Či sa má nehnuteľnosť kúpiť alebo či sa má vyznačiť hranica so susedom - alebo či sa má nehnuteľnosť rozdeliť v prípade dvojdomu: prieskum je vždy povinný. Expert na kontrolu nákladov v rozhovore podrobne vysvetľuje, aké náklady môžu vzniknúť pri prieskume nehnuteľností.
Otázka: Kedy je potrebné vykonať merania?
Expert na kontrolu nákladov: Pri kúpe nehnuteľnosti sú často potrebné takzvané „hranice“. To platí vždy, keď hranice nie sú príliš jasné alebo keď je potrebné niečo zmeniť.
Pri nákupe by ste v zásade mali mať vždy zobrazené hraničné kamene. Tieto kamene sa nie vždy nachádzajú tam, kde by z právneho hľadiska mala skutočne prebiehať hranica pozemku. Na odstránenie týchto nejasností sa používa stanovenie limitu (tiež zobrazenie limitu a tzv. Značenie).
Ak sa z dôvodu nevyhnutnej korekcie presunú existujúce hraničné kamene, koná sa tiež takzvaný „hraničný dátum“. Pri tomto vymenovaní hranice môžu susedia oznámiť svoje výzvy týkajúce sa priebehu hranice.
Ak naopak všetci zúčastnení súhlasia s obrysom hranice, hranice sú oficiálne uznané takzvaným záznamom o hranici.
V prípade zobrazenia hranice sú označené iba nájdené hraničné kamene - spôsobuje to menšie náklady ako stanovenie hranice, ale tiež nie sú povolené žiadne opravy ani zmeny. Potom je potrebné za týmto účelom vykonať úplné posúdenie hraníc.
Meranie je v Nemecku povinné
Po dokončení stavby na stavebnom pozemku sa musí „zmerať“ ex offo. Táto povinnosť sa vzťahuje na každého, kto postaví alebo dá postaviť budovu na nehnuteľnosti (klient). Povinnosť merania platí aj v prípade, ak sa v dôsledku stavebných prác zmení pôdorys existujúcej budovy. Aj vtedy existuje vlastník budovy povinnosť zariadiť nové meranie a sprístupniť informácie katastru nehnuteľností.
Ak sa má nehnuteľnosť rozdeliť neskôr, musí sa znova vymenovať aj geodet. V katastri nehnuteľností musia byť najskôr vytvorené dva samostatné parcely (na ktoré sa už vyžaduje povolenie a sú s nimi spojené značné náklady). Potom nasleduje meranie delenia, aj tu je na konci opäť hraničný záznam.
Náklady na meranie stavby domu sa pripočítajú k typickým vedľajším stavebným nákladom .
Každý prieskum poskytuje právne záväzný výsledok, ak ho vykonáva verejne menovaný geodet alebo zodpovedný pozemkový úrad.
Celú vec to trochu komplikuje skutočnosť, že prieskum právnych predpisov v Nemecku je v zásade záležitosťou spolkových krajín . To znamená, že od federálneho štátu k štátu existujú niekedy dosť odlišné nariadenia, pokiaľ ide o povinnosti merania a poplatky. V niektorých spolkových krajinách musia susedia za niektoré merania platiť časť poplatkov.
Celkovo by sa náklady na prieskum nemali v žiadnom prípade podceňovať - v jednotlivých prípadoch to môže ľahko dosiahnuť značnú sumu.
Otázka: Čo stojí prieskum nehnuteľností?
Expert na kontrolu nákladov: To nemôžete povedať plošne , pretože náklady sa môžu veľmi líšiť v závislosti od spolkovej krajiny a individuálnych okolností.
Okrem toho môžu rôzne zememeračské úlohy - či už sú to merania budov alebo určovanie hraníc - samozrejme vytvárať úplne odlišné náklady.
Pri stavbe domu však zvyčajne môžete očakávať prieskumné náklady v rozmedzí okolo 2 000 až 3 000 EUR . Túto nákladovú položku by ste nemali podceniť v rámci vedľajších stavebných nákladov.
Ako už bolo uvedené, geodetické podklady, ktoré sa majú predložiť k žiadosti o stavbu, sa líšia štát od štátu.
Malý príklad nákladov z praxe:
Nechali sme vykonať geodetické práce pre stavbu nášho domu.
| Príspevok | cena |
|---|---|
| Oficiálny plán stránky, tvorba v 3 verziách - základný poplatok | 900 EUR |
| Plán staveniska podľa právnych predpisov | 240 EUR |
| Príprava podkladov k prieskumu | 225 EUR |
| Príplatok za viac kópií dokumentov | 15 EUR |
| Kontrola polohy a výšky, meranie budovy | 605 EUR |
| Fajn vytyčovanie | 200 EUR |
| Celkové náklady | 2 185 EUR |
Upozorňujeme, že tento príklad nákladov je iba jedným príkladom nákladov, ktorý sa vzťahuje iba na náklady na prieskum konkrétnej nehnuteľnosti a stavebného projektu. V iných prípadoch, najmä v iných spolkových krajinách, môžu byť náklady tiež výrazne odlišné - okrem toho môžu byť potrebné ďalšie merania aj v inom spolkovom štáte.
K sume uvedenej v príklade nákladov potom treba pripočítať DPH - všetky uvedené sumy sú čisté sumy.
Otázka: Aké sú faktory, ktoré určujú cenu merania?
Náklady na meranie závisia od rôznych faktorov
Expert na kontrolu nákladov: Pokiaľ ide o náklady, musíte samozrejme vziať do úvahy niekoľko vecí:
- aký typ merania sa vykonáva (stanovenie limitu, zobrazenie limitu, kalibrácia atď.)
- v ktorej spolkovej krajine sa nehnuteľnosť nachádza
- ktorá stavebná plocha je k dispozícii (väčšie stavebné plochy tiež vyžadujú vyššie poplatky)
- ktoré doklady sa musia vydať
- aká je práca geodetického inžiniera
- či sa musia merať aj takzvané stavebné zaťaženia
Všetky tieto veci prirodzene ovplyvňujú náklady. Z tohto dôvodu môžete konkrétne náklady na meranie vypočítať iba pre jednotlivé prípady. Existujú však pevne stanovené sadzby poplatkov, ktoré je možné použiť ako sprievodcu.
Otázka: Čo zvyčajne stojí hodnotenie hraníc?
Expert na kontrolu nákladov: Náklady tu vždy závisia od počtu limitných bodov, ktoré sa majú označiť, a takzvanej hodnoty pozemku .
Hodnota pozemku je multiplikačný faktor, ktorý musí byť pre každú nehnuteľnosť vždy známy individuálne.
Ak by sme chceli, aby geodetický úrad prekreslil okolo 4 hraničných bodov a hodnota pozemku sa bude pohybovať medzi 1 a 10, náklady by boli 714 EUR.
Pri hodnote pôdy medzi 10 a 100 sú naopak náklady na prieskum už 1 047 EUR. Ak je hodnota pozemku medzi 100 a 300 EUR, zvyšujú sa aj náklady na vyznačenie 4 hraničných bodov na 1 332 EUR.
Toto sú však iba ukážkové náklady na konkrétny prieskum v Bádensku-Württembersku. Náklady sa samozrejme môžu líšiť pre iné úrady v iných spolkových krajinách a pre iné merania.
Otázka: Čo stojí stavebný prieskum?
Expert na kontrolu nákladov: V našom príklade nákladov boli náklady na meranie budovy 605 EUR plus 200 EUR za podrobné vytyčovanie .
Náklady na meranie sú zvyčajne nad 500 €
Za budovu vo výške 180 000 EUR (stavebné náklady) v Bádensku-Württembersku by vzniklo spolu takmer 600 EUR.
V prípade obvyklých nákladov na výstavbu rodinného domu sa nemení ani táto suma - ak náklady na výstavbu presiahnu 500 000 EUR, potom vzniknú náklady na meranie 1001 EUR.
Otázka: Aké náklady môžu vzniknúť pri ocenení pri rozdelení nehnuteľnosti?
Expert na kontrolu nákladov: V takom prípade sú náklady výrazne vyššie ako pri bežnom stanovení limitu. V prípade rozdelenia pozemku zohráva úlohu v nákladoch opäť hodnota pozemku, ale aj počet novovytvorených parciel a počet hraničných bodov, ktoré je potrebné označiť.
Aj za jednoduchých okolností - v tomto prípade pre Bádensko-Württembersko - vzniknú náklady okolo 2 591 EUR, ak sa predpokladá hodnota pozemku medzi 10 a 100.
Ak hodnota pozemku stúpne na viac ako 100 eur, náklady na prieskum sa zvýšia približne o 1 000 eur.
Ak sú však obe novo vytvorené časti nehnuteľnosti menšie ako 600 m², náklady sa napriek vyššej hodnote pozemku znížia iba na 2 700 EUR.
Okrem týchto čistých nákladov na zisťovanie môžu byť za balík aj oficiálne poplatky vo výške niekoľkých stoviek eur. Pri týchto poplatkoch niekedy zohráva úlohu aj hodnota pozemku: čím vyššia je, tým drahšie budú poplatky za úradnú byrokraciu.
Okrem toho sa pripočítajú náklady na notárske zápisy a katastrálne náklady na zápisy.
„Rozdelenie pozemkov“, ako sa rozdelenie pozemkov nazýva v úradnej nemčine, môže byť preto veľmi nákladná záležitosť - mali by ste si to určite vopred uvedomiť. Jednoduché rozdelenie existujúceho veľkého pozemku medzi tieto dve deti môže v jednotlivých prípadoch viesť k vysokým nákladom - iba prostredníctvom nevyhnutných prieskumných úloh.
Otázka: Kto vlastne musí platiť trovy v sporoch na hraniciach?
Expert na kontrolu nákladov: Ak sa v priebehu urovnávania hraničných sporov vykoná nové značenie, podľa BGB musí rovnaký podiel na nákladoch znášať aj vlastníci susedných nehnuteľností.
To platí tak pri novom vytváraní hraničných značiek, ako aj pri obnovení hraničných značiek, ktoré už neexistujú.
