Rekonštrukcia starých budov - nevyhnutné kroky pred začiatkom výstavby

Majitelia budov, ktorí chcú zrekonštruovať starú budovu, čelia tejto stavebnej úlohe osobne aj finančne. Aby sa opatrenie počas implementácie nestratilo, musí byť dobre naplánované vopred a počas implementácie koordinované a monitorované. Mnoho rizík je možné minimalizovať aj podrobným plánovaním a presnou znalosťou právnych ustanovení. Nepostrádateľnou pomocou pre vlastníkov budov je VOB, zmluvný predpis pre stavby, ktorý obsahuje všeobecné pokyny pre realizáciu a vyúčtovanie stavieb, ale aj príslušné lehoty a nároky na odstránenie vád. Nevyhnutným predpokladom právnej platnosti VOB je jej dohoda ako právneho základu v zmluve o výstavbe.

Správne plánovacie dokumenty pomáhajú pri implementácii © Torsakarin, fotolia.com

Nasledujúce prípravné opatrenia by sa mali vykonať, pokiaľ je to možné, pred začiatkom výstavby, aby bol následný proces výstavby čo najbezpečnejší:

Uzatvorenie poistenia zodpovednosti stavebníka
Vypracovanie implementačného plánu
Verejná súťaž na stavebné práce
Zadajte poverené vykonávajúce spoločnosti
Tvorba a koordinácia harmonogramu

Uzatvorte si stavebné poistenie

Pre majiteľov budov je dôležité uzavrieť primerané poistenie proti škodám a úrazom, ktoré by mohli na stavbe nastať počas fázy výstavby. Stavebná spoločnosť uskutočňujúca práce zodpovedá aj za škody, ktoré tým spôsobí, má to však svoje hranice. Ak dôjde v dôsledku stavebných prác k poškodeniu tretích osôb, napríklad z dôvodu nedostatočnej bezpečnosti staveniska, môže za to niesť zodpovednosť klient. Najmä pokiaľ ide o renovačné opatrenia, chátrajúca stavebná tkanina a manipulácia so zastaralými inštaláciami predstavujú zvýšený zdroj nebezpečenstva.

Preto je nevyhnutné uzavrieť poistenie zodpovednosti staviteľa pred začatím stavebných prác. Odporúčame tiež takzvané stavebné poistenie, ktoré nadobúda účinnosť počas doby výstavby, najmä v prípade poškodenia komponentov, ktoré už boli vplyvom počasia hotové. Príspevky môžu byť proporcionálne pridelené stavebným spoločnostiam, ak je to dohodnuté v stavebnej zmluve. Porovnanie rôznych poskytovateľov poistenia sa oplatí, pretože poistné sumy a sumy sa môžu značne líšiť.

Tip:

Vypracovanie implementačného plánu

V závislosti od rozsahu opatrenia obnovy sú potrebné podrobné stavebné plány, ktoré odrážajú požadovaný stav budovy po realizácii. Ak je architekt poverený plánovaním realizácie, vytvára pôdorysy, rezy a pohľady v mierke 1:50 a tiež podrobné výkresy v mierke 1:20, ak sú potrebné na vysvetlenie určitých podrobností o budove. Okrem rozmerových reťazí a informácií o výške tieto plány zvyčajne obsahujú aj špecifikácie materiálov, ako sú obklady stien, podláh a stropov.

Na základe týchto dokumentov potom špecializovaní inžinieri, špecializované spoločnosti a v prípade potreby statik potom vytvoria samostatné plány, ktoré zobrazia otvory a správu inštalácií stavebných služieb. Je pravda, že požadovanú realizáciu niektorých prác je možné prediskutovať aj s remeselníkmi priamo na stavbe, ale dobré plánovanie realizácie bráni remeselníkom vykonávať prácu podľa vlastného uváženia. V prípade menej zložitých projektov renovácie, ako je výmena schodiska alebo iných jednotlivých komponentov, remeselnícke podniky zvyčajne vyrábajú výkresy sami.

Verejná súťaž na stavebné práce

Na prvý pohľad sa najjednoduchším spôsobom javí najať obchodníka, ktorý mu poskytne hrubý popis požadovaných služieb, a nechať ho pripraviť balík služieb pre celý rozsah služieb. Najneskôr však, keď dostanete cenové ponuky od niekoľkých remeselných spoločností na porovnanie cien, táto metóda dosahuje svoje limity. Pretože z balíka služieb nie je zvyčajne dostatočne jasné, ktoré služby sú zahrnuté v cene a ktoré nie. Najmä v prípade renovačných opatrení sú často potrebné ďalšie práce, ktorých nevyhnutnosť sa ukáže až v priebehu stavebného projektu. Ak v takom prípade nie je dohodnutá pevná hodinová mzda, môže remeselník v prípade pochybností požadovať predražené ceny.

Najmä v prípade zložitejších stavebných projektov je preto vhodné získať ponuky od rôznych remeselníkov na základe podrobného popisu služieb. Tieto súťažné podklady by mali obsahovať presný zoznam jednotlivých služieb vrátane požadovaných materiálov, množstva a pokynov na implementáciu. Pomocou týchto servisných položiek môže remeselník požadovanú prácu oceniť individuálne. Toto vytvára vysokú úroveň transparentnosti nákladov tak pri porovnávaní rôznych obchodníkov, ako aj pri neskoršej fakturácii. Ak je architekt poverený dohľadom nad celým projektom stavby, vypracujú sa súťažné podklady a vyhodnotia sa prijaté ponuky.

Zadávanie vykonávajúcich spoločností

Diskusie s remeselníkmi by sa nemali uskutočňovať iba počas vykonávania v pravidelných intervaloch, ale aj pred zadaním zákazky. V niektorých prípadoch remeselné spoločnosti opravia súťažné podklady navrhnutím iných stavebných metód alebo odporúčaním alternatívnych materiálov na základe svojich odborných skúseností. Preto je vždy vhodné pred podpísaním stavebných zmlúv hovoriť s preferovanou remeselnou spoločnosťou, aby sa objasnili všetky otvorené otázky. Mnoho spoločností s vyhliadkou na objednávku často do istej miery vstupuje do rokovania o cenách. Ak budú objasnené všetky otázky, je možné vypracovať stavebnú zmluvu.

Zmluva o stavbe nezahŕňa iba samotný text zmluvy. Dôležitou súčasťou sú súťažné podklady vyplnené remeselníkom. Ceny, ktoré môže remeselník neskôr fakturovať za poskytnuté služby, sú tu presne definované. Okrem toho zmluva o výstavbe obsahuje technické zmluvné ustanovenia, v ktorých sú výslovne uvedené príslušné normy DIN pre príslušný obchod.

Predovšetkým je dôležité, aby boli ako základ v zmluve o stavbe písomne dohodnuté súčasné obstarávacie a zmluvné predpisy pre stavebné služby, takzvaný VOB. Táto trojdielna sada pravidiel obsahuje všetky dôležité body pre vykonávanie a fakturáciu stavebných prác. Dodatočné dohody, ktoré je potrebné uzavrieť, sa týkajú termínov vykonania a platobných podmienok. Mnoho stavebných spoločností poskytuje klientovi zníženie ceny, známe aj ako hotovostná zľava, ak klient vždy zaplatí faktúry v určitej lehote.

TIP

Využite našu bezplatnú cenovú ponuku: Porovnajte ceny od remeselníkov a ušetrite až 30 percent

Tvorba a koordinácia harmonogramu

Dobre premyslené plánovanie je v stavebníctve veľmi dôležité, pretože je to predpoklad pre čo najproblémovejší stavebný proces. Napríklad okná musia byť vymenené pred inštaláciou vonkajšej izolácie stien, aby sa mohla správne vykonať spojovacia špára medzi ostenou omietkou a oknom. Iné práce, ako napríklad nanášanie nového mokrého poteru, si potom vyžadujú doby schnutia, ktoré znemožnia ďalšiu prácu v postihnutých miestnostiach. Poradie prác upravuje harmonogram. Okrem regulovaného procesu ponúkajú harmonogramy výstavby možnosť optimalizácie celkového času výstavby, pretože niektoré práce môžu prebiehať aj paralelne. Fasáda môže byť natretá súčasne s maľovaním interiérov.

Dobrým nástrojom na vytvorenie harmonogramu je tabuľkový program, v ktorom sa jednotlivé remeslá alebo stavebné práce zadávajú pod sebou do prvého stĺpca a na načasovanie sa používajú nasledujúce stĺpce. Zobrazuje sa pomocou pruhov, ktoré označujú pracovnú dobu. Prehľad uľahčuje iná farba medzi jednotlivými obchodmi. Je užitočné zvýrazniť všeobecné dátumy, ako je začiatok stavby, dátumy prijatia a dátum dokončenia, špeciálnym označením, a zdôrazniť tak ich dôležitosť.