Povinnosti spojené s renováciou - prečo je nehnuteľnosť zrazu drahšia, ako sa očakávalo
Nemôžete si so svojím domom a bytom robiť, čo chcete? Je to koniec koncov majetok. Ale vlastníctvo je zaviazané, niekedy sa hovorí. Čo vlastne? Čiastočne na údržbu, opravu alebo modernizáciu tohto majetku. To samozrejme vychádza z právnych predpisov.
Renovácia: dodržiavajte povinnosti a právne predpisy © studio, fotolia.com
Znie to nepriateľsky, čo sa tam napríklad nachádza v § 177 stavebného zákona:
„Ak má konštrukčný systém nedostatky alebo poruchy podľa vnútorného alebo vonkajšieho stavu, ktoré je možné odstrániť alebo odstrániť modernizáciou alebo opravou, môže obec nariadiť odstránenie nedostatkov prostredníctvom požiadavky na modernizáciu a odstránenie nedostatkov prostredníctvom požiadavky na opravu.“
Možno si myslíte, že starosta môže zaviazať kohokoľvek, aby vykonal opravy domu - v skutočnosti to nie je také ľahké. V prospech majiteľa existuje veľa podmienok a často sa tento oddiel neuplatňuje. K tomu sa ešte vrátime.
Energická renovácia
Keď sa hovorí o povinnostiach v oblasti renovácie, ide väčšinou o takzvanú energetickú renováciu. Myslí sa tým, že je potrebné prijať opatrenia na zníženie spotreby energie na vykurovanie. Vyžaduje to nariadenie o úsporách energie (EnEV). Majitelia domov nie sú v žiadnom prípade nútení takéto opatrenia jednoducho robiť. Ale: Každý, kto renovuje, musí dodržiavať predpisy EnEV. V opačnom prípade hrozia vysoké pokuty.
ENEV © marco2811, fotolia.com
Nič z toho nie je ľahké. Platí veľké množstvo požiadaviek a predpisov, existujú výnimky a špeciálne prípady. Čítanie všetkých týchto súborov pravidiel nie je pre každého. Aj tu je možné vydať iba niekoľko nariadení, ktoré poskytujú počiatočnú orientáciu; nemožno požadovať úplnosť alebo právne záväznosť. Jednotlivé nariadenia sa navyše znova a znova menia. Je vhodné zavolať energetického poradcu, najmä ak chcete využiť prostriedky KFW. Mimochodom, existujú aj také, ktoré nepokračujú v kompletnej renovácii, ale realizujú iba jednotlivé opatrenia, napríklad výmenu okien.
Mimochodom, neplatí ospravedlnenie, že ste o týchto povinnostiach nič nevedeli. Pri predaji nehnuteľnosti nemusí realitná kancelária ani predávajúci na to kupujúceho upozorňovať. Energetický certifikát však už môže poskytnúť informácie - pri vysokej spotrebe musí byť kupujúci aktívny. Všeobecne je vhodné sa pred kúpou poradiť s odborníkom, ktorý vie, ktoré renovačné práce je potrebné vykonať. Splatné výdavky by sa potom mali zahrnúť do financovania.
Energetický preukaz hodnotí energetickú náročnosť nehnuteľností Tip: Nájdite najlacnejších regionálnych remeselníkov a špecializované spoločnosti, porovnajte ponuky a ušetrite až 30%. Opýtajte sa teraz nezáväzne
Fasáda, strecha a kúrenie
Pokiaľ ide o izoláciu, prvá vec, ktorá mi vždy príde na myseľ, je fasáda domu. Každý, kto z toho renovuje viac ako desať percent, musí to zatepliť. To neplatí, ak iba natierate fasádu. Pokiaľ ale izolácia chýba, mali by ste si to rozmyslieť, keď už je lešenie na svojom mieste, vyrovnať to.
Izolácia fasády © fotolia.com Izolácia 
fasády: Čo musíte brať do úvahy
Izolovať treba aj neizolované strechy alebo strop najvyššieho poschodia. Izolácia strechy je zvyčajne podstatne zložitejšia. Dostanete ale aj zásobník, ktorý je izolovaný a ktorý môžete podľa toho použiť. Veľmi to teda závisí od konkrétneho prípadu. Môže byť užitočné nechať si vypracovať ponuky živnostníkov pre oba varianty.
Izolácia strechy © Alterfalter, fotolia.com 
Izolácia strechy : Existuje niekoľko možností
Od požiadavky na izoláciu sú vyňaté domy s najviac dvoma bytmi, z ktorých jeden v sebe býval majiteľ, a to minimálne od roku 2002. Ak sa však dom predá, musí nový majiteľ za súmraku - pri rekonštrukcii - svietiť.
Domy, kde by izolácia nebola ekonomická, sú tiež vyňaté z požiadavky na izoláciu. Aby ste to prezentovali právne zrozumiteľne, ani tu sa nemôžete zaobísť bez energetického poradcu. Existujú obmedzenia aj na pamiatkovo chránené budovy - musia byť tiež izolované, ale napríklad požadované izolačné hodnoty sú odlišné.
A vykurovací systém? Kotly, ktoré boli nainštalované do roku 1985, musia byť vymenené, a to aj bez akejkoľvek ďalšej renovácie. Opäť existujú výnimky týkajúce sa výkonu vykurovacích systémov a typu domov. Okrem energetických konzultantov sú kompetentní kontakty pre túto tému aj Schonsteinfegers. Tiež sú oboznámení s predpismi na izoláciu potrubí prenášajúcich teplo. Ak prechádzajú studenou pivnicou, je nutná izolácia.
Starý vykurovací systém © Tinadefortunata, fotolia.com
Predpoklad, že tieto modernizácie vedú k značným výdavkom, je väčšinou oprávnený. Je ale tiež pravda, že vykurovacia technológia sa vyvinula tak rýchlo, že náklady sú vyvážené značnými úsporami. Potrebná je aj inštalácia termostatických ventilov na vykurovanie, a to aj pri podlahovom vykurovaní.
Práva a povinnosti nájomcu
Mimochodom, nájomca, ktorý zaujíma zaostalé postavenie, nie je dostatočným dôvodom na to, aby sa mohol vyhnúť povinnostiam v oblasti modernizácie. Nájomníci musia tieto opatrenia tolerovať a tiež očakávať výsledné zvýšenie nájomného. K ročnému nájomnému je možné pripočítať 11 percent nákladov na modernizáciu. Majiteľ domu musí o opatreniach upovedomiť nájomníkov najmenej tri mesiace pred začatím prác. Nájomca potom môže mať mimoriadne právo na výpoveď.
Formality a termíny
Samozrejme, všetko treba preukázať pri jednaní s úradmi. Na tento účel existuje vyhlásenie podnikateľa - týmto poverená spoločnosť potvrdzuje, že dodržala predpisy EnEV. Tieto vyhlásenia sa musia uchovávať päť rokov.
Dodržujte formality a termíny © Zerbor, fotolia.com
Po kúpe domu máte len dva roky na vykonanie predpísanej rekonštrukcie. To nie je tak veľa, ak najskôr skúmate a plánujete, potom financujete a chcete zadať zákazku včas. Nakoniec kominár kontroluje dodržiavanie povinností spojených s renováciou. Porušenia sa nepovažujú za ľahké - môžu byť uložené pokuty až do výšky 50 000 eur.
TIP
Využite našu bezplatnú cenovú ponuku: Porovnajte ceny od remeselníkov a ušetrite až 30 percent
Ďalším dôvodom: pamiatková ochrana
Vlastníctvo zaväzuje - to platí najmä pre domy, ktoré sú chránenými budovami. Budova svedčí o živote minulých generácií, a to nielen vlastníkovi, ale aj širokej verejnosti. Preto široká verejnosť konajúca prostredníctvom štátu kladie požiadavky na zachovanie týchto budov. Mimochodom, rozlišuje sa súborová ochrana, pri ktorej je dôležitý iba vonkajší vzhľad budovy, a individuálna pamiatka - tu sa pamiatková ochrana zaujíma aj o interiér domu.
Ochrana pamiatok © Doc Rabe, stock.adobe.com
Najlepšie je zistiť si pred nákupom existujúce povinnosti. Pretože to môže znamenať značné dodatočné náklady, napríklad pri výmene okien. Rozhodne môžete ustúpiť na radu zodpovedných pamiatkových úradov v okrese. Aj keď nevytvárajú plány ani výpočty nákladov, vedia o to presnejšie, čo je potrebné urobiť. Povinnosti obnovy pamiatkovej ochrany sa netýkajú skôr prijatia opatrenia, ale skôr toho, akým spôsobom. Pamiatkový úrad neurčuje, či je potrebné vymeniť dvere. Pri výmene však pomáha určiť, ako by mali nové dvere vyzerať.
V oblasti prestavby
Ak hrozí zhoršenie stavu domu, môže pamiatkový úrad v prípade potreby vynútiť obnovu. Ak si to vlastník nemôže dovoliť, musí budovu predať. Podobné je to s nehnuteľnosťami v oblasti prestavby. Tu môže príslušná obec vydať požiadavku na renováciu. Tieto prípady sa však využívajú veľmi neochotne a veľmi zriedka; žiadny orgán sa rád nevystavuje obvineniu z vyvlastňovania vlastníkov bytov. Spravidla sa robia pokusy o vyriešenie problému prostredníctvom rokovania.
Stavebný zákon obsahuje množstvo definícií a predpisov. Nedostatky, ktoré opodstatňujú požiadavku na renováciu, existujú, ak „systém nespĺňa všeobecné požiadavky na zdravé životné a pracovné podmienky.“ Môže sa však tiež tvrdiť, že dôjde k významnému zhoršeniu ulice alebo mesta. Obec je tiež povinná do istej miery uhradiť náklady.