Trhovú hodnotu nehnuteľnosti by ste nemali určovať iba vtedy, keď ju chcete predať. Existujú aj iné prípady, keď je dôležité poznať hodnotu domu alebo bytu. Prečítajte si tu, ako sa oceňuje nehnuteľnosť a ako môžete vypočítať realistickú hodnotu.
Pre laikov je obzvlášť ťažké určiť trhovú hodnotu nehnuteľnosti. Ale so správnymi základnými znalosťami a rozumným procesom možno ocenenie nehnuteľností dosiahnuť veľmi rýchlo. Tu sme pre vás zhrnuli základné body.
Trhová hodnota a trhová hodnota: aký je rozdiel?
Keď sa nehnuteľnosť hodnotí z hľadiska jej hodnoty, často sa používajú dva rôzne pojmy, ktoré sa zdajú byť použité svojvoľne:
- Trhová hodnota
- Trhová hodnota
Oba výrazy v skutočnosti označujú to isté, a preto sa dajú použiť ako synonymá. Oba pojmy sa používajú aj v stavebnom práve.
Aká je definícia „trhovej hodnoty“?
Presná definícia trhovej hodnoty alebo trhovej hodnoty je uvedená v § 194 BauGB:
„Trhová hodnota (trhová hodnota) je určená cenou, ktorá je v čase, ktorého sa určenie týka, pri bežných obchodných rokovaniach podľa právnych okolností a skutočných vlastností bol by dosiahnutý ďalší stav a umiestnenie nehnuteľnosti alebo iného objektu ocenenia bez ohľadu na neobvyklé alebo osobné okolnosti. ““
To znamená, že trhová hodnota nehnuteľnosti označuje iba cenu, ktorú je možné dosiahnuť na trhu v čase, keď je trhová hodnota určená. Tento odkaz na časový okamih je nevyhnutný, pretože za určitých okolností môže byť po krátkom čase realistická vyššia alebo nižšia cena nehnuteľnosti.
Odkaz na bežné obchodné rokovania a nedostatok ohľaduplnosti k neobvyklým alebo osobným okolnostiam znamená, že sa tu predpokladá predaj na voľnom trhu: Nejde ani o exekučný predaj, ani o núdzový predaj alebo o predaj členom rodiny alebo priateľom, ktorí by pravdepodobne získal nehnuteľnosť za priateľskú cenu.
Určte trhovú hodnotu nehnuteľnosti: ako to funguje?
Neexistuje žiadny pevný vzorec na určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Ich hodnota sa skôr počíta pomocou odhadu. Existujú tri rôzne metódy, ktoré nakoniec vedú k realistickému oceneniu nehnuteľnosti:
- Metóda porovnávacej hodnoty
- Metóda skutočného majetku
- Metóda príjmu
Ktorá z týchto metód sa použije na výpočet trhovej hodnoty nehnuteľnosti, závisí predovšetkým od typu nehnuteľnosti.
Určte trhovú hodnotu nehnuteľnosti: ktorý postup má zmysel?
Na získanie trhovej hodnoty nehnuteľnosti sa zvyčajne používajú dve rôzne metódy, aby sa získal čo najspoľahlivejší a najrealistickejší výsledok. O tom, ako sa líšia, sa dočítate v nasledujúcich odsekoch. Ukázalo sa, že sú užitočné tieto kombinácie rôznych prístupov:
| Nehnuteľnosť | 1. Hodnotiaci postup | 2. Hodnotiaci postup |
|---|---|---|
| plochý | Metóda porovnávacej hodnoty | Metóda hodnoty zárobkov a hodnoty materiálu |
| Byt, prenajatý | Metóda kapitalizovaných výnosov | Metóda reálnej hodnoty a porovnávacej hodnoty |
| House | Metóda skutočného majetku | Metóda kapitalizovaných výnosov |
| Dom, prenajatý | Metóda kapitalizovaných výnosov | Metóda skutočného majetku |
| Nehnuteľnosť | Metóda porovnávacej hodnoty | --- |
| Pozemok, prenajatý | Metóda porovnávacej hodnoty | Metóda kapitalizovaných výnosov |
1. Aká je metóda porovnávacej hodnoty?
Ak sa má trhová hodnota nehnuteľnosti určiť pomocou metódy porovnateľnej hodnoty, vezmú sa do úvahy predajné ceny dosiahnuté v nedávnej minulosti pre porovnateľné nehnuteľnosti v tej istej oblasti. Platí nasledujúce: Čím viac porovnateľných nehnuteľností je možné použiť, tým presnejšie je možné vypočítať ich trhovú hodnotu. Posledné dosiahnuté predajné ceny sú všeobecne dostupné miestnej odbornej komisii a môžete si ich pozrieť tu.
Referenčná metóda je pomerne pohodlný spôsob výpočtu hodnoty nehnuteľnosti. Nie je však vhodný pre všetky typy objektov. Týmto spôsobom je obzvlášť ľahké určiť hodnotu radových domov, ktoré majú podobný počet v okolí, ako aj pre byty obývané vlastníkmi vo väčších obytných súboroch, pretože sa tam zvyčajne nachádza veľa porovnateľných bytov. Postup je vhodný aj pre nezastavané nehnuteľnosti, pre ktoré sa má vypočítať cena nehnuteľnosti.
Len čo sa jedná o pozemok, na ktorom je samostatný dom, je čoraz ťažšie určiť trhovú hodnotu nehnuteľnosti, pretože v tomto prípade ovplyvňuje hodnotu nehnuteľnosti množstvo faktorov na dome a v dome (napríklad rok výstavby, veľkosť, zariadenie). Nájsť väčšie množstvo porovnateľných objektov, ktoré by boli užitočné pre metódu porovnávacej hodnoty, je oveľa ťažšie. Najčastejšie sa tu preto používa metóda reálnej hodnoty.
2. Aká je metóda skutočných aktív?
Metóda materiálnej hodnoty určuje trhovú hodnotu nehnuteľnosti iným spôsobom: Na jednej strane sa pozerá na hodnotu budovy na nehnuteľnosti a na druhej strane na to, aká cena je pre nehnuteľnosť vhodná.
Na stanovenie hodnoty nehnuteľnosti, takzvanej hodnoty pozemku, sa opäť používa metóda porovnávacej hodnoty. V prípade samotnej budovy sa však zvažuje, ktoré náklady vznikli počas výstavby. Od tejto hodnoty sa potom odpočíta suma, ktorá sa má zohľadniť pri znižovaní veku vrátane známok opotrebenia (napríklad poškodenie fasády, chyby na streche). Výsledná hodnota, hodnota nehnuteľnosti v budove, sa potom pripočíta k hodnote pozemku a vyústi do trhovej hodnoty nehnuteľnosti.
3. Aká je metóda kapitalizovaných výnosov?
Ak sa má predať prenajatá nehnuteľnosť alebo obchodná nehnuteľnosť, je najpravdepodobnejšou možnosťou na stanovenie súčasnej trhovej hodnoty metóda kapitalizovaných výnosov. V tomto osobitnom prípade sa hovorí aj o kapitalizovanej hodnote ziskov nehnuteľnosti.
Najskôr sa vypočíta hodnota pozemku, t. J. Trhová hodnota nehnuteľnosti, potom sa zváži budova. Tu zohráva príjem z prenájmu rovnako veľkú úlohu ako náklady, ktoré je potrebné zvýšiť pri správe majetku. Ak je výška budúceho príjmu z prenájmu obmedzená, napríklad brzdou prenájmu, zohľadní sa to. Dôležitá je tu aj výška rizika straty nájomného. Pretože ak nehnuteľnosť všeobecne prináša dobrý príjem, riziko voľných pracovných miest môže stále znižovať jej hodnotu.
V tomto procese je nevyhnutná odbornosť. Oceňovanie nehnuteľností týmto spôsobom by preto mali vykonávať iba skúsení špecialisti, ako sú odhadcovia alebo znalci budov.
Trhová hodnota nehnuteľnosti: kedy by sa mala určiť?
Trhová hodnota nehnuteľnosti musí byť stanovená najneskôr vtedy, keď o to požiada úradný orgán alebo sa zmení vlastník nehnuteľnosti. To platí v týchto prípadoch:
- Predaj nehnuteľnosti
- dedičstvo
- rozvod
- Uzavretie
- Určenie dane daňovými úradmi
- Financovanie nehnuteľnosti prostredníctvom banky
Kto môže určiť trhovú hodnotu nehnuteľnosti?
Ak aktuálnu hodnotu nehnuteľnosti požaduje úradný orgán, napríklad daňové úrady alebo banka, ocenenie nehnuteľnosti by mal vykonať znalec, nezávislý znalec, ktorý je oboznámený s miestnymi podmienkami. Ak sa má nehnuteľnosť predať, môže hodnotu určiť aj realitná kancelária.
Oceňovanie nehnuteľností vykonáva napríklad znalec.
Vypočítajte trhovú hodnotu nehnuteľnosti: aké sú náklady?
Ak si objednáte odhadcu alebo sprostredkovateľa na výpočet trhovej hodnoty vašej nehnuteľnosti, mali by ste si určite vopred dohodnúť vzniknuté náklady. Pretože čo sa týka výšky, neexistuje zákonný predpis.
Skutočné náklady na výpočet trhovej hodnoty nehnuteľnosti závisia vo veľkej miere od zvolenej metódy oceňovania a vynaloženého úsilia. Metóda komparatívnej hodnoty, ktorá je podstatne menej časovo náročná, je vo všeobecnosti oveľa lacnejšia ako metóda hodnoty príjmu s vysokým príjmom.
Ako hrubý sprievodca by ste mali vychádzať z približne jedného percenta z hodnoty nehnuteľnosti, ktorá je určená na ocenenie.
Ktoré faktory ovplyvňujú trhovú hodnotu nehnuteľnosti?
- Poloha
Čím atraktívnejšia je poloha nehnuteľnosti, tým vyššia je jej trhová hodnota. - Rok výstavby
Spravidla sa dosahujú vyššie ceny pre mladšie budovy, pretože ich stav zachovania je lepší ako v prípade starých budov. - Obytný priestor a úžitková plocha
Čím viac je obytný priestor alebo úžitková plocha nehnuteľnosti dopytovaná, tým väčší je po nej dopyt a vyššia dosiahnuteľná cena.
Veľkosť nehnuteľnosti To isté platí pre veľkosť nehnuteľnosti ako pre obytnú / úžitkovú plochu: čím skôr to dopadne na masový vkus, tým môže byť nehnuteľnosť drahšia.- Úsek a orientácia
pozemku Atraktívne riešený pozemok s priaznivou orientáciou má vyššiu hodnotu ako napríklad veľmi dlhý úzky pozemok. - Vybavenie a jeho stav
Pri ocenení sa zohľadňujú aj prvky vybavenia v budove alebo v budove. Plusom je napríklad balkón, výťah alebo podzemné parkovisko. - Stav budovy
Čím je budova udržiavanejšia a kvalitnejšie udržiavaná, tým vyššia je cena, ktorú je možné za nehnuteľnosť dosiahnuť. - Energetická efektívnosť Nie
sú dôležité iba obstarávacie náklady - prevádzkové náklady určujú aj hodnotu nehnuteľnosti: Nízka trieda energetickej účinnosti preto vedie k vyššej trhovej hodnote nehnuteľnosti. - Znečistené miesta (napríklad vstavaný azbest),
spiace v budove Nebezpečenstvo, ktoré je potrebné eliminovať s veľkými nákladmi, znižuje hodnotu nehnuteľnosti. - Právne otázky, ako je pamiatková ochrana
Ak existujú zákonné obmedzenia alebo požiadavky na pamiatkovú ochranu majetku, môže to tiež znížiť cenu, ktorú treba dosiahnuť. - Plánované stavebné projekty v okolí
Ak sú v bezprostrednom okolí v čase predaja nehnuteľnosti už známe stavebné projekty, môžu zvýšiť ich hodnotu (napr. Vybudovanie obchádzkovej cesty tak, aby v budúcnosti bol menší hluk) alebo ich ešte znížiť (obchvat bude v budúcnosti v bezprostrednej blízkosti) okolo domu). - Pre byty: Umiestnenie v budove (na poschodí)
Čím vyšší je byt v dome, tým je cennejší. - Výhľadové výnosy z nehnuteľnosti
Ak je v prípade prenajatých nehnuteľností predvídateľný vysoký príjem z prenájmu, zvyšuje táto pozitívna vyhliadka na výnosy aj hodnotu nehnuteľnosti. - Dopyt na trhu
Nakoniec je však najdôležitejším faktorom vždy dopyt na trhu. Ak je kúpna sila v regióne príliš nízka alebo je príliš veľká ponuka porovnateľných nehnuteľností, znižuje sa cena, ktorú je možné dosiahnuť.
Aké dokumenty sú potrebné na ocenenie nehnuteľnosti?
Dokumenty, ktoré potrebujete na určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti, závisia od typu nehnuteľnosti:
- House
- Byt / radový dom (čiastočné vlastníctvo)
- Prenajatý majetok
1. Aké dokumenty sú potrebné na hodnotenie domu?
Aby ste mohli vypočítať trhovú hodnotu domu, mali by ste byť schopní predložiť tieto dokumenty:
- Výpis z katastra nehnuteľností
- Rozloženie
- Opis budovy
- Plány
- Výpočet obytného priestoru
- Energetický certifikát
- Pozemková mapa a územný plán
- Doklad o opravách a modernizáciách
- Doklad o ďalších zariadeniach (napr. Výstražný systém, solárny systém)
2. Aké dokumenty sú potrebné na ocenenie bytu alebo čiastočného vlastníctva?
Ak je nehnuteľnosťou, ktorá sa má oceniť, byt alebo radový dom, okrem vyššie uvedeného sú potrebné tieto dokumenty:
- Alokačný plán
- Vyhlásenie o rozdelení a spoločenský poriadok
- Ekonomický plán
- Doklady o výške rezervy na výživné
- Vyhlásenie o bývaní a príspevkoch na dom za posledných päť rokov
- Zápisnice z schôdzí vlastníkov za posledných päť rokov
3. Aké dokumenty sú potrebné na ocenenie prenajatých nehnuteľností?
Ak sa má určiť hodnota prenajatej nehnuteľnosti, mali by ste byť schopní predložiť aj tieto dokumenty:
- Nájomné zmluvy a zloženie nájmu
- Existujúci zoznam nájomcov
- Účty za prevádzkové náklady za posledné tri roky
Aké ďalšie dokumenty sú potrebné na ocenenie?
Na realistické posúdenie existujúcich práv a bremien k majetku môžu byť potrebné tieto dokumenty:
- Záznamy o prednostnej jazde a práve na pobyt
- ďalšie notárske zápisnice
Dokumenty, ktoré potrebujete na určenie trhovej hodnoty, závisia od typu nehnuteľnosti.
Trhová hodnota a ponuková cena
Ak sa určí trhová hodnota nehnuteľnosti, neznamená to, že sa počíta aj ideálna ponuková cena pre trh. Tu je dôležité postupovať taktne. V ideálnom prípade je ponuková cena stanovená maklérom, ktorý dokáže posúdiť aktuálnu náladu na trhu, ako aj predajné príležitosti nehnuteľnosti.
O tom, či by ponuková cena mala byť vyššia alebo nižšia ako stanovená trhová hodnota, rozhoduje aj druh predaja: V ponukovom procese sa zvyčajne oplatí začať s nižšou ponukovou cenou, aby ste o nehnuteľnosť záujem čo najviac záujemcov. V prípade predaja bez ponukového konania môže mať zmysel zvoliť aj mierne vyššiu ponukovú cenu. Týmto spôsobom možno možno dosiahnuť vyššiu cenu alebo sa kupujúci môže dohodnúť na vyjednávaní o cene. Pri predaji nehnuteľnosti sú zvyčajne zahrnuté tri ceny: trhová hodnota nehnuteľnosti, ponuková cena a nakoniec skutočná predajná cena.
