Aj keď sa stavebné náklady zvýšili, dom naďalej vytvára náklady. V rozhovore odborník na kontrolu nákladov podrobne vysvetľuje, aké náklady musíte v praxi očakávať.
Otázka: Čo by ste mali venovať pozornosť, pokiaľ ide o prevádzkové náklady na dom?
Expert na kontrolu nákladov: V praxi tvoria životné náklady leví podiel na životných nákladoch mnohých.
Život sa nezaobíde bez. Tieto náklady sú zásadné. Všetko ostatné príde potom.
Pre každé súkromné finančné plánovanie je preto zásadne dôležité najskôr vypočítať celkové náklady na život . Primeraný základ pre dlhodobé finančné plánovanie bude mať iba ten, kto dokáže spoľahlivo a spoľahlivo odhadnúť súčasné a budúce náklady.
Náklady, ktoré môže dom spôsobiť, sa často podceňujú. V mnohých prípadoch je z hľadiska prevádzkových nákladov rodinný dom ešte drahší ako nájomný byt - aj keď si veľa ľudí stavia svoj rodinný dom práve preto, aby každý mesiac ušetrilo drahé náklady na prenájom.
Je tiež veľmi dôležité nahliadnuť do budúcnosti, pokiaľ ide o náklady na vedľajší dom : rodinný dom nemusí vždy zostať nový a plne funkčný. Opravy a údržba sú pre každý dom nevyhnutné. Peniaze na ne by sa mali odložiť hneď od začiatku, aby sa neskôr zabránilo finančným problémom. Ľudia tu často konajú príliš naivne - keď sa čaká na veľké opatrenie na opravu alebo renováciu, často dôjde k núdzovému stavu a na financovanie opravných alebo údržbárskych prác je potrebné vziať si drahé pôžičky.
Do fázy plánovania by mali byť zahrnuté dlhodobé vedľajšie náklady
Ďalším dôležitým bodom, pokiaľ ide o náklady na pomocný dom, je dôsledná práca počas výstavby, aby sa náklady na pomocný dom znížili v maximálnej možnej miere . Luxus je celkom pohodlný - v spoločnosti však často spôsobuje výrazne vyššie náklady, ktoré sú dlhodobým zaťažením rozpočtu domácnosti. V praxi by sa malo vždy dbať na to, aby ste zariadenie domu plánovali tak, aby náklady na prevádzku, opravy a údržbu boli čo najnižšie.
To sa dá dosiahnuť v mnohých oblastiach - napríklad cinkovaním fasády, čo z dlhodobého hľadiska ušetrí drahé maľovanie a opätovné omietanie fasád. Ak to plánujete vopred, možno ste investovali o niečo viac, ale z dlhodobého hľadiska ste vylúčili faktor údržby. Počítané za 40 - 50 rokov, často to jednoznačne stojí za to. To isté platí pre podlahové krytiny, strešné krytiny a ďalšie komponenty.
Pasívny dom sa všeobecne považuje za konečný v nízkych prevádzkových nákladoch : Zdá sa, že tí, ktorí nemajú žiadne alebo extrémne nízke náklady na vykurovanie, z dlhodobého hľadiska ušetria veľa peňazí. Nenechajte sa tu však oklamať: prevádzkové náklady zahŕňajú nielen náklady na kúrenie. Vyššia investícia do pasívneho domu (okolo 10% - 15% v porovnaní s bežným nízkoenergetickým domom) sa často spája s výrazne vyššími nákladmi na údržbu a opravy komplikovanej technológie (centrálne ventilačné systémy, ovládacie prvky atď.). Ak vezmete do úvahy všetky náklady a nielen náklady na vykurovanie, je pasívny dom v niektorých prípadoch z dlhodobého hľadiska dokonca drahší ako oveľa jednoduchší nízkoenergetický dom s mierne vyššími nákladmi na vykurovanie.
Stručne povedané, pokiaľ ide o náklady na pomocné domy, je dôležité vypočítať celkové vedľajšie náklady v počiatočnom štádiu , dôsledne zabezpečiť nízke prevádzkové náklady a nízke náklady na údržbu všetkých komponentov počas výstavby a predovšetkým zabezpečiť budúce náklady na opravy a renovácie s dostatočne vysokou rezervou na údržbu hneď od začiatku . Potom máte skutočne svoje vedľajšie náklady pod kontrolou - a môžete spať oveľa uvoľnenejšie.
Otázka: Aké ďalšie náklady na dom musíte očakávať pre typický rodinný dom?
Odborník na kontrolu nákladov: Dodatočné náklady, ktoré v praxi vzniknú, závisia vo veľkej miere od samotného domu, jeho veku a vybavenia.
V praxi však môžete bezpečne predpokladať, že takmer nikdy neuniknete s menej ako 400 až 600 EUR mesačne . Prípadné náklady na financovanie (splátky domu) nie sú zatiaľ zahrnuté.
Ak napríklad v praxi stále musíte platiť splátky 500 eur mesačne, už teraz budete mať v lepšom prípade celkovú záťaž okolo 1 000 až 1 100 eur , ktorú musíte vedieť spoľahlivo platiť každý mesiac. Pri súčasnej úrovni miezd tvoria náklady na bývanie veľkú časť platu.
Čím je dom starší, tým je jeho údržba nákladnejšia
V mnohých prípadoch - najmä pri starších domoch alebo domoch, ktoré si vyžadujú opravu, alebo pri menej nákladnom nábytku - môžu byť potom mesačné náklady podstatne vyššie. Potom môže byť často veľmi ťažké uhradiť tieto náklady aj v zložitých životných situáciách (strata zamestnania, nezamestnanosť, choroba).
Malý príklad nákladov z praxe
Ako príklad sme vypočítali náklady na priemerne veľký rodinný dom na stredne veľkej nehnuteľnosti. Jedná sa o moderný dom nedávnej výstavby bez zvláštnej údržby. Je primerane izolovaný a primerane energeticky úsporný.
Náš dom je na okraji metropolitnej oblasti, nie zvlášť centrálnej, a v oblasti s pomerne miernymi nákladmi.
| Príspevok | Náklady mesačne |
|---|---|
| Daň z majetku | 65 EUR |
| Kanalizačné poplatky | 43,75 EUR |
| Odvoz odpadu a čistenie ulíc (do obce) | 45 EUR |
| GEZ (individuálna domácnosť) | 17,50 EUR |
| Spotreba energie (tu veľmi úsporná) | 47,50 EUR |
| Zametajte a skontrolujte krb | 8,33 EUR |
| Poistenie obytných budov, poistenie prírodných rizík a poistenie obsahu domácnosti | 44,17 EUR |
| Poistenie zodpovednosti za škodu | 6,25 EUR |
| náklady na kúrenie | 66,67 EUR |
| Telefonické pripojenie, pripojenie na internet, televízia | 40 EUR |
| Rezerva na údržbu a opravy | 140 EUR |
| Celkové mesačné náklady | 524,17 EUR |
Samozrejme, sú to iba ukážkové náklady, ktoré sa vzťahujú iba na veľmi konkrétny dom a nehnuteľnosť vo veľmi konkrétnej lokalite.
Náš príklad domu je z hľadiska vedľajších nákladov pomerne lacný dom: v mestských oblastiach, s vyššou spotrebou elektriny a tepla a očakávanými vyššími nákladmi na opravu domu, môže byť mesačné zaťaženie rýchlo oveľa vyššie.
Napriek tomu je už 500 EUR mesačne úctyhodná suma - ak k tomu pripočítate náklady na financovanie domu, veľmi rýchlo sa prekročí hranica 1 000 EUR za mesačný poplatok, a to aj pri týchto pomerne nízkych vedľajších nákladoch.
Otázka: Od akých vecí v praxi závisia náklady na dom?
Expert na kontrolu nákladov: Tu prirodzene prichádza do úvahy veľké množstvo faktorov:
- umiestnenie domu (umiestnenie, región)
- veľkosť domu
- veľkosť nehnuteľnosti
- jednotková hodnota domu
- Vek a technický stav domu
- individuálne vybavenie domu
- výška poistného, ktoré sa má zaplatiť (tu zohráva úlohu okrem iného aj umiestnenie domu)
- očakávané náklady na renováciu a údržbu v jednotlivých prípadoch (najmä pokiaľ ide o renováciu z dôvodu náležitej energie, ktorá môže byť mimoriadne drahá)
- Dodatočné náklady vzniknuté v jednotlivých prípadoch (bazén, údržba záhrady atď.)
- splátky, ktoré sú za dom stále splatné
Pri výpočte skutočných vedľajších nákladov na dom musíte mať na pamäti všetky tieto faktory . Tu by ste nemali zabudnúť na žiadny bod - veľa nákladov sa v počiatočnej kalkulácii často nezohľadňuje alebo sa ich skutočná výška odhaduje nesprávne.
Otázka: A čo daň z nehnuteľnosti - aké náklady musíte očakávať?
Daň z nehnuteľností sa v jednotlivých štátoch veľmi líši
Expert na kontrolu nákladov: Pri výpočte dane z nehnuteľností zohráva úlohu takzvaná štandardná hodnota domu.
Výpočet jednotkovej hodnoty je v praxi dosť komplikovaný, takže by ste mali určite vyhľadať pomoc od špecialistu. Výpočet jednotkovej hodnoty je v zásade o výpočte hodnoty majetku až do konkrétneho roku (na západe platí rok 1964, na východe rok 1935). Takto sa vytvára jednotný a porovnateľný hodnotový základ.
Pre oficiálny výpočet dane z nehnuteľností sa potom na jednotkovú hodnotu použije takzvaný index dane z nehnuteľností - tento index sa líši podľa typu využitia nehnuteľnosti a stavby na nej.
Po stanovení indexu dane z nehnuteľností môže každá obec na tento index použiť inú sadzbu dane z nehnuteľností a určiť tak aktuálnu daň z nehnuteľností, ktorá sa má zaplatiť.
V miere hodnotenia medzi obcami však existujú veľké rozdiely - medzi metropolitnými oblasťami a vidieckymi oblasťami rôznych krajín to môže znamenať rozdiely 100% alebo dokonca viac . Napríklad je taký 100% rozdiel medzi Berlínom a malými vidieckymi komunitami v Bavorsku.
Otázka: Mestské poplatky sa tiež môžu veľmi líšiť, však?
Expert na kontrolu nákladov: Máte pravdu: náklady na čistenie ulíc, likvidáciu odpadu a poplatky za odpadové vody sa tiež môžu v jednotlivých mestách veľmi líšiť.
Ak sa pozriete iba na poplatky za odpadové vody , môže to stáť 260 EUR alebo viac ako 1 000 EUR ročne - čo je prakticky štvornásobok nákladov.
To, čo jednotlivé obce požadujú pri likvidácii komunálneho odpadu a čistení ulíc, sa tiež môže veľmi líšiť.
Celkovo možno povedať, že umiestnenie domu je veľmi dôležité pre neskoršie vedľajšie náklady . Vždy by ste si mali dobre premyslieť, kde čo postaviť alebo kúpiť. Počas období 40 - 50 rokov sa rozdiely v nákladoch medzi oblasťami s celkovo nízkymi poplatkami a oblasťami s celkovo vyššími poplatkami významne zväčšujú.
Otázka: Poistné môže byť tiež celkom odlišné, však?
Expert na kontrolu nákladov: Áno - sú založené na jednej strane na umiestnení a umiestnení domu (napr. Počet silných dažďov, možné poškodenie búrkami alebo povodne, mestská oblasť alebo vidiecka komunita) a na druhej strane samozrejme vždy na vybavení a jednotlivcovi Nebezpečenstvo poškodenia.
Z dlhodobého hľadiska však poistenie ponúka dobrý spôsob úspory vedľajších nákladov: prostredníctvom individuálneho porovnania poistenia, rokovaní s poisťovňou a spájania poistných zmlúv s jednou spoločnosťou.
Za žiadnych okolností by ste nemali šetriť poistením - to sa v prípade poškodenia môže ťažko vypomstiť. V prípade rozsiahleho nepoistenia budovy môžu poisťovne chcieť platiť v prípade poškodenia podstatne menej alebo vôbec. Toto riziko by ste určite nemali podstúpiť - nestojí to za malú úsporu z nižšieho poistného.
Vo vlastnom záujme by ste sa tiež mali ubezpečiť, že máte dostatočné poistné krytie. V dôsledku klimatických zmien sú najsilnejšie búrky a prudké dažde v súčasnosti v Nemecku čoraz častejšie, a to aj na miestach, kde predtým nič také neexistovalo. To sa nezmení ani v budúcnosti.
Otázka: Nie je možné z dlhodobého hľadiska niečo ušetriť na poplatkoch za odpadové vody?
Expert na kontrolu nákladov: Určite existujú možnosti.
Poplatok za odpadovú vodu sa vo väčšine prípadov odvíja aj od veľkosti uzavretých plôch na pozemku - nejde iba o strešné plochy, ale aj o príjazdové cesty, spevnené cesty alebo asfaltové plochy pred domom.
Tí, ktorí zhromažďujú dažďovú vodu, platia menej poplatkov za odpadové vody
Ak je dažďová voda, ktorá ju zasahuje, odvádzaná a vsakuje buď do výkopu na pozemku, alebo je zachytávaná v cisterne a použitá na polievanie záhrady, je možné už splaškové vody výrazne znížiť. Spotreba pitnej vody sa potom samozrejme tiež zníži.
Pokiaľ však ide o inštaláciu, skutočné systémy na zachytávanie dažďovej vody sú dosť drahé - zhromaždená dažďová voda sa potom môže použiť iba na polievanie záhrady, splachovanie toaliet a práčok - všetko ostatné je zakázané. Preto je potrebné v dome položiť kompletný paralelný inštalačný obvod, čo spôsobuje vysoké náklady. V praxi musíte vždy veľmi presne vypočítať, či sa to stále oplatí.
Ďalšou možnosťou môže byť vybudovanie zelenej strechy - to tiež z dlhodobého hľadiska zníži poplatky za odpadové vody a dá sa postaviť aj s vysokými dotáciami v niektorých obciach.
Pokrytie príjazdových ciest a nádvorí priesakovým chodníkom môže byť tiež spôsobom, ako dlhodobo a trvalo zmenšiť veľkosť zapečatených plôch a tým aj poplatkov za odpadovú vodu.
To všetko sa však týka iba tých obcí, ktoré tiež vykonávajú rozdelený výpočet poplatkov za odpadové vody - v Nemecku je to však zatiaľ väčšina.
Otázka: A čo náklady na údržbu? V príklade nákladov boli vypočítané rezervy na údržbu vo výške 140 EUR mesačne, odkiaľ to pochádza?
Expert na kontrolu nákladov: Majitelia bytových domov v Nemecku sú zo zákona povinní uhradiť primeranú časť nákladov na údržbu budovy, aby mali v prípade núdze k dispozícii dostatok peňazí.
Ak o tom uvažujete logicky, prirodzene to platí aj pre každý druhý dom: žiadny dom sa z dlhodobého hľadiska nezaobíde bez opravných a renovačných opatrení.
Výpočet možno odvodiť z obvyklej metódy výpočtu pre bytové domy - platí v zásade pre každý dom.
Východiskovým predpokladom je, že do 80 rokov (priemerná doba životnosti budovy) môže vzniknúť zhruba 1,5-násobok stavebných nákladov budovy (bez pozemkov a nákladov na vývoj).
To hovorí Petersov vzorec . V praxi sa to ukázalo ako celkom realistické.
Ak má náš dom teraz čisté stavebné náklady 120 000 EUR, celkové náklady na údržbu by za 80 rokov dosiahli zhruba 180 000 EUR. To by bolo okolo 2 250 EUR ročne a 187,50 EUR mesačne.
Pretože sami nebudeme zažívať a financovať celú dobu životnosti nášho vzorového domu a nebudeme tiež dostávať dobrý úrok zo svojich rezerv, stanovili sme pre nás mesačnú sumu na 140 EUR.
V prípade staršieho, drahšieho alebo ešte väčšieho domu by sa však táto rezerva musela podľa Petersovho vzorca výrazne zvýšiť.
Metóda výpočtu zákonodarcu však predpokladá minimálne 7 EUR na m² až 9 EUR na m² obytnej plochy ročne pre bytové domy, ktoré môžu mať až 30 rokov = "" (ak sú všetky opravy aktuálne).
Vzhľadom na vysoké náklady na renovácie spojené s energiou, ktoré vyžaduje zákon, a neustále sa zvyšujúce náklady v remeselnom priemysle sa to javí ako absolútne dolná hranica , ktorá zohľadňuje iba obytný priestor bytových domov, nie však pomocné miestnosti.
Výsledné ročné rezervy vo výške 980 EUR až 1 260 EUR ročne sa nám javia ako príliš nízke vzhľadom na náklady v praxi, a preto sa radšej držíme Petersovho vzorca. To nám dáva aspoň určitú bezpečnostnú rezervu.
