Sťahovanie do spoločného bytu uľahčuje študentom a praktikantom vyskočiť z domu svojich rodičov. V dohode o zdieľaní bytov však musíte brať do úvahy niekoľko vecí. Čo by mali vedieť mladí nájomníci, ich rodičia a prenajímatelia …
Vďaka možnosti socializovať sa a zdieľať nájomné je spoločný byt atraktívny pre mladých ľudí. Prenajímatelia sú na druhej strane skeptickí voči plochým akciám. Vaše obavy: Obyvatelia sa často menia, majú radi párty a môžu nastať problémy so susedmi. So správnym prenájmom môžete zabrániť plochému podielu zoff.
Varianty nájomnej zmluvy na ploché akcie
„Už pri podpise nájomnej zmluvy by malo byť zrejmé, kto zodpovedá prenajímateľovi za nájomné,“ vysvetľuje právnik Rudolf Stürzer, predseda predstavenstva Haus und Grund Mníchov. V praxi zohrávajú úlohu dve varianty.
- Prvý model: iba jeden obyvateľ bytu podpíše nájomnú zmluvu a ako hlavný nájomca je výlučne zodpovedný za nájom prenajímateľovi. On a spolubývajúci regulujú, ako sa rozdeľujú náklady - pričom sa pre bezpečnosť všetkých zúčastnených osôb odporúča podnájomná zmluva. V hlavnom prenájme by sa malo uvádzať nielen to, že sa byt prenajíma spoločnému bytu, ale aj počet povolených podnájomníkov. Zmluva by okrem toho mala obsahovať povolenie, že namiesto obyvateľov, ktorí sa odsťahovali, môžu na ich miesto nastúpiť iní. Prenajímateľ potom môže odmietnuť jeho súhlas, iba ak existujú vážne dôvody proti navrhovanému podnájomníkovi.
- Model dvaustanovuje, že všetci členovia spoločného bytu sú nájomníkmi s rovnakými právami. V nájomnej zmluve sa uvádza, ako sa rozdelia vedľajšie náklady a ako sa budú izby využívať. Prenajímateľ osobne pozná všetkých obyvateľov bytu a zistí presne, kto v byte býva. „Títo ľudia by mali byť nielen uvedení v čele zmluvy o prenájme, ale mali by tiež zmluvu podpísať,“ hovorí Stürzer. Za nájom platia všetci nájomníci spoločne. Prenajímateľ môže preto použiť každého jednotlivca na vyrovnanie prípadných nedoplatkov. Čo ak sa niektorí členovia pracovnej skupiny vysťahujú, ale iní chcú zostať? „Prenajímateľ potom môže naďalej požadovať nájomné od tých, ktorí sa odsťahovali,“ uviedol Stürzer. Ak nebude existovať priateľské riešenie, nájomníci, ktorí sa odsťahovali, majú iba možnosťžalovať tých, ktorí zostali, o súhlas s ukončením bytu. Týmto rizikám sa dá vyhnúť, ak majú obyvatelia možnosť pomenovať nových nájomcov v súlade s nájomnou zmluvou.
- Striktne vzaté, existuje tretí model regulácie života na princípe zdieľania: každý obyvateľ si uzatvára svoju vlastnú nájomnú zmluvu. Súkromní prenajímatelia túto možnosť ponúkajú len zriedka.
Škoda v byte
U niektorých prenajímateľov môže nastať hrubé prebudenie, keď sa skončí nájomný vzťah. V prípade poškodenia to často nechce byť kvôli mnohým zmenám nájomcu. „Preto vždy, keď sa nasťahujete a vysťahujete, v dodatku k nájomnej zmluve by malo byť uvedené, aká škoda vznikla a kto ju v spoločnom byte uhradí,“ odporúča Stürzer. Toto tiež chráni nájomníkov, ktorí sa pripojia neskôr, pred zodpovedaním za škody spôsobené skôr. Medzi zodpovednými obyvateľmi potom existujú nároky na náhradu škody. Zjednodušene povedané: Nájomníci, ktorí sú spoločne zodpovední prenajímateľovi za škodu, môžu náklady nahradiť od osoby, ktorá ju spôsobila.
Rada odborníka: kedy by sa za to mali rodičia zaručiť
Melanie Sterns-Kolbeck zo združenia Haus und Grund Mníchov vysvetľuje, prečo rodičovská záruka poskytuje prenajímateľovi väčšiu bezpečnosť: „Uzavretie nájomnej zmluvy je spojené s rizikom pre každého prenajímateľa. Preto sa musí chrániť v prípade platobnej neschopnosti nájomcu. Platba v hotovosti je bežná. Prípadne môže nájomca poskytnúť záruku. Záruka sa potom zaväzuje prevziať zodpovednosť za všetky záväzky, ako napríklad nájom alebo náklady na opravy kozmetiky. Ručiteľom je často banka alebo poisťovňa. Ručiť za neho však môže každý tretí človek, napríklad otec za syna. Spravidla ide potom o takzvanú absolútnu záruku. Dôsledok: Prenajímateľ môže okamžite podniknúť kroky proti ručeniu a nemusí najskôr konať proti nájomcovi. ““
Melanie Sterns Kolbeck zo združenia Haus und Grund Mníchov
Záruka a výška zálohy
Záruka vrátane zálohy nesmie presiahnuť trojnásobok mesačného čistého nájomného. Výnimka: V prípade ľudí s nízkym alebo žiadnym príjmom, najmä študentov, môže garant dobrovoľne ponúknuť vyššiu úroveň zabezpečenia, aby k nájmu vôbec mohlo dôjsť. Za záruku potom treba zaplatiť všetky škody a dlhy. Ak prenajímateľ žiada o záruku, platí horná hranica trojmesačného nájomného. Aj keď je cieľom záruky zabrániť hroziacemu ukončeniu bytu z dôvodu nesplácania, limit na zloženie zálohy na nájomné do výšky trojmesačného nájomného neplatí (Federálny súdny dvor, rozsudok z 10. apríla 2013, VIII ZR 379/12).
