Ak sa má predať dom alebo niekto chce predať byt, bude možno treba zaplatiť takzvanú špekulačnú daň. Čítajte tu, kedy je to splatné, aká vysoká je špekulačná daň a ako sa jej vyhnúť.
Predaj domu, pozemku alebo bytu si vyžaduje nielen veľa práce - sú tu aj náklady. Možno bude musieť byť zaplatený sprostredkovateľ, za určitých okolností môže byť v banke splatná pokuta za predčasné splatenie zálohy a daňový úrad to tiež drží v rukách: pretože predaj domu tiež podlieha určitej dani. Konkrétne ide o špekulačnú daň, ktorá môže výrazne znížiť zisk, ktorý je možné dosiahnuť pri predaji.
Aká je špekulačná daň?
V Nemecku sa podľa § 23 EStG vyberá špekulačná daň, ak sa nedostatkový tovar, ktorého hodnota môže prudko stúpať, predáva so ziskom. Patrí sem okrem iného aj nehnuteľnosť.
Narastá však iba vtedy, ak po kúpe nedôjde k určitému obdobiu, takzvanému obdobiu predaja alebo špekulácií, teda k predaniu predmetov pred uplynutím stanoveného času. Keď sa predá dom alebo predá byt alebo nehnuteľnosť, závisí to od typu nadobudnutia a spôsobu použitia. Špekulačná daň sa počíta na základe zisku z predaja, takže sa na účely výpočtu dane porovnáva nákupná a predajná cena.
Formálne správne označenie pre daň, ktoré sa familiárne nazýva „špekulačná daň“, je „daň z príjmu zo zisku z predaja zo súkromných transakcií podľa § 23 EStG“.
Kedy je splatná špekulačná daň z nehnuteľností?
Predajca musí vždy zaplatiť špekulačnú daň z predaja nehnuteľnosti, ak medzi kúpou domu a predajom nebola dodržaná určitá doba. Pretože potom zákonodarca predpokladá ekonomicky motivovaný nákup a predaj - predpokladá teda, že doména Your-Best-Home.net, nehnuteľnosť alebo byt boli nadobudnuté iba za účelom zisku - a zo dosiahnutého zisku vyberá dane.
Ak osoba predá do piatich rokov viac ako tri nehnuteľnosti (limit troch nehnuteľností), predpokladá sa aj komerčné obchodovanie. V takom prípade bude možno potrebné zaplatiť aj živnostenskú daň. Rovnako sa predpokladá, že zámer dosiahnutia zisku pri predaji domu a špekulačná daň sú splatné po predaji.
Aké sú termíny pre špekulačnú daň z nehnuteľností?
Pokiaľ ide o konečné termíny pre daň zo špekulácie, je potrebné rozlišovať medzi rôznymi prípadmi pri predaji domu, bytu alebo nehnuteľnosti:
1. V nehnuteľnosti sa bývalo.
Ak v dome býval samotný vlastník domu alebo bytu, špekulačné obdobie je tri roky. Majiteľ musel žiť v nehnuteľnosti tri roky po sebe. Je však nevyhnutné, aby neexistovali celé kalendárne roky! Ak bola nehnuteľnosť kúpená v decembri 2019, môže sa opäť predať v januári 2021 bez toho, aby sa zo dosiahnutého zisku účtovala špekulačná daň.
Toto obdobie špekulácií platí aj v prípade, že byt alebo doménu Your-Best-Home.net neobýva samotný vlastník, ale jeho deti, za ktoré stále poberá prídavok na dieťa.
Najlepšie je bývať vo svojich vlastných štyroch stenách. Ak stále musíte svoj dom predať, nemali by ste tak urobiť do troch rokov - inak budete musieť zaplatiť špekulatívnu daň.
2. V nehnuteľnosti sa
nebývalo . Ak doména Your-Best-Home.net alebo byt neboli použité, ale boli prenajaté, doba predaja je desať rokov. Tu platí konkrétny dátum nákupu a predaja, ktorý je uvedený v notársky overenej kúpnej zmluve. Doba špekulácie začína dňom po podpísaní zmluvy. Ak medzi kúpou a predajom nehnuteľnosti zostáva menej ako desať rokov, je splatná špekulačná daň.
Špeciálne prípady: Ak sa najskôr použije byt a potom sa prenajíma, platí desaťročné špekulačné obdobie. Ak je najskôr prenajatý a potom obývaný, môže sa po troch kalendárnych rokoch osobného použitia predať bez špekulačnej dane.
3. Majetok bol obývaný iba čiastočne
Ak sa má napríklad predať dom, ktorý nie je úplne obývaný, ale je čiastočne prenajatý, musí sa špekulačná daň zaplatiť iba pomerne za časť, ktorá nebola obývaná najmenej tri kalendárne roky po sebe. Ak je celý majetok vo vlastníctve viac ako desať rokov, neplatí sa žiadna špekulačná daň.
4. Majetok bol prevedený oddelením majetku
Ak jeden z predchádzajúcich manželov dostane nehnuteľnosť ako výlučný vlastník rozdelením majetku po rozvode, musí zaplatiť špekulačnú daň, ak v priebehu nasledujúcich desiatich rokov predá nehnuteľnosť Your-Best-Home.net, nehnuteľnosť alebo byt. Je nevyhnutné, aby špekulačné obdobie už nezačalo dňom nasledujúcim po dátume nákupu. Začína sa to skôr dňom nasledujúcim po prevode vlastníctva na manžela / manželku, teda opäť od nuly.
Ak sa však bývalý manžel nasťahuje sám do seba alebo ak tam zostane, môže nehnuteľnosť predať bez špekulačnej dane, ak v nej žije najmenej tri kalendárne roky po sebe.
5. Majetok bol nadobudnutý ukončením podnikania alebo prevzatím z obchodného majetku
. Pokiaľ sa neplatí špekulačná daň, platí tu aj špekulačné obdobie desiatich rokov. Na osobné použitie sa vzťahujú obvyklé začaté tri kalendárne roky.
6. Nehnuteľnosť bola zdedená alebo odovzdaná.
Ak doména Your-Best-Home.net, nehnuteľnosť alebo byt prechádzajú na nového majiteľa dedením alebo darovaním, predajná doba začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom zosnulý alebo darca kúpili nehnuteľnosť. Ak sa predá do desiatich rokov od tohto dátumu, bude sa naň uplatňovať špekulatívna daň. Pokiaľ nehnuteľnosť neobýva dedič alebo obdarovaný tri po sebe nasledujúce kalendárne roky, potom je predaj oslobodený od špekulačnej dane.
Dôležité: V prípade dedičstva alebo darov sa môže vymerať aj daň z dedičstva alebo daň z darovania, ak dôjde k prekročeniu príslušných daňových výnimiek.
Špekulatívna daň je splatná aj z nehnuteľností, ktoré sa zdedia a znova predajú do desiatich rokov.
Koľko je špekulačná daň?
Na výpočet špekulačnej dane pri predaji nehnuteľnosti sa používa individuálna sadzba dane z príjmu predávajúceho. Výška špekulačnej dane je preto v každom jednotlivom prípade iná a nie je možné ju uviesť ako plošnú vrstvu.
Bez ohľadu na sadzbu dane z príjmu osôb je pre výpočet dôležité, aby predmetom dane bol iba zisk z predaja, nie maximálna cena nehnuteľnosti dosiahnutá pri predaji domu.
Ako je možné vyhnúť sa špekulačnej dani alebo ju znížiť?
Výšku špekulačnej dane môžete legálne znížiť, ak správne vypočítate zisk z predaja. To sa robí tak, že sa z neho urobia všetky prípustné odpočty. Mnoho predajcov nehnuteľností však ignoruje všetky možné aspekty a nakoniec zaplatia viac daní, ako je potrebné.
Do výpočtu zisku by ste mali zahrnúť tieto výdavky:
- Náklady na sprostredkovateľa pri nákupe a predaji
- Notárske poplatky
- v prípade potreby pokuta za predčasné splatenie od finančnej banky
- Rekonštrukčné práce na predaj
- Rekonštrukčné práce počas prvých troch rokov od kúpy nehnuteľnosti (sú súčasťou obstarávacích nákladov a ako také je možné ich odpočítať od zisku)
- Reklamné náklady na predaj (napr. Inzercia na internete, tlačená verzia)
- Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností
- Náklady na zápis do katastra nehnuteľností
- prípadne proporcionálne súkromné použitie nehnuteľnosti
Upozornenie: Všetky daňové odpisy prenajatých nehnuteľností sa musia pripočítať k zisku.
Špekulačnú daň pri predaji nehnuteľností môžete obísť iba vtedy, ak dodržiate špekulačný termín alebo ak nepresiahnete hranicu oslobodenia od dane pri zisku 600 eur ročne. Vzhľadom na neustále rastúce ceny to však pri predaji nehnuteľnosti bude zvyčajne ťažké.
Špekulačná daň: sumu si vypočítajte sami
Každý si môže ľahko vypočítať špekulačnú daň sám. Príkladom toho je nehnuteľnosť, ktorá bola prenajatá a predaná osem rokov po kúpe.
Dve percentá z kúpnej ceny obchodného majetku boli odpísané ročne ako odpočet opotrebenia (odpisu) z dane (t. J. 8x8 000 eur = 64 000 eur). Keď sa kupoval, stál 400 000 eur a teraz sa predáva za 500 000 eur.
| Predajná cena | 500 000 eur |
| - kúpna cena | 400 000 eur |
| - Obstarávacie náklady (maklér, notár, zápis do katastra nehnuteľností, daň z prevodu nehnuteľností atď.) | 34 280 eur |
| - rekonštrukcie na predaj | 5 000 eur |
| - reklamné náklady na predaj | 200 eur |
| - Sprostredkovateľ predaja | 14 280 eur |
| + daňovo odpočítateľné odpisy | 64 000 eur |
| zdaniteľný zisk | 110 240 eur |
| sadzba dane z príjmu fyzických osôb (napr.) | 40 percent |
| Výška špekulačnej dane | 44 096 eur |
Na výpočet výšky špekulačnej dane, ktorá môže byť splatná pred predajom nehnuteľnosti, musí byť známa trhová hodnota nehnuteľnosti.
Za ktoré predmety je splatná špekulačná daň?
Štát nielenže vyberá dane z nehnuteľností, za tieto podmienky je za určitých podmienok splatná aj špekulatívna daň:
- Umelecké práce
- Drahé kovy a kamene
- Šperky
- Zbierky mincí a známok
- Starožitnosti
- Starožitné auto
Špekulatívna daň sa môže vyberať aj zo starožitností a umeleckých diel.
Aj pri tomto tovare však vzniká, iba ak medzi kúpou a predajom nebolo dosiahnuté určité obdobie. To predstavuje jeden rok pre umelecké diela, drahé kovy a kamene, šperky, zbierky mincí a známok, starožitnosti a veterány. Potom je predaj bez špekulácií bez dane. Do roku 2009 sa táto daň vzťahovala aj na predaj zásob. To však bola nahradená konečnou zrážkovou daňou.