Prajete si konečne kúpiť si vlastný dom alebo byt, chýba vám kapitál? Štátom sponzorovaný splátkový predaj znie ako dobré riešenie. Expert na nehnuteľnosti LBS Axel Guthmann však vidí aj značné riziká.
Každý, kto žije vo významnom nemeckom meste a zaujíma sa o kondomínium, už pravdepodobne bol naštvaný na ťažké podmienky na dosiahnutie tohto cieľa. Nemecký inštitút pre ekonomický výskum (DIW) by chcel svojím najnovším návrhom na nákup nájomného financovaného štátom pomôcť viacerým ľuďom nájsť svoje štyri steny. Čo však sľubuje koncept - a je to vôbec možné?
Čo s tým urobí politika?
V septembri 2018 predstavila federálna vláda spoločnosť Baukindergeld, ktorá pomáha rodinám s deťmi a osamelým rodičom financovať ich vlastný dom alebo byt. Podľa očakávaní už Baukindergeld mal vplyv a uchádzajú sa oň predovšetkým rodiny s nízkym a stredným príjmom. Vláda chce navyše podľa koaličnej dohody vylepšiť bytovú prémiu. To by malo slúžiť ako stimul pre včasnú úsporu kapitálu.
Prečo je také ťažké získať vlastníctvo domu?
Kvôli dlhému obdobiu nízkych úrokových sadzieb v dôsledku krízy eura ceny nehnuteľností už roky stúpajú a zdá sa, že nie je koniec. Najmä v mestách ako Mníchov, Frankfurt, Hamburg a Berlín je ťažké kúpiť si svoj vlastný domov. Hlavný dôvod: Väčšine ľudí chýba potrebná spravodlivosť. Každý, kto sníva o vlastnom byte alebo dokonca dome, by mal byť schopný financovať najmenej 20 percent z celkovej investície z vlastných zdrojov. Vedľajšie kúpne náklady, ako je daň z prevodu nehnuteľností, notárske poplatky a zápis do katastra nehnuteľností, zvyšujú čistú kúpnu cenu nehnuteľnosti približne o 13 percent. Zatiaľ čo nákupné ceny neustále stúpajú, vlastné imanie často klesá. - nízke úrokové sadzby na sporení a rastúce nájomné sťažujú sporenie v domácnosti, po ktorej túžite.
Prečo nákup na splátky financovaný vládou?
Predchádzajúce opatrenia štátneho financovania nestačia na DIW. Inštitút navrhuje inú alternatívu: Štát by mal na svojom vlastnom pozemku čo najlacnejšie postaviť viacgeneračné domy. Obyvatelia by neplatili nájom, ale financovali by kúpu nového domu z bezúročných mesačných splátok - takzvaného splátkového predaja. Podľa DIW by finančné zaťaženie obyvateľov nebolo výrazne vyššie ako v prípade bežného nájomcu. Berlínski ekonómovia vo svojich príkladoch výpočtu odhadli časové rozpätie 24 a 33 rokov na oddlženie.
Aké sú nevýhody vládneho nákupu na splátky?
Aj keď to môže znieť lákavo, ako môže splácať vládu na splátky, niektoré otázky zostávajú nezodpovedané: Čo sa stane, ak sa nájomca musí do konca finančného obdobia presťahovať za prácou do iného mesta? Alebo nájomca už nemôže platiť splátky načas z rôznych dôvodov? Podľa Axela Guthmanna, riaditeľa združenia Landesbausparkassen, nie je druhý prípad taký nepravdepodobný. A: kde je motivácia šetriť kapitál, ak môžete získať svoj domov ako zárobkovo činná osoba bez akýchkoľvek úspor?
Ako možno zabrániť tomu, aby kritérium výberu tých, ktorí majú nárok na splátkový predaj, že by mal byť malý alebo žiadny kapitál, viedlo k absurdným situáciám? Ak si chcete kúpiť lacný byt od štátu, mali by ste si častejšie dopriať drahú dovolenku a ušetriť čo najmenej. Osobná zodpovednosť však vyzerá inak.Vyriešte problém prístupom
Odborník na LBS vidí výrazne rozumnejšie a tiež menej byrokratické páky, ktoré uľahčujú ľuďom s nízkym príjmom kúpu domu:
- Znižovanie stavebných nákladov
Dopyt po vlastných domoch a bytoch je v súčasnosti vyšší ako ponuka. Aby sa to zmenilo, mestá by museli mať viac stavebných pozemkov. Mali by sa navyše zrušiť nadmerné požiadavky, ktoré zbytočne predražujú stavbu.
Nižšie základné imanie Štát by musel znížiť vedľajšie nákupné náklady, ktoré tvoria leví podiel na základnom imaní. Začať by sa mala daň z prevodu a prechodu nehnuteľností.- Zatraktívnenie základného imania
Vláda by sa mala v blízkej budúcnosti zaoberať plánovaným precenením prémie na výstavbu domov. Dobré na tom koniec koncov je, že pomáha ľuďom pomáhať si: štátna dotácia na bývanie podporuje jeho vlastné úspory - a nerobí ich nadbytočnými, ako by to bolo v prípade prenájmu.
