Každý, kto kúpi alebo predá dom alebo nehnuteľnosť, príde do styku s pozemkovou knihou. Čo je to však pozemková kniha a aké informácie sa v nej skrývajú? Objasňujeme všetky otázky týkajúce sa záznamu do katastra nehnuteľností a tiež toho, kto má povolené vidieť informácie o právach a povinnostiach v evidencii nehnuteľností.
Čo je to pozemková kniha?
Takmer každý, bez ohľadu na to, či je alebo nie je vlastníkom budovy, počul o pojme „pozemková kniha“. Väčšina ľudí si tiež uvedomuje, že táto kniha má niečo spoločné s témou „majetok“ alebo „dom“. Čo to však vlastne je, pozemková kniha? Stručne povedané, ide o verejný register, ktorý zaznamenáva a reguluje vlastníctvo majetku. Existujú však rôzne typy katastrov nehnuteľností, ktoré je možné rozlíšiť podľa predmetu úpravy. Napríklad existujú dedičné registre stavebných pozemkov, registre bytových pozemkov alebo katastre čiastočného vlastníctva.
Čo je v pozemkovej knihe?
Pretože vlastnícka štruktúra pozemku je uvedená v pozemkovej knihe, obsahuje informácie o príslušnom vlastníkovi pozemku. Okrem toho si v katastri nehnuteľností môžete pozrieť všetky práva a povinnosti spojené s vlastníctvom. V katastri nehnuteľností je okrem vlastníka zapísaná aj poloha, číslo pozemku, ťarchy a poplatok za pozemok.
V katastri nehnuteľností sú evidované všetky zastavané a nezastavané pozemky v príslušnom okrese. Všetky tieto nehnuteľnosti podliehajú povinnej pozemkovej knihe, a preto sa musia podľa zákonodarcu zapísať do pozemkovej knihy.
Rozdelenia pozemkovej knihy
Podľa právnej úpravy platnej v Nemecku na úpravu katastra nehnuteľností je pozemkový register rozdelený na rôzne časti, teda tematické oblasti.
1. Nápis: V nápise, teda na začiatku pozemkovej knihy, je uvedený pridružený okresný súd, pozemkový register, pozemkový register a číslo spisu.
2. Inventár: V tomto okamihu v pozemkovej knihe je možné zapísať umiestnenie, číslo pozemku a okres. Zaznamenáva sa tu aj veľkosť nehnuteľnosti.
3. Oddelenie I:Oddiel I katastra nehnuteľností obsahuje informácie o vlastníkovi alebo nájomcovi. Ak je ako vlastník zaregistrovaných viac osôb, táto časť obsahuje aj príslušný podiel akcií.
Oddiel II: V oddiele II sú uvedené všetky ťarchy a obmedzenia, ktoré majú vplyv na nehnuteľnosť. Medzi také bremená patria napríklad skutočné bremená alebo oznámenia o platobnej neschopnosti.
Oddiel III: V poslednej časti, oddiele III, sú zaznamenané všetky hypotéky. Jeden hovorí aj o vstupe na pozemok. Patria sem hypotéky, pozemkové poplatky bez listu alebo dôchodkové dlhy alebo záložné práva. Na základe týchto informácií je oddiel III katastra nehnuteľností obzvlášť zaujímavý pre veriteľov alebo úverové inštitúcie.
Aký je poplatok za pozemok?
Tí, ktorí kupujú dom alebo nehnuteľnosť, sa často musia uchýliť k vonkajšiemu kapitálu. Veriteľ, zvyčajne banka, zabezpečí sumu od obce. Vykonáva sa to vložením pozemkového poplatku do pozemkovej knihy. Tento záznam je notársky overený.
Kde sa nachádza pozemková kniha?
Do roku 2009 bola pozemková kniha k dispozícii iba ako haptická kniha - s nespočetnými papierovými stránkami - na takzvanej pozemkovej knihe. Od roku 2009 je pozemková kniha k dispozícii aj v elektronickej podobe, a preto bola digitalizovaná. To znamená: Ak si chcete ušetriť často zdĺhavý administratívny proces, môžete požiadať o výpis z katastra nehnuteľností online na portáli spravodlivosti. Rovnako ako bežné sledovanie je však aj digitálne sledovanie spoplatnené.
Mimochodom, pozemkový register je registrový súd a nachádza sa na miestnom súde. Pretože: S výnimkou Bádenska-Württemberska, kde sa katastrálne úrady stále nachádzajú v príslušných obciach, upravuje záležitosti týkajúce sa prideľovania a zodpovednosti za pozemky miestny súd.
Kto si môže pozrieť pozemkovú knihu?
Údaje obsiahnuté v katastri nehnuteľností sú mimoriadne citlivé. Obsahujú informácie o dlhu súčasného vlastníka nehnuteľnosti a finančných podmienkach. Tieto citlivé údaje musia byť chránené, súhlasí zákonodarca. A práve preto je možné údaje katastra nehnuteľností zobraziť iba v obmedzenej miere. Katastre nehnuteľností umožňujú iba vlastníkov nehnuteľností, iné osoby uvedené v katastri nehnuteľností alebo osoby s oprávneným záujmom. Patria sem potenciálni kupujúci, veritelia, úverové inštitúcie alebo notári, súdy a orgány. Kto je na to presne oprávnený, je uvedený v § 12 GBO (katastrálny poriadok).
Všetci ostatní ľudia nemôžu nahliadnuť do katastra nehnuteľností - aj keď by pohľad do kníh bol určite veľmi vzrušujúci.
Kataster nehnuteľností: kedy sa robí zápis?
Zápis do katastra nehnuteľností nie je automatický. Ak ste získali stavebný pozemok, pozemok alebo dom, je potrebné, aby ste boli v katastri nehnuteľností zapísaní ako nový vlastník. Zápis do pozemkovej knihy je možné vykonať, iba ak bola kúpna zmluva najskôr osvedčená notárom a až potom predložená do pozemkovej knihy.
To isté platí aj pre dary alebo dedičstvo. Aj tu musí notár vykonať notársku kontrolu nad darovaním alebo dedením a potom ich predložiť pozemkovej knihe.
Záznam v katastri nehnuteľností: zadajte zmeny
Kataster nehnuteľností sa musí zverejniť nielen pri vstupe nového vlastníka, ale napríklad aj pri získaní nového veriteľa. Môže to byť tak v prípade, ak je hypotéka prevedená do inej banky.
Musia sa zaznamenať aj zmeny rozdelenia majetku alebo zlúčenie viacerých nehnuteľností. Takto vedie katastrálny úrad prehľad o majetkových pomeroch v združenej obci alebo meste.
Čo stojí záznam v pozemkovej knihe?
V zásade treba povedať, že náklady na zápis do katastra nehnuteľností vychádzajú z kúpnej ceny. Inými slovami: čím drahšia nehnuteľnosť alebo dom, tým vyššie náklady na zápis do katastra nehnuteľností. Ak kupujete pozemok alebo nehnuteľnosť za 125 000 eur, musíte rátať s približne 170 eurami za oznámenie o preprave a približne 350 eurami za zápis do pozemkovej knihy. Samozrejme existujú aj náklady na notára.
Čo je prednostné oznámenie?
Každý, kto si kúpi dom, bude musieť byť upozornený prednostne. Oznámenie o prevode tiež chráni kupujúceho pri kúpe domu a dáva mu možnosť zaplatiť dohodnutú cenu až po prevode vlastníctva. K prevodu vlastníckeho práva dochádza zápisom do pozemkovej knihy. Ako kupujúci by ste však mali byť v každom prípade informovaní o všetkých dostupných informáciách, najmä o akejkoľvek záťaži.
Kataster nehnuteľností: kedy sa vyžaduje výpis?
Kataster nehnuteľností je dôležitý nielen vtedy, ak sa chcete stať vlastníkom pozemku alebo nehnuteľnosti, ale aj vopred. Ak sa chcete dozvedieť o nákladoch spojených s nehnuteľnosťou pred kúpou, je veľmi dôležité prezrieť si výpis z katastra nehnuteľností. Výpis je dôležitý aj pre banky, často oň požiadajú pred poskytnutím úveru. V teste hypotekárnych úverov banka skúma zaťaženie nehnuteľnosti pred poskytnutím pôžičky kupujúcemu na kúpu nehnuteľnosti.
Každý, kto má oprávnený záujem, môže požiadať o nahliadnutie do katastra nehnuteľností v katastri nehnuteľností alebo online.
Čo stojí výpis z katastra nehnuteľností?
Každý, kto potrebuje výpis z pozemkovej knihy, musí pozemkovej knihe zaplatiť za vynaložené úsilie. Pozemkový úrad si za sťahovanie spravidla účtuje poplatok okolo 10 eur. Ak má byť výpis certifikovaný, je potrebné zaplatiť trochu viac peňazí.
Maren Black