Podnájom je skvelým riešením pre nájomníkov, ktorí určitú dobu žijú v inom meste alebo dokonca v inej krajine bez toho, aby museli ukončiť svoj nájom. Aby váš dobrý nájom u vášho prenajímateľa neutrpel, je potrebné pri zmluve o podnájme zvážiť niekoľko vecí. V našom sprievodcovi sa dozviete, ako správne postupovať.
Každý, kto je nejaký čas na služobnej ceste alebo si dá prestávku, sa nemusí nevyhnutne chcieť vzdať svojho bytu. Tu ponúka zmluva o podnájme skvelé riešenie pre nájomníkov, aby sa medzičasom stali samotnými prenajímateľmi. Niekedy je byt príliš veľký a príliš drahý kvôli rozchodu. V takom prípade je dohoda o podnájme tiež dobrým riešením, kým nenájdete niečo vhodné. Z dôvodu nedostatku bytov a drahých nájmov už nie je podnájom bytového priestoru problémom len pre študentské spoločné byty.
Aby váš dobrý nájom u vášho prenajímateľa neutrpel, je potrebné pri zmluve o podnájme zvážiť niekoľko vecí. Pretože toto sa dá dokončiť, iba ak s tým bude prenajímateľ súhlasiť. Ak je to tak, mali by ste ho v dostatočnom predstihu informovať o tom, komu sa chystáte dať podnájom. Nemá však slovo, pretože nájomné budete aj naďalej platiť výlučne vy ako hlavný nájomca.
Dobré vedieť : Ak prenajímate obytný priestor, prenajímateľ môže zvýšiť náklady na prenájom až o dvadsať percent. Byt je náročnejší z dôvodu viacerých obyvateľov, čo znamená, že si možno bude musieť prenajímateľ vytvoriť vyššie rezervy.
Súhlas prenajímateľa: nájomníci by to mali brať do úvahy!
Z akéhokoľvek dôvodu chcete prenajať časť svojho prenajatého bytu. Potom neexistuje spôsob, ako sa porozprávať s prenajímateľom. Pretože to upravuje zákon, že prenajímateľ musí s podnájmom súhlasiť. Ak to chcete urobiť, vysvetlite svojmu prenajímateľovi vierohodným spôsobom, prečo by ste chceli prenajať obytný priestor v podnájme - na obmedzené alebo neobmedzené obdobie. Ak je dôvod pochopiteľný, prenajímateľ má malú príležitosť odmietnuť súhlas so zmluvou o podnájme.
V týchto prípadoch si môžete byť istí ÁNO zmluve o podnájme
Ako nájomca po oddelení od partnera alebo z dôvodu náhle nižších zárobkov už nemôžete platiť náklady na prenájom sami, a preto by ste chceli prenajímať podnájom? Aj tí, ktorí potrebujú starostlivosť a potrebujú opatrovateľa, majú zvyčajne dovolené prenajímať obytný priestor.
Ak po rozchode alebo rozvode nemáte vo vrecku ani cent, môžete zvyčajne podnájom.
V týchto prípadoch môže prenajímateľ povedať podnájmu NIE
Chceli by ste stráviť celý rok v zahraničí ako nájomca bytu a dočasne uložiť svoj nábytok v garáži? V takom prípade už neexistuje žiadny odkaz na byt. Je dobré vedieť: ak neprenajmete celý byt do podnájmu a nenecháte si izbu pre seba, môžete sťahovanie znova zahájiť.
Aj keď si podnájomník už všimol prenajímateľa porušením domového poriadku, môže prenajímateľ zakázať podnájom. Pokiaľ má podnájomca naplánované komerčné využitie bytového priestoru, nemožno to od prenajímateľa nevyhnutne očakávať.
NIE od prenajímateľa je často ťažké dosiahnuť na súde. Skôr ako sa porozprávate s prenajímateľom, buďte vytrvalí a urobte si prieskum. Neoprávnené odmietnutie súhlasu prenajímateľa môže viesť dokonca k zodpovednosti za škodu.
Písomne zaznamenajte súhlas prenajímateľa
Po prerokovaní všetkých bodov s prenajímateľom by ste mali vypracovať písomné vyhlásenie o súhlase. V zásade by mal obsahovať tieto body:
- Adresa prenajatej nehnuteľnosti
- Osobné dôvody, prečo je byt v podnájme
- Meno a dátum narodenia podnájomníka
Správne vyhotovte podnájom
Predtým, ako sa podnájomník k vám nasťahuje, je nevyhnutné, aby ste uzavreli písomnú podnájomnú zmluvu. Zásadným rozdielom medzi bežným prenájmom a podnájmom sú dve zmluvné strany, ktoré uzavrú zmluvu navzájom, a to hlavný nájomca a podnájomník. Obsahuje povinnosti, ale aj práva oboch strán.
Ako hlavný nájomca musíte vziať do úvahy, že ste rovnako schopní splniť povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy s prenajímateľom. Ako hlavný nájomca ste navyše vždy kontaktnou osobou pre prenajímateľa, a to aj v prípade problémov alebo sporov so svojím podnájomníkom.
Pred nasťahovaním podnájomníka by sa mala kvôli bezpečnosti všetkých zúčastnených strán uzavrieť písomná zmluva.
Tipy na podnájom
1. Zadajte úplné osobné údaje o vás ako hlavnom nájomcovi a vašom podnájemcovi (meno, priezvisko, presná adresa prenajatého bytu).
2. Podrobne opíšte prenajatú nehnuteľnosť (podlaha bytu, ktorá miestnosť je prenajatá, ktoré spoločenské miestnosti je možné používať atď.). Je tiež dôležité mať presný popis toho, ako sa má nakladať s položkami, ktoré sa používajú spoločne, a so súpisom bytu. V prípade nového nákupu spoločných kuchynských spotrebičov alebo opravy umývačky riadu by ste mali v podnájme jasne určiť, aké čiastočné náklady musí niesť podnájomník. Akékoľvek požiadavky, ako napríklad pravidelné vymaľovanie miestnosti, nie sú platné.
3. Nájomné a vedľajšie náklady musíte ako hlavný nájomca presne vypočítať, aby ste dosiahli súlad so svojimi vlastnými záujmami a podnájomníkom.
4. Vklad je obzvlášť dôležitý pre hlavného nájomcu. Pretože zodpovedáte prenajímateľovi, mali by ste od svojho podnájomníka požadovať primeranú zálohu vo výške jedného až troch mesiacov od nájmu.
5. Na dobu určitú alebo trvalú - určite presný začiatok podnájmu. Ak je zmluva o podnájme časovo obmedzená, mal by sa uviesť presný dôvod. Je dôležité, aby ste udržali spojenie s bytom v prípade trvalej neprítomnosti, napríklad prostredníctvom nábytku v byte. Ak je nájom obmedzený, môžete tu pridať odkaz na osobné použitie.
6. Výpovednú dobu môžete nastaviť podľa aktuálneho zákona o nájme. Zvyčajne sú to tri mesiace a zodpovedá výpovednej dobe vo vašej hlavnej zmluve o prenájme. V prípade zmluvy o podnájme je možné dohodnúť kratšie lehoty v súlade so zjednodušeným právom na výpoveď. Ak prenajímate iba zariadenú izbu, môžete ju zrušiť bez uvedenia dôvodu do 15. dňa v mesiaci. Ak potrebujete osobitný predpis o výpovednej dobe, v prípade pochybností si vždy vyhľadajte radu od špecializovaného právnika v oblasti nájomného práva.
7. K zmluve o podnájme priložte kópiu hlavnej zmluvy o prenájme a domového poriadku, aby bolo možné veľmi zreteľne zabezpečiť koordináciu. V domových poriadkoch môže podnájomník nájsť všetky dôležité informácie o časoch odpočinku, časoch uzávierky a časoch, keď sa používa sušiareň a práčovňa. Návštevy zákazov alebo predpisov zo strany sub-prenajímateľa nie sú povolené, pokiaľ sú dodržané domáce pravidlá. Získajte tiež písomný súhlas prenajímateľa s podnájmom, ktorý môžete pridať k zmluve o podnájme.
Dobre vedieť: Ak prenajímate zariadenú izbu alebo zariadenú časť svojho bytu v podnájme, mali by ste okrem zmluvy o podnájme vypracovať aj odovzdávací protokol. Okrem stavu prenajatého majetku sa tu zaznamenáva aj prípadné poškodenie inventára. To má pre obe strany výhodu, že pri prenájme bol zaznamenaný stav prenajímaného majetku a je možné zohľadniť predchádzajúce škody.
Podnájomná zmluva: obmedzená alebo neobmedzená?
Ak váš prenajímateľ dal súhlas a už ste našli podnájomníka, mali by ste sa zamyslieť, či chcete prenajať podnájom na konkrétne časové obdobie alebo na neurčitý čas. V neposlednom rade je to dôležité pre stanovenie výpovednej doby.
To sa stane zrejmým uvedením doby prenájmu. Pokiaľ nastavíte iba dátum začiatku podnájomnej zmluvy, uzatvára sa na dobu neurčitú. Aby mohla platiť lehota, musíte v zmluve uviesť dátum začatia a presný čas konca nájomného vzťahu. Špeciálnym doplnkom zmluvy o podnájme na dobu určitú je, že musí byť zaznamenaný dôvod lehoty.
Najdôležitejšie otázky k zmluve o podnájme
Podnájom - môže môj prenajímateľ zvýšiť hlavné nájomné?
Ak chcete prenajať podnájom, mali by ste určite vziať do úvahy, že prenajímateľ môže využiť takzvaný podnájomný príplatok (§ 553 ods. 2 BGB). Týka sa to hlavne paušálnych dodatočných nákladov, ako sú elektrina a voda, ak v byte býva viac ľudí ako predtým. Ak sa dodatočné náklady účtujú jednotlivo raz ročne, argument prenajímateľa sa neuplatní. V takom prípade môže prenajímateľ účtovať primeranú prirážku k nájmu iba za väčšie opotrebenie obytného priestoru. Na presný výpočet však neexistujú právne požiadavky.
Čo robiť, ak ma prenajímateľ vypovie ako hlavného nájomcu?
Komplikovaný prípad môže nastať, keď prenajímateľ ukončí nájom. Hlavný nájomca však musí dodržiavať povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o podnájme, a preto je obzvlášť dôležité sledovať výpovedné lehoty týkajúce sa hlavného nájmu a podnájmu. Ak budete musieť z tohto dôvodu predčasne dať výpoveď svojmu podnájomníkovi, môže od vás požadovať náhradu, napríklad za náklady na sťahovanie.
Môžem prenajať prázdnu izbu turistom?
Veľmi vzrušujúcou témou pre nájomcov je dočasný podnájom pre turistov. Pretože nájomníci môžu zjavne jednoducho zarobiť vreckové, ktoré by ste nemali podceňovať. Krátkodobé prenájmy pre turistov sú však rovnocenné s komerčným využitím bytového priestoru, a sú preto zakázané. Pozor: Riskujete vypovedanie bez predchádzajúceho upozornenia a tiež porušenie zákazu zneužitia, ktorý dnes platí v čoraz väčšom počte miest.
Každý, kto prenajme izbu ako nájomcovi turistom, riskuje ukončenie bez predchádzajúceho upozornenia.
Môžem sa dohodnúť na skúšobnej dobe, keď uzavriem podnájom?
Spravidla sa pre podnájomcu neposkytuje skúšobná doba, aj keď môže mať hlavný nájomca na tejto ochrane oprávnený záujem. Všeobecne platí, že ak si prenajmete zariadenú izbu, zmluvu môžete kedykoľvek zrušiť do 15. dňa v mesiaci na konci mesiaca. Výpovedná doba je teda dva týždne. V opačnom prípade máte stále možnosť v zmluve o podnájme uviesť osobitné dôvody, napríklad ukončenie pre osobnú potrebu.
Ako podnájomník môžem dať výpoveď skôr, ak je v byte pleseň?
Bez ohľadu na to, či ste hlavným nájomcom alebo podnájomníkom, zdravotne neškodný stav bytu je neprimeraný, a preto môže umožniť jeho ukončenie bez predchádzajúceho upozornenia. Ako silná je forma, musí v každom jednotlivom prípade skontrolovať odborník. V takom prípade je vhodné po porade s prenajímateľom vyhľadať prípadnú podporu od odborného právnika alebo združenia nájomcov.
Kontrolný zoznam: od nájomcu po prenajímateľa
- Akékoľvek obmedzenia nájdete v hlavnej zmluve o prenájme.
- Získajte písomný súhlas prenajímateľa s podnájmom.
- Popremýšľajte, či chcete prenajať podnájom zariadený alebo nezariadený, a sami si určte, ktoré spoločenské miestnosti môže podnájomník používať.
- Urobte si čas výberom podnájomníka a informujte svojho prenajímateľa, ktorý sa nasťahuje do podnájmu.
- Dohodnite si písomnú podnájomnú zmluvu a priložte kópiu hlavnej nájomnej zmluvy a domového poriadku.
- Pred nasťahovaním si so svojím podnájomníkom vytvorte správu o odovzdaní o stave bytu, keď sa nasťahujete. Týmto spôsobom ste vy a vaši podnájomníci optimálne vybavení na spoločné bývanie.
- Vydať podnájomníkovi certifikát prenajímateľa pre registračnú kanceláriu obyvateľov.
