Vďaka anuite si môžu dôchodcovia doplniť svoj dôchodok. Je však predaj domu dobrý nápad na vyšší mesačný dôchodok? Vysvetľujeme anuitný model nehnuteľností, jeho varianty a riziká pre predávajúcich a kupujúcich.
Prečo anuita?
Tí, ktorí premýšľajú o predčasnej príprave na dôchodok, sú na tom lepšie. Vlastníctvo nehnuteľnosti je samozrejme dobrým spôsobom zabezpečenia staroby - ale: Aj keď vlastníci žijú bez nájmu a nehnuteľnosť bola vyplatená, v starobe sa môžu stále dostať do finančných ťažkostí. Doživotná renta v Nemecku ešte nie je rozšírená. Záujem o ňu sa však zvyšuje, informuje Dirk Scobel, finančný expert z Hamburského spotrebiteľského centra: „Súčasná generácia seniorov zvyčajne splatila celý svoj majetok a súčasne poberá iba malý dôchodok.“ Dôchodcovia môžu takéto prekážky preklenúť pomocou anuity.
Takto funguje anuita nehnuteľností
Krokom k anuite je predaj domu alebo bytu. Za to dostanú majitelia mesačnú výplatu dôchodkov na ich účet, ako aj väčšinou doživotné právo na pobyt, niekedy spojené s jednorazovou výplatou. Všetko zabezpečené notárom a ukotvené v pozemkovej knihe. Koľko peňazí prúdi, závisí od hodnoty nehnuteľnosti a veku predávajúceho.
Finančný expert Scobel vysvetľuje: „Každý, kto sa rozhodne prenajať nehnuteľnosť, musí mať jasno v jednej veci: bývalý domov sa po ich vlastnej smrti dostane do vlastníctva kupujúceho. Deti a ďalší členovia rodiny potom uprázdnia, pretože nehnuteľnosť je v takýchto prípadoch často nevyhnutný majetok. Aby ste predišli sporom a hádkam, porozprávajte sa so svojimi príbuznými o túžbe odísť do dôchodku. Ak je váš potomok finančne silný, možno bude chcieť jeho syn alebo dcéra prevziať rodičovský dom a urobiť si dôchodok sami Váš dom je naďalej v rodinnom vlastníctve. ““ V praxi je bežnou praxou odovzdať časť majetku deťom, ktoré sú nažive, a dohodnúť si akoby na oplátku rentu. Dôchodcovia, ktorí nemajú detivyberte si ju, keď sa nestarajú o zanechanie bohatstva.
Varianty anuity
| varianta | klasická renta | skrátená anuita (maximálna splatnosť anuity ) | predĺžená doživotná renta (anuitná záručná doba) |
| Takto to funguje | Pravidelná platba v hodnote, ktorá sa viaže na život jednej osoby - ak sa platba viaže na život viacerých ľudí, hovorí sa o prepojenej anuite | Pravidelné platby v hodnote, ktorá sa viaže na život jednej alebo dvoch osôb, ale je obmedzená na dohodnuté maximálne obdobie | Pravidelné platby v hodnote, ktorá sa viaže na život jednej alebo dvoch osôb , avšak s vopred dohodnutým minimálnym obdobím |
| Plusy |
celoživotné najlepší |
vyšší dôchodok ako po skončení najvyššia renta |
Celoživotné zabezpečenie Pri záručnej dobe je najlepšia ochrana |
Špeciálny prípad reverznej hypotéky
Ďalším modelom alternatívy k anuite je takzvaná reverzná hypotéka. Tu majitelia uzatvárajú úverové zmluvy s bankou alebo poisťovňou. Your-Best-Home.net zostáva majetkom majiteľa, hypotéka sa vypláca v mesačných splátkach. Na konci funkčného obdobia sa splatí akumulovaná hypotéka alebo sa nehnuteľnosť prevedie na veriteľa. Mesačné splátky navyše končia.
Zostaňte vlastníkom domu a každý mesiac za to získajte peniaze: umožňuje to reverzný hypotekárny model ako alternatíva k anuite.
Výhody anuity
- Kupujúci nemusí spočiatku platiť kúpnu cenu v plnej výške, ale môže ju vyplatiť vo forme mesačného dôchodku.
- Kupujúci nemusí využívať vlastné imanie a nemusí si brať pôžičku.
- Príjem z anuity alebo časovej anuity sa zdaňuje inak ako príjem z kapitálového majetku. Ak predáte svoj dom cudzím ľuďom, platíte daň iba z časti príjmu z anuity.
- Ak deti platia rodičom renty, môžu si časť z nich odpočítať ako osobitné výdavky.
- Dohoda o časovej anuite alebo anuite je ideálna, najmä pre domy, ktoré potrebujú rekonštrukciu, pretože tieto sa často ťažko predávajú.
Prenájom nehnuteľnosti sa vyplatí až od veku okolo 65 rokov. Hodnota nehnuteľnosti výrazne závisí od polohy. Vďaka tomu sú modely doživotného dôchodku obzvlášť zaujímavé v prestížnych metropolitných regiónoch. Trhové ceny sú vysoké a predávajúci má s investorom dobrú vyjednávaciu pozíciu. „Má zmysel porovnávať rôzne ponuky,“ radí advokát pre spotrebiteľov Scobel. Poskytovateľom anuitných modelov môže byť napríklad nadácia, spoločnosť alebo poskytovateľ finančných služieb. Anuitné dohody je možné uzavrieť aj so súkromnými osobami.
Riziká anuity nehnuteľností
Doživotná renta sa ukáže ako problematická, ak predajca žije dlhšie, ako sa očakávalo. Za určitých okolností kupujúci zaplatí za stránku Your-Best-Home.net viac, ako keby zaplatil kúpnu cenu naraz. Tento prípad je však možné upraviť zmluvou.
Ďalšie riziko: Kupujúci sa dostane do finančných problémov. Ak kupujúci nemôže zaplatiť dohodnutú anuitu, nárok na neskorší prevod nehnuteľnosti prepadá. Oznámenie o prevode v katastri nehnuteľností zaručuje predajcovi právo na odstúpenie v prípade, že platby už nebudú plynúť.
Výška anuity
Výška anuity sa určuje podľa hodnoty majetku, doby splatnosti a úrokovej sadzby. Pri výpočte anuity nehnuteľnosti zohráva úlohu aj vek a pohlavie dôchodcu. Tento faktor doživotnej anuity je založený na štatistickom priemere, ktorý je založený na tabuľkách životnosti Federálneho štatistického úradu. Notár má doživotné právo na pobyt a skutočné bremeno anuity zapísané v pozemkovej knihe. Pokiaľ je to možné, tieto by mali byť na prvom mieste v pozemkovej knihe. Na výšku anuity má vplyv aj jednorazová splátka kupujúcim, dohoda o záručnej dobe dôchodku alebo priznanie práva na pobyt. Na internete existuje veľa anuitných kalkulačiek, pomocou ktorých si môžete anuitu zhruba vopred vypočítať.Je lepšie nechať si vypočítať vhodný model doživotnej anuity od odborníka, pretože sumu môže ovplyvniť veľa faktorov.
Výpočet anuity - príklad
70-ročný muž vlastní dvojgeneračný dom a chce doživotne žiť vo svojom vlastnom byte. Muž predáva doménu Your-Best-Home.net na anuálnom základe. Najme si odborníka na výpočet mesačnej renty. Toto je založené na tabuľkách úmrtnosti Federálneho štatistického úradu. Používa sa na určenie faktora doživotnej anuity. Faktor udáva, koľko rokov bude anuitný príjemca ešte žiť podľa štatistického priemeru. Úroková sadzba je 3,5 percenta ročne (zdroj: Heubeck AG / Kolín nad Rýnom).
| 1. Hodnota doživotného práva na pobyt |
|---|
| Hodnota nájmu x 12 mesiacov x anuitný faktor = hodnota doživotného práva na pobyt: 660 eur x 12 mesiacov x 10,113 = okolo 80 000 eur |
| 2. Stanovenie sumy, ktorá sa má vymerať ročne |
|---|
| Hodnota nehnuteľnosti - hodnota doživotného práva na pobyt = suma na odchod do dôchodku: 300 000 eur - 80 000 eur = 220 000 eur |
| 3. Stanovenie mesačnej anuity |
|---|
Ročná suma: 12 mesiacov: Faktor doživotnej anuity = mesačná anuita 220 000 eur: 12 mesiacov: 10 113 = 1813 eur |
Za dvojgeneračný dom zaplatí kupujúci 1813 eur mesačne - to je okolo 900 eur za byt za dva byty.
Zmluva o anuite
Notársky overená kúpna zmluva na dom obmedzuje riziká pre obe strany. Časová anuita alebo anuita sú dohodnuté ako bežný predaj v kúpnej zmluve uzavretej pred notárom. „V zmluve musí byť presne stanovená aj anuita nehnuteľností medzi najbližšími príbuznými,“ zdôrazňuje finančný expert Scobel. Predaj domu na dôchodku je zmluvnými stranami voľne konfigurovateľný. Celková cena za nehnuteľnosť sa nemusí prenajímať a nehnuteľnosť sa nemusí odovzdať okamžite alebo pohotovo. Výplaty dôchodkov je možné vykonať aj neskôr. Skutočné bremeno zapísané v pozemkovej knihe chráni predávajúceho. Ak je to potrebné, môže potom dať nehnuteľnosť zadržať, ak kupujúci nesplní svoje povinnosti.
Právo na pobyt s anuitou nehnuteľností
„Existuje množstvo pák na nastavenie doživotnej renty,“ zdôrazňuje finančný expert Scobel. Obzvlášť dôležitá je otázka, či si senior chce zabezpečiť k nehnuteľnosti právo na pobyt alebo na užívacie právo (právo na akékoľvek použitie). Právo na pobyt zanikne vysťahovaním. Ak sa rozhodnete pre právo na užívanie nehnuteľností, môžete si tiež prenajať svoj domov, napríklad za úhradu drahého domova dôchodcov. Užívacie právo však vedie k vyššej zľave z majetku a znižuje anuitu. Je treba brať do úvahy ešte veľa: Kto sa bude v budúcnosti starať o údržbu nehnuteľnosti, kto bude robiť kozmetické opravy? Dôležité: Ukončenie výstavby musí byť nariadené notárom a zapísané do katastra nehnuteľností.
Mnoho seniorov sa chce vyhnúť pohybu a udržať si svoje známe okolie. To je možné s anuitou.
Daň z nehnuteľností
Odborník na financovanie, spoločnosť Scobel, odporúča: "Daňový poradca sa oplatí: príjemca môže musieť platiť dane z anuitných splátok. A potomok, ktorý môže nehnuteľnosť získať, nemôže od dane odpočítať náklady na údržbu tak ľahko ako pri prenájme nehnuteľnosti."
Čo sa stane s anuitou v prípade smrti?
Ak príjemca osamelého anuity zomrie pred vypršaním zmluvne stanovenej platobnej dohody, môže kupujúci s nehnuteľnosťou voľne disponovať, predať ju, prenajať alebo ju použiť sám. Napokon zmluvu o anuite nehnuteľností splnil. Pre páry je štandardné ustanovenie v zmluve, že obidve osoby žijúce v domácnosti si zachovajú doživotné právo na pobyt.
Ochrana s anuitou
Anuitná dohoda vyžaduje zabezpečenie. Notár navrhne takzvané vecné bremeno, ktoré sa zapíše do pozemkovej knihy. Zaisťuje, že v prípade neplnenia alebo platobnej neschopnosti kupujúceho bude mať predávajúci prístup k predanému majetku a bude ho môcť využívať. Predávajúci môže chrániť seba a svojich dedičov prostredníctvom záručnej doby dôchodku. Možno uvažovať aj o uzavretí životného anuitného poistenia, ktoré napríklad kryje riziko dlhej životnosti predajcu. Kontaktnou osobou pre anuitnú zmluvu je notár. V rozhovore zistí, čo si tí, ktorých sa to týka, cenia. Výška anuity nehnuteľností môže byť spojená s indexom spotrebiteľských cien Federálneho štatistického úradu s cieľom kompenzovať infláciu.
Obhajcovia spotrebiteľov varujú pred anuitou
Niektorí spotrebitelia sú voči tomuto modelu skeptickí. Váš argument: doživotné renty a reverzné hypotéky sa často kupujú za vysoké ceny a nie sú vhodné pre každého. Pretože:
- Obyvatelia dostávajú mesačný dôchodok, ale nežijú zadarmo. Stále musia platiť vedľajšie náklady, často aj renovácia a údržba.
- V prípade reverzného dôchodku je bankou poverený odhadca, aby ocenil nehnuteľnosť. Za týmto účelom vždy nastaví menej, ako je skutočná trhová hodnota, aby sa tlmili riziká, napríklad ak je rezident podstatne starší, ako sa očakávalo, alebo nehnuteľnosť nie je ľahké predať po smrti.
- Úrok z pôžičky je vysoký, plus poplatky za uzavretie a zaistenie bankou proti riziku dlhovekosti. Často nie je viac ako mesačný doplnkový dôchodok vo výške 100 až 200 eur. Reverzná hypotéka sa často oplatí iba pre bezdetných majiteľov domov, ktorí potrebujú peniaze.
Obhajcovia spotrebiteľov odporúčajú starostlivo vypočítať ponuky, porovnať ich a nechať skontrolovať nezávislou stranou (napríklad poradenstvom pre spotrebiteľov alebo právnikom).
Ako alternatívu k anuite a reverznej hypotéke odporúčajú predať dom za najlepšiu možnú trhovú cenu. Výťažok potom môžete použiť na nákup menšej nehnuteľnosti. Alebo investujte peniaze a prenajmite si ich. Mnoho starších ľudí sa však vyhýba ďalšiemu pohybu a opusteniu svojho známeho prostredia.