V Nemecku sa bez oficiálneho súhlasu nedá postaviť takmer nič. Rovnako ako u väčšiny povolení a žiadostí, aj tu sa zvyčajne nedá vyhnúť poplatkom. V rozhovore odborník na kontrolu nákladov podrobne vysvetľuje, aké náklady môžu vzniknúť pre stavebné povolenie a od čoho tieto náklady závisia.
Otázka: Pre ktoré budovy potrebujete povolenie v Nemecku - a ako je potrebné podať takúto žiadosť?
Odborník na kontrolu nákladov: V zásade takmer všetky budovy v Nemecku vyžadujú úradný súhlas, vrátane väčšiny významných prestavieb existujúcich budov, ak majú za následok významnú zmenu v užívaní alebo ak sa zmení životný priestor.
Požiadavky na to, čo podlieha schváleniu, sa však líšia štát od štátu - vychádzajú z príslušných platných stavebných predpisov štátu.
V niektorých spolkových krajinách môžu existovať výnimky z požiadavky na povolenie pre jednotlivé budovy - napríklad pre stavbu záhradných domčekov alebo prístrešku pre auto na vlastnom pozemku. To je však vždy vecou štátu, a preto sa môže líšiť štát od štátu. Ďalej existujú osobitné predpisy jednotlivých obcí alebo obcí, ktoré môžu v jednotlivých prípadoch štátne stavebné predpisy ešte obmedziť.
Aby sme to celé ešte viac skomplikovali, neexistuje „aplikácia“ pre budovy - v závislosti od spolkovej krajiny je možné podať rôzne aplikácie, v závislosti od typu stavby.
Zvyčajná žiadosť o budovu, ktorá sa obvykle musí vyhotoviť pre rodinné domy alebo viacgeneračné domy, sa nazýva v nemeckom úradnom jazyku „veľké povolenie na odovzdanie stavby“.
Okrem toho v niektorých spolkových krajinách existuje aj takzvané „povolenie na odovzdanie malej budovy“, ktoré postačuje pre niektoré budovy. Tu nie sú požiadavky také prísne a musia sa predložiť menej rozsiahle dokumenty.
Povolenie na odovzdanie malej budovy je k dispozícii v nasledujúcich spolkových krajinách:
- Bádensko-Württembersko
- Bavorsko
- Berlín
- Brémy
- Hamburg
- Dolné Sasko a
- Šlezvicko-Holštajnsko
V týchto spolkových krajinách môžu nielen architekti podávať žiadosti o budovy, ale v mnohých prípadoch aj
- Majstri vo všetkých stavebných remeslách (tesári, murári, betonári)
- Stavební inžinieri a
- stavebný inžinier
Takmer vo všetkých spolkových krajinách môžu každú žiadosť o budovu podať iba architekti
Architekti majú spravidla právo aj tak predložiť stavebný plán (výnimka: návrhári interiérov), a sú preto oprávnení predložiť akúkoľvek žiadosť o budovu vo všetkých spolkových krajinách. Jedinou výnimkou je štát Hesensko: tu je veľa interiérových dizajnérov tiež oprávnených predkladať stavebné dokumenty (povolenie na odovzdanie malej budovy), zatiaľ čo vo všetkých ostatných spolkových krajinách interiéroví dizajnéri zvyčajne nemajú žiadne povolenie na predkladanie stavieb.
Okrem veľkých a malých aplikácií pre budovy, ktoré sú k dispozícii iba v niektorých spolkových krajinách, existuje v niektorých spolkových krajinách aj takzvané oznámenie o budovaní.
Aj tu jednotlivé spolkové krajiny regulujú, pre ktoré typy budov a v akej maximálnej výške je postačujúce ohlásenie budovy.
Oznam o stavbe je podpísaný stavebným architektom, ktorý potvrdzuje, že boli splnené všetky stavebné predpisy platné pre príslušný stavenisko.
Úrady obyčajne kontrolujú takéto oznámenia o stavbe iba veľmi povrchne a predložené podklady spravidla iba pre úplnosť a hodnovernosť.
Úradné stavebné povolenie v prípade ohlásenia stavby neexistuje, ak úrady do 4 týždňov od podania ohlásenia stavby nenahlásia námietky alebo ak je stavebný projekt zakázaný, považuje sa automaticky za schválený.
Ak chcete ušetriť drahé náklady na podanie a zmenu žiadosti o budovu, môžete najskôr podať takzvanú žiadosť o predkonštrukciu . S tým sú spojené podstatne nižšie poplatky ako v prípade úradnej žiadosti o stavbu a úrad po preskúmaní oznamuje, či a aké námietky existujú a čo je potrebné zmeniť, aby bola žiadosť o stavbu schválená.
Ak architekt predloží predbežnú požiadavku na budovu, v prípade záporného rozhodnutia si nemôže účtovať žiadne náklady na plánovanie. Zmluvne je povinný vykonať pre klienta trvalo schváliteľné plánovanie . Preto nemôže účtovať samostatné náklady za zmenu neschválenej žiadosti.
Otázka: Teraz najdôležitejšia otázka: Čo zvyčajne stojí stavebná aplikácia?
Expert na kontrolu nákladov: To sa nedá povedať plošne . Každý orgán si účtuje svoje vlastné sadzby poplatkov a náklady na poskytnutie rôznych dokumentov sú vždy veľmi odlišné, v závislosti od orgánu a projektu budovy.
Náklady na schválenie by sa nemali podceňovať
Všeobecne platí, že vo väčšine prípadov budete musieť vypočítať iba 0,5% celkových nákladov na stavbu iba pre samotné povolenie (šablóna veľkej budovy) . V praxi sa tieto náklady spravidla pohybujú medzi 0,2% a 0,7% celkových nákladov na výstavbu.
Úrad však počíta poplatky, ktoré účtuje, podľa iného vzorca, ktorý zohľadňuje takzvanú hodnotu stavby a uzavretý priestor pre budovy.
Potom existujú náklady na potrebné dokumenty, ktoré musia byť priložené k žiadosti o budovu. Vytvorenie týchto dokumentov môže byť tiež veľmi nákladné.
Malý príklad nákladov z praxe:
Chceme postaviť rodinný dom, ktorý má podľa plánov stavebnú hodnotu 325 EUR na m³. Veľkosť uzavretého priestoru je 637 m³. Zadaný architekt vykoná všetky plánovania a predloží za nás žiadosť o stavbu.
| Príspevok | cena |
|---|---|
| Náklady na stavebnú žiadosť (úrad) | 1 040 EUR |
| Plánovacie náklady pre architekta (fázy služieb 1 - 4 podľa HOAI) | 6 053,40 EUR |
| Celkové náklady | 7 093,40 EUR |
Toto je samozrejme iba jeden príklad nákladov, ktorý sa vzťahuje iba na veľmi konkrétnu budovu na veľmi konkrétnom mieste. Náklady na ďalšie budovy, najmä v rôznych prevedeniach, sa tiež môžu výrazne líšiť.
V našom prípade architekt prevzal celé plánovanie, vypracoval požadované podklady a predložil nám žiadosť o stavbu. Svoje vystúpenie vyúčtoval podľa strednej vety v HOAI.
Architektonické náklady môžu byť výrazne vyššie, najmä pri náročnom alebo obzvlášť časovo náročnom plánovaní.
Otázka: Od akých faktorov závisia náklady na stavebné povolenie?
Expert na kontrolu nákladov: Tu musíte veľa zvážiť:
- typ stavby
- ktorému orgánu sa podáva žiadosť o stavbu (federálny štát a príslušná obec)
- ktoré dokumenty sú potrebné
- kto podáva žiadosť o stavbu
- aké náklady si architekt účtuje za plánovanie
Orgán obvykle počíta svoje náklady podľa tejto schémy:
Hodnota stavby = hodnota stavby / m³ × uzavretý priestor v m³
hodnota stavby × miera nákladov = náklady na stavebné povolenie (zvyčajne 0,5%, často sa to zaokrúhľuje nahor)
V priebehu plánovania architekt tiež vždy určí veľkosť uzavretého priestoru a hodnotu budovy / m³.
Pomocou týchto dvoch hodnôt a príslušnej sadzby nákladov potom možno odhadnúť náklady na stavebné povolenie.
Otázka: Aké sú náklady na plánovanie?
Expert na kontrolu nákladov: Ak predpokladáte, že architekt vykoná celé plánovanie (ako v našom príklade), použije sa HOAI, sadzobník poplatkov pre architektov a inžinierov. Reguluje, čo môže architekt v jednotlivých prípadoch požiadať o jeho služby.
HOAI je záväzný pre všetkých architektov v Nemecku, ale náklady sú odstupňované podľa typu postavenej budovy (trieda I až V). Rodinné domy sú niekedy dosť zložité na plánovanie, takže podľa stavby spadajú do triedy III alebo IV.
V závislosti od individuálneho plánovacieho úsilia má architekt potom malý priestor na úpravu svojich nákladov. Môže účtovať podľa minimálnej, strednej alebo maximálnej sadzby HOAI, podľa toho, aké veľké je jeho úsilie. Rozdiely medzi minimálnou a maximálnou sadzbou však zvyčajne už nie sú veľmi veľké.
10% z celkových nákladov ide na architekta
Spravidla môžete predpokladať približne 10% celkových nákladov na stavbu z celkových nákladov na architekta pre rodinný dom .
Zahŕňa to však všetkých 9 servisných fáz, ktoré môže architekt pri stavbe domu zohľadniť - od základného posúdenia a predbežného plánovania až po údržbu budovy po dokončení a dokumentáciu poškodenia stavby.
Do podania žiadosti o budovu sú však potrebné iba pracovné fázy 1 - 4. Tvoria podľa HOAI niečo menej ako tretinu ( 27% ) z celkových nákladov na architekta.
Otázka: Čo stojí stavebný dopyt?
Expert na kontrolu nákladov: Tu sa náklady zvyčajne zakladajú na inšpekčnom úsilí orgánu.
Náklady na dopyt pred výstavbou môžu byť pomerne nízke ( od približne 50 EUR do 100 EUR ), ale pri väčšine väčších stavebných projektov sa pohybujú v rozmedzí od 200 EUR do 400 EUR .
V prípade veľmi zložitých stavebných projektov alebo veľmi veľkých budov, ako je bytový dom, môže predbežný dopyt po stavbe stáť až 5 000 EUR .
Otázka: Je povolenie na odovzdanie malej budovy lacnejšie ako veľké?
Expert na kontrolu nákladov: Zvyčajne áno, pretože tu sa vyžaduje podstatne menej dokumentov.
Aplikácia „malých“ budov je navyše zvyčajne povolená iba pre menšie stavebné projekty alebo veľmi jednoduché budovy - v takom prípade sú náklady na plánovanie a kolaudáciu nižšie.
Celkové účtované náklady závisia od orgánu, v ktorom federálnom štáte je žiadosť podaná.
Otázka: Môžu byť potom odlišné aj plánovacie náklady?
Expert na kontrolu nákladov: Áno, určite. Najmä pri malých stavebných plánoch môžu majstri často podať žiadosť o budovu - náklady na plánovanie sú potom často nižšie ako u architektov.
Všetci architekti a stavební inžinieri však automaticky počítajú podľa HOAI, pretože sú k tomu zo zákona povinní. V takom prípade náklady vychádzajú iba z celkových nákladov na výstavbu, ktoré sú určené v podrobnom plánovaní (fáza služby 3).
Otázka: Je možné ovplyvniť alebo znížiť náklady na stavebné povolenie?
Expert na kontrolu nákladov: Spravidla nie. Náklady na plánovanie určuje HOAI, dokumenty, ktoré sa majú predložiť, určujú príslušné štátne stavebné predpisy - takže na ne nemáte žiadny vplyv.
Úrady určujú náklady na aplikáciu budovy na základe stavebnej hodnoty a zastavaného priestoru - ani tu nemáte žiadny vplyv.
Čo si však obvykle môžete ušetriť, sú dodatočné náklady v dôsledku zmeny plánovania. Ak necháte architekta plánovať, tak to aj tak nie je problém, pretože architekt musí zabezpečiť, aby bolo plánovanie schválené.
Nanajvýš by ste mohli robiť sekundárne úlohy, ako napríklad získavanie vyhlásení o súhlase od susedov, sami, aby ste ušetrili architektovi náklady na túto prácu. To však často predstavuje len veľmi malú časť nákladov na plánovanie a schválenie, ktoré sa dajú vďaka tomu ušetriť.