Nehnuteľnosť ako dôchodkový plán sa oplatí, ak k projektu pristupujete správne. Tu môžete zistiť, či sa vám vlastníctvo domu oplatí, čo treba hľadať pri kúpe a financovaní, alebo či by bol pre vás alternatívou prenájom nehnuteľností.
Či už je to mestský byt alebo dom na vidieku - vaša vlastná nehnuteľnosť je ideálne vhodná na dôchodkové zabezpečenie. Domáce vlastníctvo ponúka koniec koncov mnoho výhod: Majitelia majú úžitok zo svojej budúcej bezpečnosti odo dňa, keď sa nasťahujú. Už nikdy sa nemusíte báť zvýšenia nájomného alebo ukončenia vašej zmluvy kvôli vašim vlastným potrebám. Najmä v dôchodku je na účte badateľné ušetrené nájomné: Len čo je nehnuteľnosť bez dlhov, majitelia majú každý mesiac k dispozícii o niekoľko stoviek eur viac ako porovnateľné domácnosti nájomcov - ukazuje to aktuálna štúdia.
Dobre vedieť:48 percent Nemcov žije vo svojich štyroch múroch a finančne sa tak starajú. Menej populárny je však prenajatý rezidenčný majetok na zabezpečenie v starobe - iba 15 percent nemeckých občanov týmto spôsobom zaisťuje svoj dôchodok (zdroj: Vermögensbarometer 2017).
Kúpa nehnuteľnosti za účelom staroby namiesto prenájmu
Aj keď ceny nehnuteľností neustále rastú, investovanie do vlastníctva domov má stále zmysel. Pretože náklady na prenájom sa v priebehu rokov zvýšia na nemalú sumu. „So základným nájomným vo výške 1 100 eur ste za 30 rokov previedli na svojho prenajímateľa dobrých 535 000 eur,“ počíta finančná profesionálka Angela Reichl z LBS. Je zohľadnené zvýšenie nájomného v priemere o dve percentá ročne. "Namiesto toho môžete sumu vložiť do svojho vlastného majetku," navrhuje. Máte teda trvalú hodnotu pre odchod do dôchodku, zatiaľ čo nájomné zaisťuje iba čisté právo na pobyt. A len dovtedy, kým si to stále môžete dovoliť - čo je pre mnohých ľudí v najdrahších mestách Nemecka čoraz ťažšie.
Môžem si vôbec dovoliť vlastníctvo domu?
Disponibilný kapitál je predpokladom spoľahlivého financovania domácnosti. Malo by to byť 20 až 30 percent z kúpnej ceny. Nakoniec, vedľajšie nákupné náklady sú už zhruba desať percent z celkových nákladov. Daň z prevodu nehnuteľností a poplatky za sprostredkovanie sa líšia v závislosti od spolkovej krajiny.
Naplánujte si financovanie tak, aby mesačné splátky boli vyššie počas profesionálnej fázy ako na dôchodku. Ako pravidlo by ste mali do dôchodku splácať najmenej 90 percent úveru. Potrebujete na to dobre premyslený plán financovania. Musí to vychádzať z vášho príjmu aj z vášho veku.
V každom prípade zmluva o pôžičke na bývanie a sporenie pomáhajú systematicky vytvárať potrebný finančný vankúš. Vďaka pravidelným mesačným splátkam sa ukladanie deje takmer automaticky a stáva sa zvykom. Štát vás podporuje aj pri zveľaďovaní majetku, napríklad dotáciami zo zmluvy o pôžičke zo stavebného sporenia. O dotáciu na bývanie môžu požiadať aj občania, ktorých príjem je v stanovených hraniciach.
Nehnuteľnosti zostávajú cenovo dostupné - napriek zvýšeným výkupným cenám
V roku 2000 ste mohli splácať úver vo výške 200 000 eur s mesačnou sadzbou 1 450 eur. Vďaka nízkemu úroku z pôžičky sa teraz finančná rezerva zvýšila na 300 000 eur. Celková výška financovania po dvadsiatich rokoch je navyše len o niečo vyššia, pretože na splátky sa používa vyšší podiel splátok úveru.
Vďaka nízkym úrokovým sadzbám sa náklady na financovanie nehnuteľnosti za 18 rokov výrazne nezvýšili - napriek výrazne vyšším obstarávacím nákladom.
Nákup nehnuteľností v ranom štádiu podporuje dôchodkové zabezpečenie
Mnoho ľudí vážne neuvažuje o kúpe domu na dôchodok, kým nedosiahne štyridsať alebo neskôr. Splácanie všetkých dlhov do dôchodku sa stáva zložitejším. To však nemusí byť dôvod, aby ste sa vzdali svojich štyroch hradieb: Uistite sa, že ste počas svojho profesionálneho života poskytli primeranú splátku a špeciálne splátky tak, aby v starobe bola záťaž čo najmenšia. Dôchodcovia musia z výdavkov na život vyžiť takmer polovicu svojho príjmu. To znamená, že mesačné výdavky na stravu, oblečenie a hypotekárne úvery sú okrem iného v starobe významnejšie, ako dnes mnohí očakávajú.Najmä zvyšovanie cien v dôsledku inflácie v období 20 a viac rokov sa často podceňuje - a zvyčajne nie je adekvátne kompenzované úpravami dôchodkov.
Podiel nákladov na príjmoch na financovanie základných potrieb sa s odchodom do dôchodku významne posúva.
Rýchlo oddlžte majetok
„Zmluva o pôžičke na bývanie a sporenie môžu tiež pomôcť rýchlejšie znížiť dlh v prípade vlastníctva domu,“ vysvetľuje Reichl. Špeciálne splátky sú možné vždy v závislosti od koncepcie úverovej zmluvy. Každý, kto dostane na konci roka bonus, zdedí dedičstvo alebo sa teší z vyplatenia poistnej sumy, môže peniaze kedykoľvek použiť na zníženie svojich dlhov. „V prípade pôžičky zo stavebného sporenia je splátková sadzba automaticky taká vysoká, že pôžičku je možné obvykle splatiť do 8 až 10 rokov,“ vysvetľuje Reichl.
Ak chcete obzvlášť rýchlo znížiť dlh nehnuteľností, môžete zvýšiť podiel úveru stavebného sporenia na 40 až 45 percent z kúpnej ceny. „Zvyšuje sa tak mesačná záťaž, ale môžete si vychutnať maximálnu flexibilitu pri splácaní,“ hovorí Reichl. Okrem toho by ste mali skontrolovať, či je vládou schválený úver KfW možnosťou - to je prípad nových budov, ak spĺňajú požiadavky na energeticky úsporné domy KfW.
Pri kúpe domu by ste tomu mali venovať pozornosť
Najmä mladé rodiny priťahujú ich štyri steny. Pretože väčšina z nich chce aj po odchode do dôchodku bývať v rovnakom dome, zvyšujú sa nároky na ich umiestnenie: Po prvé, sú potrebné školy a pediatri. V dôchodku je obzvlášť dôležité, aby sa nákupné možnosti a miestna hromadná doprava nachádzali v pešej vzdialenosti.
Pokiaľ ide o nehnuteľnosť ako dôchodkové zabezpečenie, mali by ste venovať pozornosť aj spôsobu výstavby. Your-Best-Home.net by nemal mať príliš veľa poschodí - alebo ponúkať možnosti inštalácie schodiskovej dráhy. Popremýšľajte tiež nad tým, koľko domu a záhrady potrebujete byť šťastní. Veľká záhrada vytvára od mladého veku prácu, ktorá môže byť s vekom skutočne únavná. V zásade to platí aj pre obytný priestor: Ak už v starobe nepotrebujete horné poschodie svojho domu, môžete zvážiť jeho prenájom ako bytu, aby ste zreteľne zvýšili svoj mesačný príjem.
Vlastnosti na dobrom mieste majú veľký potenciál na zhodnotenie - musia sa však pravidelne udržiavať.
Údržba majetku
Je však tiež potrebné vziať do úvahy, že vlastníci si musia opravy vo svojich vlastných štyroch stenách financovať sami. Ak sa rozhodnete vlastniť dom, mali by ste to mať na pamäti: Aj v dôchodku potrebujete finančnú rezervu na zaplatenie opráv a udržanie svojho domu v dobrej kondícii. Z tohto dôvodu je dôležité, aby váš majetok nebol jediným dôchodkovým plánom.
„Niektoré údržbárske práce sú spojené s vysokými nákladmi a na prvý pohľad nie vždy viditeľné,“ hovorí Manfred Jost, prezident združenia bonnských bytových nehnuteľností. A to aj vtedy: „Väčšina obyvateľov sa vyrovná s nedostatkami.“ Postupná renovácia stavov neznamená iba nedostatok komfortu, ale vedie aj k škodám a neprimerane vysokým následným nákladom.
Lepšiu stratégiu používajú vlastníci, ktorí pravidelne udržiavajú a udržiavajú svoj majetok. Alexander Krolzik, finančný expert v spotrebiteľskom centre v Hamburgu, odporúča vytvoriť dostatočné rezervy: „Každý, kto sa presťahuje do novej budovy, by si mal na údržbu vyčleniť 1 EUR na meter štvorcový. Výmena vykurovacieho systému (za zhruba 10 000 eur). Majitelia starých budov si lepšie vyberú vyššiu sumu úspor - až 3 eurá za meter štvorcový mesačne, v závislosti od stavu nehnuteľnosti.
Dôchodcovia, ktorí žijú v udržiavanom, primeranom veku a plateným majetkom, sú stále v dobrej kondícii. „Aj zvládnuteľný zvyškový dlh je v poriadku,“ tvrdí finančný expert Krolzik: „Náklady na bývanie vrátane mesačnej sadzby by však nemali presiahnuť 40 percent z príjmu.“
Prenajmite si nehnuteľnosť v starobe
Čo však v prípade, ak je bremeno v starobe skutočne príliš vysoké? Existujú rôzne možnosti v závislosti od situácie a želaní. Môžete si nehnuteľnosť prenajať alebo predať za anuitu. Majitelia teda používajú takzvané betónové zlato, ale zostanú v ňom. Iné predávajú s cieľom použiť výťažok na nákup niečoho menšieho - a tým znížiť náklady na údržbu.
Nehnuteľnosť používaná niekým iným ako dôchodok
Použite príjem z prenájmu na doplnenie svojho dôchodku
Ak chcete nehnuteľnosť využívať ako dôchodkové zabezpečenie, nemusíte samozrejme bývať v nej. Ak sa rozhodnete kúpiť dom alebo byt a potom ho prenajať, je to tiež skvelý spôsob, ako si doplniť dôchodok. Pretože to prináša fixný mesačný príjem.
To sa samozrejme oplatí len za jedinej podmienky: Musíte mať už zaplatený (z väčšej časti) svoj nájomný dom alebo byt. Platí tu rovnaká referenčná hodnota ako pre nehnuteľnosť obývanú vlastníkmi: v čase odchodu do dôchodku by ste mali splatiť najmenej 90 percent svojich úverových dlhov. Okrem toho by ste nemali ignorovať, že ako prenajímateľ musíte okrem peňazí investovať aj čas a nervy - napríklad do prípravy účtov za energie. Dôrazne sa odporúča aj poistenie právnej ochrany, ktoré hradí náklady v prípade právnych sporov s nájomcom.
Región a umiestnenie určujú trhovú hodnotu
Aby sa vaša investícia do prenájmu vyplatila, mali by ste jej umiestneniu pripisovať dôležitosť. Pretože rozhoduje o tom, či si môžete rýchlo a ľahko prenajať dom alebo byt a v prípade potreby ho opäť predať. Iba v regiónoch s vysokým dopytom si môžete byť istí, že dosiahnete pevný mesačný príjem z prenájmu alebo dobrú predajnú cenu - a to je nakoniec účel vášho majetku ako dôchodkového zabezpečenia.
V tomto prípade je „umiestnenie LILA“ dôležitým ukazovateľom pre rozhodnutie o nehnuteľnosti. Pod pojmom " PURPLE " je tvorený z iniciálok štyroch základných kritérií: L andschaft (bývate kde je to pekné), I nfrastructure (školy, lekári, nákupy, a dobré dopravné spojenie)L práve kvalita (Žijete, kde sa niečo deje) a ork (Bývate tam, kde je práca).
Fialové umiestnenie je ideálne ako motto.
Oplatí sa nehnuteľnosť prenajať?
90-percentná splátka vášho úverového dlhu do dôchodku je jedna vec. Druhá vec: mali by ste sa uistiť, že s príjmom z prenájmu skutočne dosiahnete dostatočný zisk. Nakoniec, prenajatá nehnuteľnosť je predovšetkým investíciou a musí vytvárať dostatočnú návratnosť. Tí, ktorí len špekulujú s vyššou hodnotou pri ďalšom predaji a musia „vyrovnať“ príjem z prenájmu, aby nestratili stratu, sa vystavujú vysokému riziku na kapitálovom trhu. Rovnako ako trh s akciami, aj trh nehnuteľností podlieha viac-menej silným výkyvom - to by nemal skrývať dobrý výkon za posledných desať rokov. A: Ak neinvestujete do svojho bydliska, je často ťažké odhadnúť, aká cenná je nehnuteľnosť.V každom prípade vyhľadajte radu od odborníka na nehnuteľnosti.
Ako zistíte, či sa vám prenájom oplatí? Nachádza sa v mnohých reklamách na nehnuteľnosti: hrubý výnos z prenájmu. Na určenie tejto hodnoty sa kúpna cena stanoví vo vzťahu k očakávanému výnosu z prenájmu. Táto hodnota však nie je dostatočná na to, aby určila, aké sú vaše skutočné zárobky. Okrem kúpnej ceny máte aj ďalšie náklady: Hneď na začiatku je daň z prevodu nehnuteľností alebo notárske poplatky. Neskôr sú administratívne náklady alebo náklady na opravy a údržbu zahrnuté do takzvaných vedľajších nákladov domu.
Čistú návratnosť z prenájmu by ste mali počítať každý rok. Takto môžete skontrolovať, či na svojom majetku dosahujete dostatočný zisk. V priemere by ste mali dosiahnuť hodnotu minimálne troch percent.
Daňové výhody z prenájmu
Existuje mnoho spôsobov, ako si prenajímatelia môžu odpočítať svoje výdavky od dane - oveľa viac, ako je to v prípade domu obývaného vlastníkmi. Napríklad môžete postupne požadovať kúpnu cenu. To isté platí pre daň z nehnuteľnosti alebo náklady, ktoré vám vzniknú pri hľadaní nového nájomcu alebo počas administratívy. Náklady na modernizáciu, ktorá má pozitívny vplyv na kvalitu domu, môžete preniesť na nájomníkov v účte za energie.
Voľba je nakoniec na vás: vy sa rozhodnete, ako najlepšie využiť svoju nehnuteľnosť ako dôchodkové zabezpečenie.
