Pri prenájme nového bytu sa od vlastníka obvykle vyžaduje zábezpeka. Slúži ako zábezpeka pre prípad poškodenia alebo nezaplatených platieb nájomného. Nájomníci a prenajímatelia by mali poznať tieto dôležité skutočnosti pred podpísaním zmluvy.
Ak nájomca po vysťahovaní zanechá dlhy alebo vady na nájomnom, je to pre prenajímateľa nepríjemné. Zálohou z prenájmu sa chráni v prípade, že si nájomca riadne neplní povinnosti, ktoré mu vyplývajú z nájomnej zmluvy - napríklad dlží doplatky z účtu za energie alebo nevykoná záväzné kozmetické opravy.
Výška kaucie za prenájom
Podľa zákona nesmie nájomná kaucia presiahnuť trojmesačné nájomné - bez prevádzkových nákladov alebo preddavkov na kúrenie. V prípade zvýšenia nájomného nemusí prenajímateľ požiadať o zloženie zálohy.
Výnimka: Ak chce nájomca zrekonštruovať svoj byt bez bariér alebo nainštalovať satelitnú anténu, môže prenajímateľ požadovať ďalšie zabezpečenie kvôli nákladom na neskoršiu demontáž.
Namiesto zaplatenia peňažnej sumy môže nájomca poskytnúť aj záruku ako zábezpeku. Prevzatím záruky sa sporiteľňa alebo banka zaväzuje prevziať zodpovednosť za nároky prenajímateľa voči nájomcovi. Záruka okrem zálohy za prenájom je neúčinná, ak prevyšuje trojmesačný nájom. Naopak, prenajímatelia nesmú požadovať zálohu ako zálohu.
Vkladový účet prenájmu: bezpečný a výnosný úrok
Nájomca môže previesť zálohu na prenájom alebo zaplatiť v hotovosti a rozdeliť ho na tri rovnaké mesačné splátky, ak nemá dostatok finančných prostriedkov. Bez zálohy bez zálohy: Ubytovateľ musí preukázať, že zálohu na prenájom vytvoril správne. To znamená na účte oddelenom od jeho ostatných aktív s úrokovou sadzbou, ktorá je obvyklá pre sporiace vklady s trojmesačnou výpovednou lehotou.
Na požiadanie nájomcu sú možné aj varianty vkladového účtu k nájmu: banková záruka, spoločná vkladná knižka, vkladná knižka s blokujúcim oznámením alebo zložená záložná kniha nájomcu.
S cieľom dosiahnuť vyšší príjem sa obe strany môžu tiež dohodnúť, že investujú depozit z prenájmu do cenných papierov alebo akcií s pevným výnosom. Riziko strát nesie každá strana. V prípade zníženia alebo straty použitého kapitálu nemôže prenajímateľ požadovať od nájomcu doplnenie zábezpeky, ani nemôže požadovať od prenajímateľa náhradu. Táto investícia musí byť tiež vykonaná oddelene od majetku prenajímateľa. To chráni nájomcu v prípade bankrotu prenajímateľa.
Vždy dostanete potvrdenie o zálohe za prenájom.
Vrátenie zálohy za prenájom: termíny a zadržanie
Ak nájomná zmluva uplynula, musí prenajímateľ zložiť kauciu za prenájom - vlastne čo najskôr. Často však trvá istý čas, kým sa zistí, či (a ak áno, ktoré) nároky voči nájomcovi stále existujú. Prenajímateľ má na to šesť mesiacov, takže nemusí byť pod tlakom. Ak prenajímateľ splatí zálohu bez rezervácie skôr, nemôže už niesť nájomcu zodpovedného za nedostatky v byte.
Ak však nájomca spôsobil škodu, musí sa mu dať príležitosť, aby sám vykonal nevyhnutné rekonštrukčné práce. Nájomca nezodpovedá za škody spôsobené bežným používaním - napríklad poškriabané umývadlo alebo opotrebovaná podlahová krytina. Iba ak nájomca preukázateľne spôsobil škodu a neopraví ju sám, musí zaplatiť opravu. Pre obe strany je preto dôležité, aby sa pri odovzdávaní bytu vyhotovil denník, v ktorom sú zdokumentované všetky poškodenia budovy a miera opotrebenia.
Prenajímateľ odpočíta sumu z kaucie za prenájom za spôsobené škody na základe odhadu nákladov. Ubytovateľ však vždy musí odpočítať odpočet „za staré“. Ak bol napríklad koberec, ktorý je teraz zafarbený, starý šesť rokov, môže prenajímateľ požadovať najviac polovicu nového koberca.
Ak prenajímateľ skontroloval svoje nároky a odpočítal všetky nároky, zaplatí zvyšnú sumu zálohy za prenájom. Stále je však oprávnený zadržať časť na otvorený účet za energie. Hneď ako to prenajímateľ dostane, musí okamžite vrátiť zostávajúcu zálohu.
Právne predpisy a rozsudky o nájme
- Nijaké započítanie zo strany nájomcu
Ak nájomca zrušil byt, nemôže jednoducho vyrovnať nezaplatené nájomné zaplatenou zálohou za nájomné. V opačnom prípade by došlo k narušeniu účelu zálohy, ktorý spočíva v ochrane prenajímateľa pred škodami na byte spôsobenými nájomcom, rozhodol mníchovský okresný súd (Az. 432 C 1707/16). - Záloha na nájomné je bežná, ale podľa zákona sa nevyžaduje.
Podľa Nemeckej asociácie nájomcov (DMB) nájomníci nemusia platiť zálohu na nájomné automaticky. „Nájomníci ju musia zaplatiť, iba ak je v nájomnej zmluve výslovne dohodnutá záloha,“ vysvetľuje Ulrich Ropertz, výkonný riaditeľ Nemeckého združenia nájomcov. Neexistuje zákon, ktorý by nájomníkom ukladal povinnosť poskytnúť prenajímateľovi zábezpeku. - Zastavenie konania bez predchádzajúceho upozornenia v prípade nezaplatenia je možné
Ak je prenájom vklad je súčasťou nájomnej zmluvy a nájomca stále nedôjde k jej zaplatenie, môže prenajímateľ vypovedať bez predchádzajúceho upozornenia. A potom, keď je nájomca v omeškaní s platbou zálohy za prenájom vo výške dvojnásobku mesačného nájomného. Varovanie pre nájomcu nie je potrebné. Nájomca má však možnosť urobiť vypovedanie bez oznámenia neúčinným. Za týmto účelom musí zaplatiť nesplatenú kauciu za prenájom až dva mesiace po doručení oznámenia o vysťahovaní. To platí aj v prípade, ak orgán sociálnej starostlivosti zaplatí zálohu za nájomné.
Užitočné informácie: Ak sa chcete vyhnúť riziku, že nedostanete kauciu za prenájom alebo ju nedostanete v plnej výške, môžete od potenciálneho nájomcu požiadať, aby kauciu za prenájom priniesol v hotovosti na podpísanie nájomnej zmluvy alebo ju previedol na depozitný účet prenajímateľa až do plánovaného podpisu zmluvy. .