V prípade starých domov v zlom stave sa často vynára otázka, či by bolo lepšie dom zbúrať a namiesto renovácie postaviť od nuly. V našom rozhovore sme sa opýtali odborníkov na kontrolu nákladov, aké náklady sa dajú očakávať pri demolácii a následnej novej budove a v ktorých prípadoch sa to oplatí.
Otázka: Čo stojí zbúranie a prestavba?
Expert na kontrolu nákladov: Prvým problémom je, že náklady na zbúranie domu sú často výrazne podhodnotené.
Náklady na demoláciu závisia od metrov štvorcových.
U mnohých budov by sa náklady na kompletné búracie práce mali pohybovať od 150 EUR na m² do 200 EUR na m² , a to aj za najpriaznivejších podmienok. Ak je demolácia problematická (ťažká dostupnosť, potrebná demontáž so zníženou prašnosťou a hlukom, nevyhnutná likvidácia znečisťujúcich látok, ako je azbest, atď.), Môže to byť tiež oveľa nákladnejšie.
Podhodnotené sú aj náklady na novú budovu. Čisté stavebné náklady v Nemecku sa pohybujú okolo 1 500 EUR za m² až 2 500 EUR za m² a pri luxusných budovách ešte vyššie. Okrem toho existujú dodatočné stavebné náklady okolo 15% až 20% , po zbúraní musí byť nehnuteľnosť tiež často prepracovaná, čo spôsobuje ďalšie náklady.
Za výsledné náklady vo výške najmenej 2 000 EUR za m² môžete veľa renovovať - v mnohých prípadoch je dokonca aj komplexná renovácia ešte stále nižšia ako tieto náklady.
Príklad nákladov z praxe
Naplánujeme spolu s odborníkom na stavbu jadrovú obnovu domu a porovnáme náklady s búraním a následnou výstavbou montovaného domu podľa našich predstáv. Demolácia starej budovy je vzhľadom na optimálne podmienky veľmi lacná.
Existujúca stará budova má rozlohu 140 m², volíme prefabrikovaný dom rovnakej veľkosti, ktorý chceme postaviť na kľúč.
| Príspevok | cena |
|---|---|
| Kompletne obnovte strešnú konštrukciu a fasádu, vymeňte 12 okien | 46 250 EUR |
| Obnovte všetky inštalácie (elektrická inštalácia, inštalácia pitnej vody a kanalizácie) | 22 100 EUR |
| Obnovte interiér úplne | 44 800 EUR |
| Celkové náklady na jadrovú obnovu | 113 150 EUR |
| Celkové náklady na jadrovú renováciu na m² | 808,21 EUR za m² |
| Porovnávacia cena: náklady na demoláciu, náklady na montovaný dom (na kľúč), vedľajšie náklady na výstavbu | 249 200 EUR |
| Porovnávacia cena za búranie a novú výstavbu za m² | 1 780 EUR za m² |
Tu uvedené náklady sa týkajú iba konkrétnej budovy a konkrétnych miestnych podmienok. Náklady na demolácie, montované domy a tiež náklady na renováciu jadra môžu byť v ostatných prípadoch podstatne vyššie alebo nižšie.
Rekonštrukcia jadra je zvyčajne lacnejšia ako spoločné zbúranie a stavba novej budovy.
Náš príklad nákladov však jasne ukazuje, že v takom prípade by aj komplexná rekonštrukcia jadra budovy znamenala menej ako polovicu nákladov na demoláciu a novú výstavbu. V mnohých prípadoch je to podobné. Problematickým sa stáva až vtedy, keď by si podstata budovy (nosné steny) už vyžadovala rozsiahlu renováciu.
Otázka: V akom cenovom rozpätí sú náklady na demoláciu a novú výstavbu?
Expert na kontrolu nákladov: Na úplné zbúranie budovy musíte počítať s nákladmi okolo 150 EUR za m² . V mnohých prípadoch sa však musia počítať s výrazne vyššími nákladmi na demoláciu v dôsledku stavebných charakteristík, povahy nehnuteľnosti a environmentálnych požiadaviek.
Náklady na novú budovu sú vždy individuálne.
Náklady na novú budovu sa vždy odvíjajú od požadovaného domu, typu stavby (montovaný dom, individuálne plánovaná pevná stavba, drevený dom atď.), Individuálne požadovaného prevedenia a rozsahu vykonanej osobnej práce počas výstavby. Viac sa o nákladoch na stavbu domu dozviete v tomto bode.
Otázka: Od čoho závisia celkové náklady na demoláciu a novú výstavbu?
Expert na kontrolu nákladov: V nákladoch na demoláciu majú úlohu nasledujúce faktory
- Veľkosť domu (rozhodujúce je aj to, či musí byť schválená demolácia, pre pamiatkovo chránené budovy je vždy potrebné povolenie bez ohľadu na to)
- stavba domu
- použité stavebné materiály
- potenciálne existujúce znečisťujúce látky (napr. azbest, PCB, ortuť - tu sú možné obrovské dodatočné náklady na demoláciu)
- Umiestnenie a prístupnosť domu
- Stav terénu a priame prostredie (nevyhnutná ochrana proti prachu a hluku, možnosť použitia ťažkej techniky)
- metóda demolácie použitá v konkrétnom prípade
- množstvo stavebnej sute
- či je po zbúraní potrebné plnenie
Pre náklady na novú budovu je rozhodujúci spôsob výstavby.
Pri stavbe domu hrá úlohu:
- aký spôsob výstavby sa použije (montovaný dom, masívny montovaný dom, individuálne naplánovaná pevná stavba, dom v drevenej rámovej konštrukcii atď.)
- exekúcia domu
- veľkosť novej budovy
- ktoré vznikajú náklady na plánovanie a schválenie
- výška dodatočných nákladov na stavbu
- náklady na (opätovný) návrh exteriéru domu
Aj pri búraní sú prípad od prípadu možné značné rozdiely v nákladoch. To sa však dá presne odhadnúť iba pomocou podrobného búracieho prieskumu, ktorý môže stáť viac ako 1 000 EUR. Až potom sa dá primerane spoľahlivo odhadnúť, aké náklady zbúranie spôsobí.
Aj pri nových budovách možno opakovane očakávať neistotu, pokiaľ ide o náklady. Do posledného centa sa nedá naplánovať žiadna výstavba domu. Projekt „zbúrať a znovu postaviť“ preto prináša značnú neistotu, pokiaľ ide o očakávané náklady, aj keď sa často predpokladá opak.
