Ak je bytový dom rozdelený na niekoľko bytov a tieto sa majú predať jednotlivo, platí vyhlásenie o rozdelení. Upravuje formálne rozdelenie celého majetku a poskytuje informácie o právach a povinnostiach nového vlastníka. Povieme vám, ako podať vyhlásenie o rozdelení, čo musíte ako kupujúci zvážiť a aký je právny základ.
Čo je vyhlásenie o rozdelení?
Vyhlásenie o rozdelení upravuje formálne rozdelenie budovy vrátane všetkých práv a povinností, ktoré z nej vyplývajú. Je právnym základom pre byt alebo čiastočné vlastníctvo a poskytuje katastru nehnuteľností presné informácie o skutočnostiach katastra nehnuteľností. Toto jednostranné vyhlásenie musí urobiť vlastník nehnuteľnosti. Povinnosťou urobiť toto vyhlásenie zákonodarca vytvára právny základ pre kupujúcich a predávajúcich. Obe strany sa na to môžu v prípade pochybností odvolať.
Znie to v technickom žargóne všetko neuveriteľne zložito? Ale to naozaj nie je. Princíp vyhlásenia o rozdelení možno pomerne ľahko vysvetliť na príklade: Ak sa majú byty v bytovom dome predávať jednotlivo, je potrebné predložiť vyhlásenie o rozdelení na pozemkovej knihe. Toto vyhlásenie poskytuje budúcemu kupujúcemu informácie o jeho právach a povinnostiach týkajúcich sa majetku.
Vyhlásenie o rozdelení slúži tiež ako právny základ, aby bolo možné v katastri nehnuteľností pre jednotlivé byty vytvárať takzvané katastre nehnuteľností. Vyhlásenie o rozdelení (so všetkými jeho súčasťami) aj jednotlivé registre bytových pozemkov musia byť notársky overené. Po overení všetkých súčastí a dokumentov notárom môže vlastník budovy predať jednotlivé byty. Budova je pred predajom rozdelená. Pre kupujúceho a komunitu vlastníkov to zase znamená, že môžu ovplyvniť usporiadanie budovy pred zakúpením.
tip: Každý, kto má v úmysle kúpiť byt, by si mal vopred dôkladne prečítať vyhlásenie o rozdelení domu, aby sa pri kúpe bytu vyhli nevýhodám.
Tieto výrazy by ste mali poznať v súvislosti s vyhlásením o rozdelení
Ahojte technický žargón! Zaoberáte sa témou vyhlásenia o rozdelení? Potom by ste určite mali poznať tieto štyri pojmy a čo znamenajú:
- Spoločný majetok : Takzvaný spoločný majetok je termín používaný na popis tých častí majetku, ktoré nepatria samotnému vlastníkovi bytu. Patrí sem schodisko alebo strešná krytina. Zahrnuté môžu byť aj nosné steny.
- Súkromný majetok : Súkromným majetkom je individuálne vlastníctvo priestorov budovy. Inými slovami: Napríklad byt, garáž, pivničný priestor, podkrovie alebo parkovacie miesto.
- Vlastníctvo bytu: Vlastníctvo bytu je vlastníctvo kupujúceho k jednotlivému bytu v bytovom dome. Kupujúci má okrem bytovej nehnuteľnosti aj podiely na spoločnej nehnuteľnosti.
- Špeciálne užívacie právo: Špeciálnym užívacím právom je právo, ktoré má kupujúci na užívanie spoločného majetku, ako je napríklad bezplatné parkovacie miesto pre auto alebo záhradný pozemok.
- Používanie a obmedzenia použitia: Vyhlásenie o rozdelení reguluje nielen vlastnícku štruktúru, ale aj to, či sa byty môžu komerčne využívať alebo či je možné rozširovať časti budovy, napríklad podkrovie.
V bytových domoch upravuje vyhlásenie o rozdelení vlastnícke a užívacie práva vlastníkov bytov.
Z čoho pozostáva vyhlásenie o rozdelení?
Je predovšetkým dôležité, aby vyhlásenie o rozdelení presne upravovalo, čo je zvláštne a čo spoločné vlastníctvo. Iba tak sa dá neskôr zistiť, kto je za ktorú časť presne zodpovedný. Najmä v prípade renovácie alebo poškodenia môžu vzniknúť spory o platbu. Pretože: ak ide o spoločné vlastníctvo, musí náklady hradiť proporčne celé spoločenstvo. Ak škoda ovplyvní súkromné vlastníctvo, je povinný uhradiť náklady príslušný vlastník bytu.
Vyhlásenie o rozdelení: obsah a predpisy
Z toho vychádzajú tieto komponenty vyhlásenia o rozdelení:
- Plán rozmiestnenia: V tomto pláne je okrem rozdelenia budovy uvedené aj umiestnenie a veľkosť jednotlivých častí. Jednotlivé vlastnícke podiely sa zvyčajne uvádzajú v tisícinách. To znamená: Ak vlastník vlastní 8,4 percenta celej nehnuteľnosti, v pláne je to uvedené ako 84/1 000. Číslo nestojí na veľkosti bytu, ale na percentuálnom podiele vlastníctva v celej budove.
- Komunitný poriadok: V tomto predpise v rámci vyhlásenia o rozdelení nájdete všetky práva a povinnosti vlastníka. Tieto práva a povinnosti súvisia so vzťahom medzi všetkými vlastníkmi. K týmto pravidlám komunity možno pridať domový poriadok, ale nemusí. Poradie komunity je možné spätne zmeniť, iba ak s tým bude súhlasiť celá komunita. Tu by mal kupujúci veľmi pozorne skontrolovať, či všetko zapadá. Právnym základom pre vyhlásenie o rozdelení je Condominium Act (WEG). Pretože sa tento zákon vykladá pomerne úzko, mali by sa v systéme Spoločenstva ustanoviť jednotlivé úvodné doložky. Upozornenie: Rezolúcie, ktoré sa odchyľujú od WEG, nemusia byť nevyhnutne právne účinné a záväzné. Tu je potrebné skontrolovať individuálny prípad.
- Osvedčenie o dokončení: Osvedčenie o dokončení je dôležitou súčasťou vyhlásenia o rozdelení, pretože uvádza, že jednotlivé byty je možné používať nezávisle na sebe, pretože sú samostatné.
Ako môžem zmeniť vyhlásenie o rozdelení?
Zmena vyhlásenia o rozdelení môže byť nevyhnutná, ak chce jeden z vlastníkov zmeniť veci v byte alebo v spoločnej nehnuteľnosti. To si zvyčajne vyžaduje nielen väčšinové uznesenie, ale často aj notársky overenú zmenu vyhlásenia o rozdelení. Vyhlásenie o rozdelení sa zvyčajne musí meniť, najmä ak sa robia štrukturálne zmeny. Môže sa to stať napríklad vtedy, ak sa rozdelí byt alebo sa spoja dva byty. V takom prípade musí byť zmena vo vyhlásení o rozdelení formálne vypracovaná a overená notárom. Zmenu je potom potrebné odovzdať katastru nehnuteľností.
Dobre vedieť: Pre menšie projekty, napríklad keď si dvaja vlastníci chcú vymeniť parkovacie miesta alebo podkrovné oddiely, sa nevyžaduje zmena vyhlásenia o rozdelení ani hlasovanie komunity.
Toto sú najčastejšie problémy pri deklarovaní rozdelenia
Ak si chcete kúpiť byt v bytovom dome, mali by ste si starostlivo preštudovať a skontrolovať vyhlásenie o rozdelení. V opačnom prípade môže pre majiteľa vzniknúť jedna alebo druhá nevýhoda. Zhromaždili sme niekoľko príkladov úskalí vo vyhlásení o rozdelení:
- Windows: Okná a rámy okien v zásade patria do komunity. Tu by malo byť v prehlásení o rozdelení uvedené, že každý vlastník musí platiť iba za výmenu vlastného okna.
- Renovácie: Podľa zákona musí opravy a renovácie hradiť proporcionálne vlastník. Tu sú tiež možné zmeny.
- Zvieratá: V niektorých vyhláseniach o rozdelení je chov domácich miláčikov v prenajatom byte označený ako zakázaný. Ak chcete mať domáce zvieratá, mali by ste túto časť starostlivo skontrolovať.
- Predchádzajúci vlastník: Občas sa stane, že vyhlásenie o rozdelení stanoví, že nový vlastník musí zaplatiť nedoplatky predchádzajúceho nájomcu. Tu sa odporúča opatrnosť.
- Podnikanie: Plánujete podnikať vo svojom byte? Potom by ste si mali pozorne prečítať, ktoré typy podnikania sú povolené v prehlásení o rozdelení.
Ak je vo vyhlásení o rozdelení chov zvierat zakázaný, platí to pre každého prenajímateľa v spoločenstve vlastníkov.
Koľko stojí vyhlásenie o rozdelení?
Aby bol podpis vyhlásenia o rozdelení účinný, musí byť osvedčený alebo dokonca notársky overený. Podľa toho sa náklady pohybujú medzi 70 a 140 eurami. Ale: Náklady vychádzajú z takzvanej trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Čím vyššia je táto hodnota, tým vyššie sú náklady na vyhlásenie.
Stratili ste vyhlásenie o rozdelení?
Všetci sme v horúčave stratili, stratili alebo dokonca vyhodili dôležité dokumenty. To sa stáva a nejde o veľký problém. Ak máte oprávnený záujem na vyhlásení o rozdelení, napríklad ak chcete kúpiť byt alebo ste si ho už kúpili, môžete si dokument prezrieť v katastri nehnuteľností a nechať si tam za poplatok vyhotoviť kópiu. Ďalšie dokumenty o nehnuteľnosti môžete získať aj od stavebného úradu.
Záver: starostlivo skontrolujte vyhlásenie o rozdelení
Ak uvažujete o kúpe bytu v bytovom dome, nemali by ste v žiadnom prípade zanedbávať vyhlásenie o rozdelení. Toto by ste mali pred kúpou starostlivo skontrolovať, pretože to môže mať veľké nevýhody a zmeny vo vyhlásení sú drahé a pomerne časovo náročné. Prehlásenie o rozdelení je tiež mimoriadne dôležité, pretože definuje, čo konkrétne bude patriť vášmu budúcemu majetku a na ktoré časti budovy máte okrem svojho bytu nárok. So všetkými týmito tipmi sa pri kúpe nového bytu v bytovom dome nemôže nič pokaziť.
Maren Black