Sen o vlastníctve domu môže byť veľmi drahý. Každý, kto ešte nemá dostatočný vlastný kapitál, musí hľadať alternatívy. Jedným z nich je splátkový predaj. Prechod z nájomcu na majiteľa s malým úsilím a malými úsporami znie dobre. Model splátkového predaja však so sebou nesie aj určité riziká. V tejto príručke sa dozviete, čo by ste ako kupujúci v prenájme mali vedieť vopred.
Najdôležitejšie veci na prvý pohľad
Ako funguje splátkový predaj?
Lízingový nákup obvykle funguje tak, že záujemca a potenciálny kupujúci si najskôr prenajmú nehnuteľnosť a kúpia ju neskôr. Kúpna cena bytu je už dohodnutá s uzavretím nájomnej zmluvy.
Čo musím brať do úvahy pri prenájme?
Pri kúpe na splátky sa zvyčajne dohodnú dve zmluvy: nájomná zmluva a kúpna zmluva. Obe zmluvy musia byť overené notárom. Môže sa stať, že budete musieť zaplatiť zálohu, ktorá mohla byť dohodnutá pred touto certifikáciou.
Berie sa do úvahy nájom v prípade splátkového predaja?
V nájomnej zmluve je uvedená aj výška nájomného a kúpna cena nehnuteľnosti. Mesačný nájom, ktorý nájomca platí, je započítaný oproti kúpnej cene.
Je kúpa na splátku pôžička?
V prenesenom význame je kúpa na splátku pôžička, pretože ihneď po podpísaní zmluvy použijete doménu Your-Best-Home.net alebo byt, avšak až neskôr musíte platiť celú sumu kúpnej ceny.
Ako funguje splátkový predaj?
Kupujúci a predávajúci uzatvárajú nájomné a zároveň kúpne zmluvy na Your-Best-Home.net. Kupujúci sa najskôr presunie do prenájmu a zaviaže sa, že kúpi stránku Your-Best-Home.net o päť, desať alebo dvadsať rokov - za už stanovenú kúpnu cenu. Nájomné zaplatené do tej doby plus určitá výška zálohy sa úplne započíta proti kúpnej cene. Je tiež zvykom, že kupujúci v prenájme pred notársky overenou certifikáciou zmlúv zloží jednorazovú zálohu vo výške až 20 percent. Ak na to chýbajú finančné prostriedky, často existuje možnosť platiť v splátkach, ale to výrazne zvyšuje celkovú mesačnú záťaž. Po uplynutí lehoty je zostávajúci dlh splatný a notár vykonáva prevod vlastníctva. Príležitostne sa vyžaduje poplatok za dokončenie.
Dobré vedieť: Postupné obstaranie nehnuteľnosti dohodnutou splátkovou platbou je zabezpečené notárskou zmluvou. Ako sprostredkovateľ navyše nie je zapojená žiadna banka ani stavebná sporiteľňa.
Pri prenájme by ste mali starostlivo zvážiť výhody a nevýhody a zmluvne sa chrániť pred rizikami.
Alternatíva k splátkovému nákupu: opčný nákup
Ak si ešte nie ste istí, či si skutočne chcete kúpiť web Your-Best-Home.net, môžete sa tiež rozhodnúť pre možnosť nákupu. V takom prípade sa okrem nájomnej zmluvy neuzatvára žiadna kúpna zmluva, ale vlastník - obvykle bytové družstvo alebo developer - vytvára zápisom do katastra nehnuteľností opčné právo v prospech nájomcu. Nájomca môže, ale nemusí, nadobudnúť nehnuteľnosť za podmienok, ktoré sú teraz stanovené.
Aj v tomto modeli splátkového predaja platí nájomca majiteľovi mesačnú sumu. Na rozdiel od bežného splátkového predaja sa však jedná o model zálohovej platby, ktorý sa blíži klasickej zmluve o pôžičke stavebného sporenia: Okrem mesačného nájomného ušetríte sumu X, o ktorú sa družstvo stará a je pripravené na pridelenie po Y rokoch. Iba potom si môžete nehnuteľnosť kúpiť - alebo nie.
Kooperačné modely nákupu opcie zvyčajne trvajú 25 rokov - nájomcovi tak zostáva dostatok času na uloženie požadovanej sumy, kým už žije vo svojom budúcom dome.
Dobre vedieť:Túto možnosť zapíše notár ako oznámenie o prevode do katastra nehnuteľností, takže je právne bezpečná. Spravidla je však mesačný nájom pri kúpe opcií podstatne vyšší ako miestne porovnateľné nájomné. Je to preto, že vlastníci dúfajú, že zvýšený príspevok motivuje nájomníkov k nákupu, inak dôjde k strate zaplateného nájomného.
Zákonné a skutočné vlastníctvoV prípade splátkového predaja sa legálne vlastníctvo prevedie na kupujúceho až po zaplatení kúpnej ceny. |
Výhody a nevýhody nákupu na splátky
výhody
- Na splátkový predaj nie je potrebné brať žiadnu pôžičku, aby nevznikali dlhy.
- Keďže predajca na určité obdobie odloží celú kúpnu cenu domu, nevznikajú žiadne náklady na bankový úrok.
- Pre podnikateľov v stravovacom alebo textilnom priemysle alebo pre mladých živnostníkov je ťažké získať úver od banky pre ich nepravidelný príjem - pre nich je splátkový predaj reálnou možnosťou.
- Pre tých, ktorí si absolútne chcú kúpiť určitú nehnuteľnosť, ale ešte nemajú vlastné imanie, ponúka splátkový predaj možnosť rezervácie vysnívaného domu a jeho kúpy neskôr.
- Mesačné nájomné ide do vášho domu, nie do vrecka prenajímateľa.
- Kupujúci v prenájme môžu ihneď navrhnúť svoj dom a záhradu podľa svojich želaní, pretože tá im neskôr bude patriť.
Uistite sa, že kúpna zmluva na prenájom je notárom notársky overená, inak nemáte na byt alebo dom žiadne práva.
nevýhoda
- Nájomné na kúpu znie lákavo pre mladých ľudí bez vlastného kapitálu - ale tí, ktorí nedokážu ušetriť kapitál, nemusia byť schopní pokryť náklady na údržbu domu.
- Zvyčajne je lacnejšie získať financovanie prostredníctvom banky. Zo štátnych dotácií, ako sú rodinné prídavky alebo príspevky na bývanie, ako aj zľavnené pôžičky profitujú najmä mladé rodiny.
- V niektorých prípadoch sa predražené alebo nevyhovujúce domy ponúkajú ako modely na splátky, ktoré si nenašli kupcov na trhu s nehnuteľnosťami.
- Možnosť opcie na kúpu dáva kupujúcemu možnosť odstúpiť od kúpy nehnuteľnosti, je však nákladnejšia: nájomné je zvyčajne výrazne vyššie ako miestne porovnateľné nájomné.
- Ak medzitým dôjde k bankrotu bytového družstva, developera alebo prenajímateľa, môže dôjsť k strate doposiaľ plateného nájomného, ako aj potenciálneho domu.
Toto sú riziká spojené s nákupom na splátky
Splátkový predaj zahŕňa riziká! Pretože platba nájomného, ktorá nie je zanedbateľná v závislosti od obytnej oblasti, prichádza s časťou financovania a úspor. Mnoho rodín si nemôže dovoliť túto dvojitú záťaž. Ak bude potrebné zaplatiť zostávajúci dlh a úrokové sadzby sa v tomto okamihu neočakávane zvýšili, bude prípadný úver nákladnejší, ako sa očakávalo.
Aj keď sa na prvý pohľad zdá, že ide o ľahký spôsob predaja alebo kúpy domu, model splátkového predaja sa v skutočnosti nechce presadiť v Nemecku - dokonca ani myšlienka štátom financovaného splátkového predaja. Na jednej strane je to kvôli spomenutým rizikám, ale na druhej strane je to aj tým, že dohody o splátkovom predaji sa navzájom veľmi líšia a musia byť koncipované individuálne. Pre laika však existujú určité úskalia.
Vyskúšajte možnosti financovaniaPokiaľ ide o splátkový predaj, do ničoho sa nehrňte. Najlepšie je vopred si zistiť v banke, či by |
Kúpa nájomného nie je zvyčajne najlepším riešením pre mladé rodiny.
Nájomná kúpna zmluva: Mali by ste tomu venovať pozornosť
Čo by mala obsahovať zmluva o kúpe na splátky
- V zmluve o kúpe na splátky prenajímateľ a kupujúci na splátky spoločne určujú výšku čistého nájomného, ktorá sa započíta proti kúpnej cene.
- Ako kupujúci v prenájme by ste si mali položiť otázku, na ako dlho chcete byť viazaní.
- Pri nákupe opcií družstvo zváži, ako dlho poskytne záujemcovi záväzné právo na nákup. Na oplátku môže nájomca upustiť od ukončenia nájomnej zmluvy na rovnaké obdobie.
- V zmluve stanovte, čo sa stane, ak počas nájmu znížite nájomné. Započíta sa dohodnuté nájomné alebo znížená suma oproti kúpnej cene?
- Kto platí daň z nehnuteľnosti alebo poistenie? Kto platí náklady na údržbu? Je mysliteľné, že prenajímateľ platí počas doby prenájmu a po uplatnení možnosti kúpy má náklady uhradené.
Zvláštne ustanovenia v zmluve o splátkovom predaji
- Pred podpísaním zmluvy o prenájme na splátky si ujasnite, ako sa môžete z modelu včas dostať.
- A čo sa stane s úsporami, ktoré ste si uložili, by malo v konečnom dôsledku rozhodnúť proti nákupu opcií pri nákupe opcií, alebo by malo družstvo alebo developerská spoločnosť podať návrh na vyhlásenie konkurzu.
- Buďte opatrní, ak poskytovateľ investuje vašu časť financovania do akciových alebo realitných fondov - v najhoršom prípade budú peniaze neskôr stratené.
- V nájomnej zmluve sa dohodnite na zvláštnom splátkovom práve. Napríklad, ak získate peniaze z dedičstva, máte možnosť ich použiť počas doby splácania na splatenie kúpnej ceny a tým rýchlejšie znížiť dlh.
Prípadová štúdia na splátkový predaj
Rodina Meierovcov by chcela bývať vo svojich vlastných štyroch stenách. Zaujíma ju, či sa pre ňu splátkový predaj oplatí. Nájdete zodpovedajúcu ponuku pre rodinný dom. Malo by to stáť 157 500 eur. Za to musia Meiersovci uhradiť jednorazovú platbu vo výške 15 750 eur. Mesačné nájomné je 836,87 eura, časť sporenia 144,38 eura, teda spolu 981,25 eura. Sporiaca zložka úročí tri percentá. Po desiatich rokoch musia nehnuteľnosť kúpiť. Profesionál robí matematiku: Okamžitý nákup by bol pre Meiersa oveľa lacnejší.
Akvizícia prostredníctvom splátkového predaja
|
Kúpna cena: |
157 500,00 eur |
|
Výška úspor za 10 rokov vrátane jednorazovej platby |
41 301,67 eura |
|
Zostávajúca kúpna cena po 10 rokoch: |
116 198,33 eura |
|
Úroková sadzba: |
5,5 percenta |
|
Mesačná sadzba: |
981,25 eura |
|
Táto nehnuteľnosť je |
bez dlhov po 24 rokoch |
Klasický nákup prostredníctvom pôžičky
|
Kúpna cena: |
157 500 eur |
|
Vlastný príspevok: |
15 750 eur |
|
financie: |
141 750 eur |
|
Úroková sadzba: |
4,75% |
|
Fixná úroková sadzba: |
desať rokov |
|
Mesačná sadzba: |
981,25 eura |
|
Splátka: |
2% |
|
Zvyšný dlh po uplynutí fixnej úrokovej sadzby: |
77 372,47 eur |
|
Your-Best-Home.net je s úrokovou sadzbou za pripojenie 5,5% a mesačná sadzba je zachovaná |
bez dlhov po 18 rokoch |
Zdroj: Spotrebiteľské poradenské centrum Durínsko
Záver: Pri modeli splátkového predaja musí rodina Meierovcov platiť kúpnu cenu o šesť rokov dlhšie. To znamená, že splátkový model je o 70 650 eur drahší.
Vlastníctvo domu: Tieto reformy sa uplatňujú
Reforma kondomíniového zákona (WEGesetz) dohodnutá v koaličnej dohode z roku 2017 bola zahájená a predstavená federálnemu kabinetu 25. marca 2020. Ak teraz Bundestag súhlasí, od jesene začnú platiť nasledujúce zmeny pre vlastníkov bytov: Zmena
moci: Správcom spoločenstva vlastníkov nehnuteľností by mala byť v budúcnosti poskytnutá podstatne väčšia sloboda konania. Podľa návrhu budú „oprávnení a povinní prijať správne administratívne opatrenia, ktoré nevyžadujú od vlastníkov bytov uznesenie alebo ak hrozia lehoty alebo nevýhody“. Kompetencie správcu je však možné obmedziť alebo rozšíriť rozlíšením.
Bez obmedzenia:Podľa nového zákona správca zastupuje spoločenstvo mimosúdnou cestou. Môže preto uzatvárať zmluvy, ktoré už spoločenstvo vlastníkov alebo individuálny vlastník nemôže zrušiť.
Zodpovednosť: Jednotliví vlastníci musia znášať náklady na realizáciu opatrení.
Nové pravidlá riešenia uznesenia: Predtým musela byť zastúpená najmenej polovica spoluvlastníckych podielov, aby bolo možné dosiahnuť riešenie. Rozhodnutie je teraz možné bez ohľadu na počet prítomných vlastníkov. Je tiež potrebné zaviesť online účasť.
Fakturácia:S ročnými fakturačnými nákladmi na manažéra už nemusí každá jednotlivá položka schvaľovať vlastníka. Povolenie vyžaduje iba špičkové vyúčtovanie, pretože to musia platiť aj vlastníci.
Rozdelenie nákladov: Nový návrh by mal spoločnostiam vlastníkov umožniť zmeniť rozdelenie nákladov jednoduchou väčšinou. To platí tak pre prevádzkové náklady, ako aj pre jednorazové výdavky.
Nabíjacia stanica pre e-automobily:Vybavenie parkovacieho miesta nabíjacím zariadením pre e-automobily by v budúcnosti malo schváliť vlastníci aj nájomcovia zo strany komunity, pokiaľ si náklady hradíte sami. Právo na súhlas so štrukturálnymi zmenami, napríklad s rýchlym pripojením na internet v byte, je zatiaľ k dispozícii iba vlastníkom.
