Kuchyňa je dôležitou miestnosťou takmer v každom dome a byte. To je miesto, kde sa udržiavajú zásoby, kde ľudia varia a často sa hneď najedia. Súdnictvo sa musí občas stretnúť aj s kuchyňou. Zákon o informačných službách a dane LBS zostavil niektoré rozsudky nemeckých súdov. Niekedy ide o vybavenie prenajatého bytu vybavenou kuchyňou, niekedy o nepríjemné pachy, ktoré prenikajú do bytu zo prívodného potrubia.
Kúpené ako je vidieť
Keď nájomca navštívi byt, zvyčajne sa veľmi zaujíma o vybavenie kuchyne. Sú zariadenia nové? Vychádzajú mu v ústrety? Nájomca v Berlíne mal v tejto súvislosti zvláštnu skúsenosť: počas prehliadky mu bola predvedená kvalitne vybavená kuchyňa, ale po podpísaní zmluvy sa tam zrazu našiel oveľa jednoduchší a lacnejší model. Berlínsky regionálny súd (sp. Zn. 65 S 366/04) rozhodol, že to nebol správny prístup majiteľa. Nájomca je oprávnený dostať presne ten model, ktorý bol v byte nainštalovaný v čase podpísania zmluvy.
Kuchyne nevydržia 25 rokov
Aj kuchyňa starne. Postupom času má vlastník čoraz menej nárokov na náhradu škody, ak ich nájomca poškodí alebo odstráni. To zistil majiteľ, keď po odstránení spotrebičov požiadal svojho nájomcu o náhradu škody v kuchyni staršej ako 25 rokov. Jeho argument: kuchyňa nebola opotrebovaná a pôvodne stála 15 000 mariek. Berlínsky krajský súd (sp. Zn. 62 S 13/01) to tak nevidel. Štvrťstoročie je výrazne nad priemernou dobou použiteľnosti a stav majetku nie je podložený, a preto neexistuje žiadna náhrada.
Ako prenajímateľ ste v poriadku, ak prenajímateľovi necháte iba kuchyňu. Takže ste v bezpečí pred nákladmi na opravu.
Zníženie nájomného
Ak z chybného kuchynského potrubia pravidelne vychádzajú nepríjemné pachy, nájomca to nemusí znášať. V konkrétnom prípade boli následky nedostatku obzvlášť závažné, pretože kuchyňa bola otvorená, a preto boli výpary zasiahnuté celý byt. Berlínsky krajský súd (sp. Zn. 67 S 342/17) rozhodol, že tu je vhodné zníženie nájomného o desať percent. Obyvatelia si skutočne mysleli, že 15 percent je vhodných.
Odpisy nad desať rokov
Ak vlastník kompletne obnoví vybavenú kuchyňu v prenajatom objekte (drez, sporák, nábytok a elektrické spotrebiče), nemôže si tieto náklady okamžite uplatniť ako príjmy spojené s príjmom z prenájmu a leasingu. Podľa rozhodnutia Federálneho daňového súdu (spisová značka IX R 14/15) ich musí odpísať v priebehu desiatich rokov formou odpisov, ktoré sú z daňového hľadiska menej atraktívne. Hlavný finančný sudca rozhodol, že nejde o okamžité a plne odpočítateľné „náklady na údržbu“.
Pri nájme buďte opatrní
Ak je kuchyňa prenajatá nájomcovi iba na používanie a nie je súčasťou nájomnej zmluvy, potom vlastník nemá nijakú povinnosť údržby a opráv. Nájomca zistil, kedy sa pokazila chladnička a umývačka riadu, a požiadala majiteľa o opravu. Okresný súd Neukölln (spisová značka 18 C 182/17) rozhodol, že nemôže chýbať nájom, pretože kuchyňa nepatrí do bytu v zmysle zmluvy. Takéto riešenie je právne neškodné, pretože prenajímateľ nie je povinný zabezpečiť vybavenú kuchyňu.
Kuchyňa ísť
Počíta sa zariadená kuchyňa ako podstatná súčasť nehnuteľnosti alebo aspoň ako doplnok? Alebo to tak nie je? To, čo spočiatku znie ako akademická otázka, môže rýchlo nadobudnúť praktický význam. Totiž, keď ešte prebieha exekučná dražba nehnuteľnosti. Nájomníci si vo svojom byte nainštalovali vybavenú kuchyňu a po vysťahovaní si ju vzali so sebou. Kupujúci tvrdil, že to nie je zákonné, pretože kuchyňa bola „nevyhnutnou súčasťou“, a preto ju nebolo možné demontovať. Spolkový súdny dvor (spisová značka IX R 180/07) to videl inak. Postup nájomníkov následne potvrdil. Bolo im dovolené ponechať si kuchyňu.
Ak nová kuchyňa, ktorá bola dodaná a nainštalovaná, nespĺňa vaše očakávania, môžete ako kupujúci spoločnosti stanoviť obdobie na zlepšenie.
Jednotlivé kuchyne fungujú ako domáce potreby
Ďalší prípad sa zaoberal tým, či kuchyňa patrí k budove. Majitelia apartmánov mali vybavenú kuchyňu individuálne šitú na mieru miestnosti. Keď došlo neskôr v priebehu požiaru k poškodeniu, dotknutí sa obrátili na poistenie domácnosti a požiadali o finančné odškodnenie. Poisťovňa to ale odmietla s odôvodnením, že kuchyňa nie je neoddeliteľnou súčasťou domu. Kolínsky vyšší krajský súd (spisová značka 5 U 36/92) sa stotožnil s týmto právnym názorom a považoval kuchyňu v ruke za domáce potreby, a nie za súčasť budovy.
Zuhoľnatený neznamená spálený
Jednou z najhorších udalostí, ktoré sa môžu v kuchyni stať, je požiar. V domácnosti v Severnom Porýní-Vestfálsku sa jedlo zapálilo v hrnci a objavil sa plameň. Izbu zafarbil film dymu a sadzí a bolo potrebné vykonať dôkladné čistenie. Celková škoda sa pohybovala okolo 13 000 eur. Podľa názoru poškodeného by to malo platiť poistenie domácnosti a budovy. Vyšší krajský súd v Hamme (spisová značka 20 W 28/14) ale rozhodol, že nešlo o „požiar“ v zmysle zmluvných podmienok, pretože záblesky sa nedostali k horľavým predmetom. Poistenie nemuselo zakročiť.
Doba nápravy
Nová kuchyňa, ktorá bola dodaná a nainštalovaná, nie vždy splní očakávania zákazníka. V takom prípade môžete ako kupujúci spoločnosti nastaviť ochrannú lehotu. Ako dlho však musíte dať spoločnosti čas? Zákazník sa na službu sťažoval a po niekoľkých týždňoch bezvýsledných rokovaní nakoniec písomne požiadal, aby boli práce vykonané do dvanástich dní. Spoločnosť tento termín opäť prekročila asi o dva týždne. To sa okresnému súdu vo Wuppertale (spisová značka 9 S 255/14) zdalo príliš veľa. Kupujúcemu bolo umožnené odstúpiť od zmluvy a trvať na vrátení zaplatených takmer 5 000 eur.
