Individuálny majetok, spoločný majetok? Každý, kto si kupuje kondomínium, by si mal ujasniť, aké ďalšie práva na používanie majú. Niektoré veci ako vlastník domu patria úplne vám, iné iba čiastočne.
Vlastníctvo je zábava? Karl Schmidt reptá na svojich spolubývajúcich: Vlastní kondomínium, ktoré obsahuje parkovacie miesto pre jeho auto - neustále tam však parkujú zvláštne vozidlá. Aby tomu zabránil, chcel postaviť plot - domáci susedia mu to zakázali - parkovisko je považované za obecný majetok.
Zákonodarca v zásade reguluje, kto čo vlastní, v komplexe s bytmi. Čo však štát nezohľadňuje, určuje klient vo vyhlásení o rozdelení. Kupujúci by ich mali poznať. Opisuje sa v ňom rozdelenie nehnuteľnosti na kondomínium a spoločné vlastníctvo. Existuje príklad konfliktu, ako ukazuje príklad Karla Schmidta.
Vyhlásenie o rozdelení
Vyhlásenie o rozdelení uvádza, ktoré miestnosti patria vám a ktoré časti domu patria všetkým obyvateľom. Názov vášho bytu v prehlásení o rozdelení by sa mal zhodovať s menom v kúpnej zmluve. Váš byt a izby, ktoré získate, prípadne suterén alebo hobby miestnosť, sú zvláštnym majetkom. Nehnuteľnosť a všetko, čo zaisťuje kontinuitu a bezpečnosť domu, napríklad inštalácie, sú v spoločnom vlastníctve. Zahŕňa však aj miestnosti, ktoré používa každý, napríklad práčovňu alebo sušiareň. Vyhlásenie o rozdelení tiež vedie k vzniku osobitných práv na používanie parkovacích miest pre vozidlá alebo záhradných plôch. Pozor: Aj keď kúpna zmluva deklaruje suterén ako samostatnú nehnuteľnosť, kupujúci nemá nárok na výlučné použitie,ak táto pivničná miestnosť nie je vo vyhlásení o rozdelení a pláne rozdelenia označená ako samostatná nehnuteľnosť s rovnakým počtom.
Súkromný majetok
Súkromné vlastníctvo patrí vám iba a môžete si ho určiť sami. Patrí sem váš byt a izby, ktoré ste získali podľa vyhlásenia o rozdelení. Farba na oknách a vchodových dverách v byte je tiež súčasťou nehnuteľnosti - nie však vonku. V zásade iba samostatné apartmány alebo izby môžu byť klasifikované ako samostatné nehnuteľnosti. Značené parkovacie miesta na podzemnom parkovisku spĺňajú toto kritérium, ale parkovacie miesta na otvorených priestranstvách nie. Ak súkromné vlastníctvo nie je určené na rezidenčné účely, označuje sa to ako čiastočné vlastníctvo . Patria sem obchodné a obchodné priestory.
Príklady súkromného vlastníctva:
- Kúpeľňový nábytok
- Stropné oblečenie
- Podlahové kúrenie
- Parapet vo vnútri
- Vnútorné podlahy
- Vyznačené parkovacie miesta v hromadných garážach
- Tapeta
- Dvere miestnosti
- Radiátory (pridelenie do obecného majetku je povolené, pretože celkový vykurovací systém vytvára funkčný vzťah.)
- otvorené komíny (komín ako súčasť komína v obecnom majetku)
- nenosné steny v rámci bytu
- Obklady stien
- Kovanie
- Výstražný systém (ak je obmedzený na oblasť súkromného majetku)
Spoločný majetok
Spoločným majetkom je všetko, čo sa používa kolektívne. Patrí sem aj samotná nehnuteľnosť a plocha budovy a všetko, čo je potrebné pre existenciu domu. Do spoločného majetku spadajú aj služby v oblasti budov. Tu môžete vykonávať zmeny iba so súhlasom komunity vlastníkov. Pretože by to malo vplyv na vonkajší dojem z domu. Napríklad nastavenie parabolických antén sa považuje za štrukturálne opatrenie a nesmie sa robiť bez ďalších okolkov (OLG Celle, Az. 4 W 89/06). Do obecného majetku patria aj vonkajšie steny a okná, schodisko, strecha a kúrenie. Časti spoločného majetku sú často pridelené jednotlivým vlastníkom na použitie, napríklad parkovacie miesto pre auto alebo plochy na záhrade. Potom sa hovorí o osobitnom užívacom práve.
Príklady spoločného majetku:
- Uzatváracie ventily
- Výťahy
- Vonkajšie zariadenie
- Balkón (všetky pevné súčasti sú v spoločnom vlastníctve, priestor na balkóne samotnom a predmety k nemu pripojené sú vlastnené osobitne)
- Systém poštových schránok
- Strešné okno
- Izolačné / izolačné vrstvy
- Obal
- Dvojité parkovisko (pretože to nie sú uzavreté priestory)
- Poter
- Okná (pretože sú súčasťou obvodového plášťa budovy; maľba interiéru v samostatnom vlastníctve)
- Rolety, rolety, vonkajšie žalúzie (ťažné zariadenia, pásy a vnútorné opláštenie boxov roliet, ale samostatný majetok)
- Podlahy
- Podlahové kúrenie
- Vonkajšie parkovacie miesta
- Komunitné antény
- Hlavné rozvody vody, plynu a elektriny
- Detské ihrisko
- Systém likvidácie odpadu
- Domové vrátniky
- Nosné steny
- Vonkajšie dvere bytu
- terasy na prízemí
Zmeny v spoločnom majetku vášho kondomínium môžete vykonávať iba so súhlasom komunity vlastníkov.
Sandra Weeger-Elsner, právnička v Kolíne nad Rýnom a právna poradkyňa združenia pre ochranu spotrebiteľa „Wohnen im Eigen“, radí: „Každý, kto plánuje opatrenia, ktoré zasahujú do obecného majetku, by sa mal vopred informovať o svojich právach na redizajn. Ak zmena nezodpovedá distribučnému plánu, spoločenstvo vlastníkov môže požadovať, aby ju vlastník bytu odstránil, rozhodol krajský súd v Dessau-Roßlau (Az. 5 S 237/13). „Aj po rokoch môžu spoluvlastníci trvať na tom,“ zdôrazňuje odborník. Bez ohľadu na to, či existujú špeciálne požiadavky na výstavbu kondomínium alebo štrukturálne zmeny v existujúcom obytnom komplexe: „Objasnite, či plánované opatrenia ovplyvňujú spoločný majetok a či sú povolené,“ odporúča Weeger-Elsner.Hranice medzi špeciálnym a kolektívnym vlastníctvom sú niekedy neurčité: spory musia byť potom riešené súdmi.
Spoluvlastnícke podiely
Spoluvlastnícke podiely popisujú aritmetický (nie skutočný) podiel na spoločnom majetku. Nie je to regulované zákonom, ale zvyčajne sa to meria podľa životného priestoru. Malý byt má menej spoluvlastníckych podielov ako veľký. Podľa tejto hodnoty sa teraz rozdeľuje bremeno spoločného majetku, ako aj náklady na údržbu, opravy a inú správu. Sú neoddeliteľne spojené s individuálnym vlastníctvom kondomínium.
Osobitné užívacie práva
Každý, kto si kúpi byt, nadobúda súkromné vlastníctvo, ktoré patrí iba mu, a podieľa sa na spoločnom majetku. Okrem toho existujú osobitné užívacie práva pre jednotlivcov na zdieľanie majetku. Špeciálne užívacie práva sú často súčasťou vyhlásenia o rozdelení. Súvisia s vlastníctvom domu a nemôžu byť predané nikomu, kto nevlastní majetok v komunite. Môžu sa však prenajať cudzím osobám. Takéto zvláštne práva sa často udeľujú na terasy alebo záhradné plochy na obecnom pozemku, strešné terasy, pivničné miestnosti, časti chodby, ktoré iní nepoužívajú, parkovacie miesta vonku alebo v otvorenej podzemnej garáži, sklady pod strechou alebo hobby miestnosti v suteréne. Aj keď je to spoluvlastníctvo, ostatní vlastníci nie sú oprávnení tieto diely používať.Všetci vlastníci bytov však musia platiť náklady na údržbu príslušných plôch a miestností spoločne, pokiaľ nie je regulované nič iné.
Špeciálne užívacie práva zvyšujú hodnotu bytu. Môžu viesť k prideleniu väčšieho počtu spoluvlastníckych podielov k bytu, ako je obvyklé na základe štvorcových metrov. Výsledkom je, že vlastník zaplatí vyšší poplatok ako náhradu za právo užívať veci, ktoré patria všetkým. Ak má byť zrušené alebo zmenené osobitné užívacie právo, je potrebný súhlas všetkých vlastníkov. Výnimkou je zákonom stanovená hrubá nerovnosť.
Poriadok spoločenstva
Pravidlá komunity vám hovoria, či si prácu vykonávate v byte a či môžete svoje štyri steny predať alebo prenajať bez ďalších obmedzení, v akom rozsahu sú povolené zvieratá alebo či je zakázané hrať hudbu. Môže tiež obsahovať veľké množstvo ďalších predpisov, ktoré sa odchyľujú od zákona, napríklad o rozdelení bremena a nákladov, údržbe a opravách, poistení alebo volaní, hlasovacích právach a uzneseniach na schôdzi vlastníkov bytov.
Protokoly môžu obsahovať dôležité informácie
Určite si prečítajte predchádzajúce uznesenia spoločenstva vlastníkov. Potom budete včas vedieť, kde v komunite existujú spory, aké obmedzenia v používaní existujú, aké náklady budete musieť zaplatiť, pretože sa musí renovovať vykurovací systém alebo strecha, aká je rezerva na údržbu vysoká atď. Požiadajte predajcu, aby vám dal zápisnicu z predchádzajúcich dvoch alebo troch schôdzí vlastníkov, alebo si ich prezrite u správcu nehnuteľnosti so splnomocnením od predávajúceho. Toto musí zhromažďovať uznesenia pre všetky uznesenia, ktoré boli prijaté od júla 2007. Toto obsahuje uznesenia spoločenstva vlastníkov s ich znením, miestom a dátumom riešenia ako aj rozhodnutia súdu s ich formuláciou rozsudku.Aktuálne záväzky nájdete v poslednom ročnom výkaze a aktuálnom obchodnom pláne.
