Čo je povolené kedy a aké druhy nájomných zmlúv existujú? Ako nájomca alebo prenajímateľ: Je potrebné vziať do úvahy niekoľko vecí, aby ste sa vyhli nepríjemným prekvapeniam. Ktoré výpovedné lehoty, dôvody ukončenia a výnimky platia vo vašom prípade? Objasňujeme to v zozname bežných typov nájomných zmlúv.
Otvorený prenájom
Otvorený prenájom je najbežnejšou formou prenájmu. V prípade nájomnej zmluvy na dobu neurčitú trvá nájomná zmluva na dobu neurčitú (§ 542 ods. 1 BGB). Každá zmluvná strana môže ukončiť nájom v súlade so zákonnými ustanoveniami. Nájomca môže dať výpoveď tri mesiace bez uvedenia dôvodu. Ak chce prenajímateľ skončiť, potrebuje zákonom uznaný dôvod ukončenia, napríklad na osobné použitie. Jeho výpovedná doba sa zakladá na dobe pobytu nájomcu a pohybuje sa medzi tromi a deviatimi mesiacmi (až päť rokov tri mesiace, po piatich rokoch šesť mesiacov, po ôsmich rokoch deväť mesiacov).
Dočasný prenájom
Zmluva o nájme na dobu určitú definuje koniec doby nájmu od začiatku. Ubytovateľ a nájomca sa nemôžu stornovať pred uplynutím doby nájmu. Výnimkou je ukončenie bez predchádzajúceho upozornenia.
Prenajímateľ môže obmedziť dobu nájmu v takzvanom kvalifikovanom časovom prenájme iba vtedy, ak môže uviesť oprávnený dôvod. Príklad: Potrebuje byt sám alebo plánuje rozsiahle rekonštrukčné alebo búracie práce (oddiel 575 BGB). Ak sa zmluva skončí, nájomník sa musí vysťahovať, iba ak v skutočnosti stále existuje pôvodný dôvod na dobu určitú.
Prenajímateľ a nájomca musia vždy písomne súhlasiť s kvalifikovanými nájomnými zmluvami na dobu určitú s uvedením dôvodu obmedzenia - inak sa nájomná zmluva považuje za zmluvu na dobu neurčitú.
Špeciálnou formou dočasnej nájomnej zmluvy je právo na život. Nájom je „obmedzený“ na dobu životnosti.
Starý nájom na dobu určitú
Do 31. augusta 2001 mohli prenajímatelia a nájomcovia uzatvárať aj jednoduché nájomné zmluvy na dobu určitú bez časového obmedzenia. Platí pre nich toto: Ak nájomca požiada o pokračovanie nájmu dva mesiace pred skončením zmluvy, môže v byte zostať na dobu neurčitú - pokiaľ nemá prenajímateľ dôvod na výpoveď, napríklad na osobné použitie. Stará nájomná zmluva na dobu určitú sa vzťahuje na nájomné zmluvy uzavreté pred 1. septembrom 2001. Dnes sa na tom prenajímatelia a nájomníci nemôžu dohodnúť.
podnájomná zmluva
Ak nájomca uzavrie nájomnú zmluvu s podnájomníkom, existuje podnájomná zmluva (§§ 540, 535 BGB). Často sa hovorí aj o nájme druhého stupňa.
Odstupňovaná nájomná zmluva
Pri odstupňovanom prenájme prenajímateľ určuje nielen počiatočné nájomné, ale aj budúce zvýšenie nájomného. Medzi dvoma odstupňovanými nájmami musí byť minimálne jeden rok. V zmluve musí byť výslovne uvedené ročné zvýšenie nájomného alebo príslušná suma v eurách. Ak sa v nájomnej zmluve píše, že nájomné sa ročne zvyšuje o päť percent, dohoda je neplatná. Ak sa miestne nájomné zvyšuje rýchlejšie ako stupnica nájomného, prenajímateľ stále nesmie zvyšovať nájomné.
Postupné leasingy sú často leasingy na dobu určitú. Prenajímateľ nemôže vypovedať zmluvu počas doby platnosti zmluvy. Nájomca má osobitné právo na výpoveď. Prvýkrát môže skončiť na konci štvrtého roka, potom vždy so zákonnou výpovednou dobou.
Indexový prenájom
Pri indexovom prenájme prenajímateľ spáruje cenu prenájmu s cenovým indexom životných nákladov pre domácnosti v Nemecku od Spolkového štatistického úradu. Ak sa index zmení, nájomné sa automaticky nezvyšuje. Najskôr muselo byť predchádzajúce nájomné minimálne rok nezmenené. Potom musí prenajímateľ písomne informovať nájomcu o starom a aktuálnom indexe, prepočítať rozdiel na percentá a uviesť nové nájomné v eurách. Vyššie nájomné je splatné prvýkrát dva mesiace po písomnom vyhlásení prenajímateľa.
Príklad: Ak prenajímateľ písomne oznámi účinné zvýšenie nájomného 15. januára, nájomníci budú od marca platiť viac nájomného. Zvýšenie nájomného pred koncom jednoročného obdobia je možné iba vtedy, ak sa zvýšia prevádzkové náklady alebo ak prenajímateľ urobí štrukturálne zmeny, za ktoré nie je zodpovedný, napríklad prechod z mestského plynu na zemný plyn alebo technicky nevyhnutné vybavenie výťahového systému.
Formuláre na nájomné zmluvy
Nemecké združenie nájomcov, združenia vlastníkov domov a pozemkov a vydavatelia vydávajú platné tlačivá nájomných zmlúv. Prenajímatelia si môžu formuláre kúpiť v papiernictve, vyžiadať si ich od združenia alebo stiahnuť z internetu. Nájomné zmluvy však môžete písať alebo uzatvárať aj sami. Nájomná zmluva je platná, ak určuje, kto je nájomca a kto je prenajímateľ, ktorý byt sa prenajíma, za akú cenu a kedy by sa mal nájomný vzťah začať.
Nechajte skontrolovať odborníka
Písomné nájomné zmluvy sú bežné. Práva a povinnosti zmluvných partnerov sú uvedené v nájomnej zmluve na niekoľkých stranách. Mnohé zmluvné doložky sa však považujú za nadbytočné a nie všetky sú účinné. Ak prenajímateľ čerpá nároky z formulárovej zmluvy o prenájme, mali by si nájomcovia najskôr nechať klauzulu skontrolovať odborníkom, napríklad v požičovni.