Budovanie úrokových sadzieb zostane v roku 2020 na nízkej úrovni. Posledné rozhodnutie Európskej centrálnej banky (ECB) zaisťuje, že to tak zatiaľ bude. Prečítajte si tu, aké podmienky sú v súčasnosti k dispozícii pre hypotekárne úvery, na ktoré si odborníci z prognóz trúfajú a ako nájdete najlacnejší úrok z budov.
Čo je budovanie záujmu?
Úroky z budov sú úrokové sadzby, ktoré si banky účtujú, keď si kupujúci alebo stavitelia nehnuteľností vezmú úver na kúpu alebo výstavbu nehnuteľnosti. Podľa toho, aký vysoký je momentálne záujem o budovu, určíte, ako drahé alebo lacné peniaze si môžete požičať na stavbu alebo kúpu nehnuteľnosti.
Pretože financovanie nehnuteľností zahŕňa veľmi veľké sumy a dlhé výpožičné lehoty, aj desatiny percentuálneho bodu znamenajú významný rozdiel v hodnote niekoľkých tisíc eur. Tieto zdanlivo malé rozdiely v úrokovej sadzbe určujú, ako drahá bude nehnuteľnosť nakoniec pre kupujúceho a následne, kto si môže a nemôže dovoliť dom alebo byt.
Zisťovanie výšky úrokov a sledovanie aktuálneho a minulého vývoja úrokových sadzieb je preto absolútne užitočné a nakoniec sa vypláca v hotovosti.
Aké vysoké sú v súčasnosti ceny budov?
Budovanie úrokových sadzieb je v roku 2020 mimoriadne nízke. Toto robí nákup rezidenčných nehnuteľností a súvisiace financovanie obzvlášť lacným. Kvôli nízkym úrokovým sadzbám platia v súčasnosti zainteresované strany pri kúpe domu menej, ako by to bolo v prípade vyšších úrokových sadzieb pre budovy.
Aký vysoký bude úrok z budovy v roku 2020, na to sa nedá plošne odpovedať, pretože úroková sadzba financovania závisí aj od rôznych individuálnych faktorov, ako sú výška vlastného imania, trvanie pevnej úrokovej sadzby a bonita.
V zásade je však v súčasnosti k dispozícii pôžička na hypotekárne pôžičky za zhruba 0,8 percenta ROČNE. Táto hodnota sa vzťahuje na takzvané „štandardné financovanie“, pri ktorom sa má zhruba 80 percent nákladov vzniknutých pri kúpe (kúpna cena nehnuteľnosti plus ďalšie náklady na kúpu) financovať prostredníctvom pôžičky a vyberie sa fixácia úrokovej sadzby na desať rokov.
Ak nastavíte kratšiu pevnú úrokovú sadzbu a prinesiete veľké množstvo vlastného imania, získate niekedy ešte výhodnejšie podmienky (pozri tabuľky nižšie).
Aktuálny stavebný úrok bez vlastného imania
Ak sa má financovanie realizovať úplne bez vlastného imania, je v súčasnosti takisto nízky stavebný úrok, ale vyšší ako pri financovaní nehnuteľností so zavedeným majetkom. Napríklad pri kúpe bytu v mníchovskej oblasti s výškou pôžičky 650 000 eur a osobnom užívaní nehnuteľnosti je v súčasnosti reálna efektívna ročná úroková sadzba okolo jedného percenta.
Ak si chcete kúpiť nehnuteľnosť, môžete profitovať z nízkych úrokových sadzieb aj bez veľkého množstva vlastného imania.
Prečo sú ceny nehnuteľností v súčasnosti historicky nízke?
Úrokové sadzby sú dobrých päť rokov na veľmi nízkej úrovni. Ak chcete kúpiť alebo postaviť dom alebo byt, táto nízka úroveň vám dáva príležitosť uzavrieť financovanie výstavby za obzvlášť priaznivých podmienok.
Súčasné, stále priaznivé podmienky umožňuje okrem iného aj posledné rozhodnutie ECB: Na začiatku júna 2020 sa centrálna banka rozhodla rozšíriť program nákupu dlhopisov a ponechať kľúčovú úrokovú sadzbu na 0 percentách. Menová politika centrálnych bánk zameraná na expanziu tiež naďalej udržuje úrokové sadzby v suteréne.
Neistoty spôsobené koronovou pandémiou tiež prispievajú k tomu, že úroková miera pre budovanie zostáva na nízkej úrovni stabilná: štátny dlh, rast ponuky peňazí, klesajúce daňové príjmy a súčasný hospodársky prepad - to sú všetko faktory, ktorých dlhodobé účinky sú v súčasnosti dokonca aj pre odborníkov je ťažké odhadnúť. Každý, kto chce v súčasnosti investovať určitú sumu, sa preto často rozhodne pre nemecké štátne dlhopisy. Trvalý vysoký dopyt po nich zaisťuje, že ich návratnosť je v súčasnosti okolo mínus 0,4 percenta. Aj keď bol predtým zaznamenaný nárast o 0,2 percentuálneho bodu, návratnosť zostáva na negatívnej úrovni.
Čo to má spoločné so stavebným záujmom? Prečo sú úrokové sadzby také nízke? Vysvetlenie spočíva v tom, že vývoj úrokových sadzieb potrebných na financovanie nehnuteľností nie je založený priamo na kľúčovej úrokovej sadzbe ECB, ale na výnosoch týchto štátnych dlhopisov. Ak úroková sadzba zostane v dolnom rozmedzí, zostane aj stavebný úrok nízky, takže za úver na nehnuteľnosť alebo termínovaný úver sa musí celkovo platiť menej.
Ako dlho zostanú ceny budov lacné?
Koronová pandémia spočiatku tlačila budovanie úrokových sadzieb na historické minimum v marci 2020. V tomto okamihu už boli úvery na stavbu alebo kúpu domu k dispozícii od efektívnej ročnej úrokovej sadzby 0,68 percenta s fixáciou úrokovej sadzby na desať rokov.
Na začiatku apríla však úroková miera pre budovy opäť mierne vzrástla, takže pôžičky boli poskytované okolo 0,85 percenta RPMN. V máji bol pozorovaný pohyb do strán iba s niekoľkými výkyvmi.
Počas obdobia, v ktorom ECB ponecháva kľúčovú úrokovú sadzbu na 0 percentách, môžu záujemcovia o úver predpokladať, že úrokové sadzby na budovanie zostanú tiež nízke alebo budú kolísať iba mierne. Ako dlho to však ešte bude platiť, je vzhľadom na súčasnú ekonomickú neistotu spôsobenú spoločnosťou Corona ťažko predpovedať.
V strednodobom až dlhodobom horizonte však odborníci očakávajú, že budovanie úrokových sadzieb zostane na rovnakej úrovni. Obrátenie trendu s náhlym prudkým zvýšením úrokových sadzieb nie je v súčasnosti na dohľad.
Budovanie úrokových sadzieb ešte klesá?
Odborníci neveria, že sa budovanie úrokových sadzieb v roku 2020 ešte zníži, skôr sa očakáva bočný pohyb. V závislosti od ďalšieho vývoja pandémie a ekonomiky ňou ovplyvnenej je tiež možné, že do konca roka dôjde k miernemu zvýšeniu úrokových sadzieb.
Každý, kto uvažuje o hypotekárnom úvere, by mal preto využiť tento okamih a zabezpečiť si súčasné, veľmi nízke úrokové sadzby.
V polovici roku 2011 bolo treba ešte zaplatiť stavebný úver s pevnou úrokovou sadzbou desať rokov, a to dobrý štvorpercentný úrok zo stavby. Rýchly rast úrokových sadzieb je v súčasnosti nepravdepodobný, ale z dlhodobého hľadiska ho nikdy nemožno vylúčiť. Následné financovanie, ktoré bude nevyhnutné po skončení úveru, môže byť preto podstatne nákladnejšie, ako by sa v súčasnosti plánovalo.
Odborníci nepredpokladajú, že ceny stavebníctva budú ešte klesať.
Čo sú negatívne sadzby budov?
Stavebný úrok udáva množstvo peňazí, ktoré dlžníci musia banke zaplatiť okrem požičanej sumy. Ak je toto percento v zápornom rozmedzí, hovorí sa o negatívnom stavebnom záujme.
To by konkrétne znamenalo, že dlžníci dostanú peniaze za to, že si požičajú peniaze od úverovej inštitúcie. Potom by ste museli vrátiť menšiu sumu, ako ste si požičali.
Príde negatívny stavebný záujem v roku 2020?
V uplynulom roku (2019) sa sem-tam hovorilo o negatívnych úrokových sadzbách na budovanie. Šanca, že by to mohlo existovať v roku 2020, bola hodnotená ako nie celkom nepravdepodobná.
Medzitým však odborníci predpokladajú, že vývoj úrokových sadzieb bude zatiaľ prevažne stabilný. Negatívne úrokové sadzby pre budovy sú preto spočiatku nepravdepodobné.
Je však zaujímavé vedieť, že pri určitých propagačných pôžičkách - napríklad od Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) - musí dlžník niekedy splácať nižšiu sumu, ako si požičal z dôvodu, že sa tam niekedy poskytujú dotácie na splácanie. V prenesenom význame sa tam poskytujú pôžičky so záporne efektívnym úrokom.
Nechajte si poradiť odborníkom, pretože v závislosti od individuálnych požiadaviek dlžníka sa líši aj stavebný záujem.
Kedy bude opäť stúpať budovanie úrokových sadzieb?
Keďže stavebné ceny sú už nejaký čas na veľmi nízkej úrovni, niektorí spotrebitelia sa obávajú, že čoskoro opäť stúpnu. Prognóza v tomto smere je v súčasnosti dosť nepravdepodobná.
Trh so štátnymi dlhopismi je v súčasnosti dosť stabilný, takže rovnako nenápadné sú aj úrokové sadzby pre dlhodobé financovanie, ktoré sú ním nepriamo ovplyvňované.
Začiatkom júna ECB navyše rozšírila program núdzového nákupu pandémie, „Program núdzového nákupu pandémie (PEPP). Trvá do konca roku 2021 a poskytuje ďalšie upokojenie vo finančnom sektore.
Len čo poklesnú negatívne dopady rozšírenia COVID-19, je možné, že budovanie úrokových mier opäť mierne stúpne. Pretože vývoj pandémie je dosť otvorený, je veľmi ťažké predpovedať rast úrokových sadzieb.
Ako sa vyvíjajú úrokové sadzby?
Vývoj budovania úrokových sadzieb je zásadný pre všetkých, ktorí plánujú kúpu alebo výstavbu nehnuteľnosti. To, či sa toto želanie dá ekonomicky splniť alebo nie, závisí vo veľkej miere od nasledujúcich otázok: Bude stúpať budovanie úrokových sadzieb? A ako výsledok: Čo si môžem dovoliť?
Môže existovať iba prognóza budúceho vývoja záujmu o budovy, nikdy nie spoľahlivý predpoklad. Príliš veľa neistôt ovplyvňuje ďalší vývoj, aby bolo možné urobiť spoľahlivú predpoveď.
Jedným z dôvodov je to, že je ťažké predpovedať, ktoré a kedy ECB bude rozhodovať o úrokových sadzbách. To môže mať výrazný vplyv na budovanie záujmu. Ak sa však pozrieme na komunikovanú stratégiu ECB a na to, čo z hľadiska menovej politiky sleduje, v súčasnosti sa dá predpokladať, že vývoj úrokových sadzieb zostane zatiaľ konštantný a že sa neočakávajú žiadne významné zvýšenia.
Podľa zväčša jednomyseľnej predpovede odborníkov možno vylúčiť ešte nižší pokles úrokových sadzieb pri budovaní.
Súčasné úrokové sadzby pre štandardné financovanie sa pohybujú okolo 0,9 až 1 percenta. Budúce predpovede predpokladajú, že zatiaľ zostanú nezmenené.
Ako nájdem lacnú úrokovú sadzbu?
Ak chcete využiť momentálne nízke úrokové sadzby budovy a chcete si splniť svoj sen o vlastnej nehnuteľnosti, mali by ste sa najneskôr pri hľadaní svojho vysnívaného domu alebo bytu dozvedieť o možných ponukách úveru a s nimi spojených úrokových sadzbách budovy. Ak sa financovanie nehnuteľnosti vyjasní v ranom štádiu, potenciálni kupujúci majú väčšiu šancu prekonať možných konkurentov pri kúpe domu alebo bytu.
Pre budúcich dlžníkov je najjednoduchšie nájsť priaznivú úrokovú sadzbu pri hypotekárnom úvere prostredníctvom porovnávacích portálov na internete. Tu je možné na základe individuálnych informácií o druhu a trhovej hodnote nehnuteľnosti, podiele na imaní, druhu užívania (v nájme alebo vlastníctve majiteľa), umiestnenia bytu alebo domu, výšky provízie sprostredkovateľa a informácií o dlžníkovi, určiť, pre ktorú banku je určená ponúka najlacnejší záujem o budovu pre každý jednotlivý prípad.
Ako sa počíta úrok z budovy?
Súčasné úrokové sadzby budov sú vždy iba základným indikátorom, ktorý naznačuje vývoj nákladov na financovanie nehnuteľností. Ktorý úrok zo stavby je v skutočnosti nakoniec účtovaný jednotlivým dlžníkom, závisí od individuálnych požiadaviek, a preto je veľmi odlišný.
Na výpočet možného záujmu o budovy v jednotlivých prípadoch sú okrem jednotlivých informácií nevyhnutné dva faktory (pozri vyššie).
- Trvanie pevnej úrokovej sadzby
V zásade sa dá povedať, že úrok z budovania je nižší, čím kratšia je doba trvania pevnej úrokovej sadzby. Tabuľka ukazuje, ktoré rozdiely je možné očakávať, napríklad ak výška úveru a výška vlastného imania zostanú rovnaké, ale upraví sa trvanie fixnej úrokovej sadzby.
|
Výška pôžičky |
Základné imanie |
doba chodu |
možná úroková sadzba |
|---|---|---|---|
|
300 000 eur |
60 000 eur |
5 rokov |
0,60% |
|
300 000 eur |
60 000 eur |
desať rokov |
0,63% |
|
300 000 eur |
60 000 eur |
15 rokov |
0,65% |
|
300 000 eur |
60 000 eur |
20 rokov |
0,71% |
|
300 000 eur |
60 000 eur |
25 rokov |
0,93% |
|
300 000 eur |
60 000 eur |
30 rokov |
1,43% |
- Akciový kapitál má
podobné účinky: čím vyššia je suma, tým nižší je úrok z budovy, ako ukazuje tabuľka.
|
Výška pôžičky |
Základné imanie |
doba chodu |
možná úroková sadzba |
|---|---|---|---|
|
300 000 eur |
0 eur |
desať rokov |
1,03% |
|
300 000 eur |
20 000 eur |
desať rokov |
0,98% |
|
300 000 eur |
40 000 eur |
desať rokov |
0,65% |
|
300 000 eur |
60 000 eur |
desať rokov |
0,63% |
|
300 000 eur |
80 000 eur |
desať rokov |
0,52% |
|
300 000 eur |
100 000 eur |
desať rokov |
0,39% |
Porovnajte záujem o budovy: toto je dôležité si uvedomiť
Ponúk na porovnanie pôžičiek na internete je veľa. Jeden by si však nemal náhodne vyberať porovnávací portál alebo cez neho nájdený úver. Každý, kto tu venuje pozornosť trom podstatným bodom, skutočne príde k individuálne najlacnejšej úrokovej sadzbe a najvhodnejšiemu stavebnému úveru.
1. Nezávislé porovnanie
Rôzne porovnávacie portály na internete zvyčajne na základe poskytnutých informácií vytvárajú zoznam všetkých tých bánk, ktoré sú v zásade pripravené ponúknuť hypotekárne úvery. Okrem toho sú uvedené základné informácie - výška úroku z budovy.
Každý, kto sa pokúša urobiť také porovnanie na nezávislom portáli, má absolútny zmysel: Veľký počet bánk, ktorých podmienky pre dopyt sú prístupné, umožňuje určiť skutočne priaznivú úrokovú sadzbu. Každý, kto sa pýta iba na banku, kde je vedený napríklad bežný účet, obvykle dopadne podstatne horšie a nakoniec zaplatí za hypotéku viac, ako by bolo potrebné.
Platí pravidlo: čím viac ponúk je na porovnanie, tým väčšia je šanca nájsť a zabezpečiť si najlacnejšiu ponuku pre seba.
Uistite sa, že dostanete rôzne ponuky, aby ste našli vhodné podmienky pre vás.
2. Pozor na záujem o záväzok
Výška úroku zo stavby uvedená v úverovej ponuke by v žiadnom prípade nemala byť použitá ako jediné kritérium pre výber požičiavajúcej banky. Na jednej strane sa financovanie nehnuteľností musí zhodovať s kúpeným domom alebo bytom, na druhej strane sú tiež nevyhnutné individuálne požiadavky dlžníka.
Ak sa pôžička na nehnuteľnosť vezme napríklad z dôvodu, že si má dom postaviť svojpomocne alebo ho má kúpiť developer, je nevyhnutné presne vypočítať takzvané bezúročné obdobie. Toto je časové obdobie (počítané od podpísania zmluvy o pôžičke), ktoré môže uplynúť, kým sa pôžička skutočne nevyplatí. Ak je tento rozsah prekročený, banka si účtuje úroky z viazanosti, ktoré sú zvyčajne vyššie ako úroky z budov.
Ak nehnuteľnosť nie je existujúcou budovou, ale stále sa stavia, vždy môže dôjsť k oneskoreniu. Ak je v zmluve o pôžičke s bankou dohodnutá príliš krátka doba na poskytnutie bezúročného obdobia, môže byť pôžička so všeobecne veľmi nízkym úrokom zrazu draho nepríjemná suma. Porovnanie ponúk rôznych bánk sa preto určite oplatí.
3. Špeciálne splátky a zmeny splátkovej sadzby
Pri porovnaní stavebných úverov je nevyhnutná otázka, či je možné mesačnú splátkovú sadzbu upraviť a ako často. Zaujímavá je aj možnosť osobitných splátok. Aby bolo možné reagovať na nepredvídané udalosti, ako je nezamestnanosť alebo práca na kratší pracovný čas alebo neočakávané dodatočné príjmy (napríklad z dedičstva), je potrebné umožniť, aby sa miera splácania čo najčastejšie bezplatne zmenila.
Ďalej sa odporúčajú pôžičky s možnosťou osobitného splácania. Dlžník môže banke každý rok splácať určitú maximálnu sumu, je skôr bez dlhov a z dôvodu rýchlejšieho splácania spláca menej úrokov z úveru na nehnuteľnosť. Ak sa dá očakávať, že by takéto špeciálne splátky mohli prichádzať do úvahy, pri výbere stavebného úveru je potrebné dbať na to, aby bola poskytnutá možnosť pre rýchlejšie splácanie.