Obnova starých budov - náklady a financovanie
Stavba alebo renovácia domu nie je ako kupovať hotový výrobok ako auto. Určité okolnosti, ako napríklad počasie alebo platobná neschopnosť spoločnosti zapojenej počas výstavby, sú nevyčísliteľné. Stavebný projekt preto vždy predstavuje určité riziko z hľadiska nákladov. Pri renovácii starej budovy sa to opäť zvýši, pretože nie všetky potrebné opatrenia sú zrejmé pred začiatkom výstavby. Tieto neistoty sú vyvážené plánovaním financovania, ktoré si vyžaduje vysoký stupeň presnosti odhadovaných stavebných nákladov, musí sa však napriek tomu uskutočniť vo veľmi ranej fáze projektu.
Energická renovácia © Gina Sanders, fotolia.com
Určitý stupeň zabezpečenia nákladov je však možné dosiahnuť zvážením niekoľkých tipov, ako postupovať pri určovaní nákladov. Presné meranie existujúcej konštrukcie a analýza štruktúry budovy sú nevyhnutné na to, aby sa požadované služby poskytli čo najkomplexnejšie. Okrem toho je dôležité pozorne sledovať stavebné náklady aj počas výstavby, aby bolo možné rýchlo a kvalifikovane reagovať na možné zmeny.
Základy kalkulácie a sledovania nákladov
Pre presný odhad nákladov sú potrebné dve veci:
- Podrobná analýza inventára a
- konkrétne plánovanie následného stavebného projektu
Zatiaľ čo súpis by mal poskytovať informácie o štrukturálnom a energetickom stave budovy, plánovanie odráža výsledné rozhodnutia týkajúce sa rozsahu opatrení. Na základe týchto plánovacích podkladov je možné zasa určiť predpokladané stavebné náklady.
Modernizácia plánovacieho domu © Franck Boston, fotolia.com
V závislosti od plánovania a postupu výstavby sú náklady na výstavbu odhadované, podrobné a kontrolované v rôznych etapách. Architekti a inžinieri určujú náklady na výstavbu podľa metód a stupňov klasifikácie podľa DIN 276. Prehľad tohto typu výpočtu nákladov je užitočný aj pre laikov, pretože odráža dynamiku vývoja nákladov na stavbe.
Obnova starých budov: Udržujte náklady pod kontrolou Tip: Nájdite najlacnejších regionálnych remeselníkov a špecializované spoločnosti, porovnajte ponuky a ušetrite až 30%. Opýtajte sa teraz nezáväzne
Nasledujúce štyri rozpisy nákladov sú uvedené v DIN 276 a musia sa použiť v závislosti od postupu výstavby
1. Odhad nákladov
Odhad nákladov sa vykonáva na základe predbežného plánovania, ktoré obsahuje výsledky analýzy zásob. Okrem iného slúži ako základ pre plánovanie financovania a zvyčajne ho vyžaduje aj banka pri podávaní žiadosti o pôžičku na overenie dôveryhodnosti projektu. V mnohých prípadoch je tiež potrebné pri žiadosti o financovanie predložiť odhad nákladov. Na usporiadanie rôznych nákladov je odhad nákladov rozdelený do siedmich nákladových skupín. Prvé dve skupiny zahŕňajú kúpnu cenu a náklady na vývoj nehnuteľnosti.
Skutočné stavebné náklady, t. J. Náklady, ktoré priamo súvisia s budovou, sú zahrnuté v nasledujúcich dvoch skupinách, a to náklady na stavbu budovy a technické systémy. Určuje sa vynásobením hrubej podlahovej plochy budovy alebo dotknutej časti budovy nákladovými parametrami porovnateľnej budovy. Náklady na vonkajšie zariadenia, objekty špeciálneho vybavenia a pomocné stavebné služby v posledných troch nákladových skupinách sa počítajú osobitne.
2. Výpočet nákladov
Po dokončení projektového plánovania sa vykoná výpočet nákladov. To sa zvyčajne vykonáva na základe komponentov, to znamená, že rôzne hmotnosti a množstvá komponentov sa vynásobia zodpovedajúcimi nákladovými parametrami. Predpokladom je teda presné stanovenie hmotnosti jednotlivých komponentov. Príslušné nákladové parametre sú určené, zverejňované a aktualizované v určitých intervaloch rôznymi inštitútmi a poskytovateľmi databáz stavebných nákladov. Ak je v tomto kroku už každej nákladovej položke priradený obchod, uľahčí to neskoršiu štruktúru zameranú na vykonávanie, ktorá je nevyhnutná na porovnanie ponúk.
3. Odhad nákladov
Odhad nákladov sa vytvorí po pridelení služieb na základe súm objednávok zmluvných remeselných spoločností. Ukazuje teda náklady, ktoré by vznikli, keby sa renovácia uskutočňovala presne podľa plánu a iba s poverenými službami. Toto rozdelenie nákladov možno použiť na kontrolu nákladov počas celej fázy výstavby. Ak v dôsledku nepredvídaných opatrení vzniknú ďalšie náklady, pridajú sa do zoznamu. Takže vždy získate prehľad o aktuálnom stave nákladov.
4. Posúdenie nákladov
Posúdenie nákladov sa vytvorí po dokončení celého stavebného projektu na základe všetkých zaplatených faktúr a poskytne informácie o tom, aké náklady nakoniec stojí renovácia. Pre úplnosť by tu nemali chýbať ani osobné príspevky. Tu sa použijú náklady, ktoré by podľa odhadov nákladov mala vykonať špecializovaná spoločnosť.
Plánujte financovanie
Po stanovení približných nákladov na renováciu na základe odhadu nákladov je ďalším krokom naplánovanie financovania. Ak vaše vlastné zdroje nie sú dostatočné, je možné aj externé financovanie, napríklad prostredníctvom takzvaných modernizačných pôžičiek od domácej banky. Obzvlášť atraktívne sú propagačné programy KfW Bank, ktoré podporujú majiteľov budov pomocou grantov alebo zľavneného úveru. O tieto pôžičky je možné požiadať aj prostredníctvom banky vybranej na financovanie.
Financovanie © Doc Rabe, fotolia.com
Aby ste pri splácaní pôžičky neprekročili svoj mesačný finančný limit, mali by ste si vopred zistiť, aké množstvo peňazí je každý mesiac k dispozícii na úroky a splácanie. K tomu pomáha zostavenie jednoduchej súvahy, v ktorej sa odpočítava mesačný čistý príjem, náklady na životné náklady vrátane automobilu a dovolenky, ako aj prevádzkové náklady, ako sú poistné. Súčasťou výdavkov sú aj rezervy na budúce údržbové práce na budove, ktoré môžu z času na čas vzniknúť aj po renovácii, a preto by sa mali uvádzať v súvahe. Zvyšná suma čistej mzdy po odpočítaní všetkých týchto súm poskytuje možný mesačný poplatok za splácanie úveru.
Ako vypočítať maximálny mesačný poplatok
TIP
Využite našu bezplatnú cenovú ponuku: Porovnajte ceny od remeselníkov a ušetrite až 30 percent
Ušetrite, ale na správnych miestach
Už v čase odhadu nákladov sa často ukáže, či je stavebný projekt vo finančnej oblasti. Ak dôjde k prekročeniu hranice finančného zaťaženia, nie je potrebné od projektu okamžite upustiť. Krok späť v plánovaní môže ukázať, či ešte existuje potenciál úspor. V zásade však existujú opatrenia, od ktorých nemožno upustiť. Týka sa to najmä opravy štrukturálnych poškodení. Pretože ak sa neodstránia čo najrýchlejšie, môžu sa zhoršiť a spôsobiť následné náklady.
Nevyhnutné je tiež vykonávanie požiadaviek, ktoré vyžaduje stavebný úrad alebo ochrana pamiatok, a energetické opatrenia, ktoré sú povinné v nariadení o úsporách energie. Niektoré opravy a zmeny v plánovaní a realizácii môžu napriek tomu ušetriť skutočné peniaze.
Renovácia starých budov: Tieto možnosti úspor by sa mali preskúmať
Potenciálne úspory vyplývajú okrem iného z:
- Vykonávanie samostatných prác vo vlastnej dielni, najmä pri stavbe interiérov
- Cenové rokovania s realizačnými spoločnosťami a plánovačmi
- Prehĺbenie jednotlivých stavebných častí, ktoré je možné vykonať aj neskôr
- Znížte štandard vybavenia pre interiérový dizajn, najmä v kúpeľniach a kuchyniach
- Vymeňte drahé materiály za lacné alternatívy