Pomocou forwardového úveru je možné zabezpečiť atraktívnu úrokovú sadzbu pre následné financovanie, keď sa blíži koniec hypotekárneho úveru. Tu môžete zistiť, čo je dôležité a ako skoro by ste sa o to mali starať.
Po zakúpení a nasťahovaní domu sa na potrebné financovanie nehnuteľností rýchlo zabudne. V závislosti na trvaní fixnej úrokovej sadzby sa vám však môže vyplatiť zaoberať sa ňou veľmi skoro znova a vziať si napríklad pôžičku na termínovaný obchod. Je to tak preto, lebo v súčasnosti je možné zabezpečiť priaznivé úrokové sadzby do budúcnosti.
Čo je to pôžička?
Forwardový úver je špeciálna forma následného financovania úveru na nehnuteľnosť. Dlžníci sa o to musia postarať najneskôr po uplynutí fixnej úrokovej sadzby ich predchádzajúcich hypotekárnych úverov.
Zatiaľ čo „bežné“ následné financovanie je možné zorganizovať najskôr šesť až dvanásť mesiacov pred vypršaním fixnej úrokovej sadzby, v závislosti od poskytovateľa je to možné dosiahnuť oveľa skôr pri forwardovej pôžičke: Pri forwardovej pôžičke je možné ju vybaviť až päť rokov pred vypršaním fixnej úrokovej sadzby. . Týmto spôsobom si môžu dlžníci zabezpečiť momentálne výhodné podmienky poskytnutia pôžičky a chrániť sa pred rastúcimi úrokovými sadzbami v budúcnosti.
Forwardová pôžička je možná iba pri pôžičke na bývanie, nie je určená na iné typy pôžičiek.
Ako funguje pôžička?
Za účelom získania forwardovej pôžičky na následné financovanie dlžník kontaktuje financujúcu banku dlho predtým, ako vyprší pôvodné financovanie, a v ideálnom prípade okrem iných poskytovateľov alebo porovnávacích portálov.
Porovnanie podmienok pôžičky je dôležité, pretože dlžník nie je nútený, tak ako pri „bežnom“ následnom financovaní, uzavrieť to s pôvodne financujúcou bankou. Medzitým môžu iné úverové inštitúcie ponúknuť výhodnejšie podmienky.
Nasleduje porovnanie rôznych poskytovateľov a súčasnej úrokovej sadzby pôžičky. Na základe týchto podmienok sa vytvárajú vhodné ponuky na následné financovanie. Ak dlžník prijme jednu z ponúk na poskytnutie pôžičky, bola uzavretá záväzná zmluva o pôžičke a obaja zmluvní partneri sú viazaní na toto následné financovanie. To platí aj v prípade, ak bol forwardový úver poskytnutý niekoľko rokov pred skončením platnosti pôvodného hypotekárneho úveru.
Forwardová pôžička potom okamžite nasleduje po prvom financovaní a nahrádza ho. Rovnako musia byť od tohto bodu splatné aj mesačné splátky za pôžičku. Od uzavretia zmluvy po začatie poskytovania forwardovej pôžičky, t. J. V takzvanej forwardovej fáze, neexistuje žiadny úrok z viazanosti.
Pretože dlžník nie je viazaný na pôvodnú financujúcu banku s forwardovou pôžičkou, stojí za to porovnať si rôznych poskytovateľov. Vďaka tomu môžete nájsť výhodnejšie podmienky a ušetriť veľa peňazí.
Ako dlho vopred je možné si vziať pôžičku?
Je dôležité vedieť, že forwardová pôžička je možná, iba ak je súčasná úverová zmluva dlhšia ako dvanásť mesiacov a najviac 60 mesiacov (u niektorých poskytovateľov aj 66 mesiacov). Ak súčasná pôžička končí za menej ako dvanásť mesiacov, je možné zvoliť pravidelné následné financovanie.
Vďaka tejto dlhej dodacej lehote môže dlžník získať pozoruhodne rozsiahle zabezpečenie plánovania: ak napríklad päť rokov pred skončením platnosti súčasného hypotekárneho úveru uzavrie forwardový úver s pevnou úrokovou sadzbou 15 rokov, vie presne, aké mesačné poplatky sú v súvislosti s úverom spojené v nasledujúcich 20 rokoch.
Čo stojí forwardová pôžička?
Forwardová pôžička predstavuje pre obe strany určitú mieru rizika:
- Ak úrokové sadzby klesnú, dlžník riskuje, že za forwardový úver zaplatí viac, ako by musel zaplatiť za „bežné“ následné financovanie.
- Banke hrozí prísľub priaznivej úrokovej sadzby, ktorá mohla byť v čase následného financovania ďaleko prekročená.
S cieľom znížiť riziká na strane úverovej inštitúcie banky zvyčajne pripočítajú k aktuálne ponúkaným úrokovým sadzbám pre termínované pôžičky úrokový príplatok. Pomocou týchto nákladov môžete byť kompenzovaní za predčasné schválenie pôžičky a znížiť riziko finančných strát.
Výška úrokovej prémie vždy závisí od toho, ako banka vyhodnotí očakávaný vývoj úrokovej sadzby. Čím je pravdepodobnejšie, že úroková sadzba stúpne, tým vyššia bude obvykle úroková prirážka.
Hrubým odhadom je v súčasnosti prirážka 0,01 percentuálneho bodu mesačne až do konca fixnej úrokovej sadzby, teda do splatenia „starého“ úveru. (Niektorí poskytovatelia sa zriekajú týchto nákladov počas prvých šiestich až dvanástich mesiacov.)
V zásade platí: čím dlhší čas na vybavenie hypotéky trvá, tým vyššia je úroková prémia. A je to len logické, pretože čím menej presne je možné odhadnúť vývoj úrokových sadzieb, tým vyššie je riziko banky pre pôžičku.
Nasledujúca tabuľka zobrazuje príklad úrokových prirážok, ktoré si banka môže účtovať pri forwardovom úvere pri hypotekárnom úvere.
|
Aktuálna úroková sadzba |
Úrokový príplatok v |
Čas do |
Vypočítaný |
Pevná |
|---|---|---|---|---|
|
0,5% |
0,01 |
24 mesiacov |
0,24% |
0,74% |
|
0,5% |
0,01 |
36 mesiacov |
0,36% |
0,86% |
|
0,5% |
0,01 |
48 mesiacov |
0,48% |
0,98% |
|
0,5% |
0,01 |
60 mesiacov |
0,60% |
1,10% |
Aké sú možnosti a riziká spojené s forwardovou pôžičkou?
Možnosť byť schopný postarať sa o následné financovanie v ranom štádiu má výhody, ale nesie aj riziká: Pri predčasnom uzavretí forwardovej pôžičky dlžník aj banky hazardujú a špekulujú s ohľadom na budúci vývoj úrokových sadzieb. S príslušnou odbornosťou je možné zhruba odhadnúť smer, ktorým sa budú úrokové sadzby pravdepodobne vyvíjať - nikto to však nedokáže predpovedať s absolútnou presnosťou. A to platí o to viac, že v budúcnosti je potrebné následné financovanie.
Rozhodnutie o úrokovej sadzbe pre následné financovanie s dlhoročným predstihom sa preto oplatí najmä vtedy, ak sú úrokové sadzby v čase neskoršieho začiatku nového financovania výrazne vyššie ako súčasné. Ak však klesnú, je tiež možné, že dlžník, ktorý si predčasne zabezpečil forwardový úver, zaplatí za následné financovanie viac, ako by musel, ak by úverovú zmluvu uzavrel neskôr.
Rovnako ako v prípade anuitného úveru je však pre dlžníka jasnou výhodou zabezpečenie plánovania. Pri čerpaní forwardovej pôžičky už vie, aké splátky bude musieť zaplatiť po splatení pôvodnej pôžičky. Táto istota ohľadom budúcich nákladov môže byť v mnohých prípadoch mimoriadne užitočná.
O tom, či úrokové sadzby v budúcnosti klesnú alebo stúpnu, sa zatiaľ špekuluje. Včasné zaistenie úrokovej sadzby prostredníctvom forwardovej pôžičky preto nesie určité riziká, ale ponúka aj príležitosti a predovšetkým bezpečnosť plánovania.
Forwardová pôžička: výhody a nevýhody v skratke
Predtým, ako sa po dôkladnom porovnaní rozhodnete pre poskytovateľa a termínovanú pôžičku, stojí za to zvážiť vzájomné výhody a nevýhody.
Výhody pôžičky sú:
- Možnosť zabezpečiť do budúcnosti priaznivé úrokové sadzby, teda veľký potenciál úspor s prudko rastúcimi úrokovými sadzbami
- Zabezpečenie plánovania financovania
- žiadny záujem o záväzok v budúcej fáze
Nevýhody:
- Úrokový príplatok za pôžičku
- Možné vyššie náklady na pôžičku s klesajúcimi úrokovými sadzbami
- Vyžaduje sa odbornosť
- Nedostatok flexibility v dôsledku skorého rozhodnutia o následnom financovaní
Kedy má forwardová pôžička zmysel?
Uzavretie forwardovej pôžičky sa vždy vyplatí, ak sú úrokové sadzby v čase uzavretia zmluvy nízke, a zároveň je možné očakávať rast úrokových sadzieb. Ak má dlžník potrebné znalosti trhu alebo len správny nos, forwardová pôžička od správneho poskytovateľa môže zabezpečiť nízke úrokové sadzby a rýchlo ušetriť štyri až päťciferné sumy na následnom financovaní.
Ak sa na druhej strane dá očakávať pokles úrokových sadzieb, forwardová pôžička nemá zmysel, pretože dlžník si tak v budúcnosti zoberie šancu získať lacnejšie následné financovanie, ako by to bolo možné pri forwardovej pôžičke.
Vzorový výpočet: Možné úspory prostredníctvom forwardovej pôžičky
Ak úrokové sadzby stúpnu - aj keď sa zvýšia iba o 0,5 percentuálneho bodu -, má to výrazný vplyv na náklady spojené s úverom. Forwardová pôžička sa potom môže ukázať ako celkom lukratívna, ako ukazuje nasledujúci vzorový výpočet:
|
Forwardová pôžička |
Následné financovanie |
|
|---|---|---|
|
Výška pôžičky |
200 000 eur |
200 000 eur |
|
Efektívna úroková sadzba |
1,0% |
1,5% |
|
Fixná úroková sadzba |
desať rokov |
desať rokov |
|
Splácanie |
5% |
4,5% |
|
Zostávajúci dlh po skončení pevnej úrokovej sadzby |
94 875,10 eur |
102 964,75 eura |
|
Mesačná splátka |
1 000 eur |
1 000 eur |
|
Náklady na úroky |
14 875,10 eura |
22 964,75 eura |
Príklad ukazuje, že forwardová pôžička sa oplatí, aj keď sa úroková sadzba zvyšuje len mierne. V konkrétnom prípade priame porovnanie pôžičiek s vybraným poskytovateľom ušetrilo náklady nad 8 000 eur.