Náklady na kúpu domu sú často podceňované - väčšinou sa iba samotná kúpna cena zobrazuje sama. Okrem toho je nevyhnutná široká škála ďalších nákladov, z ktorých niektoré sú značné. V našom rozhovore odborník na kontrolu nákladov vysvetľuje celkové náklady, ktoré budete musieť zaplatiť pri kúpe domu.
Otázka: Čo stojí kúpa domu?
Expert na kontrolu nákladov: Samozrejme, vždy to závisí od konkrétneho domu a od príslušných podmienok okolo domu.
Musíte vziať do úvahy nasledujúce skutočnosti:
- kúpna cena domu
- náklady na sprostredkovanie
- daň z prevodu a prechodu nehnuteľností
- náklady na zápis do pozemkovej knihy
- v prípade potreby náklady na znalca pri kúpe domu
- možné náklady na opravy a modernizáciu
Kúpna cena
Prvá vec, ktorú zvyčajne zistiť o kúpnej cene domu . Je to jedna z nákladových položiek, s ktorou je človek pôvodne oboznámený. V prípade potreby je možné rokovať aj s predávajúcim.
Náklady na sprostredkovanie
Sprostredkovateľské náklady môžu predstavovať významnú časť celkových nákladov
Poplatok za sprostredkovanie (sprostredkovanie za poplatok) sa môže líšiť štát od štátu. Vždy sa vychádza zo skutočnej kúpnej ceny domu.
V závislosti od toho, v ktorom štáte sa nachádzate, môžu náklady predstavovať 3,57% až 7,14% kúpnej ceny .
Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností
Daň z prevodu nehnuteľností tiež sa líšia štát od štátu. Vyskytuje sa v rôznych časoch v závislosti od spolkovej krajiny.
Jednotlivé sadzby dane sa pohybujú medzi 3,5% a 6,5% z kúpnej ceny .
Poplatky za notára a pozemkové knihy
Náklady na notárske overenie kúpnej zmluvy a zápis do pozemkovej knihy vychádzajú jednak z kúpnej ceny nehnuteľnosti a jednak z práce, ktorú musí notár vykonať. Môže to zahŕňať registráciu poplatkov za pozemky, spracovanie nákupu prostredníctvom takzvaného notárskeho trustového účtu alebo registráciu práv prechodu a ďalšie veci.
Náklady sú zvyčajne 1% až 2% z kúpnej ceny, z čoho asi dve tretiny tvoria notárske poplatky, ktoré sú úradne stanovené a asi jedna tretina poplatky za pozemkové knihy, ktoré tiež fakturuje notár. Na tomto mieste sa dozviete viac o presných nákladoch a rozdieloch v nákladoch na zápis do katastra nehnuteľností a na notárske osvedčenie.
Hodnotiace náklady pri kúpe domu
Pri kúpe domu, odhad o hodnote domu a prípadne i informácie o všetkých existujúcich škodu nie je povinné, ale je často doporučované.
Náklady sa môžu líšiť od človeka k človeku v závislosti od rozsahu správy, zvyčajne sa však pohybujú od 500 EUR do 600 EUR za jednoduché stručné správy bez akýchkoľvek právne záväzných účinkov. V závislosti od hodnoty domu a rozsahu hodnotenia môžu tieto hodnotenia stáť viac ako 1 000 EUR.
V niektorých prípadoch už predajca objednal hodnotenie s cieľom presadiť svoju predajnú cenu. Viac informácií o nákladoch na takýto znalecký posudok sa dozviete tu.
Náklady na modernizáciu
Náklady na renováciu môžu ľahko dosiahnuť polovicu kúpnej ceny
Je potrebné počítať s nákladmi na modernizáciu a opravami , najmä pri starších domoch . Náklady na to by sa nemali podceňovať, najmä pokiaľ ide o energeticky efektívnu renováciu.
V prípade veľmi starých domov môžu tieto náklady predstavovať až 60% kúpnej ceny , a to aj pri budovách zo 70. a 80. rokov, avšak často je splatných 20% až 30% kúpnej ceny čistých nákladov na modernizáciu.
Okrem toho by ste mali pamätať na to, že samozrejme existujú aj náklady na zriadenie miestnosti, ktorú chcete. Možno budete tiež chcieť vymeniť niektoré podlahové krytiny alebo prerobiť steny v niektorých častiach domu. Nezabudnite zahrnúť tieto náklady čo najrealistickejšie.
Viac informácií o nákladoch na rekonštrukciu alebo renováciu domu nájdete v tomto bode a na tomto mieste.
Mali by ste tiež zahrnúť priebežné mesačné náklady, ktoré domu vzniknú v porovnaní s nájomným bytom. Prečítajte si o tom viac tu.
Príklad nákladov z praxe
Kúpime dom v severnom Nemecku s obytnou plochou 160 m² za cenu 250 000 EUR. Dom je stále relatívne nový, potrebné drobné práce na renováciu interiéru si riešime svojpomocne.
| Príspevok | cena |
|---|---|
| Oceňovanie nehnuteľností (oceňovanie, jednoduché) | 650 EUR |
| Kúpna cena | 250 000 EUR |
| Sprostredkovateľská provízia (poplatok za sprostredkovanie) kupujúci (3,57%) | 8 925 eur |
| Náklady na zápis do katastra nehnuteľností so zápisom pozemkových poplatkov a spracovaním výkupnej ceny u notára (cca 2%) | 4 485,38 EUR |
| Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností (6,5%) | 16 250 EUR |
| Materiálové náklady na renováciu (podlahové krytiny, obnova stenových krytín, modernizácia terasy) | 12 000 EUR |
| Nábytok a bytové zariadenie | 14 000 EUR |
| Sťahovacie náklady | 0,00 EUR (urobíte sami) |
| Celkové náklady | 306 310,38 EUR |
| Dodatočné náklady v porovnaní s kúpnou cenou | 56 310 EUR |
| Ďalšie náklady v percentách | 22,5% dodatočné náklady v porovnaní s kúpnou cenou |
Náklady na zariadenie môžu byť veľmi odlišné
Toto je iba príklad nákladov pre konkrétny individuálny prípad v určitej spolkovej krajine. Náklady a vedľajšie náklady na ďalšie domy a nehnuteľnosti v iných spolkových krajinách sa môžu tiež líšiť.
Náklady na vybavenie domu a na renováciu sú v tomto prípade stanovené veľmi nízko. V mnohých prípadoch môžu byť tiež podstatne vyššie.
Otázka: Od čoho závisia celkové náklady na kúpu domu?
Expert na kontrolu nákladov: Tu je potrebné zohľadniť nasledujúce skutočnosti:
- Kúpna cena
- náklady na prípadné ocenenie domu (hodnotiaca správa)
- výška dane z prevodu a prechodu nehnuteľností (líši sa v závislosti od spolkovej krajiny)
- registračné poplatky pre pozemkovú knihu a notárske poplatky
- sprostredkovateľské poplatky, ak je nákup sprostredkovaný prostredníctvom sprostredkovateľa
- náklady na renováciu a modernizáciu domu
- náklady na zariadenie
- náklady na sťahovanie
Pre istotu by ste mali vždy počítať s 15% až 20% dodatočnými nákladmi v porovnaní s kúpnou cenou.