Číslo základnej plochy (GRZ) určuje maximálne percento vašej nehnuteľnosti, na ktoré je možné stavať. Vysvetlíme, ako sa počet počíta a čo treba brať do úvahy.
Vypočítajte číslo základnej plochy: najdôležitejšie veci na prvý pohľad
- Číslo základnej plochy, skrátene GRZ, popisuje vzťah medzi maximálnou zastavateľnou plochou a celkovou plochou nehnuteľnosti. Je obsiahnutá v nariadení o používaní budov.
- V prípade pomocných systémov bez priameho pripojenia k hlavnej budove možno GRZ prekročiť najviac o 50 percent až do hodnoty 0,8.
- Počet podlahových plôch je rozhodujúcim faktorom pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti. Určuje tiež hustotu budov v danej oblasti.
Čo znamená číslo základnej plochy (GRZ)?
Ako vlastník nehnuteľnosti zvyčajne nemôžete stavať na celej ploche. Z ekologických dôvodov je dôležité, aby zostalo dostatok neutesnených plôch, aby mohla dažďová voda presakovať. Príliš vysoká hustota budov má navyše negatívny vplyv na kvalitu bývania a estetiku.
GRZ vyjadruje mieru využitia plochy nehnuteľnosti: Na akom percente plochy je možné stavať? Vypočíta sa z maximálnej veľkosti zastavateľnej plochy podľa veľkosti nehnuteľnosti a dá sa s desatinnou hodnotou, ktorá sa pohybuje od 0,2 do 1.
GRZ = maximálna zastavateľná plocha (m²) / veľkosť pozemku (m²)
Informácie o tom, ako vypočítať základnú plochu, nájdete v oddiele 19 vyhlášky o používaní budov (BauNVO), ktorá vstúpila do platnosti v roku 1962. Posledná, v súčasnosti platná verzia, pochádza z roku 2017. GRZ nehnuteľnosti závisí od typu jej štrukturálneho použitia, ktorý je uvedený v prvej časti BauNVO. Napríklad základná plocha pozemku v dedinskej oblasti je 0,6 v porovnaní s 0,8 v mestských oblastiach. GRZ 1,0 je k dispozícii iba pre základné oblasti. To znamená mestské prostredie, v ktorom sú prevažne obchody, kancelárie alebo kultúrne inštitúcie.
Aké je číslo podlahovej plochy?
Okrem čísla podlahovej plochy je dôležitým parametrom vyhlášky o použití budovy aj číslo podlahovej plochy (GFZ). Vypočítava sa z celkovej plochy všetkých plných podlaží cez celú plochu nehnuteľnosti a rovnako ako GRZ sa uvádza ako desatinná hodnota.
V nehnuteľnosti s rozlohou 1 000 metrov štvorcových s hodnotou GFZ 1,2 môže byť celková plocha plných poschodí 1 200 metrov štvorcových. To napríklad znamená, že je možné postaviť tri poschodia, každá s rozlohou 400 metrov štvorcových, alebo dve, každá s rozlohou 600 metrov štvorcových.
GFZ neurčuje počet povolených poschodí. Takzvaný počet poschodí je do rozvojového plánu zahrnutý ako rímske číslo, ktoré určuje obec alebo mesto.
Aký je rozdiel medzi GRZ I a GRZ II?
Za určitých okolností je možné prekročiť hodnotu základnej plochy o 50 percent. Táto výnimka však nemá vplyv na hlavnú budovu, ale iba na pomocné stavby, ako sú záhradné domčeky a garáže, ako aj na podzemné objekty.
Číslo oblasti pre pomocné zariadenia sa volá GRZ II, číslo oblasti z rozvojového plánu je GRZ I. Súčet GRZ I a GRZ II nesmie nikdy prekročiť absolútny strop 0,8.
Hlavné systémy (GRZ I) sú:
- Hlavná budova
- Prístrešky na auto, garáže a podzemné garáže spojené s hlavnou budovou
- Zimné záhrady a bazény spojené s hlavnou budovou
- Terasy, balkóny, arkierové okná, arkády
- Nadzemné vonkajšie schody, vstupné schody
Pomocné systémy (GRZ II) sú:
- Solárne systémy
- samostatne stojace garáže a podzemné garáže, parkovacie miesta a prístrešky pre auto
- Záhradné domčeky, stajne
- Detské ihriská, bazény
- Šachty, jamy, olejové nádrže, čističky odpadových vôd
V prípade pomocných stavieb, ako sú bazény, môžu stavitelia prekročiť GRZ až o 50 percent.
Prípustnú základnú plochu vypočítajte pomocou čísla základnej plochy: príklady výpočtu
Ak chcete vypočítať maximálnu podlahovú plochu vášho budúceho domu s počtom podlahových plôch, použije sa nasledujúci vzorec:
maximálna zastavateľná plocha (m²) = veľkosť nehnuteľnosti (m²) x GRZ
Kúpte si nehnuteľnosť s rozlohou 900 metrov štvorcových s GRZ 0,6 , maximálna prípustná podlahová plocha hlavnej budovy je:
900 m² x 0,6 = 540 m²
Ak plánujete garáž, bazén a záhradný domček, vaša podlahová plocha sa počíta z GRZ II, čo je polovica GRZ I:
GRZ II = 0 , 6 x 0,5 = 0,3
900 m² x 0,3 = 270 m².
V takom prípade by však súčet hlavnej budovy a pomocných zariadení presiahol absolútny strop 0,8.
900 m² x 0,8 = 720 m²
540 m² + 270 m² = 810 m²
Z tohto dôvodu je maximálna plocha pomocných zariadení:
720 m² - 540 m² = 180 m²
Prečo je základné číslo dôležité?
Výpočet GRZ je relevantný pre kupujúceho aj predávajúceho nehnuteľnosti. Kupujúci chce vedieť, na akom percente nehnuteľnosti môže stavať. Ak už existuje jedna alebo viac budov, GRZ určí, či môžu plánovať ďalšie pomocné zariadenia, ako sú garáže alebo záhradné domčeky.
Ako kupujúci by ste si mali uvedomiť, že počet podlahových plôch nie je v žiadnom prípade rovnaký ako obytný priestor domu. Súčasťou areálu sú aj vonkajšie steny a vonkajšie schody. Na rozdiel od obytného priestoru sa navyše nesčítajú všetky podlahové plochy.
Pre predávajúceho zvyšuje vysoký počet podlahových plôch hodnotu jeho nehnuteľnosti. Za pozemok v intraviláne s GRZ 0,8 je možné dosiahnuť vyššiu cenu ako za pozemok v malom sídlisku s GRZ 0,2.
