Mnoho ľudí sníva o vlastníctve vlastného domu. V rozhovore odborník na kontrolu nákladov podrobne vysvetľuje, čo môže stáť uskutočnenie tohto sna a aké náklady musíte očakávať pri stavbe rodinného domu.
Otázka: Čo by ste mali brať do úvahy pri stavbe domu?
Odborník na kontrolu nákladov: Najskôr by ste mali mať primerane jasnú predstavu o tom, čo by ste chceli: aký typ domu, aký typ stavby, akú lokalitu a akú veľkosť by mal mať dom? Pokiaľ ide o stavbu, je toho veľa možné - sotva niekedy prídete s jasným plánom bez vlastných špecifických špecifikácií.
Najdôležitejšie je v prvom rade umiestnenie: nehnuteľnosti môžu mať veľmi rozdielne ceny a nie všetky lokality skutočne zodpovedajú vašim životným požiadavkám. Ak ste našli vhodný pozemok, úlohou je zistiť, či si tam môžete vôbec postaviť svoj vysnívaný domov.
Prezradí to pohľad na plán miestneho rozvoja: upresňuje, čo sa dá v ktorých oblastiach postaviť, aké vysoké a s akými obmedzeniami. Dôležitým slovom je tu často pojem „obvyklý“ - ak chcete postaviť svoj dom spôsobom, ktorý sa výrazne líši od domov v bezprostrednej blízkosti, existuje veľké riziko, že stavebný projekt bude zamietnutý. Dom by mal do istej miery splývať s okolím.
Ďalším dôležitým bodom pre vaše úvahy je finančné plánovanie: Na jednej strane nikdy nesmiete predpokladať, že náklady na výstavbu tvoria iba skutočné náklady na dom.
Takzvané vedľajšie náklady na výstavbu môžu na účet pripočítať minimálne 15% - 20%. A samozrejme by po stavbe malo zostať dosť peňazí na vybavenie jeho domu. Možno budete musieť vo fáze výstavby platiť viac nájomného - s tým by ste mali vždy počítať. Mala by existovať aj rezerva na neplánované zvýšenie nákladov. Záverom je, že potom viete, akú sumu musíte v skutočnosti financovať z financovania výstavby.
Netreba zabúdať, že v obývanom dome vznikajú aj prevádzkové náklady, ktoré môžu byť často ešte vyššie ako celkové náklady na prenájom bytu. Viac sa dočítate tu: https://kostencheck.de/laufende-monatliche-kosten-haus
Pri stavbe by sa mala venovať pozornosť energetickej účinnosti
Na jednej strane je dôležité plánovať počas výstavby tak, aby prevádzkové náklady (kúrenie a teplá voda a pod.) Boli neskôr čo najnižšie, na druhej strane pri výpočte splátok splátok treba vždy brať do úvahy prevádzkové náklady na údržbu domu útok. V neskorších problémových situáciách súvisiacich s príjmom si vždy musíte byť schopní dovoliť súčet tých dvoch.
Stavba domu si vyžaduje nielen vysoké náklady, ale kladie aj určité požiadavky na zodpovedné a dlhodobé plánovanie.
Otázka: Aké sú náklady na stavbu domu pre klienta?
Expert na kontrolu nákladov: Samozrejme, ťažko môžete povedať, že vo všeobecnosti - každý dom je iný, a preto môže spôsobiť veľmi odlišné náklady.
Pre väčšinu zvyčajných rodinných domov sú čisté náklady na výstavbu zvyčajne medzi 1 200 EUR za m² a 2 200 EUR za m² , luxusne zariadené domy alebo domy v zvláštnom dizajne môžu niekedy presahovať tento rozsah.
Okrem týchto čistých stavebných nákladov existujú minimálne 15% - 20% vedľajšie stavebné náklady.
Musíte tiež pridať:
- náklady na nehnuteľnosť
- náklady na projektovanie vonkajších zariadení (záhradný dizajn, ekologizácia, ploty, záhradné jazierka atď.)
- náklady na interiérový dizajn domu (nábytok, kuchyňa a kúpeľňa, domáca automatizácia atď.)
Len keď ste spočítali všetky tieto náklady, viete skutočné náklady, ktoré stavba domu spôsobuje. Nemali by ste sa nechať oklamať: okrem čistých stavebných nákladov je na všetky ostatné aj značná suma.
Malý príklad nákladov z praxe
Staviame jednopodlažný dom s obytnou plochou 140 m² v pevnej stavbe (tehly), obdĺžnikového pôdorysu so šikmou strechou. Murivo je jednoplášťové a je murované z tehál s hrúbkou 36,5 cm. Staviame náš dom ako KfW Efficiency House 70.
Táto nehnuteľnosť je v blízkosti mesta, cena nehnuteľnosti je 120 EUR za m², nami vybraný stavebný pozemok je 1 100 m².
| Príspevok | cena |
|---|---|
| Stavebné náklady úplne | 145 000 EUR |
| Kúpna cena za nehnuteľnosť | 132 000 EUR |
| Stavebné náklady | 34 000 EUR |
| Celkové zriaďovacie náklady (všetky miestnosti) | 55 000 EUR |
| Záhradný dizajn, záhradné ploty | 25 000 EUR |
| Celkové náklady na rodinný dom s pozemkom | 391 000 EUR |
Je to samozrejme iba jeden príklad nákladov na dom na veľmi konkrétnom mieste a so špecifickým dizajnom. Náklady na ďalšie rodinné domy sa tiež môžu výrazne líšiť.
Náš príklad nákladov však už jasne ukazuje, že čisté stavebné náklady a náklady na nehnuteľnosť nestačia. Okrem nákladov na stavbu a nehnuteľnosť ešte zostáva necelých 114 000 EUR ako dodatočné náklady. V našom príklade nákladov by bolo veľa vecí podstatne nákladnejších.
Otázka: Od akých faktorov v praxi závisia náklady na rodinný dom?
Expert na kontrolu nákladov: Samozrejme tu zohráva úlohu nespočetné množstvo vecí. Hlavné faktory nákladov sú:
V čase, keď bola podlahová doska postavená, už vznikli náklady v hodnote desiatok tisíc eur
- náklady na nehnuteľnosť (v závislosti od polohy a veľkosti nehnuteľnosti)
- náklady na vývoj nehnuteľnosti
- vedľajšie náklady na stavbu (sprostredkovateľské poplatky, finančné poplatky, náklady na obstaranie majetku, zariadenie staveniska, geodetické práce atď.)
- náklady na plánovanie a náklady pre architekta (viac tu)
- vybraná veľkosť domu
- stavba (murovaný murovaný dom, montovaný dom, montovaný masívny dom, drevený dom atď.)
- zvolený tvar strechy
- zvolený energetický štandard domu
- či má byť dom podpivničený alebo nie
- požadovaný štandard interiérového dizajnu (viac tu)
- náklady na návrh vonkajšej plochy
Potom existuje aj množstvo ďalších nákladových faktorov, napríklad náklady na nastavenie.
Nakoniec len ťažko stoja dva domy rovnako - rozdiely v nákladoch od domu k domu, aj keď majú podobnú veľkosť, sú v praxi často obrovské.
Otázka: Sú montované domy lacnejšie ako pevné domy?
Odborníci na kontrolu nákladov: montované domy sa do značnej miery spoliehajú na prefabrikáciu podľa určitých štandardných vzorov. To má dve rozhodujúce výhody: kratší čas výstavby a nižšie náklady na výstavbu.
Skrátená doba výstavby môže byť tiež finančnou výhodou:
- nemusíte tak dlho platiť ďalšie nájomné a môžete sa nasťahovať skôr
- Oneskorenie vývoja stavby súvisiace s počasím je takmer nemožné
- musíte sa menej organizovať a strácať menej času v práci, čo musíte robiť aj zboku
Mnoho montovaných domov sa dnes ponúka aj ako „masívne montované domy“ vyrobené z pevných stavebných materiálov na steny (napr. Tehly). Často to môže byť dobrý kompromis medzi samostatne plánovaným pevným domom a montovaným domom.
Otázka: Koľko tvoria pivnice stavbu domu?
Odborník na kontrolu nákladov: To môže byť značné - vo väčšine prípadov sa len ťažko dostanete s dodatočnými nákladmi nižšími ako 20 000 EUR , ale suterén môže v porovnaní s jednoduchou podlahovou doskou spôsobiť aj ďalšie náklady vo výške 50 000 EUR .
Na suterén sa však vždy musí pozerať z dvoch strán: V porovnaní s dodatočným priestorom, ktoré získate, je vybudovanie suterénu úplne lacné.
Náklady na suterén sú značné
Ak by ste napríklad museli naplánovať kotolňu na kúrenie na pelety na prízemí ako ďalšiu plochu 15 m², znamenalo by to ďalšie náklady v priemere 22 500 EUR (s nákladmi na výstavbu 1 500 EUR na m²). Za túto cenu získate takmer suterén o veľkosti celej podlahovej plochy. Vzťah medzi získaným priestorom a použitými nákladmi je preto v suteréne vynikajúci.
Suterén - podobne ako strešný priestor - ponúka tiež dôležitú ďalšiu plochu, ak je priestor obmedzený. Túto ďalšiu oblasť je možné lacno vytvoriť počas fázy výstavby a je k dispozícii vždy neskôr.
Okrem toho majú domy bez suterénu neskôr výrazne nižšiu hodnotu pri ďalšom predaji - čo potom znamená najneskôr výrazné škrty.
Téma suterénu by preto mala byť vždy starostlivo zvážená.
