V prípade veľkého počtu projektov týkajúcich sa domov sú náklady na zemné práce často vopred jasne odhadnuté nesprávne. Pri stavbe domu býva pri podlahovej doske často pasca na náklady. Expert na kontrolu nákladov v rozhovore podrobne vysvetľuje, čo vlastne môžu zemné práce stáť a od čoho náklady závisia.
Otázka: Kde a pre ktoré projekty sú všade potrebné zemné práce?
Expert na kontrolu nákladov: Zemné práce prirodzene hrajú hlavnú úlohu - najmä pokiaľ ide o cenu a trvanie prác - pri veľkých základoch (napríklad podlahová doska domu) alebo pri stavbe suterénu. Musí sa tam vyťažiť pomerne veľké množstvo materiálu.
Dôležitosť zemných prác z hľadiska nákladov by sa nemala podceňovať, ale ani pre ďalšie základy - napríklad pre garáž alebo zimnú záhradu. Každý, kto si chce vo svojej záhrade vytvoriť bazén, je samozrejme konfrontovaný s rozsiahlymi zemnými prácami - ani pri menších bazénoch to nemožno podceňovať.
Pri vydláždení alebo vyasfaltovaní chodníkov a príjazdových ciest alebo pri vytváraní terás sa musia tiež vykonať zemné práce, samozrejme na položenie všetkých prívodných potrubí (elektrina, telefón, plyn) a všetkých kanalizačných potrubí.
Pre menšie jamy je potrebný aj bager
Súčasťou zemných prác nie je iba výkop: vyťažená zemina sa musí následne tiež rozložiť alebo zlikvidovať na pozemku - aj to často vedie v praxi k nemalým nákladom. Aj keď sa má pozemok vyrovnať (je potrebné vyplniť svahovitú plochu) alebo sa musia vyťažiť svahy, stále to spadá pod pojem „zemné práce“, rovnako ako odstránenie alebo odstránenie ornice.
V praxi sa často veľmi podceňuje pracovné zaťaženie pri výkopových alebo plniacich prácach. S krompáčom a lopatou dnes ťažko dosiahnete dostatočný pokrok, takže vo väčšine prípadov to sami ťažko zvládnete. Ak chcete vytvoriť jamu v suteréne pomocou jednoduchých nástrojov, museli by ste skutočne odhadnúť týždne alebo dokonca mesiace. Takže sa ťažko vyhnete nákladom na odborne vykonané zemné práce.
Otázka: Čo stojí zemné práce?
Expert na kontrolu nákladov: Samozrejme, ťažko môžete povedať, že plošne - vždy to závisí od typu zemných prác a rozsahu, ako aj od niekoľkých ďalších faktorov.
Odstránenie ornice vo väčšine prípadov prináša iba nízke náklady - tu môžete všeobecne očakávať náklady v rozmedzí od 3 EUR za m² do 5 EUR za m² . Ornica je zvyčajne zdvihnutá asi 20 cm hlboko.
Náklady na výkop - napríklad so stavebnou jamou - môžu byť veľmi variabilné: tu musíte rátať s nákladmi od 20 EUR za m³ do 100 EUR za m³ . Pre to je rozhodujúca príslušná trieda pôdy.
Potom záleží na tom, či vyťažená zemina môže zostať na pozemku (medzisklad pre neskoršie použitie), alebo či je uložená na skládke. V závislosti od množstva výkopu a typu odstránenia sa náklady na zneškodnenie môžu pohybovať medzi 20 EUR za m³ a 140 EUR za m³ .
Malý príklad nákladov z praxe
Na našom pozemku dávame postaviť stavebnú jamu. Rozloha našej budovy by mala byť 10 mx 10 m. Naša pôda spadá do pôdnej triedy 4.
| Príspevok | cena |
|---|---|
| Odstráňte ornicu a dočasne ju uložte | 360 EUR |
| Odstránenie kríkov a kríkov | 290 EUR |
| Výkop, hlboký 3 m | 3 456 EUR |
| Dočasné uloženie 50% výkopu | 1 512 EUR |
| Zlikvidujte 50% výkopu | 6 912 EUR |
| Celkové náklady | 12 530 eur |
Je to samozrejme iba jeden príklad nákladov, ktorý sa vzťahuje iba na konkrétne stavenisko. Náklady sa tiež môžu výrazne líšiť v iných prípadoch.
V našom príklade nákladov je vysoká cena za údajne „jednoduchú“ stavebnú jamu už zarážajúca. Tieto náklady však môžu byť na stavbách s problematickými pôdnymi podmienkami alebo so špeciálnymi požiadavkami podstatne vyššie.
Obzvlášť vysoké sú náklady na zneškodnenie pôdy na skládke. Je to spôsobené poplatkami za skládkovanie, ktoré v posledných rokoch prudko vzrástli (nárast o 30% - 50%), pretože sa realizovalo aj veľké množstvo komunálnych stavebných projektov, a podľa toho je väčšina skládok veľmi vyťažená.
Otázka: Ktoré faktory určujú náklady na výkop?
Na cenu majú okrem veľkosti a hĺbky jám vplyv aj ďalšie faktory
Expert na kontrolu nákladov: Tu je niekoľko faktorov, ktoré zohrávajú dôležitú úlohu:
- pôdny stav (najdôležitejší nákladový faktor), popísaný pomocou triedy zeminy podľa DIN
- množstvo výkopu
- či je pôda dočasne uskladnená alebo zneškodnená na neskoršie použitie
- štruktúra nákladov vykonávajúcej spoločnosti (často je možné dohodnúť lacnejšie fixné ceny)
- či je vyťažená zemina prípadne kontaminovaná nebezpečnými látkami
Všetky tieto faktory zohrávajú dôležitú úlohu v nákladoch na výkopové a iné zemné práce (napr. Kladenie základov).
V praxi to často vedie k neplánovanému zvýšeniu nákladov až k niekoľkonásobku vypočítanej ceny. Zemné práce teda pre staviteľov vždy predstavujú veľké riziko nákladov.
Otázka: Aké triedy pôd vlastne existujú?
Odborník na kontrolu nákladov: DIN 18300 definuje rôzne triedy pôdy podľa toho, čo sa nazýva „rozpustnosť“ - to znamená, ako ľahko sa dá pôda „oddeliť“.
DIN 18300 poskytuje celkovo 7 rôznych tried pôdy:
| Trieda pôdy | Označenie podľa DIN 18300 | charakteristiky |
|---|---|---|
| Trieda pôdy 1 | Ornica | táto trieda pôdy sa vzťahuje iba na hornú vrstvu pôdy |
| Trieda pôdy 2 | Tečúce typy pôdy | veľmi vysoký obsah vody, preto sa často označuje ako „lopatkové dno“ |
| Trieda pôdy 3 | ľahko odnímateľné typy pôdy | väčšinou štrkové a piesčité pôdy, veľmi malý obsah kameňa, potrebný dostatočný sklon jám, pretože materiál veľmi klesá |
| Trieda pôdy 4 | stredne ťažké odstrániť typy pôdy | nazývaná tiež „stehová podlaha“, vhodná na stavbu, homogénna a vyvážená štruktúra podlahy |
| Trieda pôdy 5 | ťažko odstrániteľné typy pôdy | Podstatne vyšší podiel kameňa ako v prípade 3 a 4, často označovaný aj ako „Hackboden“ |
| Trieda pôdy 6 | ľahko odnímateľná hornina a podobné zemné práce | Mierne krehká a veľmi štiepaná hornina, známa tiež ako „rippings“ alebo „svahovitý povrch“, dobré podložie pre stavbu, ale veľmi drahé zemné práce |
| Trieda pôdy 7 | ťažko rozbiť kameň | obvykle sa označuje ako „výbušná podlaha“, vyžaduje výkop aspoň niektoré z odstrelov, a preto je veľmi nákladný |
Okrem tried pôdy môžu počas výkopu nastať ďalšie problémy, ktoré potom môžu náklady ešte predražiť - napríklad veľmi vysoko stojaca podzemná voda.
Otázka: Aké sú náklady na opätovné naplnenie a zhutnenie pôdy?
Expert na kontrolu nákladov: Vo väčšine prípadov môžete predpokladať náklady okolo 15 EUR za m³ .
V jednotlivých prípadoch to však môže byť aj nákladnejšie - to vždy závisí od situácie na stavbe a požiadaviek na prácu.
Otázka: Ako vypočítate výkop stavebnej jamy?
Expert na kontrolu nákladov: Ak sa napríklad musí pre stavbu suterénu vykopať stavebná jama, nemožno odhadnúť veľkosť plánovanej oblasti sám. Samozrejme musí existovať aj priestor na pohyb po základoch. Okrem toho treba brať do úvahy aj bezpečnostné násypy a prípadne rampy.
Vo väčšine prípadov budete musieť vypočítať asi o 1 - 3 metre viac ako je plánovaná podlahová plocha, pričom obvodová izolácia je v každom prípade 3 metre.
Napríklad: stavebná plocha 8 mx 10 m, hĺbka výkopu: 3 m, objem výkopu 8 mx 10 mx 3 m = 240 m³.
Skutočný objem výkopu: (8 m + 3 m) x (10 m + 3 m) x 3 m = 11 mx 13 mx 3 m = 429 m³.
Takže tu by ste nemali zle počítať. Príslušné stavebné predpisy upravujú minimálne odstupy od stavebných jám. V prípade obvodovej izolácie sú však, ako som už uviedol, v praxi minimálne 3 m primeraný pracovný priestor.
Otázka: Aké sú náklady na samotný výkop?
Expert na kontrolu nákladov: Vždy to závisí od typu podlahy.
V prípade veľmi ľahko odpojiteľnej pôdy a triedy pôdy 2 - 3 môžete očakávať čisté náklady na výkop okolo 4 EUR za m³ . V praxi sa však náklady na väčšinu stavenísk pohybujú v rozmedzí od 8 EUR za m³ do 20 EUR za m³ .
To však môže rýchlo stúpať s rastúcou triedou podlahy - počnúc triedou 5 sa stáva podstatne drahšou. V extrémnom prípade triedy pôdy 6 alebo 7 sú náklady často vyššie ako 90 EUR za m³ .
Ak sa majú hĺbiť šachty a ryhy, musíte všeobecne počítať s vyššími nákladmi. Ceny nízkych pôdnych tried tu zvyčajne začínajú okolo 25 EUR za m³ . Vo vyšších triedach pôdy sa môžete ľahko dostať nad 100 EUR za m³ .
To je samozrejme bolestivo nákladné, najmä keď je potrebný priekop na utesnenie pivnice zvonku alebo sa musia vykopať priekopy na inštaláciu priekopov na geotermálne vykurovanie. V tomto prípade už aj tak veľmi nákladná práca často dosahuje netušené výšky.
Okrem čistých nákladov na výkop existujú aj ďalšie náklady:
- čistenie nízkych kríkov a kríkov
- ochrana priľahlých stromov
- výrub stromov
- odstránenie rizómov
Sú s tým samozrejme spojené ďalšie náklady.
Otázka: Aké náklady môžu vzniknúť pri likvidácii výkopu?
Expert na kontrolu nákladov: Tu musíte rozlišovať, čo by sa malo presne stať s výkopom:
Ak sa dá dočasne uskladniť na pozemku, potom v praxi vznikajú najnižšie náklady - zvyčajne v rozmedzí od 3 EUR do 5 EUR za m³ .
Ak sa však musí pôda zneškodniť na skládke, existujú už 3 nákladové položky:
- nabíjanie pôdy
- prepravu Zeme
- náklady na zneškodnenie pôdy na skládke
Na menšie jamy si môžete prenajať aj bager
Na menšie výkopové práce, ktoré si robíte sami, často stačí objednať primerane veľký kontajner. Vrátane dopravných nákladov, prenájmu kontajnerov a likvidácie sú vo väčšine prípadov okolo 20 EUR za m³ až 30 EUR za m³ za predpokladu, že pôda spĺňa podmienky skládky. Znečistená pôda, ktorá je popretkávaná koreňovými kmeňmi, kameňmi alebo podobne, môže byť zvyčajne nákladnejšie vyhodiť. V pôde, ktorá sa má zneškodniť, sa za žiadnych okolností nesmú nachádzať zvyšky asfaltu, lomový kameň, štrk alebo omietka z búracích prác. Spravidla sa môžete chrániť pred zvýšením nákladov tak, že pôdu dáte iba ako pôdu na zneškodnenie z hĺbky 1 m.
Pri menších vyťažených množstvách do približne 15 m³ aj profesionálne spoločnosti často používajú na zneškodnenie kontajnery. Náklady vrátane plnenia, prepravy a likvidácie sa zvyčajne pohybujú medzi 35 EUR za m per a 50 EUR za m³ .
Väčšie množstvo sa obvykle prepravuje priamo nákladným autom. To má za následok výrazne vyššie celkové náklady, v praxi musíte zvyčajne počítať s 9 EUR za m³ až 18 EUR za m³ za odvoz a zneškodnenie pôdy.
V praxi má vždy zmysel nájsť spôsob, ako znovu použiť pôdu na pozemku. Všetko ostatné je veľmi drahé.
V niektorých prípadoch môže mať zmysel pokúsiť sa súkromnú pôdu predať proti zberu alebo ju rozdať. To už teraz znižuje náklady na ďalšie použitie. Iný stavebník môže potrebovať pre svoju nehnuteľnosť aj výplňový materiál.
To, že musíte kúpiť ornicu a pôdu ako výplňový materiál, nie je lacné, takže často môžete nájsť spôsob, ako niekomu ušetriť náklady a výrazne znížiť svoje vlastné náklady na likvidáciu.
Mimochodom, všetky vyššie uvedené informácie sa týkajú iba neznečistenej pôdy. V prípade pôd znečistených znečisťujúcimi látkami sú náklady na zneškodnenie mnohonásobne vyššie.
Zodpovedá za to klient (vlastník nehnuteľnosti). Ak existuje čo i len podozrenie, že by mohlo dôjsť ku kontaminácii pôdy, musí vypracovať zodpovedajúcu správu a preukázať existujúcu kontamináciu. Nevedomosť alebo neopatrnosť tu nechráni pred trestom - tí, ktorí radšej zatvárajú oči, môžu potom skutočne dostať vážne a vážne problémy.
Otázka: Koľko stojí prieskum pôdy v praxi?
Expert na kontrolu nákladov: Vždy záleží na tom, koľko testovacích vrtov je potrebné na pozemku vykonať a čo je potrebné pre vypracovanie správy.
V jednoduchých prípadoch sa otvory zvyčajne vytvárajú iba v dvoch diagonálne protiľahlých rohoch nehnuteľnosti. Celkové náklady na znalecký posudok sa potom zvyčajne pohybujú okolo 400 až 600 eur . Ak sa testovacie otvory uskutočnia vo všetkých štyroch rohoch objektu, dá sa predpokladať, že náklady na prieskum pôdy sa zhruba zdvojnásobia .
Otázka: Prečo je nalievanie podlahovej dosky tak často obrovskou pascou na náklady na stavbu domu?
Ak horné vrstvy zeme nie sú dostatočne stabilné, stavebný projekt môže rýchlo vyjsť veľmi draho
Expert na kontrolu nákladov: To súvisí so skutočnosťou, že na stavebných pozemkoch často nie je v povrchových vrstvách pôdy skutočne stabilná pôda.
Keď správa o pôde (o ktorú sa musí každý staviteľ rovnako uchádzať) ukáže, že horné vrstvy pôdy majú nízku únosnosť, začína veľmi nákladná práca: výmena pôdy.
Existujúca pôda sa najskôr odstráni do hĺbky 2 m alebo viac a zlikviduje sa na skládke. Potom nasleduje zavedenie stabilnejších pôdnych vrstiev, ktoré sa musia budovať po vrstvách a zhutňovať po vrstvách. To znamená veľa úsilia - takmer si dokážete predstaviť náklady, ak sa len pozriete na náklady na kopanie a vysypanie. Prakticky teda vykopáte základovú jamu minimálne dvakrát, minimálne zo strany nákladov.
Po výmene pôdy je potrebné vykonať rozsiahle tlakové skúšky zaťaženia, aby sa zistilo, či je zavedená pôda skutočne dostatočne pevná. Pri týchto testoch a správach sa tiež musia očakávať značné dodatočné náklady.
Celkovo sa môže ľahko stať, že podlahová doska môže pri zlej kvalite podlahy stáť 15 000 EUR alebo viac. Podlahová doska preto nie je vo všetkých prípadoch vždy výrazne lacnejšia ako pivnica.
Hlavným problémom tu je, že hodnotenie pôdy sa zvyčajne zadáva až vtedy, keď chce človek skutočne stavať. Pri výbere stavebného pozemku máte často len obmedzené informácie o kvalite pôdy a predovšetkým o únosnosti horných vrstiev pôdy. Projekt stavby potom začína masívnym, väčšinou neplánovaným zdražovaním.
V prípade nehnuteľností na svahu sú samozrejme často potrebné oveľa zložitejšie zemné práce, a to isté platí aj pre cesty s vyšším prístupom. V týchto prípadoch však zvyčajne na prvý pohľad zistíte, že vzniknú vyššie náklady - na rozdiel od nedostatočnej únosnosti podlahy.
V takom prípade by mohlo byť užitočné znova naplánovať časový rozvrh a prípadne zvážiť výstavbu suterénu - to sa však musí vždy posudzovať od prípadu k prípadu.
