Stavebné pozemky sú čoraz drahšie a ešte menšie. Výstavba dvojdomu je dobrým riešením, ako efektívne využívať pozemky vysokej ceny a zdieľať fixné náklady. Web Your-Best-Home.net zhrnul nižšie to, čo musíte zvážiť.
Stavba dvojdomu: najdôležitejšie veci na prvý pohľad
- Ziskovosť: S dvojdomom možno stavebné a fixné náklady rozdeliť medzi dvoch majiteľov; takže každá strana šetrí.
- Financovanie: Prenájom dvojdomu pomáha financovať celý dom.
- Náklady: Dvojdom je o tretinu lacnejší ako rodinný dom.
- Kolaudácia: Plán zástavby poskytuje informácie o tom, či je dvojdom rodinný dom nekomplikovaným spôsobom schválený v notifikačnom konaní alebo je v kolaudačnom konaní nevyhnutná stavebná žiadosť, ktorú je v najhoršom prípade možné zamietnuť.
- Prenájom: Návratnosť investícií rozhoduje o tom, či sa prenájom ako babský byt oplatí. Ak je toto percento príliš nízke, môže byť predaj dvojdomu výhodnejší.
Aké typy dvojdomov existujú?
Dvojdomy sú v zásade dva sebestačné rodinné domy, ktoré stoja presne na hranici pozemku a sú väčšinou navzájom spojené na štítovom konci. Zvyčajne sú obe polovice domu symetricky zrkadlené a tvoria optickú jednotku.
V posledných rokoch sa vyvinuli aj nové typy dvojdomov. Napríklad nedochádza k oddeleniu nehnuteľnosti a dvojgeneračný dom je postavený ako samostatný dom s vnútornou priečkou medzi obytnými jednotkami. Okrem toho existuje možnosť zdieľania služieb v budove, napríklad vykurovacieho systému. Striktne povedané, už sa nehovorí o dvojdomu, ale o dvojgeneračnom dome alebo - podľa rozdelenia a pomeru obyvateľov - o dome so samostatným bytom.
Dvojdomy nemusia byť „zatuchnuté“ - existuje veľa moderných typov.
Výhody a nevýhody dvojdomu
výhody
- Menšia veľkosť pozemku dostatočná v porovnaní s dvoma rodinnými domami
- Spoločné stavebné služby ponúkajú úsporu nákladov
- Fixné náklady, ako sú zemné práce alebo domové prípojky, vznikajú iba raz - preto sú pre obe bytové jednotky lacnejšie
- Nižšia spotreba energie ako rodinný dom
- Druhý byt umožňuje vytvorenie viacgeneračného bytu
- Ako dvojdom vytvára dvojdom generovaný po splatení úveru pasívny príjem
nevýhoda
- Pri spolupráci s inou stranou sa rozhodnutia môžu prijímať iba spoločne
- Zvýšené požiadavky na zvukovú izoláciu
- Menej súkromia ako v prípade samostatného rodinného domu
- Okná sú možné iba v troch smeroch
Čo treba brať do úvahy pri plánovaní dvojdomu?
V porovnaní s rodinným domom je pri plánovaní dvojdomu potrebné zohľadniť viac otázok. Začína sa to nehnuteľnosťou: Je daný stavebný limit dostatočne veľký na dvojdom a nejaké garáže? Aká je orientácia nehnuteľnosti? Obe strany by mali mať prístup k svetlu a nie jedna strana by mala byť úplne znevýhodnená. Obaja stavební partneri sa samozrejme musia dohodnúť aj na tvare domu. Začína sa to základmi, ako je tvar strechy alebo otázka, či bude Your-Best-Home.net mať 1,5 poschodia alebo dve celé poschodia.
Jedno z najdôležitejších rozhodnutí sa týka zváženia, či by sa stránka Your-Best-Home.net mala stavať ako optický dvojdom alebo či môže každá strana navrhnúť svoju polovicu domu úplne voľne. V takom prípade je potrebný iba konsenzus o spoločnej koncovej stene.
Pred prvým plánovacím stretnutím by mali byť mentálne definované nasledujúce body. S čím sa môžete vyrovnať a kde sú osobné problémy so zákazom pohybu:
- Požadovaná nehnuteľnosť: Je nehnuteľnosť vhodná pre vaše vlastné nápady?
- Mali by byť stránky Your-Best-Home.net postavené na podlahovej doske alebo suteréne?
- Dá sa architektonický štýl zladiť s tvarom strechy a vonkajším pohľadom?
- Zladia sa pôdorysy?
Pri výbere pozemku sa musíte ubezpečiť, že je možné ho rozdeliť v smere sever - juh.
Kto sa nasťahuje do dvojdomu?
A na záver najdôležitejšia otázka: S kým postavím dvojdom? Pamätajte, že najlepšie priateľstvá sa môžu prerušiť, pokiaľ ide o farbu na tehly alebo fasádu. Možných spôsobov stavby domu je vždy niekoľko: Na jednej strane môžete postaviť dvojdom ako jedna osoba a potom predať alebo prenajať druhú polovicu domu. Klient prevezme akúsi funkciu vývojára a môže sa slobodne rozhodnúť o dizajne. Nesie však aj úplné náklady, ktoré sú zase vyššie ako v prípade čisto rodinného domu. Alternatívne môžu dve strany spojiť svoje sily a budovať spoločne.
Čisté zmluvné vymedzenie všetkých práv a povinností je alfou a omegou tejto konštelácie. V neposlednom rade je tu tiež možnosť, že developerská spoločnosť postaví dvojdom a predá jednotlivé jednotky jednotlivo. Väčšinou nevieš, kto bude tvoj budúci sused.
Aké sú náklady na dvojdom?
Celkovo sa potenciál úspor dvojdomu v porovnaní s rodinným domom pohybuje okolo 10 až 35 percent. Pri nákladoch okolo 250 000 eur pre rodinný dom sa náklady na dvojdom pohybujú okolo 350 000 eur. To znamená náklady iba 175 000 eur na každú polovicu domu. Musíte si však uvedomiť, že ceny sa veľmi líšia v závislosti od domu a nemožno ich určiť plošne.
Za otázkou dodatočných nákladov vždy nasleduje otázka, s čím ich porovnať. V porovnaní s dvoma rodinnými domami je duplex vždy lacnejší, pretože fixné náklady vznikajú iba raz namiesto dvakrát. Ak porovnáte dvojdom s individuálnym domom s rodinným domom, náklady na dvojdom budú vždy vyššie.
Existuje potenciál na úspory v týchto oblastiach:
- Náklady na pozemky sa delia dvoma
- Zemné práce, najmä vybavenie staveniska, sú potrebné iba raz
- Náklady na čistý plášť domu, napríklad strecha, omietka, spoločná vonkajšia stena, okno, izolácia
- Náklady na údržbu služieb v budove, napríklad na kúrenie
Dodatočné náklady týkajúce sa rodinného domu:
- Vykurovací systém: Náklady sú tu približne o 20 percent vyššie ako v prípade rodinného domu.
- Elektrika: Pre duplex sú potrebné dve meracie zariadenia.
- Predné dvere: Ak je technická miestnosť prístupná zvonku, sú potrebné ďalšie predné dvere.
Ak neexistuje plán rozvoja, musí plánovaný typ budovy zapadať do okolia.
Čo treba brať do úvahy so stavebnou žiadosťou a stavebným povolením?
To, či sa dá dvojdom postaviť na pozemku, si môžete pozrieť v územnom pláne. Predpokladom je, že vôbec existuje. Pokiaľ nie je vypracovaný plán rozvoja, musí stavebný projekt zapadať do životného prostredia. Ak tu už boli postavené dvojdomy, šanca na získanie povolenia je veľmi dobrá.
V pláne rozvoja naznačujú možnosť dvojdomu rôzne označenia:
O = otvorená konštrukcia
G = uzavretá konštrukcia
D = dvojdom
ED = jednoduchý alebo dvojitý dom (pozornosť, „E“ označuje iba jeden dom)
Ak požadovaný dizajn nie je uvedený v zozname, v zjednodušenom postupe oznamovania nie je možné požiadať o doménu Your-Best-Home.net. V procese kolaudácie plánovaného domu je potrebné podať žiadosť o stavbu. V najhoršom prípade nebude udelený žiadny súhlas a váš doména Your-Best-Home.net bude musieť byť preložená.
Ďalším kameňom úrazu je číslo oblasti (GRZ). To naznačuje, na koľko percent je možné nehnuteľnosť postaviť. Pretože dvojdom si vyžaduje väčšiu plochu ako rodinný dom, je možné ho tu prekročiť.
Tip: Ak by dom, ktorý chcete, mohol zraziť s rozvojovým plánom, urobte predbežný dotaz na budovu. Takto včas viete, či je možné Your-Best-Home.net implementovať v plánovanej variante.
Čo treba brať do úvahy počas fázy výstavby dvojdomu?
Spravidla by mal byť klient na stavbe čo najčastejšie, aby mohol skontrolovať jednotlivé fázy výstavby.
Tip: Je lepšie zmerať otvory v okne alebo dverách, ak sa merania zdajú nesprávne.
Dvojdom má veľkú výhodu v tom, že o stavebný dozor sa môžu spoločne postarať dve strany. Prítomnosť jednotlivca nie je nevyhnutná pre každý stavebný krok, pretože to musí sledovať aj druhá strana - samozrejme, to platí len vtedy, ak je vzájomná komunikácia v poriadku. Obrázky a videohovory WhatsApp to teraz veľmi uľahčujú. Obidve stavebné strany by mali vedieť, kde ležia zvláštne želania toho druhého. Ak majú napríklad dlaždice ležať v určitom vzore, môže stavebný partner v počiatočnej fáze tiež rozpoznať a kritizovať odchýlku.
Tip: Na oficiálne prijatie jednotlivých stavebných fáz alebo obchodov by mali byť vždy prítomní obaja stavitelia. Štyri oči tu vidia viac ako dve!
Najlepšie je vopred si ujasniť vlastnícku štruktúru, aby sa neskôr náklady nemuseli deliť a kompenzovať. Na všetky práce navyše nepotrebujete súhlas susedov.
Granny flat: Takto sa vypláca dvojgeneračný dom
Na financovanie dvojdomu je samozrejmou voľbou prenájom druhej polovice domu. Použité nájomné musí - ak je k dispozícii - zodpovedať miestnemu indexu nájomného. Toto sa nesmie prekročiť. V horšom prípade je tak nízka, že nepokrýva stavebné náklady domu. Potom je vhodné nehnuteľnosť namiesto prenájmu ďalej predať.
Aby ste mohli objektívne posúdiť ziskovosť dvojdomu, potrebujete o projekte nasledujúce údaje:
- Celkové náklady rozdelené na vlastné imanie a dlh
- Ročný príjem z prenájmu
- Prevádzkové náklady (napr. Opravy)
- Získaný ročný úrok
Súčet výnosov z prenájmu a úrokov vydelíte celkovými nákladmi a výsledok vynásobíte 100. Získate potom celkovú návratnosť investícií do nehnuteľnosti.
Celková návratnosť investícií = (príjem z prenájmu + úroky - vzniknuté náklady) / (vlastné imanie + dlh) x 100
Príklad:
- Celkové náklady: vlastné imanie 80 000 eur a dlh 80 000 eur
- Príjem z prenájmu: 1 000 eur mesačne = 12 000 eur ročne
- Úroky: 100 eur mesačne = 1 200 eur ročne
Príklad výpočtu 1:
(12 000 eur + 1 200 eur) / (80 000 eur + 80 000 eur) x 100 = 8,25%
To znamená, že použitý kapitál má úrok 8,25 percenta. Platí pravidlo: čím vyššia ziskovosť, tým lepšia.
Pri príjmoch z prenájmu 1 200 eur mesačne sa ziskovosť mení nasledovne:
Príklad
výpočtu 2: (14 400 eur + 1 200 eur) / (80 000 eur + 80 000 eur) x 100 = 9,75%
Celkovú návratnosť investícií je možné použiť na určenie, či má byť Granny Flat radšej prenajatý alebo predaný.
Tipy na prenájom dvojdomu
Pri prenájme dvojdomu alebo babieho bytu, ak v ňom bývate sami, je potrebné vziať do úvahy niekoľko vecí: O
zaznamenaní spotreby je potrebné v počiatočnom štádiu diskutovať s obchodmi s elektrinou a kúrenárstvom. Pre dom obývaný vlastníkom a druhú prenajatú obytnú jednotku sa na účet za energie vzťahujú zjednodušené pravidlá. Je teda možné rozdeliť náklady na vykurovanie a prípravu teplej vody čisto podľa obytných priestorov alebo obyvateľov. Skutočná spotreba sa nemusí merať. Tento variant však musí byť výslovne dohodnutý v nájomnej zmluve.
Ak sa majú vzniknuté náklady účtovať podľa skutočnej spotreby, musia si obidve živnosti nainštalovať príslušné meracie zariadenia. V prípade kúrenia / sanity sa tu spája niekoľko meračov teplej a studenej vody, ako aj meračov tepla pre (podlahové) vykurovanie a teplú vodu.
Dôležité: Ak staviate s členom rodiny a chcete si navzájom vyjasniť vedľajšie náklady, požiadajte dodávateľa kúrenia, aby namontoval zástupné symboly, aby ste mohli neskôr dodatočne vybaviť vodomery.
Pre elektrikára je naopak dôležité vedieť, či obe strany domu dostávajú od energetickej spoločnosti vlastný elektromer, aby si každá strana mohla zvoliť svojho vlastného poskytovateľa elektriny. Ak je to tak, je potrebné objasniť, ako postupovať pri všeobecnej elektrine, napríklad pre svetlo v technickej miestnosti alebo pre spoločné schodisko. Je možné, že je to priradené k strane domu a zodpovedajúce vedenia sú pripojené k ďalšiemu medzimeru. Ak je pre celý dom potrebný iba jeden meter, druhá strana vždy závisí od výberu poskytovateľa elektriny druhého obyvateľa. Potom je potrebné tu nastaviť zodpovedajúce medzipočítače, aby bolo možné navzájom správne účtovať.
Šťastní susedia, dobrý život
Dlhodobí nájomníci, ktorí s domom manipulujú opatrne, sú pre babský byt vždy pozitívni. V prípade novej budovy je možné dosiahnuť dlhodobé emočné puto s budúcimi nájomníkmi tým, že sa im umožní účasť na výbere jednotlivých interiérových stavebných výrobkov, ako sú laminát, dlaždice a kuchyňa.
