Trhová hodnota nehnuteľnosti sa zvyčajne stáva nevyhnutnou pri predaji nehnuteľnosti. Aká je však trhová hodnota a ako sa určuje? Všetky odpovede nájdete tu.
Prečo sa trhová hodnota nazýva „trhová hodnota“?
Trochu ťažkopádny pojem „trhová hodnota“ je odvodený od výrazu „obchodné jednania“, pretože sa snaží reprezentovať reálnu predajnú hodnotu nehnuteľnosti v takzvaných usporiadaných obchodných jednaniach. Existuje však niekoľko ďalších výrazov týkajúcich sa trhovej hodnoty, ktoré všetky odkazujú na to isté. Tieto výrazy sa často používajú synonymne pre pojem trhová hodnota:
- Trhová hodnota
- Každý stojí za to
- Plný hodnoty
- Hodnota materiálu
Aká je trhová hodnota nehnuteľnosti?
Trhová hodnota nehnuteľnosti poskytuje informácie o cene, ktorú je možné pravdepodobne dosiahnuť na otvorenom trhu v čase ocenenia nehnuteľnosti. Stručne povedané, trhová hodnota dáva odpoveď na otázku: Koľko stojí moja nehnuteľnosť?
Pojem
trhová hodnota je definovaný v oddiele 194 stavebného zákona (BauGB): „Trhová hodnota (trhová hodnota) je určená cenou, ktorá je v okamihu, ktorého sa určenie týka, pri bežných obchodných rokovaniach podľa právnych a skutočných okolností Dosiahli by sa vlastnosti, ďalšie vlastnosti a umiestnenie nehnuteľnosti alebo iného predmetu ocenenia bez ohľadu na neobvyklé alebo osobné okolnosti. ““
Odkaz na „bežné obchodné rokovania“ a skutočnosť, že nie je potrebné brať ohľad na „neobvyklé alebo osobné okolnosti“, stanovuje, že cena platí iba pre voľný trh, t. J. Ten, ku ktorému majú prístup a sú všetci účastníci trhu. Nákup a predaj sa môžu zúčastňovať a na čom majú pri svojom rozhodovaní voľnosť.
Prečo je potrebné určiť trhovú hodnotu nehnuteľnosti?
Trhová hodnota alebo trhová hodnota nehnuteľnosti by sa mala vždy, keď sa má nehnuteľnosť predať, určiť neutrálne. Pretože vypočítaná trhová hodnota poskytuje informácie o tom, koľko peňazí môžete za svoju nehnuteľnosť na trhu požiadať. Niekedy sa však vyžaduje aj trhová hodnota, aby bolo možné správne posúdiť hodnotu majetku v rozvodových konaniach alebo v sporoch o dedičstvo.
Trhová hodnota alebo trhová hodnota nehnuteľnosti by sa mala vždy, keď sa má nehnuteľnosť predať, určiť neutrálne.
Ako sa počíta trhová hodnota nehnuteľnosti?
Neexistuje žiadny vzorec na určenie trhovej hodnoty, pretože závisí od mnohých faktorov, ktoré je potrebné posudzovať individuálne v každom jednotlivom prípade. Aká vysoká je trhová hodnota nehnuteľnosti, sa teda určuje pri určení trhovej hodnoty. Tento postup oceňovania sa riadi vyhláškou o oceňovaní a obsahuje všetky základné kritériá. Vypočítaná trhová hodnota môže preto kolísať v závislosti od postupu posudzovania.
Ktoré faktory určujú trhovú hodnotu nehnuteľnosti?
Trhová hodnota nehnuteľnosti a cena, ktorú je možné za nehnuteľnosť dosiahnuť na voľnom trhu, závisia, ako to v tomto prípade často býva, od pomeru ponuky a dopytu. Čím viac porovnateľných nehnuteľností sa v súčasnosti ponúka, tým nižšia je trhová hodnota, tým väčší je dopyt po niekoľkých ponukách, tým vyššia je trhová hodnota nehnuteľnosti. A samozrejme, pri určovaní trhovej hodnoty nehnuteľnosti je tiež veľmi dôležitá jedna vec: umiestnenie, umiestnenie, umiestnenie.
Ako atraktívne je umiestnenie nehnuteľnosti možné určiť pomocou štandardnej hodnoty pozemku. Táto smerná hodnota sa určuje na základe zohľadnenia cien za porovnateľný predaj nehnuteľností a určenia príslušnej hodnoty z nich. Zahrnuté je okrem toho aj ocenenie budovy a možné možnosti využitia nehnuteľnosti.
V prípade prenajatých nehnuteľností sa pri určovaní trhovej hodnoty zohľadňujú výnosy z prenájmu, ktoré môže nehnuteľnosť generovať, a vzniknuté náklady na údržbu. Ak je index nájomného dosť vysoký a nie je v platnosti žiadna brzda v cene nájmu alebo nie je možné dodržať limitný limit, je možné dosiahnuť zodpovedajúco vyšší príjem. V súlade s tým by sa tu mala stanoviť aj vyššia trhová hodnota.
V prípade prenajatých a voľných nehnuteľností majú okrem pozemkovej hodnoty vplyv na očakávanú trhovú hodnotu aj tieto vlastnosti:
- Rok výstavby nehnuteľnosti
- Životný priestor
- Úžitková plocha
- Stav nehnuteľnosti
- Energetická kvalita
- Štandard vybavenia nehnuteľnosti
V zásade sa dá povedať toto: čím lepšia nehnuteľnosť je v dobrom stave, lepšia poloha, populárnejšie sú všeobecné faktory ako počet izieb alebo pripojenie na verejnú dopravu a čím vyšší je očakávaný príjem z prenájmu, tým vyššia bude trhová hodnota.
Kto určuje trhovú hodnotu nehnuteľnosti?
S cieľom profesionálneho určenia trhovej hodnoty nehnuteľnosti by ste mali vždy konzultovať s profesionálom. Odhadcovia svojimi odbornými znalosťami a skúsenosťami s najväčšou pravdepodobnosťou dospejú k spoľahlivému výsledku, ktorý vy, predajca nehnuteľností, môžete použiť ako základ pre stanovenie ponukovej ceny.
Pre odborné stanovenie trhovej hodnoty by ste mali byť vždy konzultovaní so špecialistom.
Ako funguje určovanie trhovej hodnoty?
Ak chcete získať profesionálne posúdenie trhovej hodnoty vašej nehnuteľnosti, mali by ste si najať skúseného a spoľahlivého odhadcu. Najprv s vami budú koordinovať, z akého dôvodu chcete zistiť trhovú hodnotu nehnuteľnosti. Pretože pozadie určuje rozsah jeho úloh:
- Ak chcete predať byt alebo doménu Your-Best-Home.net, stačí krátke zhodnotenie trhovej hodnoty.
- Ak je rozvodom dôvod na rozvod alebo ak sú príčinou spory o dedičstvo, musí sa trhová hodnota obvykle predložiť písomne alebo sa musí pripraviť hodnotenie trhovej hodnoty, ktoré vydrží aj súdne preskúmanie.
Po objasnení pozadia odhadca objekt skontroluje a pomocou rôznych kritérií určí, ktoré vlastnosti nehnuteľnosti zvýšia jeho hodnotu (napr. Suterén, garáž, výťah) alebo ju tiež znížia (napr. Zlá izolácia, potreba renovácie) a nakoniec pomenujte trhovú hodnotu nehnuteľnosti.
Ktoré dokumenty sú dôležité pre určenie trhovej hodnoty?
Okrem obhliadky nehnuteľnosti si od vás odhadca vyžiada rôzne dokumenty týkajúce sa nehnuteľnosti, aby bolo možné presne určiť trhovú hodnotu nehnuteľnosti. Ak plánujete v blízkej budúcnosti predaj svojho domu alebo bytu, je vhodné mať pripravené tieto dokumenty alebo - ak ich nemáte - požiadať o ne:
- Plány podlažia)
- Výpis z katastra nehnuteľností
- Energetický certifikát
- Mapa polohy
- Pozemková mapa
- Výpočet obytného priestoru
- v prípade potreby dôkazy o energetickej renovácii
- Stavebné zaťaženie s ohľadom na právo pobytu alebo právo prechodu
Ak chcete mať stanovenú trhovú hodnotu svojho kondomínium alebo radového domu, sú pre určenie trhovej hodnoty nevyhnutné tieto ďalšie dokumenty:
- Vyhlásenie o rozdelení
- Zúčtovanie príspevku na bývanie
- Ekonomický plán
- Zápisnice zo schôdzí vlastníkov
V prípade prenajatých nehnuteľností je tento dôkaz dôležitý aj pre určenie trhovej hodnoty:
- Nájomná zmluva alebo nájomná zmluva
- Zoznam príjmov z prenájmu
- Náklady na správu
- Posledné účty za energie
Odhadca určí trhovú hodnotu vášho majetku zo všetkých zhromaždených informácií a sprístupnených dokumentov.
Postup určenia trhovej hodnoty
Odhadca môže na výpočet trhovej hodnoty nehnuteľnosti použiť rôzne metódy. To, ktorý si vyberie, závisí tak od nehnuteľnosti, ktorá sa má oceniť, ako aj od pozadia určenia trhovej hodnoty. Niekedy sa používa niekoľko metód a stredná hodnota všetkých výpočtov sa určuje ako trhová hodnota nehnuteľnosti. Znalec má v zásade k dispozícii tieto tri metódy na určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti:
- Metóda porovnávacej hodnoty
Ak nehnuteľnosť predtým obýval samotný majiteľ, na určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti sa zvyčajne používa metóda porovnávacej hodnoty. Tu odhadca použije ceny nehnuteľností, ktoré sa predali na podobnom mieste v nedávnej minulosti a ktoré zodpovedajú stavu budovy alebo štandardu predávaného bytu alebo domu. Potrebné údaje - konkrétne dosiahnuté predajné ceny - nájdete v zbierke nákupných cien miestnej odbornej komisie. Všetky predajné ceny sú tam zdokumentované. Spravidla je k dispozícii dostatok hodnôt na dosiahnutie realistickej trhovej hodnoty nehnuteľnosti.
- Metóda kapitalizovaných výnosov
Ak je nehnuteľnosť prenajatá alebo ak sa používa na komerčné účely, často sa používa metóda hodnoty príjmu. Tu znalec určuje hodnotu výnosu budovy, ktorú je možné určiť z príjmu z prenájmu a z nevyhnutných výdavkov na údržbu. Skúsenosti a odborné znalosti sú pri príjmovom prístupe nevyhnutné, pretože ak je napríklad súčet mesačného príjmu z prenájmu veľmi vysoký, mohlo by to chybne viesť k obzvlášť vysokej trhovej hodnote, ak by rizikové faktory, ako napr. B. možno vziať do úvahy blížiace sa voľné miesto.
- Metóda skutočného majetku
Metódu reálnej hodnoty možno použiť na určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti pre prenajaté aj pre vlastníkov alebo pre nehnuteľnosti, ktoré sa v súčasnosti neprenajímajú. Najskôr sa skutočná hodnota budovy určí odpočítaním odpisov súvisiacich s vekom od nákladov na porovnateľnú novú budovu. Pri tejto metóde vyplýva celková trhová hodnota nehnuteľnosti z hodnoty pozemku.
Aký vplyv má odhadca na trhovú hodnotu nehnuteľnosti?
Pri určovaní trhovej hodnoty nehnuteľnosti je to tak často v živote: ak sa pýtate dvoch ľudí, získate doslova tri rôzne informácie. Preto je znalec rozhodujúci aj pri určovaní trhovej hodnoty, pretože nie je tak zriedkavé, že dvaja odhadcovia dospejú k dvom veľmi odlišným výsledkom pri určovaní trhovej hodnoty z dôvodu dostupných možností výkladu. Preto je pri výbere odborníka vhodné spoľahnúť sa na odporúčania vášho okruhu priateľov, aby ste dosiahli uspokojivý výsledok.
Aký je rozdiel medzi trhovou hodnotou a trhovou cenou?
Pojmy trhová hodnota a trhová cena sa často používajú synonymne, ale striktne povedané nie sú úplne rovnaké. Trhová hodnota označuje - ako už bolo vysvetlené vyššie - objem predaja, ktorý sa dá očakávať. Trhová cena je na druhej strane skutočná suma, ktorá bola zaplatená za nehnuteľnosť pri jej predaji. Trhová hodnota je preto teoretická hodnota, trhová cena veľmi konkrétna.
Tieto dve hodnoty zvyčajne nie sú príliš ďaleko od seba. Za určitých podmienok je však možné, že sa trhová cena výrazne líši od trhovej hodnoty. Toto je napr. To je napríklad prípad, keď má budova určitú nehnuteľnosť, ktorá významne nezvyšuje jej hodnotu, ale ktorá je natoľko mimoriadna, že milenec je za ňu ochotný zaplatiť podstatne vyššiu sumu. Toto by mohlo napr. B. to bude tak, pokiaľ ide o web Your-Best-Home.net, ktorý predtým obýval známa osobnosť.
Je tiež možné, že dom dosiahne trhovú cenu, ktorá je hlboko pod trhovou hodnotou. Je to možné napríklad vtedy, ak sa nehnuteľnosť neponúka na voľnom trhu, ale iba pre malú skupinu záujemcov. To isté platí pre exekúcie: skupina potenciálnych kupcov je tu nevyhnutne menšia, pretože existuje pevne stanovený dátum predaja, ku ktorému je v procese dražby určený kupujúci. Cenový prah pre ponuky základnej úrovne je spravidla zámerne nastavený na nízku hodnotu - zvyčajne na 50 percent stanovenej trhovej hodnoty - aby sa v každom prípade našiel kupujúci.
