Kúpa starej budovy: to musíte vedieť
Niektorí prisahajú na nový dom. Všetko je najmodernejšie, zodpovedá dnešným požiadavkám a predpisom. Ak kupujete na kľúč, cena je do značnej miery pevná. Iní uprednostňujú starú budovu. Domy s históriou majú často veľmi individuálne kúzlo. Ale aj veľmi individuálne riziká.
Neexistuje teda žiadne všeobecne platné pravidlo, či je lepšia stará alebo nová budova. Často to záleží aj na osobe majiteľa. Ak ale uvažujete o starej budove, mali by ste pri rozhodovaní vziať do úvahy niekoľko bodov. Aby sa nákup nezmenil na nevyčísliteľné dobrodružstvo. Tu je prehľad všetkých kritických bodov.
Staré budovy majú často zvláštne čaro. Nákup je však potrebné starostlivo zvážiť. © Adrian von Allenstein, stock.adobe.com
Najväčším faktorom neistoty je štruktúra budovy. Predávajúci nemusí zadržať známe vady. Ale s mnohými nedostatkami bude ťažké dokázať, že boli známe. Predajca nemusí upozorňovať na tie, ktoré sa dajú ľahko rozpoznať. „Kúpené tak, ako je vidieť“ - to je zásada pri kúpe domu.
Odborník je potrebný
Najdôležitejšou radou je preto konzultácia s odborníkom. To je užitočné pri druhej návšteve, keď získate prehľad pri prvom stretnutí a potom sa rozhodnete priblížiť k nákupu. Za týmto účelom získate služby stavebného experta, architekta alebo stavebného inžiniera. Väčšina sprostredkovateľov neprichádza do úvahy. Odborník nie je lacný , je splatná trojciferná suma. Investícia sa však vždy oplatí.
Miesto na stavbe na mieste © BSB eV
Prečo staviteľ? Iba odborník môže spoľahlivo určiť, či je v suteréne tolerovaná vlhkosť, alebo či nepoškodí štruktúru budovy. Či existujú statické problémy s jednotlivými komponentmi. Či strecha chvíľu vydrží, alebo ju treba znovu zakryť. Aké problémy môžu vzniknúť pri plánovanej a potrebnej tepelnej izolácii.
Geodet môže tiež vypracovať výpočet nákladov na renováciu, ktoré by banky chceli mať pred schválením úveru. Musí sa vziať do úvahy určitá voľnosť pre nepredvídané udalosti. Pretože niektoré problémy si všimneme, až keď sa začnú rekonštrukčné práce. Výpočet profesionála je ale jednoducho spoľahlivejší ako výpočet laika - kalkulačky nákladov na renováciu na internete jednoducho nie sú dosť spoľahlivé.
Čo robí stavebný dozor
Možno budete mať predstavu o nákladoch na renováciu po prvej inšpekcii, ešte predtým, ako si najmete odborníka. To môže prípadne viesť k zisteniu, že projekt zlyháva kvôli financiám - potom môžete ušetriť náklady na odhadcu. Pre tento prípad veľmi hrubého prvého posúdenia existuje pravidlo.
Pravidlo bežných nákladov na renováciu (bez osobitných prípadov)- V prípade nehnuteľností z 90. alebo 90. rokov sa očakávajú náklady na údržbu a renováciu vo výške 20 percent z kúpnej ceny.
- Pri domoch zo 70. alebo 80. rokov možno pri renováciách a rekonštrukciách pripočítať jednu tretinu kúpnej ceny.
- Domy z povojnových rokov stoja pri renovácii minimálne 40 percent z kúpnej ceny.
- Rekonštrukcia stojí najmenej 50 percent z kúpnej ceny ešte starších domov.
Okrem toho by ste samozrejme nemali pri počiatočnej prehliadke slepo behať po dome a stačí sa pozrieť na to, koľko buriny je v trávniku. Existujú problémy, ktoré môže laik rozpoznať - nie s cieľom odhadnúť náklady na renováciu, ale s cieľom získať ďalšie informácie a hovoriť o nich s odborníkmi.
Aj laici vidia, že táto strecha už dávno nie je dobrá. V mnohých prípadoch je však lepšie dôverovať úsudku profesionála. © JFsPic, stock.adobe.com Kontrolné zoznamy chyby stavby
- Kvetenstvo a poškodená omietka na stenách, plesne a zatuchnutý zápach v suterénnych miestnostiach poukazujú na problémy s vlhkosťou. To by mohlo byť neškodné alebo vážne.
- Stopy kvapiek a vody v podkroví naznačujú, že strecha presakuje. Problémy môžu naznačovať aj zasunuté dlaždice a rozbité laty.
- Je potrebné skontrolovať, či okná a dvere nie sú popraskané, či nie sú rámy okien poškodené. Vďaka jednoduchému zaskleniu je výmena okien takmer nevyhnutnosťou.
- Ak vidíte iba niekoľko zásuviek, ale staré vypínače svetiel, musí sa spravidla úplne inštalovať elektrická inštalácia.
- Trhliny v stenách môžu naznačovať statické problémy, aj keď nie nevyhnutne. Je ťažké, keď sú nepretržité zvnútra smerom von.
Takéto problémy nemusia viesť k odmietnutiu kúpy daného domu. Musia sa zohľadniť iba v celkovom výpočte pred zakúpením. To je dôležité po prvé pre financovanie prostredníctvom banky a po druhé pre kúpnu cenu. Odkaz na jednotlivé škody sa môže prípadne použiť na zníženie kúpnej ceny.
Tip: Nájdite najlacnejších regionálnych remeselníkov a špecializované spoločnosti, porovnajte ponuky a ušetrite až 30%. Opýtajte sa teraz nezáväzneDodržiavajte zákonné požiadavky
Okrem čisto štrukturálnych podmienok je potrebné zohľadniť aj niekoľko právnych požiadaviek, ktoré majú vplyv na náklady. Jedná sa o obnovovacie povinnosti, ochranu pamiatok a územné plánovanie. Finančné dôsledky týchto požiadaviek možno v týchto troch oblastiach vypočítať odlišne.
ENEV stanovuje pokyny pre nových majiteľov domov © marco2811, fotolia.com
Náklady, ktoré vyplývajú zo záväzkov k energeticky efektívnej obnove, sa dajú vypočítať pomerne dobre . Každý, kto je spokojný s veľmi hrubými odhadmi, si môže vyhľadať informácie na internete. Každý, kto by chcel vedieť viac záväzných informácií, sa môže obrátiť na energetického poradcu. Pri kúpe domu sú dnes potrebné tri konkrétne povinnosti - izolácia stropu najvyššieho poschodia, izolácia vykurovacích a teplovodných potrubí v nevykurovaných miestnostiach a výmena starých vykurovacích systémov. Tu nemôžeme ísť do podrobností, to je téma sama o sebe. Mimochodom, treba rýchlo zvážiť úplnú izoláciu neizolovaných obytných budov, aj keď to vždy súvisí s päťcifernými nákladmi.
To je povinné, ale nie také drahé - v neizolovaných miestnostiach musia byť potrubia na vykurovanie a ohrev teplej vody izolované. © André Reichardt, stock.adobe.com
Pred kúpou staršieho domu by ste si mali určite ujasniť, či ide o pamiatkovo chránenú budovu. Je potrebné rozlišovať medzi takzvanou súborovou ochranou, pri ktorej má pamiatkový úrad slovo iba pri vonkajšej úprave domu, a individuálnou pamiatkou, pri ktorej musia byť všetky stavebné opatrenia prerokované aj vo vnútri. Požiadavky môžu byť značné, napríklad ceny nových okien sa ľahko päťnásobne zvýšia. Skutočnosť, že pamiatkové úrady poskytujú pri obnove aj technickú pomoc, je pozitívna, často však nepomáha ani finančne.
Je stará budova pamiatkovo chránenou budovou? © Doc Rabe, stock.adobe.com
Nevyhnutné je tiež objasnenie situácie v oblasti zákonného plánovania . Ak pre daný štvrťrok existuje plán rozvoja, môžete vidieť, čo sa dá na pozemku postaviť - ale aj to, čo je možné v okolí. Ak nie je plán rozvoja, musí každá budova zapadnúť do susednej výstavby. Ak plánujete zmeny, dôrazne sa obráťte na miestny stavebný úrad. Mnoho obcí mimochodom sprístupňuje súčasné plány rozvoja na svojich webových stránkach.
Svoju úlohu zohráva aj umiestnenie
Ďalším faktorom pri rozhodovaní o kúpe domu je umiestnenie - týka sa to však všetkých domov, a malo by sa tu preto brať iba orientačne. V každom prípade by ste ako perspektívny kupujúci mali skontrolovať dôsledky situácie na svoju životnú situáciu - musíte si kúpiť ďalšie auto, pretože obchody alebo zariadenia starostlivosti o deti nie sú v pešej vzdialenosti? Existujú firmy, od reštaurácií po autoservisy, ktoré vydávajú hluk? Plánujú sa v okolí nejaké projekty, ktoré znižujú kvalitu života? Tieto otázky tiež zohrávajú úlohu, ak chcete nehnuteľnosť prenajať úplne alebo čiastočne.
Faktor, ktorý sa v súvislosti s financovaním často preceňuje, súvisí aj s osobnou situáciou - osobnými príspevkami . Teoreticky toho môžete urobiť veľa sami, najmä preto, že veľa potrebných informácií je ľahko prístupných na internete. Ale máte čas a výdrž? Pri rozhodovaní o kúpe starej budovy by ste mali byť opatrní, pokiaľ ide o vaše vlastné príspevky - môžu však tiež hrať určitú úlohu. Mnohí sa na tom zabávajú tiež!
Rekonštrukcia: Pre ktoré obchody má zmysel vykonávať svoju prácu? 
Osobný vklad na stavenisku: výhody a nevýhody
Existujú však aj iné faktory, ktoré je potrebné zvážiť inak. Vyhovuje usporiadanie izieb v dome vašej rodinnej situácii a potrebám? Hodí sa do domu existujúci nábytok, najmä prípadne existujúca kuchyňa? Vážite si garáž alebo prístrešok pre auto a možno bude treba ju ešte postaviť? Ale tiež: Chcete nainštalovať solárny systém a umožňuje to vôbec statika strechy?
Nezabudnite na dotácie a vedľajšie náklady
Ďalším faktorom pri financovaní, a teda aj pri rozhodovaní o kúpe starej budovy, sú granty . Pre pamiatkovo chránené budovy existujú rôzne nariadenia; Všetky však majú spoločné to, že v žiadnom prípade nevykompenzujú dodatočné náklady, a preto by sa nemali brať do úvahy. Na energetické renovácie sú k dispozícii aj granty alebo lacnejšie pôžičky - tie už možno zohľadniť.
Finančné prostriedky na obnovu starých budov: Je dobré vedieť
A je tu ešte jedna téma, na ktorú by ste mohli napriek všetkému nadšeniu pre skvelú starú budovu zabudnúť - okrem skutočnej kúpnej ceny sú tu aj niektoré vedľajšie náklady . Prípadne to sú náklady pre sprostredkovateľa, v každom prípade však daň z prevodu a prechodu nehnuteľností, poplatky za zápis do katastra nehnuteľností a poplatok za notára.
Často zabudnuté - ale nikdy nie daňovým úradom: Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností © Stockwerk Fotodesign, stock.adobe.com
Príležitostne sa tiež ignoruje problém, s ktorým sa počas renovácie nemôžete pohnúť, ale banka by chcela splácať úroky a istinu. To sa môže stať bremenom, ak má nasporené nájomné finančne prispieť. Môže to byť úľava, ak banka poskytne odkladnú lehotu - je však potrebné o nej rokovať.
