Nie je nezvyčajné nájsť v pláne rozvoja nehnuteľnosti, ktoré sú ideálne na stavbu domu - bohužiaľ však nie ako stavebný pozemok, ale iba ako záhradný pozemok. V niekoľkých prípadoch môže takýto pozemok dokonca patriť do vlastného (rodinného) majetku, ale nie je tam povolená výstavba. Expert na kontrolu nákladov v našom rozhovore vysvetľuje, akou cestou sa musíte vydať, aby ste mohli stavať, a s akými nákladmi to môže byť spojené.
Otázka: Čo stojí premena záhradného pozemku na stavebný?
Expert na kontrolu nákladov: V prvom rade je to menej otázka nákladov ako otázka nevyhnutných procesov.
Ak je predmetná nehnuteľnosť už zaznamenaná v rozvojovom pláne, trasa vedie zmenou v použití v rozvojovom pláne. Často sa za to účtujú iba veľmi nízke správne poplatky, ale vždy sú na uvážení konkrétnej obce a sú šité na mieru konkrétnemu prípadu. Ak sa bude považovať stavebné povolenie za výhodu pre klienta, obec môže v prípade potreby prijať a „oceniť“ zodpovedajúce zvýšenie hodnoty. Náklady sú potom vyššie. Na tomto mieste si môžete prečítať viac informácií.
Možno bude potrebné zmeniť aj územný plán.
Ak ste podali žiadosť o zmenu pozemku za účelom rozvoja, môže to byť veľmi zdĺhavý proces.
To je vecou príslušnej komunity, ktorá ju musí implementovať. Takúto zmenu je možné iba navrhnúť (zodpovednému politickému zástupcovi) - treba počkať, či s tým spoločenstvo súhlasí. Aj v tom najlepšom prípade (ak je vôľa) by sa mal človek pripraviť na mesiace alebo roky, kým sa tak nestane.
Aj keď existujú údajne dobré dôvody (napr. Už zastavané plochy v okolí nehnuteľnosti), je vždy otázne, či si obec vynaloží úsilie. Mnoho spoločenstiev sa vyhýba zmenám náročným na pracovnú silu, najmä ak je ešte dosť voľného stavebného pozemku inde.
Prvým kontaktným bodom je určite zodpovedný úrad pre plánovanie budov, ktorý môže určite lepšie posúdiť (politickú) ochotu komunity zmeniť spôsob využívania. Každá zmena je v zásade „akciou dobrej vôle“, ktorú spoločenstvo dobrovoľne poskytne, na to nie je právny nárok a nie je možné spoločenstvo prinútiť k zmene územného plánu - nech už sú dôvody akékoľvek, nech sú akékoľvek.
Plánované pozemky a stavebné povolenie podľa § 34 BauGB
Ak je nehnuteľnosť označená ako takzvaný „stavebný pozemok“, môže to byť jednoduchšie - ale to tiež nie je isté. A aj to môže chvíľu trvať.
Pokiaľ nebude existovať plán rozvoja, môže existovať ešte šanca požiadať o stavebné povolenie podľa §34 BauBG. Toto by však malo byť vopred prerokované s plánovacím architektom, ktorý by musel podať takúto žiadosť o budovu.
Riziko nákladov
Premena záhradného pozemku na stavebný je vo väčšine prípadov veľmi nákladná.
Pokiaľ predmetnú nehnuteľnosť nevlastníte, ale chcete si ju najskôr kúpiť, obec má možnosť zmluvne previesť náklady na celé plánovanie (najmä zmenu územného plánu) na investora - teda na vás ako kupujúceho nehnuteľnosti. To môže znamenať vysoké až veľmi vysoké náklady, ktoré v mnohých prípadoch spôsobujú, že nákup sa už vôbec nevypláca (pokiaľ naozaj nechcete mať túto nehnuteľnosť - doslova - za každú cenu).
Praktický príklad
Jedna rodina vlastní svahovitý pozemok s rovnou časťou, ktorá je podľa rozvojového plánu označená ako záhradný pozemok. V bezprostrednej blízkosti sa nachádzajú ďalšie už postavené pozemky. Priľahlý menší pozemok predáva miestna banka ako stavebný pozemok.
| Otázka | odpoveď |
|---|---|
| metóda | Požiadajte o zmenu použitia v pláne rozvoja |
| príležitosti | neistý |
| Zmena nákladov | žiadne špeciálne náklady sa neočakávajú |
Otázka: Čo závisí od toho, či sa zo záhradného pozemku dá urobiť stavebný pozemok?
Premena záhradného pozemku na stavebný je veľmi komplikovaná.
Expert na kontrolu nákladov: Ako už bolo spomenuté, v zásade záleží na tom, či má obec vôľu to urobiť. Môžete sa pokúsiť získať pre svoju vec zástupcov komunity a tým pravdepodobne získať súhlas. Nakoniec však rozhodnutie vždy zostáva na komunite.
Malo by sa pamätať na to, že ak je nevyhnutná zmena územného plánu, bude pravdepodobne potrebné mať na pamäti celé náklady na zmenu plánu.