Prenajímatelia si musia zachovať svoje vlastnosti. Výdavky na to si môžete odpočítať od dane ako výdavky na údržbu. Existujú však limity. Vysvetlíme vám, aké možnosti máte a čo musíte zvážiť.
Najdôležitejšie veci na prvý pohľad
- Prenajímatelia si môžu náklady na údržbu nehnuteľnosti odpočítať od dane.
- Takzvaný náklad na údržbu je jedným z nákladov na reklamu a znižuje daňové zaťaženie.
- Nie všetky opatrenia týkajúce sa budovy sa však považujú za výdavky na údržbu. Daňovo sa s nimi potom zaobchádza rozdielne.
- 15-percentná hranica obmedzuje daňovú odpočítateľnosť ako výdavky na údržbu počas prvých troch rokov po zakúpení.
- Pomocou pravidla zjednodušenia môžu prenajímatelia odpočítať výrobné náklady ako výdavky na údržbu.
Aká je údržba?
Úsilie údržby popisuje finančné zdroje, ktoré sa používajú na údržbu budovy. Prenajímatelia si môžu odpočítať sumy vynaložené v daňovom priznaní k dani z príjmov ako výdavky spojené s príjmom, porovnať ich s príjmami z prenájmu, a znížiť tak daňové zaťaženie v príslušnom roku.
Ak si necháte vymeniť okná, máte možnosť odpočítať si náklady ako výdavky na údržbu od dane.
Príklady údržby
Opatrenia, ktoré slúžia na obnovu existujúcich častí alebo zariadení alebo systémov v budove alebo na nej, sa považujú za výdavky na údržbu v súlade so smernicou 21.1 odsek 1 smernice o dani z príjmu (EStR).
Príklady opatrení, ktoré sa považujú za náklady na údržbu, sú:
|
Zastavaná plocha |
merať |
|---|---|
|
Okná / dvere |
Výmena okien, výmena dverí Zväčšenie jedného alebo Inštalácia bezpečnostných zámkov |
|
kúpeľňa |
Renovácia kúpeľne Výmena prietokových ohrievačov vody pripojením |
|
ohrievač |
Výmena uhoľných kachlí za Výmena ohrievača oleja za Pripojenie k sieti diaľkového vykurovania |
|
Elektrická inštalácia |
Obnova zariadenia |
|
fasáda |
Obnova fasády pre lepšiu tepelnú a Fasádna maľba |
|
rôzne rastliny |
Pripojenie k širokopásmovej sieti Inštalácia súkromného širokopásmového systému Inštalácia meracej technológie pre |
|
vrch, strecha |
Opravy strechy Nové pokrytie Prestavba napríklad z plochej strechy alebo |
|
Spoločný priestor |
Opravy výťahov Výmena chybných dlaždíc alebo kobercov |
Náklady na údržbu je potrebné odlišovať od nákladov na obstaranie alebo výrobu. Nie sú tiež zahrnuté do výrobných nákladov na blízku akvizíciu.
Čo sú akvizičné náklady a (takmer akvizičné) výrobné náklady?
V súvislosti s budovou a jej údržbou je potrebné odlíšiť od údržby tri výrazy:
1. Obstarávacie náklady
Podľa § 255 ods. 1 nemeckého obchodného zákonníka (HGB) sa pod obstarávacími nákladmi rozumejú výdavky „vynaložené na nadobudnutie majetku a jeho uvedenie do prevádzkyschopného stavu (…).“ Pri kúpe domu alebo kúpe bytu obstarávacie náklady kúpna cena vrátane vedľajších nákladov ako sprostredkovateľská provízia, daň z prevodu a podobne a podobne.
2. Výrobné náklady
Význam výrobných nákladov definuje aj zákon. Podľa § 255 ods. 2 nemeckého obchodného zákonníka (HGB) ide o „výdavky, ktoré (…) vznikajú pri výrobe majetku, jeho rozšírení alebo pri (…) významnom zlepšení.“ “ vzniknuté výdavky sa nepočítajú ako náklady na údržbu, ale ako výrobné náklady. To isté platí, ak je budova rozšírená, napríklad o prístavbu.
Ak je budova preukázateľne vylepšená, napríklad strešnou nadstavbou alebo balkónom, sú tieto náklady súčasťou výrobných nákladov a nemožno ich odpočítať od dane ako výdavky na údržbu.
3. Blízke obstarávacie náklady
V súlade s oddielom 6 ods. 1 číslom 1a zákona o dani z príjmov (EStG) sú výrobné náklady blízke nákupu tie výdavky, ktoré sa vynaložia na opravy a modernizáciu do troch rokov od zakúpenia, ak presiahnu 15 percent obstarávacích nákladov budovy bez dane z obratu.
Tieto tri nákladové položky musia byť oddelené od výdavkov na údržbu, pretože v daňovom priznaní ich nemožno okamžite vykázať ako výdavky súvisiace s príjmami. Namiesto toho sa musia odpisovať počas doby životnosti budovy. Zvyčajne je to 50 rokov.
Aká je 15-percentná hranica údržby?
Ak dôjde k získaniu budovy a k rozsiahlej modernizácii alebo renovácii do troch rokov od kúpy, majitelia nehnuteľností by mali starostlivo sledovať celkové výdavky na ňu.
Výdavky na to možno považovať iba za výdavky na údržbu a uznať ich tak priamo v daňovom priznaní ako výdavky spojené s príjmom, ak netvoria viac ako 15 percent z obstarávacích nákladov. Ak sú vyššie, musia sa odpisovať počas celej životnosti budovy.
Príklad: Pani Schmidtová kúpila 1.7.2017 byt za 350 000 eur. 15 percent z kúpnej ceny zodpovedá 52 500 eurám.
Ihneď po kúpe realizuje modernizačné a renovačné práce. Napríklad má položené nové parkety, vymenené okná a nainštalovaný systém interkomu. Náklady na túto sumu predstavujú spolu 65 000 eur.
Pani Schmidtová tak prekračuje 15-percentnú hranicu o 12 500 eur. Nemôže preto priamo zaúčtovať výdavky v daňovom priznaní ako výdavky na výživu a následne tiež nie okamžite ako výdavky spojené s príjmom, ale musí ich odpísať počas 50 rokov.
Ak chce vlastník nehnuteľnosti profitovať z možnosti okamžitého odpočtu výdavkov na údržbu v daňovom priznaní, mal by si preto presne vypočítať a naplánovať náklady. Ak je možné opatrenie posunúť o niekoľko rokov tak, aby sa neprekročila 15-percentná hranica, môže to mať pozitívne daňové účinky.
Aby ste si mohli odpočítať náklady ako výdavky na údržbu od dane, musíte dodržať 15-percentnú hranicu.
Kedy neplatí 15-percentná hranica?
Je dôležité vedieť, že 15-percentná hranica nákladov na údržbu sa uplatňuje iba vtedy, ak bol majetok zakúpený, t. J. Nadobudnutý v zmysle daňového zákona. Napríklad ak bola budova darovaná, nemusí sa dodržať 15-percentná hranica vynaložených nákladov a daňového priznania.
Aké je pravidlo zjednodušenia pre údržbu?
Za určitých podmienok môžu prenajímatelia na požiadanie odpočítať opatrenia, ktoré sa skutočne počítajú ako výrobné náklady, ako náklady na údržbu.
Je potrebné poznamenať len to, že náklady na každé jednotlivé opatrenie, ktoré prinesie významné zlepšenie alebo rozšírenie budovy, nesmie presiahnuť 4 000 eur (bez dane z obratu). Toto je stanovené v smernici 21.1, odsek 2, odsek 2 EStR.
Toto takzvané zjednodušujúce pravidlo však nie je použiteľné, ak vykonané opatrenie slúži na konečné dokončenie novopostavenej budovy. Ak server Your-Best-Home.net nie je možné vopred použiť, opatrenie sa vždy počíta ako produkčné náklady.
V prípade nariadenia o zjednodušení alebo limitu 4 000 EUR však daňové úrady niekedy veľmi pozorne sledujú: Ak sa štandard týchto nehnuteľností v dôsledku týchto opatrení výrazne zvýši do piatich rokov, náklady sa zvyčajne považujú za výrobné náklady. Prenajímatelia potom môžu odpočítať iba čiastky počas životnosti budovy.
