Porovnávacie nájomné obvyklé v tejto oblasti je obzvlášť dôležité, ak sa má presadiť zvýšenie nájomného. Môžete si tu prečítať, aké je typické miestne komparatívne nájomné, ako sa určuje a aké nástrahy môžete prekonať.
Najdôležitejšie veci na prvý pohľad
- Miestne porovnávacie nájomné naznačuje, ktoré ceny nájmu možno v určitej oblasti očakávať.
- Existuje niekoľko spôsobov, ako to zistiť.
- V prípade zvýšenia nájomného až po miestne porovnateľné nájomné je potrebné dodržiavať určité pravidlá.
- Spotrebitelia môžu tiež získať prehľad o miestnom nájme.
Aké je miestne porovnateľné nájomné?
Miestne porovnateľné nájomné označuje poplatky za nájomné byty v príslušnej alebo porovnateľnej obci za posledných šesť rokov za obytný priestor. Priemer z týchto súm zodpovedá miestnemu porovnateľnému nájomnému. Toto je upravené v § 558 ods. 2 nemeckého občianskeho zákonníka (BGB). Porovnanie sa nevzťahuje na byty, ktorých výška nájomného bola stanovená zákonom alebo na základe finančného záväzku.
Pri určovaní typického porovnávacieho nájomného za konkrétny byt, ktorý sa má prenajať za dané miesto, je nevyhnutné, aby byty použité na porovnanie boli porovnateľné z hľadiska druhu, veľkosti, vybavenia, stavu a umiestnenia, ako aj z hľadiska energetických požiadaviek.
Pri určovaní miestneho porovnateľného nájomného sa používajú iba podobne postavené domy v tejto oblasti.
Aké je zvýšenie nájomného do výšky miestneho porovnateľného nájomného?
V prípade zvýšenia nájomného až do výšky porovnateľného nájomného obvyklého pre dané miesto sa prenajímateľ odvoláva na skutočnosť, že za porovnateľný životný priestor v dotknutej oblasti sa v priemere účtuje vyššie nájomné, ako doteraz požadoval.
Možnosť zvýšenia mu ponúka § 558 ods. 1 BGB. Je však tiež potrebné poznamenať, že nájomné muselo zostať nezmenené najmenej 15 mesiacov až do bodu zvýšenia.
Aké podmienky platia pre zvýšenie nájomného?
Prenajímateľ musí písomne oznámiť zvýšenie nájomného podľa § 558a ods. 1 BGB a tiež to odôvodniť. Vo svojom liste preto porovná hodnotu miestneho porovnávacieho nájomného s predtým požadovaným nájomným a bude požadovať zodpovedajúce zvýšenie mesačného nájomného. Nájomca s tým potom musí do troch mesiacov súhlasiť. Ak tak neurobí, naďalej platí predtým dohodnuté nájomné. Prenajímateľ však môže požiadať o schválenie zvýšenia nájomného.
V prípade zvýšenia nájomného až do miestneho porovnateľného nájomného sa okrem vyššie uvedených podmienok nesmie nájomné do troch rokov zvýšiť o viac ako 20 percent. Tento takzvaný horný limit preto platí, aj keď sa nájomné zvyšuje na štandardné miestne nájomné. V niektorých regiónoch ako Berlín alebo Kolín nad Rýnom je táto hranica o niečo nižšia, na úrovni 15 percent.
V prípade nového prenájmu musí prenajímateľ zohľadniť aj limit ceny prenájmu, ktorý sa môže vzťahovať na príslušný región.
Zvýšenie nájomného musí byť písomne oznámené prenajímateľom a zdôvodnené - tu zohráva dôležitú úlohu aj miestne komparatívne nájomné.
Ako sa určuje miestne komparatívne nájomné?
Existujú štyri rôzne spôsoby určenia miestneho porovnávacieho nájomného:
- prostredníctvom indexu nájomného,
- o porovnateľných bytoch,
- znalecký posudok,
- prostredníctvom informácií z databázy prenájmov.
Tieto štyri postupy môžu prenajímatelia použiť aj v súlade s § 558a ods. 2 nemeckého občianskeho zákonníka (BGB) ako odôvodnenie zvýšenia nájomného až po miestne porovnateľné nájomné.
Obvyklé miestne komparatívne nájomné: Určenie pomocou indexu nájomného
Ak je pre mesto k dispozícii index nájomného, je oveľa jednoduchšie určiť miestne porovnateľné nájomné. Index nájomného zverejňuje príslušné mesto alebo obec v spolupráci s nájomcami a združeniami prenajímateľov. Poskytuje informácie o nájomnom, ktoré sa má platiť za obytný priestor v príslušnej oblasti v čase vykonania analýzy. Tu sa rozlišuje medzi jednoduchým a kvalifikovaným indexom nájomného:
- Jednoduchý index nájomného: Jednoduchý index nájomného poskytuje prehľad miestneho nájomného alebo poplatkov, ktoré sa majú platiť v porovnateľných oblastiach, v súlade s § 558c ods. 1 BGB. Tento prehľad vytvára príslušné mesto alebo miesto spolu so zástupcami nájomcov a prenajímateľov. Jednoduchý index nájomného by sa mal každé dva roky prispôsobovať vývoju na trhu (§ 558c ods. 3 BGB).
- Kvalifikovaný index nájomného: Kvalifikovaný index nájomného poskytuje aj prehľad nájomného, ktoré sa má platiť na príslušnom mieste. Vypracovalo ho tiež mesto spolu so zástupcami prenajímateľa a nájomcu. Avšak s indexom kvalifikovaného nájomného sa to deje podľa uznávaných vedeckých princípov (§ 558d, odsek 1 BGB). Kvalifikovaný index nájomného sa musí každé dva roky prispôsobovať vývoju na trhu. Po štyroch rokoch je povinné vytvoriť nové (§ 558d ods. 2 BGB)
Ak sú splnené všetky zákonné požiadavky na index kvalifikovaného nájomného, z právneho hľadiska sa predpokladá, že hodnoty, ktoré v ňom možno čítať, skutočne odrážajú miestne komparatívne nájomné.
Vypočítajte miestne porovnávacie nájomné s porovnávacími bytmi
Ak v meste nie je žiadny index nájomného, obvyklé porovnávacie nájomné sa dá alternatívne určiť pomocou porovnávacích bytov (§ 558a ods. 2 bod 4 BGB). Ak chce prenajímateľ zvýšiť nájom za určitý byt, musí nájsť tri rôzne byty, ktoré sa čo najviac podobajú jeho vlastnému.
Okrem iného sú rozhodujúce tieto faktory:
- Veľkosť : Metre štvorcové porovnateľných bytov by sa mali čo najviac priblížiť hodnote predmetného bytu. Čím väčšia je odchýlka, tým ťažšie je tento byt použiť ako platné porovnanie.
- Počet izieb : Samotný počet metrov štvorcových však nie je rozhodujúci. Je tiež dôležité, na koľko miestností je obytný priestor rozdelený. Apartmán s rozlohou 70 metrov štvorcových s dvoma izbami je koniec koncov pohodlnejší ako byt rovnakej veľkosti so štyrmi izbami.
- Umiestnenie : Apartmány musia byť porovnateľné aj z hľadiska polohy. Byt v meštianskej oblasti sa nedá porovnávať s bytom v problémovej oblasti, a preto je ťažko porovnateľný.
- Rok výstavby : Vek porovnateľných bytov musí zhruba zodpovedať veku predmetného bytu, aby bolo možné zmysluplné porovnanie.
- Vybavenie : V neposlednom rade je vybavenie nevyhnutné aj pre vzájomné porovnanie apartmánov. Ak sa na podlahové kúrenie kladú kvalitné parkety, ak je v nej vynikajúca vybavená kuchyňa alebo ak má byt moderné okná, musí byť táto norma čo najpresnejšia aj v porovnateľných bytoch.
Miestne porovnateľné nájomné je možné určiť pomocou porovnávacích bytov. Rozhodujúcimi faktormi sú tu veľkosť, počet izieb, umiestnenie, rok výstavby a vybavenie.
V prípade zvýšenia nájomného až po miestne porovnateľné nájomné založené na troch porovnávacích apartmánoch musí prenajímateľ zvoliť apartmány tak, aby bol nájomca schopný skontrolovať správnosť informácií. Zvyčajne stačí, ak prenajímateľ uvedie presnú adresu s poschodím a umiestnením bytu (vpravo, vľavo, v strede).
Dôležité: Ak sa má štandardné miestne nájomné určiť pomocou troch porovnateľných bytov, priemer týchto troch bytov sa nezapočítava. Nájomné potom možno zvýšiť iba na najnižšiu hodnotu z troch stanovených nájomných.
Stanovte obvyklé porovnávacie nájomné pomocou znaleckého posudku
Miestne porovnateľné nájomné je možné určiť aj na základe znaleckého posudku (§ 558a ods. 2 bod 3 BGB). Podľa zákona musí byť tento odborník verejne menovaný a zložiť prísahu (tamže) a zdôvodniť svoju správu.
Musí napríklad vysvetliť, ako určil miestne komparatívne nájomné. Odborník spravidla tiež používa porovnateľné byty a určuje za to potrebné nájomné. Vo svojej správe nemusí tieto byty konkrétne pomenovať, musí však uviesť rozpätia cien nájmov určené počas jeho práce.
Znalecký posudok musí tiež preukázať, že znalec určil miestne komparatívne nájomné pomocou nového a existujúceho nájomného a predtým si prezrel byt, za ktorý sa má nájomné zvýšiť. Vo väčších obytných súboroch je tiež prípustné, aby znalec vykonal obhliadku porovnateľného bytu.
Prenajímateľ musí k svojmu listu o zvýšení nájomného pripojiť úplné znenie znaleckého posudku.
Ak je na určenie miestneho porovnateľného nájomného prizvaný znalec, musí podľa zákona svoj znalecký posudok odôvodniť.
Miestne porovnávacie nájomné: Výpočet pomocou databázy prenájmov
Miestne porovnateľné nájomné je možné určiť aj pomocou databázy prenájmov v súlade s § 558a ods. 2 bod 2 BGB. Podľa § 558e nemeckého občianskeho zákonníka (BGB) ide o „nepretržitý výber nájomného, ktorý spoločne spravuje alebo uznáva obec alebo zástupcovia prenajímateľov a nájomcov“.
Pre jednotlivé byty v rámci zvažovanej obytnej oblasti možno z databázy nájmov vyvodiť záver o súčasnom miestnom porovnateľnom nájomnom. Pretože údaje sú nepretržite zaznamenávané v databáze prenájmov, sú aktuálnejšie ako index nájomného.
Ako zistím miestne porovnateľné nájomné?
Nielen podnikatelia, ale aj súkromné osoby môžu nahliadnuť do miestneho porovnateľného nájomného, pretože podľa § 558c ods. 4 veta 2 nemeckého občianskeho zákonníka by mal byť zverejnený index nájomného a jeho zmeny.
Ak je pre príslušné miesto k dispozícii index nájomného, je možné ho zobraziť v príslušnej správe obce alebo mesta.
Je tiež možné zobraziť databázy prenájmu: Spotrebiteľom môže byť umožnené prezerať si informácie v databáze za poplatok. Podľa toho, kto vedie databázu prenájmov, je k dispozícii na nahliadnutie od mesta alebo od záujmových skupín nájomcu alebo prenajímateľa.