Každý, kto chce postaviť budovu podľa svojich vlastných predstáv, sa nemôže vyhnúť službám architekta. Aj keď je potrebné podať žiadosť o budovu, na predpísané plánovanie obvykle potrebujete architekta. V našom rozhovore odborník na kontrolu nákladov podrobne vysvetľuje, aké náklady môžu architektom vzniknúť a ako sú zostavené.
Otázka: Pracuje architekt iba ako plánovač budov?
Expert na kontrolu nákladov: To je jeho hlavná úloha - alebo jeho volanie, ak chcete -, ale nie nevyhnutne jeho výlučná činnosť.
Okrem navrhovania budov sú architekti činní aj v mnohých ďalších oblastiach staviteľstva:
- vykonávajú nielen štrukturálne, ale aj technické a ekonomické plánovanie budov
- môžu vykonávať statické výpočty
- pomáhajú pri výberových konaniach na stavenisku a pri výbere prichádzajúcich ponúk
- Pracujú ako stavebný dozor v monitorovacej funkcii a sú tiež kontaktnou osobou pre všetky dôležité stavebné záležitosti
- koordinujú prácu jednotlivých odborov a vytvárajú a monitorujú harmonogramy tak, aby bolo možné budovu skutočne dokončiť v plánovanom čase
- pomáhajú vypátrať, zdokumentovať a uplatniť všetky možné chyby stavby
- môžu pomôcť nájsť potenciálne úspory energie a tiež pôsobiť ako energetickí konzultanti
- môžu vykonať všetky potrebné technické výpočty pre budovu (ako je potreba tepla alebo potreba energie) a pomôcť optimalizovať budovu ekonomicky alebo z hľadiska prevádzkových nákladov
- Poskytujú právne platné dôkazy o tom, že pre budovu boli dodržané všetky zákonné ustanovenia (napríklad EnEV)
Oblasti zodpovednosti sú preto mimoriadne rozmanité - takmer vždy sa môžete s architektom porozprávať o akýchkoľvek stavebných problémoch.
Každé predstavenie architekta je samozrejme spojené s príslušnými nákladmi.
Otázka: Čo stojí práca architekta? Môže určiť, koľko žiada?
Architekt je viazaný sadzobníkom poplatkov pre architektov a inžinierov
Expert na kontrolu nákladov: Nie. Pokiaľ ide o náklady, ktoré si architekt môže účtovať, vždy je viazaný takzvaným HOAI , sadzobníkom poplatkov pre architektov a inžinierov.
Náklady architekta v zásade závisia od typu budovy a od zložitosti projektu budovy.
Pri výstavbe bežného rodinného domu môžete zhruba odhadnúť zhruba 10% celkových nákladov na výstavbu ako náklady na architekta, pri bytovom dome zhruba 8% z celkových nákladov na výstavbu .
To sa samozrejme môže mierne líšiť smerom nahor a nadol, v závislosti od toho, koľko architekt pracuje a aké služby berie. Ak je poverený poskytovaním kompletnej ponuky služieb, vo väčšine prípadov vám tieto hrubé smerné hodnoty pre vaše plánovanie celkom vyhovujú.
Malý príklad nákladov z praxe:
Najmeme si architekta na stavbu rodinného domu, ktorého celková výška je 350 000 EUR.
| moc | cena |
|---|---|
| Celkové náklady na všetky služby architekta (stredná sadzba) | 42 115,63 EUR |
Upozorňujeme, že ide iba o jednorazový príklad nákladov pre konkrétny prípad. V závislosti od typu budovy a objednaných služieb môžu byť náklady tiež vyššie alebo nižšie.
Rozsah, ktorý by mal architekt pri našej budove, nie je príliš veľký: Keby účtoval podľa minimálnej sadzby, náklady
by boli 38 250,50 EUR , ale v našom prípade by mohol účtovať najviac 45 710,75 EUR .
K týmto sumám sa pripočítava daň z pridanej hodnoty .
K tomu všetkému treba tiež poznamenať, že poplatok za architekta samozrejme nie je splatný naraz a vopred: platí sa v jednotlivých splátkach v závislosti od postupu výstavby.
Otázka: Od čoho presne závisia náklady pre architekta?
Expert na kontrolu nákladov: Tu je niekoľko faktorov:
- typ budovy a náročnosť plánovania
- rozsah objednaných služieb
- úsilie, ktoré má architekt pri plánovaní a
- takzvané „zúčtovateľné stavebné náklady“ budovy ako ustanovenie pre účtovanie poplatkov
Náklady na architekta nakoniec závisia od všetkých týchto faktorov - napriek „štandardizovaným“ poplatkom môžu stále existovať veľké rozdiely v jednotlivých nákladoch.
Otázka: Ako sa hodnotí typ budovy a náročnosť stavby?
Náklady na architekta závisia od zložitosti stavby
Expert na kontrolu nákladov: V HOAI sa na to používajú takzvané zóny poplatkov . Existuje celkovo 5 honovacích zón, od I - V.
Budova má pri plánovaní vždy inú úroveň náročnosti, v závislosti od jej typu.
Pretože je pomerne ľahké naplánovať jednoduchý sklad, sú tieto budovy priradené do zóny poplatkov I.
Oveľa náročnejšia je výstavba rodinného domu - podľa zložitosti stavebného projektu sú takéto budovy v poplatkových zónach III až IV.
Veľmi zložité budovy, ako napríklad vedecké ústavy s vysoko technickým vybavením, potom predstavujú vyššiu triedu plánovacích výziev, a preto sa nachádzajú v zóne poplatkov V.
Každá zóna poplatkov má svoje vlastné tabuľky nákladov na jednotlivé stavebné služby. Rovnako ako v našom príklade, pre každý stôl existuje jeden
- Minimálna sadzba
- Stredné hnutie a
- Maximálna sadzba
Architekt potom môže tieto vety uplatniť podľa úsilia, ktoré pre neho vznikne. Aj pre toto samozrejme existujú pravidlá a pokyny - architekt nemôže jednoducho všade uplatniť maximálny paušál, aby optimalizoval svoj poplatok. Uvedené predpoklady týkajúce sa jeho úsilia už musia byť splnené.
Otázka: Typ budovy zásadne určuje, ktorá tabuľka nákladov na HOAI sa použije - aké služby si môžete napríklad objednať pri stavbe domu?
Expert na kontrolu nákladov: Tu poskytuje HOAI jednotlivé podoblasti, ktoré sú rozdelené do celkovo 9 servisných fáz:
| Fáza výkonu | Činnosť architekta | Percento z celkových nákladov architekta |
|---|---|---|
| 1 | Úvodná konzultácia, základný výskum | 2% |
| 2 | Predbežný návrh | 7% |
| 3 | Podrobný návrh, odhad nákladov | 15% |
| 4 | Žiadosť o stavebné povolenie | 3% |
| 5 | Tvorba staveniska, plánovanie času, plánovanie obchodu | 25% |
| 6. | Vyhlásenie jednotlivých prác | 10% |
| 7. | Preskúmanie ponúk a pomoc s ocenením | 4% |
| 8. | Stavebný dozor, dozor nad stavebnými prácami | 32% |
| 9 | Následná podpora, dokumentácia, zisťovanie stavebných chýb, pomoc so záručnými reklamáciami stavebníka | 2% |
Architekt nie je potrebný vo všetkých fázach plánovania a výstavby
Klient samozrejme musí platiť iba za rozsah služieb, ktoré si sám objednal.
Ak by sme mali v nákladoch architektov, iba s fázami práce 1 - uvedení do prevádzky 4, bolo deklarovaných iba 24% nákladov , takže na náklady architektov vzniklo 10 100 EUR .
Spravidla nie je možné vyhnúť sa prvým 4 fázam služby, pokiaľ už neboli vypracované podrobné plány.
Pre 4. fázu služby potom musíte pridať aj oficiálne náklady na aplikáciu budovy, zvyčajne 0,5% až 0,7% z celkových nákladov na stavbu.
Od fázy 5 máte v zásade slobodnú voľbu, pre ktoré služby chcete architekta použiť - mali by ste však mať na pamäti, že ako laik je ťažké posúdiť veľa vecí - a že neskôr samozrejme môžete za zodpovednosť za tieto služby zodpovedať iba architekta, ktorý si vlastne objednal.
Otázka: Čo sa vlastne stane, ak architekt urobí chyby alebo dôjde k chybe v realizácii, ktorú sleduje? Kto potom znáša škodu?
Expert na kontrolu nákladov: V mnohých prípadoch sa tu uplatňuje takzvaná zodpovednosť architektov .
V podstate podľa zmluvy s architektom dlží architekt bezchybnú a bezchybnú budovu. Architekt nie je priamo zodpovedný za uskutočnenie diela, ale iba za plánovanie. Ak sa teda v obchode (napríklad v stolárstve) urobí chyba, musí príslušná spoločnosť vykonať vylepšenia aj na svoje náklady. Toto však platí iba v obmedzenej miere.
Architekt zodpovedá iba za všetko, čo je v jeho špecifikácii služieb - legálne ide o „umožnenie vzniku budovy“, nie však „výstavbu budovy“. Tento malý jazykový rozdiel predstavuje dôležitý rozdiel pre judikatúru.
V každom prípade sú architekti zodpovední za:
- Chyby v plánovaní (často aj nesprávne základné určenie)
- Chyba vo výpočtoch
- Chyby pri plánovaní schválenia (napr. Ak nie je udelené schválenie)
- Chyby v plánovaní stavby (napr. Nedodržiavanie zvláštností podložia, ako je vysoká hladina podzemnej vody)
- výber nehospodárnych riešení a následne vyššie stavebné náklady ako je potrebné (architekt je povinný lacno plánovať)
V takom prípade má klient vždy právo požadovať opravu. Ak architekt odmietne následné zlepšenie alebo ak chybu už nebude možné odstrániť prepracovaním, má klient právo zodpovedajúcim spôsobom znížiť náklady architekta .
O niečo komplikovanejším bodom je zodpovednosť, ktorej sa venuje aj otázka v prípade chýb spôsobených jednotlivými obchodmi. Ako som už uviedol, zodpovedná je predovšetkým vykonávajúca spoločnosť.
Architekt môže byť zodpovedný za chyby v konštrukcii
Ak však architekt prevezme stavebný dozor a nebude venovať dostatočnú starostlivosť, môže niesť aj zodpovednosť. Podľa zákona je zásadne povinný zakaždým, keď spozoruje známky vád, okamžite zasiahnuť. Ak tak neurobí alebo ak nezbadá známky stavebných vád, o ktorých by mal vedieť, je v mnohých prípadoch tiež zodpovedný.
V rámci dohľadu nad stavbou musí tiež zabezpečiť dodržiavanie BOZP - to je tiež súčasť jeho povinností.
Súd tiež rozhodol, že architekt je zodpovedný, aj keď klient budovy zmení plány budovy podľa vlastného uváženia. (OLG Hamm, 12 U 117/93)
Rovnako nesmie dôjsť k vylúčeniu zodpovednosti v prípade vlastnej práce klienta - pokiaľ je architekt povinný dohliadať, nemôže do zmluvy jednoducho vložiť doložku o vylúčení zodpovednosti kvôli svojej vlastnej práci.
Otázka: Čo sa stane, ak si ako klient všimnete chyby až neskôr?
Expert na kontrolu nákladov: V zásade máte právo vyvodiť zodpovednosť za chyby architekta do 5 rokov .
Toto obdobie sa zvyčajne začína potom, ako vlastník budovy budovu prijal. Ak nedôjde k prijatiu prostredníctvom správy o prijatí, začína sa päťročné obdobie; napríklad úplná platba honoráru architekta sa môže považovať za začiatok obdobia.
Aj keď sa klient presťahuje do budovy a nepodá sťažnosť, prijatie sa považuje za „automaticky vykonané“ o 6 mesiacov neskôr , zákonná lehota je „implicitná“.
V rámci päťročného obdobia môže architekt požadovať „kompenzáciu za neplnenie“ alebo „kompenzáciu za pozitívne porušenie zmluvy“ v závislosti od existujúcej chyby.
Kompenzácia za pozitívne porušenie zmluvy sa poskytuje, iba ak je škoda spôsobená chybami v plánovaní, ale nenastane priamo na samotnej budove. Takéto nároky na náhradu škody sú tiež vylúčené z päťročného obdobia - nároky na náhradu škody je možné podať až o 30 rokov neskôr.
Okrem nárokov na náhradu škody je tu aj úhrada honoráru architekta.
V jednotlivých prípadoch sa takáto otázka náhrady škody pravdepodobne vždy dostane na príslušný súd, ktorý potom musí podľa toho rozhodnúť.