Hodnota hypotekárneho úveru je nevyhnutná, ak má byť jeho kúpa financovaná prostredníctvom úveru. Pretože výška možného úveru je určená priamo hodnotou hypotekárneho úveru. A od toho sa odvíja aj výška úroku z pôžičky.
Málokto je schopný zaplatiť dom alebo byt bez financovania nehnuteľností. Ak si však za týmto účelom treba vziať pôžičku, jej výška sa nedá slobodne zvoliť. Banka namiesto toho podmieňuje poskytnutú sumu od hodnoty nehnuteľnosti poskytnutej hypotékou.
Aká je hodnota hypotekárneho úveru na nehnuteľnosť?
Hodnota hypotekárneho úveru je suma, ktorú je možné dosiahnuť na nehnuteľnosť s pravdepodobnosťou hraničiacou s istotou v čase kúpy, ale aj v akomkoľvek inom okamihu v priebehu nasledujúcich 30 rokov. Zisťuje sa v takzvanom teste hypotekárnych úverov.
V nariadení o kapitálovej primeranosti (CRR) je hodnota hypotekárneho úveru definovaná v článku 4 ods. 1 (74) ako hodnota nehnuteľnosti, „hodnota nehnuteľnosti založená na dôkladnom posúdení jej budúcej predajnosti s prihliadnutím na jej dlhodobé, trvalé vlastnosti, bežné a miestne trhové podmienky, súčasné Je určené použitie ako aj vhodné alternatívne použitie “.
Táto hodnota je pre úverové inštitúcie taká dôležitá, pretože dom alebo byt kúpený dlžníkom vždy slúži ako záruka financovania. Ak pôžičku už nie je možné splatiť, môže sa dostať do exekučnej dražby. Výsledná predajná cena za doménu Your-Best-Home.net alebo za apartmán je zvyčajne nižšia ako pôvodná cena zaplatená pri kúpe. Táto skutočnosť sa už berie do úvahy pri stanovení hodnoty nehnuteľnosti poskytnutej hypotekárnym úverom, čo dáva banke istotu vrátenia peňazí.
Tip na čítanie : Zaujíma vás, koľko úveru si môžete dovoliť? Odpovedáme.
Aká vysoká je hodnota hypotekárneho úveru?
Hodnota nehnuteľnosti poskytnutej hypotékou nezodpovedá ani kúpnej cene, ani stavebným nákladom domu alebo bytu. Spravidla je to okolo 70 až 90 percent kúpnej ceny, aby sa zmiernili možné riziká zníženia hodnoty v budúcnosti. Nie všetky banky však využívajú tento bezpečnostný vankúš. Niektoré banky tiež upustia od tejto zľavy, takže trhová hodnota nehnuteľnosti zodpovedá aj jej pôžičkovej hodnote.
V súlade s § 16 ods. Pfandbrief Act (PfandBG) však nesmie hodnota pôžičky nikdy prekročiť trhovú hodnotu: Cieľ, bežné podmienky regionálneho trhu, ako aj súčasné a možné ďalšie použitie. ““
Ako sa určuje hodnota hypotekárneho úveru?
Pri určovaní hodnoty hypotekárneho úveru na financovanie musia banky dodržiavať vyhlášku o stanovení hodnoty hypotekárneho úveru (BelWertV). Ak je hodnota nehnuteľnosti vyššia ako 400 000 eur, na ocenenie je potrebné prizvať aj odhadcu.
Na stanovenie hodnoty hypotekárneho úveru v teste hypotekárneho úveru sú v prvom kroku tri postupy. Zodpovedajú tým, ktoré sa tiež používajú na určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti:
- Porovnávacia
metóda hodnota Spôsob porovnávacia hodnota používa predajnej ceny podobnými vlastnosťami, ktoré boli v poslednej dobe predávajú v porovnateľnej oblasti a ktorých stav zodpovedá vlastnosť, pre ktorú je hodnota sa určí. - Metóda hodnoty
príjmu Metóda hodnoty príjmu sa používa, ak je nehnuteľnosť prenajatá alebo komerčne použitá. Tu sa porovnáva príjem z prenájmu alebo komerčný príjem s výdavkami na údržbu a tiež s rizikami (napríklad voľné pracovné miesto). - Skutočný
spôsob hodnota V metóde reálna hodnota, reálna hodnota budovy je určené. Na tento účel sa od nákladov na porovnateľnú novú budovu odpočíta odpis súvisiaci s vekom. Ak pripočítate hodnotu pozemku, získate skutočnú hodnotu nehnuteľnosti.
Spravidla sa nepoužíva iba jedna z týchto metód, zvyčajne sa jedná o kombináciu najmenej dvoch. Ako bolo uvedené vyššie, od stanovenej trhovej hodnoty nehnuteľnosti sa odpočíta 10 až 30 percent, čo má za následok hodnotu hypotekárneho úveru vo výške 70 až 90 percent trhovej hodnoty.
Správa o hodnotení na určenie hodnoty hypotekárneho úveru
Početné banky podmieňujú schválenie pôžičky kontrolou nehnuteľnosti, pri ktorej sa zisťuje hodnota nehnuteľnosti a v dôsledku toho hodnota hypotekárneho úveru.
Je dôležité, aby potenciálni kupujúci vedeli, že táto inšpekcia nehnuteľnosti nemusí byť bankou vyúčtovaná. Je to výhradne v záujme úverovej inštitúcie, a preto náklady za to musí niesť aj banka. Stanovenie hodnoty hypotekárneho úveru na nehnuteľnosť je jednou zo zákonných povinností banky, takže od dlžníka nemožno požadovať žiadne peniaze (LG Stuttgart od 24. apríla 2007 - Az. 20 O 9/07 a OLG Düsseldorf od 5. novembra 2009 - Az -6 U 17/09).
Prečo existuje hodnota hypotekárneho úveru?
Suma, ktorú banka dá na financovanie nehnuteľností v rámci úveru, závisí od hodnoty úveru. Banky sa väčšinou dohodnú, že ako stavebný úver ponúknu maximálne 80 percent hodnoty hypotekárneho úveru. Jeden potom hovorí o úverovom limite nehnuteľnosti.
Aký je limit poskytovania úverov?
Na rozdiel od hodnoty hypotekárneho úveru je úverovým limitom suma, do ktorej banka umožňuje financovanie nehnuteľností. Úverový limit je zvyčajne 70 až 90 percent hodnoty úveru.
Výnimky z toho, pri ktorých sa poskytuje úver až do výšky hypotekárneho úveru na stavebný úver, sa zvyčajne poskytujú iba vtedy, ak má dlžník mimoriadne dobrý príjem alebo môže poskytnúť iný kolaterál, napríklad nehnuteľnosť, ktorú už vlastní.
Ako sa určuje úverový limit?
Aby bola banka pri poskytovaní hypotekárneho úveru v bezpečí, od hodnoty hypotekárneho úveru sa odpočíta určité percento, aby sa dosiahol limit hypotekárneho úveru. Tento dodatočný „vankúš“ je určený na ochranu banky pred neočakávanými rizikami, ktoré by mohli viesť k strate hodnoty nehnuteľnosti. Percento tohto vankúša je variabilné, a preto ho môže každá banka slobodne určovať. Spravidla však ide o 70 až 90 percent hodnoty hypotekárneho úveru.
Limit pôžičky sa teda počíta podľa tohto vzorca:
Hodnota hypotekárneho úveru - percentuálna zľava z rizika = limit pôžičky na hypotekárny úver
Ukážkový výpočet na určenie hodnoty hypotekárneho úveru a limitu úveru
Napríklad, ak chcete financovať nehnuteľnosť v trhovej hodnote 500 000 eur, banka bude postupovať podľa tohto príkladu výpočtu:
|
Trhová hodnota nehnuteľnosti |
500 000 € |
|
Hodnota pôžičky (80% trhovej hodnoty) |
400 000 € |
|
Úverový limit (80% z hodnoty úveru) |
320 000 € |
Očakáva sa preto, že banka bude súhlasiť s poskytnutím približne 320 000 eur ako pôžičky na financovanie výstavby. Ak by sa trhová hodnota rovnala hodnote hypotekárneho úveru, bol by možný úver vo výške 400 000 eur. Museli by ste schodok pokryť vlastným imaním.
Aký je pomer pôžičky k hodnote?
Hodnota hypotekárneho úveru a s ním vypočítaný limit hypotekárneho úveru nie sú jedinými hodnotami, ktoré sú pre úver na nehnuteľnosť nevyhnutné. Existuje tiež pomer pôžičky k hodnote.
Táto percentuálna hodnota označuje vzťah medzi výškou úveru a hodnotou hypotekárneho úveru. A rozhodne, ktoré podmienky vám banky ponúknu, pokiaľ ide o úrok z hypotekárneho úveru: Čím nižší je pomer pôžičky k hodnote, tým lepšie ponuky s nižším debetným úrokom od banky dostanete. Zjednodušene povedané: čím viac kapitálu prinesiete, tým nižšia je výška úveru, a teda aj riziko pre banku. A tým lepšia je ponuka z hľadiska úroku, ktorú vám banka poskytne k hypotekárnemu úveru.
Financovanie nehnuteľností je preto pre vás pri nízkom pomere pôžičky k hodnote nevyhnutne lacnejšie ako pri vyššej hodnote: Ak prinesiete viac peňazí, získate finančné prostriedky, ktoré potrebujete na financovanie, pomocou pôžičky s nižšími úrokovými sadzbami ako niekto, kto má menej nasporených peňazí. a kúpa domu musí byť plne financovaná.
Ako sa určuje pomer pôžičky k hodnote?
Pomer pôžičky k hodnote sa počíta pomocou tohto vzorca:
pomer pôžičky k hodnote = výška úveru * 100 / pomer pôžičky k hodnote
|
Trhová hodnota nehnuteľnosti |
500 000 € |
|
Hodnota hypotekárneho úveru |
400 000 € |
|
Úverový limit |
280 000 € |
|
Menej Základné imanie |
220 000 € |
|
Výška pôžičky |
280 000 € |
|
Výpožičné obdobie |
70% |
V prípade financovania výstavby s výškou pôžičky 280 000 eur a vlastným imaním 220 000 eur je pomer pôžičky k hodnote 70 percent, ak sa predpokladá hodnota pôžičky 400 000 eur.
