Tí, ktorí prenajímajú príbuzným, by mali vedieť nielen 66-percentnú klauzulu s cieľom ušetriť dane. Vysvetľujeme, čo je potrebné dodržať v nájomnej zmluve na nezaopatrené deti alebo na zariadené byty a čo ďalšie je dôležité.
Kúpa nehnuteľnosti a jej prenájom je pre mnohých atraktívna, najmä preto, že peniaze sú bezpečne investované a môžu sa ušetriť dane. Vedľajšie nákupné náklady, ako sú notárstvo a poplatky za pozemky, ako aj úroky z pôžičiek, odpisy domov a náklady na renováciu, sú daňovo uznateľnými nákladmi súvisiacimi s príjmom. Od daní je možné odpočítať aj menšie nákupy ako záhradné náradie alebo bežné predmety ako elektrina a odpadová voda.
Ale buďte opatrní: Ak si chcete od dane odpočítať celú sumu svojich výdavkov na prenájom nehnuteľností, musíte od príbuzných vyžadovať aj najmenej 66 percent trhového nájomného. Ak je nájom nižší, napríklad iba 50 percent miestnej sadzby, z dane je možné odpočítať iba polovicu úrokov, nákladov a odpisov.
Prenajímatelia by preto mali vždy strážiť úroveň miestneho nájomného. Ak sa to zvýši, malo by sa upraviť aj nájomné pre príbuzných. Inak sú daňové výhody zodpovedajúcim spôsobom nižšie.
Zľavnený prenájom: Určite miestny porovnateľný nájom
Ak chcete vedieť, koľko nájmu môžete od príbuzných požadovať, mali by ste poznať miestne nájomné. Môžete sa obrátiť na index nájomného alebo najať odborníka. Ak pre príslušné miesto neexistuje index nájomného, môže sa podľa Spolkového súdneho dvora použiť aj index susednej obce.
Výhoda pri prenájme príbuzným: Index nájomného zahŕňa aj nájomné zo starých zmlúv, ktoré je zvyčajne výrazne nižšie ako nájomné za nové zmluvy. Pred súdom však zostáva nejasné, či musí byť výpočet 66-percentnej hranice založený na hornej alebo dolnej hodnote rozsahu nájmu. Je však zrejmé, že rozhodujúce je teplé a nie chladné nájomné.
Reguluje to rozhodnutie Federálneho fiškálneho súdu: Muž prenajal matke byt, za čo požadoval mesačné nájomné 2 900 eur. Daňový úrad rýchlo zistil, že nájomné je iba okolo 62 percent miestneho porovnateľného nájomného a chcel, aby prenajímateľ znížil daňové úspory. Trval ale na tom, že pri ročných vedľajších nákladoch 1 800 eur sa dosiahne teplé nájomné 4 700 eur, ktoré vyšlo na 80 percent. V poslednom prípade dal Spolkový daňový súd mužovi právo (odkaz: IX R 44/15).
Chcete prenajať nehnuteľnosť príbuzným? Potom by ste mali na porovnanie určite použiť miestne nájomné alebo index nájomného.
Nájomné nezaopatreným deťom
Študenti sa radi nasťahujú do prenajatého bytu svojich rodičov a nájomné kompenzujú svojou údržbou. Ale daňové úrady sa pozrú bližšie: Ak nenájdu žiadne pohyby na účte podobné nájmu, zrušia daňové výhody rodičov. Pretože aj s vlastnými deťmi musíte podpísať písomnú nájomnú zmluvu, ktorá spĺňa obvyklé podmienky.
Bol vypočutý prípad, keď si rodičia ich dcéry prenajali byt v ich dome. Bola podpísaná nájomná zmluva a nájomné bolo zaznamenané, ale dcéra neurobila žiadne mesačné prevody. Keď nasledoval daňový úrad, hovorilo sa, že dcéra platila nájomné z výživného svojich rodičov v hotovosti. Keďže však ako študentka nemala žiadny vlastný príjem, v skutočnosti si hradila životné náklady z výživného. Údajné započítanie údržby hotovosti a nájomného nebolo možné preukázať, preto sa federálny daňový súd dohodol s daňovým úradom.
Z toho vyplýva, že daňový úrad musí uznať nájomné zmluvy príbuzných s plnoletými deťmi, iba ak určia výšku nájomného a výživného a tieto sumy sa platia osobitne a preukázateľne. To platí aj vtedy, ak potomok platí svoje nájomné z peňažnej výživy svojich rodičov (BFH, Az. IX R 28/15 a BFH, Az. IX R 30/98).
Ak sa chcete vyhnúť problémom s daňovými úradmi, môžete použiť aj inú alternatívu: Ak dostanú deti vyššiu sumu peňazí (oslobodenie od dane do 400 000 eur), môžu ich použiť na zaplatenie nájomného. Ale buďte opatrní: Ani potom sa nájom nesmie platiť ročne alebo v celkovej výške za niekoľko rokov, ale musí sa platiť mesačne, aby bol prenájom uznaný daňovými úradmi (rozsudok BFH z 19. 6. 1991, BStBl 1992 II, s. 75).
Prenájom zariadených bytov príbuzným
Pri zariadených alebo čiastočne zariadených apartmánoch buďte opatrní: Tu musíte uviesť príplatok za vybavenie, a to aj v prípade, že ich prenajímate príbuzným. Iné zdroje však nie sú povolené, iba ak je možné tento príplatok určiť z miestneho indexu nájomného alebo z príplatkov, ktoré je možné realizovať na trhu.
V prípade prejednávanom pred federálnym daňovým súdom rodičia prenajali svojmu synovi byt s novou vstavanou kuchyňou, práčkou a sušičkou a účtovali si 66 percent miestneho nájomného. Ale pretože daňový úrad zvýšil miestne komparatívne nájomné o príplatok za vybavenie vybavenej kuchyne, práčky a sušičky vo výške mesačného odpisu, prekážka 66 percent bola znížená a požadované dane boli znížené.
Ak prenajímate zariadený alebo čiastočne zariadený byt svojim príbuzným, musíte uviesť príplatok za vybavenie.
BFH sa dohodla s daňovým úradom aj tu, pretože: Prenajímatelia môžu platiť nájom bez nábytku, iba ak úžitkovú hodnotu poskytnutého nábytku nemožno odvodiť z indexu nájomného, ani nie je možné určiť miestnu prirážku na trhu s prenájmom (rozsudok BFH zo 6.2. 2018, IX R 14/17).
Tip: Nie je dovolené odvodzovať príplatok za nábytok od mesačnej čiastky lineárneho odpočtu za opotrebenie nábytku alebo bytového zariadenia, a to ani v prípade, že s tým daňový úrad nesúhlasí. Je to zrejmé aj z vyššie uvedeného rozsudku.
Aby sa predišlo problémom a udržala nízka cena nájmu, je lepšie prenechať prázdne obytné nehnuteľnosti príbuzným. Ak chcete byť veľkorysí, môžete samozrejme poskytnúť členom rodiny vybavenie.
