Ceny pozemkov v Nemecku v nedávnej minulosti dramaticky vzrástli. Stanovenie vhodnej hodnoty je čoraz ťažšie. Aký vplyv má umiestnenie? Oplatí sa to predať? Aká cena pozemku je reálna v ktorom regióne alebo na akom mieste? Všetky odpovede nájdete tu.
Ak sa má nehnuteľnosť predať, je mimoriadne dôležité stanoviť pre ňu realistickú cenu, ktorá zodpovedá jej skutočnej hodnote. Pretože ak je cena príliš vysoká, bude nedostatok záujemcov. Ak je príliš nízka, dôjde k zbytočnej strate a je veľmi pravdepodobné, že bude nedostatok aj zainteresovaných strán, pretože sa obávajú úlovku v tejto veci.
Na určenie hodnoty nehnuteľnosti v Nemecku sú potrebné dva aspekty:
- Hodnota pozemku alebo štandardná hodnota pozemku
- Jednotlivé charakteristiky nehnuteľnosti
Zistite ceny nehnuteľností v Nemecku: Tu je postup
Aby bolo možné stanoviť primeranú cenu za pozemok, používa sa najskôr takzvaná hodnota pozemku alebo štandardná hodnota pozemku.
Aká je hodnota pozemku?
Hodnota pozemku sa určuje pomocou takzvanej porovnávacej hodnotovej metódy, čo znamená, že sa berú do úvahy predajné ceny dosiahnuté v nedávnej minulosti pre porovnateľné nehnuteľnosti a od toho sa odvíja realistická cena nehnuteľnosti.
Aká je štandardná hodnota pozemku?
Ak neexistujú porovnateľné nehnuteľnosti, ktoré by sa dali použiť na odhad ceny, na určenie hodnoty nehnuteľnosti sa použije štandardná hodnota pozemku. Tu sa berú do úvahy priemerné ceny určené výborom odborníkov, ktoré sa platili za porovnateľné nehnuteľnosti v určitých lokalitách a v porovnateľných lokalitách, takzvaných „štandardných zónach hodnoty pôdy“.
Na základe štandardnej hodnoty pozemku sa potom zohľadnia jednotlivé vlastnosti nehnuteľnosti navrhovanej na predaj, aby bolo možné nakoniec určiť cenu. Okrem makropolohy lokality tu zohráva úlohu aj mikropoloha, teda nielen široká oblasť, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, ale aj bezprostredné okolie. Týmto spôsobom môžu byť realistické výrazne odlišné ceny nehnuteľností pre podobne veľké nehnuteľnosti na krátku vzdialenosť. Hodnoty nehnuteľnosti však ovplyvňujú aj ďalšie aspekty.
Ktoré faktory určujú cenu pozemku?
Vo svete nehnuteľností sa už dávno stalo zaužívanou frázou, že cenu bytu, domu alebo nehnuteľnosti určujú primárne tri faktory: lokalita, poloha a umiestnenie. Región, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, a jej presné umiestnenie je v skutočnosti nevyhnutné pri určovaní jeho hodnoty. Existujú však aj ďalšie aspekty, ktoré sú nevyhnutné, ak sa má určiť hodnota nehnuteľnosti v Nemecku.
Pri určovaní ceny nehnuteľnosti sú nevyhnutné tieto jednotlivé vlastnosti nehnuteľnosti:
1. umiestnenie
Ako už bolo spomenuté, najdôležitejším aspektom pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti je jej umiestnenie: V ktorom regióne sa nehnuteľnosť nachádza? Ako ďaleko je od škôl, vlakových staníc, kultúrnych inštitúcií alebo športových zariadení? Existujú v okolí nejaké relevantné spoločnosti, ktoré môžu slúžiť ako zamestnávatelia? Čím lepšia poloha, tým drahšia nehnuteľnosť.
2. Budovateľnosť
Podiel nehnuteľnosti, na ktorú je možné stavať, sa určuje individuálne a je rozhodujúcim činiteľom pre hodnotu nehnuteľnosti. Spravidla platí, že čím je väčšia zastavateľná plocha, tým vyššia je cena nehnuteľnosti.
Dobré pripojenie k sieti verejnej dopravy je dôležité a zvyšuje cenu nehnuteľnosti.
3. Vývoj
Ak je nehnuteľnosť už rozvinutá, t. J. Napojená na prívod vody, plynu a elektriny, ako aj na odvod dažďovej a kanalizácie, znamená to, že kupujúcemu nevzniknú žiadne náklady. Predajná cena môže byť preto zvyčajne stanovená vyššie. Ak nehnuteľnosť ešte nebola vyvinutá, znižuje sa to realizovateľná cena nehnuteľnosti.
4. Zarovnanie
Na jeho hodnotu má vplyv aj orientácia nehnuteľnosti. Ak je umiestnená tak, že sa na nej dá postaviť dom s balkónom alebo terasou orientovanou na juh, zvyšuje sa tým hodnota. Orientácia navyše často určuje aj výhľad. Pozemok, ktorý je orientovaný tak, že ponúka ničím nerušený výhľad na jazero, more alebo hory, má nevyhnutne podstatne vyššiu hodnotu ako pozemok s menej okázalou orientáciou
Obľúbené sú výhľady na hory alebo jazero, ktoré tiež významne ovplyvňujú cenu nehnuteľnosti.
5. rez
Samotná veľkosť nemusí nevyhnutne vypovedať niečo o budovateľnosti nehnuteľnosti - rozhodujúce je aj rozloženie. Veľmi dlhý, ale úzky pozemok sa stavia problematickejšie ako pozemok, ktorého plocha pripomína skôr štvorec. Čím lacnejší strih, tým vyššia hodnota.
6. Stav pôdy
Okrem toho je rozhodujúce, aký typ pôdy má nehnuteľnosť. Aj tu platí: čím menej problematické je stavať alebo inak využívať, tým vyššia je hodnota nehnuteľnosti a pri predaji sa dá nastaviť vyššia cena nehnuteľnosti.
7. Veľkosť
Vzhľadom na cenu za meter štvorcový je logické, že väčšie nehnuteľnosti majú vyššiu hodnotu ako tie menšie. Okrem polohy je jedným z rozhodujúcich faktorov pri určovaní ceny nehnuteľnosti aj veľkosť nehnuteľnosti.
Pred zakúpením pozemku by ste si mali zistiť povahu pôdy.
Aká je funkcia ceny za meter štvorcový?
Cena za meter štvorcový nehnuteľnosti pomáha lepšie porovnávať rôzne nehnuteľnosti v rôznych regiónoch alebo na rôznych miestach. Pretože cena za meter štvorcový, ako už názov napovedá, naznačuje presnú hodnotu, ktorá sa požaduje za meter štvorcový nehnuteľnosti. Uľahčuje to vzájomné stanovovanie dvoch cien nehnuteľností.
Ktorá cena za meter štvorcový je v ktorom regióne reálna?
Pri stanovení primeranej ceny za meter štvorcový a nakoniec realistickej ceny nehnuteľnosti vám môžu pomôcť odborné informácie realitného agenta. Podrobnejší prehľad poskytuje napríklad index cien nehnuteľností LBS.
V tejto brožúre sú uvedené aktuálne ceny domov, kondomínií a stavebných pozemkov v 960 mestách a vo viac ako 100 okresoch 14 najväčších nemeckých miest. To pomáha nielen pri predaji nehnuteľnosti, ale poskytuje aj cenný prehľad o tom, v ktorom regióne alebo mieste a koľko peňazí je možné ušetriť pri kúpe nehnuteľnosti.
Ak porovnáte ceny pozemkov vo vybraných mestách v roku 2018, rozdiely budú úplne zrejmé:
|
mesto |
Priemerná cena nehnuteľnosti |
|
Berlín |
280 € |
|
Drážďany |
190 € |
|
Frankfurt |
1 000 € |
|
Hamburg |
660 € |
|
Kolín nad Rýnom |
560 € |
|
Mníchov |
2 000 € |
|
Stuttgart |
1 200 € |
Ceny pozemkov v Stuttgarte v minulosti neustále rástli. V najlepších lokalitách v Stuttgarte zaplatíte približne 4 000 až 8 000 eur za meter štvorcový kondomínium.
Prečo sú ceny pozemkov tak ďaleko od seba?
Ako všade na voľnom trhu, aj cena a cena zohrávajú rozhodujúcu úlohu v cene pôdy: v oblastiach, kde sa viac ľudí sťahuje preč, ceny pozemkov klesajú. Zároveň sa zvyšujú v regiónoch, ktoré zažívajú silný príliv. V posledných rokoch boli emigráciou zasiahnuté najmä vidiecke oblasti, zatiaľ čo veľké mestá a ich okolie zaznamenali a stále zažívajú silný príliv - okrem iného kvôli početným pracovným, vzdelávacím a kultúrnym ponukám.
Okrem toho existuje skutočnosť, že vo vidieckych oblastiach je zvyčajne k dispozícii viac pôdy. V mestách je to výrazne obmedzené obmedzeným dostupným priestorom, ktorý ešte viac znižuje ponuku.
Takto existujú veľké rozdiely v cenách nehnuteľností, aj keď v nedávnej minulosti - teda vo vidieckych regiónoch aj v mestách - prudko vzrástli, a to nielen v metropolitných oblastiach.
Prečo ceny pozemkov tak stúpajú?
Rast cien pozemkov v posledných rokoch takmer nikomu neunikol. Nie každému je však jasné, prečo ceny neustále rastú. A v skutočnosti je za tým niečo viac ako len interakcia ponuky a dopytu. To sú hlavné dôvody, prečo sa hodnota pôdy naďalej zvyšuje.
1. Nízke úrokové sadzby
Úrokové sadzby z úverov sú v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi pomerne nízke. Preto veľa ľudí využilo príležitosť vziať si pôžičku a kúpiť nehnuteľnosť lacnejšie ako doteraz. Dopyt je v súčasnosti veľmi vysoký, čo znamená, že ceny naďalej rastú.
2.
Zabezpečenie v starobe Ľudia v Nemecku sa čoraz viac spoliehajú na svoj vlastný byt alebo dom, aby sa zabezpečili v starobe. To tiež zvyšuje ceny.
Majetok sa aj dnes považuje za sľubné dôchodkové zabezpečenie.
3. Investícia
Mnoho ľudí využíva na investovanie súčasnú situáciu. Kupujú nehnuteľnosti, aby ich neskôr so ziskom predali.
4. Čakajúci vlastníci
Keďže cena nehnuteľností v poslednom čase neustále rastie, predpokladá sa tiež, že niektorí vlastníci nehnuteľností, ktorí sú skutočne pripravení na predaj, stále čakajú, pretože špekulujú v najbližšej budúcnosti s ešte vyššími cenami nehnuteľností a maximalizáciou zisku. Pozemky preto nie sú na trhu, čo následne vedie k zvýšeniu ceny.
5. Investori
Neustále rastúce ceny nehnuteľností pred investormi nezostali skryté. Mnohé oblasti preto kúpili solventní špekulanti a držali ich s perspektívou vysokých výnosov z príjmu z prenájmu.