Staršie, neobnovené domy sú často nenákladné na kúpu alebo sa niekedy dedia. Na zabezpečenie ich aktuálnosti je potrebná veľká rekonštrukcia. Expert na kontrolu nákladov podrobne vysvetľuje, čo to môže stáť v rozhovore.
Otázka: Čo znamená hlavná obnova, aké opatrenia je potrebné prijať a kedy sa to oplatí?
Expert na kontrolu nákladov: Na úvod prvou časťou otázky: Obnovou jadra je demontáž budovy až po jej základné konštrukcie a následná rekonštrukcia. To je nevyhnutné pre staršie budovy, kde zhruba nie je nič aktuálne.
Základná renovácia je komplexná renovácia, ktorá má vplyv na všetky dôležité časti domu:
- strešnú konštrukciu a strešnú krytinu
- celú fasádu
- Okná a dvere
- suterén (utesnenie stien suterénu, úplná renovácia suterénu, v prípade potreby vyschnutie suterénu)
- vykurovacieho systému
- vlastná inštalácia: vodovodné, elektrické a prípadne aj plynové zariadenie
- výstavba kompletnej tepelnej izolácie celej budovy
V závislosti od stavu stavby domu môžu jednotlivé oblasti vyžadovať menšie renovačné práce - pri klasickej renovácii jadra však musia byť obnovené všetky uvedené oblasti.
To samozrejme znamená veľmi vysoké náklady - v praxi sa takmer blíži cene novej budovy.
Nie vždy sa veľká rekonštrukcia oplatí
Obzvlášť problematická v prípade jadrových renovácií je skutočnosť, že podľa zákonných ustanovení EnEV sa musí dosiahnuť minimálny energetický štandard, pre ktorý je pri zachovaných starých budovách potrebné veľké úsilie pri renovácii. V prípade renovácie jadra to náklady na renováciu ešte predražuje, pretože okrem „technickej“ obnovy musia byť splnené aj súčasné požiadavky na tepelnú izoláciu.
Budovy uvedené na zozname sú ešte problematickejšie a je potrebné splniť množstvo ďalších požiadaviek.
Tu v niektorých oblastiach ušetríte na tepelnej izolácii, ale verná rekonštrukcia, ako to vyžaduje ochrana pamiatky, môže byť mimoriadne nákladná. Aj okná alebo dvere, ktoré musia byť reprodukované v originálnom vyhotovení, môžu spôsobiť obrovské náklady, ktoré sa ani zďaleka nepodobajú moderným plastovým oknám.
To, či sa budove oplatí veľká rekonštrukcia, je možné posúdiť iba od prípadu k prípadu. To si vyžaduje vopred intenzívne a veľmi podrobné posúdenie budovy. Najlepšie urobíte, keď sa o jadrovej rekonštrukcii poradíte s odborníkom a najskôr si dáte vypracovať znalecký posudok o stave domu.
V priebehu správy môžu byť potom vypracované návrhy na renováciu, pre ktoré už existuje počiatočný hrubý odhad nákladov. Na základe tohto odhadu nákladov potom aspoň viete, v akom poradí budú možné náklady na jadrovú obnovu. Prinajmenšom máte solídny základ pre rozhodnutie v prospech alebo proti.
Po hrubom plánovaní musí prebehnúť podrobné plánovanie. Koordináciu a monitorovanie jednotlivých potrebných prác by mal najlepšie vykonávať odborník, rozhodne sa odporúča nepretržitý stavebný dozor a dokumentácia.
V zásade , hlavný rekonštrukcia môže byť aj dnes stojí za to - koniec koncov, demolácia tiež stojí značné množstvo peňazí. V jednotlivých prípadoch sa však vždy musíte rozhodnúť, či môžete a zvýšite potrebné náklady. Nakoniec je to skôr osobná otázka.
Otázka: Aké náklady spôsobujú renovácie?
Expert na kontrolu nákladov: Nie je možné povedať, že plošne - veľmi to závisí od situácie na mieste, existujúceho poškodenia budovy a skutočnej potreby renovácie.
V praxi však môžete použiť niekoľko približných orientačných hodnôt, aby ste sa vedeli trochu zorientovať.
Čím je budova staršia, tým je rekonštrukcia nákladnejšia
Na to, aby ste dostali trochu neporušenú budovu zo 70. a 80. rokov, musíte minúť asi 20% z kúpnej ceny , za budovu z 50. a 60. rokov to je asi 40% z kúpnej ceny všetkých predvojnových budov, ktoré sú stále sú primerane neporušené, musíte pri bežnej rekonštrukcii počítať s 50% - 60% z kúpnej ceny .
V prípade budov, ktoré sú predmetom zásadnej rekonštrukcie, však vo väčšine prípadov budú takmer 100% kúpnej ceny alebo dokonca vyššie .
To by malo zhruba načrtnúť investičné výdavky, ktoré si človek musí vizualizovať.
Príklad nákladov z praxe:
Chceme mať kompletne zrekonštruovanú starú budovu zo 60. rokov. Jedná sa o jednopodlažný dom s obytnou plochou 90 m² a sedlovou strechou. Strešná plocha je 127 m².
| Príspevok | cena |
|---|---|
| Obnovte strešnú konštrukciu | 9 500 EUR |
| Obnovte strešnú krytinu strešnou izoláciou | 15 240 EUR |
| Opravte fasádu a vybavte ju ETICS | 24 000 EUR |
| Hydroizolácia suterénu úplne zvonku | 27 000 EUR |
| Izolujte podlahovú dosku a strop suterénu | 9 000 EUR |
| Okno a dvere úplne obnovte | 5 500 EUR |
| Obnova sanitárnych zariadení | 8 500 EUR |
| Obnova elektrických inštalácií | 5 400 eur |
| nové plynové kúrenie | 12 000 EUR |
| Celkové náklady | 115,140 |
| Celkové náklady na m² obytnej plochy | 1 279 EUR za m² |
| pre porovnanie - priemerné náklady na novú stavbu | približne 1 400 EUR za m² - 1 900 EUR za m² |
Je to samozrejme iba jeden príklad nákladov, ktorý sa vzťahuje na konkrétny dom v konkrétnom stave. Náklady v iných domoch môžu byť tiež úplne odlišné.
Na prvú približnú orientáciu v súvislosti s nákladmi na renováciu ostatných domov sa dajú určite použiť náklady v našom príklade - sú to vždy pomerne priemerné a obvyklé hodnoty pre jednotlivé renovačné práce.
Po veľkej rekonštrukcii by sme náš dom uviedli do moderného, energeticky úplne dokonalého stavu s nízkymi prevádzkovými nákladmi a solídnym konštrukčným stavom.
Otázka: Od ktorých faktorov zvyčajne závisia náklady na jadrovú obnovu?
Expert na kontrolu nákladov: Tu musíte vziať do úvahy niekoľko vecí:
- celkový stav domu
- rok stavby domu
- veľkosť domu
- už zreteľne rozpoznateľnú škodu
- možnosti osobného prispievania (ak prevezmete aspoň jeden stavebný odbor, často môžete značne znížiť náklady)
Ako už bolo spomenuté, rozhodujúca je individuálna analýza stavu a plánovanie opatrení skúseným odborníkom. Bez tohto základu by nemal nikto zahájiť veľkú renováciu.
