzavretím zmluvy zahrnuté do zmluvy v čase dokončenia diela alebo počas trvania stavby (§ 650k ods. 3 BGB). Ak dôjde k oneskoreniu, môžu stavitelia ľahšie uplatňovať nároky na náhradu škody.
Mimochodom, stavebníci majú právo na dôležité dokumenty: dokumenty, ktoré stavebník potrebuje na úradné prevzatie stavby alebo na predloženie úradu alebo svojej banke, napríklad na podanie žiadosti o propagačný úver, musí stavebná spoločnosť odovzdať pred začatím stavby. To tiež umožňuje zákazníkovi lepšie skontrolovať projekt stavby pomocou odhadcu.
Zmluva o výstavbe spotrebiteľa posilnila práva staviteľov súkromných domov a zlepšila ochranu spotrebiteľa.
Plaťte iba podľa plánu
Okrem existujúceho nároku na zabezpečenie plnenia zmluvy (päť percent z celkových nákladov) dostávajú súkromní stavitelia ešte ďalšie zabezpečenie: Dodávateľ môže predložiť iba čiastočné faktúry v celkovej výške 90 percent z celkovej odmeny (§ 650m ods. 1 BGB). Toto sa však nevzťahuje na zmluvu s developerom.
Odvolať spotrebiteľskú zmluvu o výstavbe
Od roku 2018 môžu zákazníci zrušiť spotrebiteľskú zmluvu o výstavbe, ktorá nebola notárom notársky overená, a to do 14 dní od podpísania zmluvy. To znamená, že súkromní stavitelia sú chránení oveľa lepšie. Ak dodávateľ stavby zabudne na storno podmienky alebo urobí chyby, storno obdobie končí jeden rok a 14 dní po uzavretí zmluvy. Ak chcete odstúpiť od zmluvy o výstavbe, mali by ste tak urobiť rýchlo, pretože tak zaniknú všetky nároky zo záruky. Dôležité: Právo na odstúpenie sa uplatňuje iba na súkromných staviteľov, a nie na zmluvy s developermi, ktoré sú notársky overené.