Prenajímatelia nemôžu jednoducho zložiť zálohu na súkromný účet, ale musia ich investovať oddelene od svojich vlastných aktív. V nasledujúcom texte vysvetlíme, ktoré ďalšie pravidlá platia a ktoré rôzne možnosti vytvorenia zálohy za prenájom existujú.
Keď sa začne nový nájom, prenajímatelia môžu požadovať zloženie zálohy až do výšky trojmesačného chladného nájomného (oddiel 551 BGB). Chráni vás to pred finančnými rizikami, napríklad ak nájomca pri sťahovaní zanechá škodu. Vo väčšine prípadov sa táto záloha na prenájom vytvára ako hotovostná záloha. Existuje však aj možnosť investovať peniaze inde. Vďaka tomu sa dá často dosiahnuť vyšší príjem, ktorý zase lepšie chráni majiteľa.
Upozorňujeme, že prenajímateľ musí prijať, ak nový nájomca nemôže na začiatku nájmu zložiť zálohu naraz. Podľa zákona je tiež oprávnený zaplatiť zálohu v troch rovnakých mesačných splátkach.
Tieto formy investovania sú možné pri vklade za prenájom
Záloha v hotovosti
Na rozdiel od toho, čo tento výraz naznačuje, pri vklade v hotovosti sa peniaze zvyčajne nevyplácajú v hotovosti, ale prevádzajú sa - aj keď je platba v hotovosti v zásade možná, mali by sa však vždy potvrdiť. Prenajímateľ musí investovať peniaze s úrokmi, musí byť zabezpečený proti insolventnosti a oddelený od svojho vlastného majetku. Ako prenajímateľ si účet jednoducho otvoríte pri pulte sporiteľne - zvyčajne ide o klasický sporiaci účet. Za týmto účelom je so Sparkasse uzatvorená dodatočná zmluva o dôvere „Špeciálna zmluva o prenájme zálohy“. Peniaze stále patria ekonomicky nájomcovi, sú však zverené držiteľovi účtu (v dôvere). Prenajímateľ môže používať účet iba v súlade s nájomnými predpismi, ktoré Sparkasse nekontroluje.Po skončení nájmu musí splatiť depozit za nájom - vrátane nahromadeného úroku, môže si vyrovnať svoje vlastné pohľadávky.
Zástava
Ďalšou možnosťou je, že nájomca zloží vklad na účet, ktorý je na jeho meno, a potom ho zloží prenajímateľovi. Všetko, čo musí urobiť, je podpísať sľub, ktorý majú k dispozícii sporiteľne. Prenajímateľ nemusí byť pri tomto stretnutí prítomný, musí tiež podpísať formulár. Nájomca to oznámi sporiteľni hneď, ako prenajímateľ podpíše záložnú zmluvu. Účet potom dostane oznámenie o blokovaní, aby strany mali prístup k účtu alebo ho zrušiť iba v súlade s predpismi o nájme.
Špekulatívne formy investícií
Podľa nemeckého občianskeho zákonníka „sa zmluvné strany (…) môžu dohodnúť na inej forme investícií“. Ak sa prenajímateľ a nájomca dohodnú, kauciu za prenájom je možné investovať napríklad aj do akciového fondu. Aj v tomto prípade je investícia založená, ale táto forma investície je zvolená zriedka - riziko strát je pre obe strany príliš veľké.
Záruka na kauciu
Iný variant popisuje záruku dlhopisov, ktorú môžu poskytnúť buď príbuzní, alebo banka. Aj keď je táto možnosť v tejto krajine trochu atypická, existujú poskytovatelia, ktorí ju ponúkajú. Vo väčšine prípadov je splatný ročný poplatok. Poskytovateľ na oplátku zaručuje, že prenajímateľovi zaplatí zálohu za prenájom.
Tieto systémy nie sú povolené pri vklade za prenájom
Ako prenajímateľ nie je dovolené skladať kauciu za nájomné spolu s majetkom vášho prenajímateľa. Iba tak sa zabráni zneužitiu a strate zálohy v prípade platobnej neschopnosti zmluvného partnera. Inak by sa peniaze nájomcu stratili.
Ako nájomca máte právo na to, aby vám prenajímateľ dal vkladový účet zabezpečený proti insolventnosti, na ktorý môžete prevádzať peniaze. Na požiadanie musí byť prenajímateľ tiež schopný preukázať, že peniaze sú na bezpečnom viazanom účte. Ak odmietne, vy ako nájomca môžete proti tomu podniknúť právne kroky a zadržať budúce nájomné až do výšky dohodnutej zálohy.
Nesprávna investícia zálohy za prenájom: kedy sa dopustíte priestupku?
Ak sa nájomná kaucia neinvestovala oddelene od súkromného majetku, môže sa prenajímateľ v určitých prípadoch dokonca dopustiť porušenia dôvery. Z tohto dôvodu musí existovať konkrétne riziko, že prenajímateľ skrachuje, uzná to a tiež schváli. Pokiaľ je prenajímateľ stále ochotný a schopný uhradiť splatnú zálohu z vlastného vrecka, podľa BGH nie je stíhaný.
Má prenajímateľ vždy prístup k zálohe za prenájom?
Prenajímatelia nemusia mať prístup k zálohe za prenájom počas prebiehajúceho nájmu; rozhodol BGH. Malo by sa zabezpečiť, aby nájomca mohol dostať zálohu späť po skončení nájmu, aj keď sa prenajímateľ dostane do platobnej neschopnosti. V prípade spochybnenia reklamácie sa prenajímateľ nemôže dotknúť zálohy bez súhlasu nájomcu.
Vytvorte zálohu na prenájom komerčných nehnuteľností
Pri komerčných nehnuteľnostiach nie sú pravidlá také prísne. Tu sa uplatňujú iba všeobecné zákony o prenájme BGB, a nie paragrafy zákona o prenájme domov. To znamená, že v prípade obchodného majetku nie je prenajímateľ povinný investovať vkladové peniaze oddelene od svojho majetku, ani nemusí byť bezpečne vložený na viazaný účet. Dobré vedieť: Záloha na prenájom obchodného majetku môže byť tiež vyššia ako trojmesačný nájom.
Úsilie a náklady spojené s vytvorením zálohy za prenájom
Úroky vzniknuté z vkladu za prenájom musia byť zdanené prostredníctvom zľavy z úrokov. Ak bola kaucia z prenájmu zložená na meno prenajímateľa, musí prenajímateľ tiež nájomcovi vystaviť daňové potvrdenie, aby bolo možné započítané zaplatené dane započítať do jeho daňového priznania k dani z príjmu.
